Unterschiede zwischen Privatkauf und Kauf über Makler
Ob ein Verkäufer seinen Immobilienverkauf über einen Makler abwickeln lässt oder nicht, kann einen großen Unterschied machen, auch für den Käufer. Stellen wir die markantesten Unterschiede einmal gegenüber. Daran können Sie übergreifend auch besser einschätzen, was Sie als Käufer bei einem Immobilienkauf von privat alles berücksichtigen müssen.
| Mit Makler | Privat – ohne Makler |
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| Es fällt eine Maklerprovision an, im Regelfall 3,57 % vom Kaufpreis |
Keine Maklerprovision. Aber wahrscheinlich schlägt der Verkäufer seine eigenen Verkaufskosten und möglicherweise die Höhe der Maklergebühr auf den Verkaufspreis auf. |
| Neutraler Ansprechpartner für Kaufinteressenten, meist kurzfristig erreichbar | Direkter Kontakt mit dem Eigentümer. Kann vorteilhaft sein, doch oftmals sind Eigentümer keine professionellen Verkäufer. Möglicherweise schlecht erreichbar oder ungeschickte Kommunikation. |
| Professionelle Wertermittlung der Immobilie, die mit einiger Wahrscheinlichkeit die Marktverhältnisse trifft | Eigene Preisgestaltung des Verkäufers (Möglicherweise am Marktwert orientiert oder auch nicht) |
| Ein Fachmann, der die üblichen Stolpersteine und Hindernisse bei Immobilienvermittlungen kennt, begleitet den Prozess | Verkäufer und Käufer sind ohne professionelle Unterstützung auf sich gestellt. Evtl. müssen zusätzlich Experten engagiert werden (z. B. Sachverständiger) |
| Unterstützung beim Vertragsentwurf, Input mit professionellem Hintergrund | Käufer und Verkäufer treffen eigenständig Vereinbarungen, evtl. fehlen korrekte juristische Einschätzungen |
Keine Frage, ein Kauf von einem privaten Anbieter kann absolut tadellos über die Bühne gehen und für beide Parteien ein völlig zufriedenstellendes Ergebnis bringen. Als Käufer müssen Sie aber auch damit rechnen, dass der Verkäufer sich beim Thema Immobilienverkauf nicht sehr gut auskennt und auch unprofessionell agieren oder Fehler machen kann. Daher müssen Sie auch als Käufer immer auf Zack sein und genau wissen, was Sie tun, denn es gibt sonst niemanden, der mit aufpasst.
Was ist also beim privaten Kauf einer Immobilie zu beachten?
1. Kontakt mit dem Verkäufer
Wer eine Immobilie privat kaufen will, schreibt oder ruft den Eigentümer über die Kontaktdaten in der Annonce oder im Immobilienangebot direkt an. Bei den Immobilieneigentümern kann es sich um Menschen mit den unterschiedlichsten Charakteren handeln, d. h., schon der erste Kontakt muss nicht unbedingt top-professionell verlaufen. Manchmal sind die Eigentümer nicht sofort erreichbar oder rufen auch nicht gleich am selben Tag zurück, sollten Sie auf die Mailbox gesprochen haben. Soll heißen, der erste Kontakt kann vielleicht gleich hervorragend klappen, es kann unter Umständen aber auch holprig beginnen.
Wenn Sie an der Immobilie wirklich interessiert sind, sollten Sie zunächst einmal auch dranbleiben, wenn der Verkäufer vielleicht ein paar Tage nicht erreichbar ist oder das erste Telefongespräch etwas merkwürdig ist. Ausgenommen, es deuten sich gleich von Anfang an größere Schwierigkeiten an, wo es vielleicht wirklich besser ist, sich gleich auf die Suche nach einem anderen Objekt zu begeben. Solange aber alles einigermaßen ok ist, vereinbaren Sie mit dem Verkäufer einen Besichtigungstermin.
2. Die Immobilie besichtigen
Einer der ersten Schritte bei einem Immobilienkauf ist immer, dass man sich das, was man kaufen will, auch anschaut. Man vereinbart also mit dem Verkäufer eine Besichtigung und nimmt das Objekt in Augenschein.
Wie bei jedem Immobilienkauf gilt, auch wenn Sie die Immobilie privat kaufen, der Grundsatz „Gekauft wie gesehen“. Einen Anspruch auf Schadenersatz gibt es damit nicht, wenn Sie nach dem Kauf noch Schäden finden, die Sie bei der Besichtigung schon hätten sehen können. Ausnahmen gibt es höchstens, wenn Sie vom Verkäufer arglistig getäuscht werden. So etwas ist aber meist nicht leicht nachzuweisen.
Deshalb schauen Sie sich alles gut an. Wenn Sie selbst in Sachen Immobilien nicht gut bewandert sind, nehmen Sie jemanden mit, der sich damit auskennt. Engagieren Sie zur Not einen Sachverständigen.
3. Dokumente genau prüfen
Wenn Sie nach der Besichtigung weiter am Kauf interessiert sind, prüfen Sie die Dokumente zum Objekt. Checken Sie den Grundbuchauszug auf eingetragene Lasten, auf eine eingetragene Grundschuld etc. Prüfen Sie den Bebauungsplan auf Einschränkungen bei Um- oder Ausbaumaßnahmen, etc. Werfen Sie einen Blick auf die Grundrisszeichnungen, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis. Bei einer Wohnung prüfen Sie die die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle und die Wohngeldabrechnung, die Teilungserklärung, etc. Stellen Sie sicher, dass Sie umfänglich wissen, worauf Sie sich bei einem Kauf einlassen.
Gerade bei privaten Verkäufen kommt es öfters vor, dass ein oder mehrere Dokumente nicht vorliegen, z. B., weil der Verkäufer nicht informiert war, dass er gerade dieses Dokument auch noch braucht. Hier braucht es dann unter Umständen ziemlich Geduld, bis die entsprechenden Unterlagen schließlich herangeschafft sind.
4. Den Kaufpreis unter die Lupe nehmen
Wenn der Verkäufer privat anbietet, setzt er auch selbst den Preis fest. Und der muss sich nicht unbedingt am realen Marktgeschehen orientieren. Es kann auch sein, dass sich ein Anbieter beim Wert seiner Immobilie grob verschätzt. In einigen Fällen bieten Privatleute ihre Immobilie sogar weit unter Marktpreis an, weil sie nicht wissen, wie viel ihr Objekt wirklich wert ist. Dann kann man als Käufer vielleicht auch einmal ein günstiges Schnäppchen machen. Sehr oft kommt so etwas allerdings nicht vor. Natürlich informieren sich in der Regel auch Privatverkäufer über die Marktlage und bieten gewöhnlich im Rahmen der üblichen Marktverhältnisse an. Manchmal finden sich aber auch weit überteuerte Angebote, deshalb sollte man bei einem Privatkauf durchaus nicht automatisch davon ausgehen, dass der Preis gut ist.
Um einzuschätzen, ob Sie mit dem Kaufpreis gut bedient sind, wenn Sie eine Immobilie privat kaufen, sollten Sie sich über den lokalen Immobilienmarkt informieren. Schauen Sie sich z. B. im Internet auf den einschlägigen Immobilienportalen Angebote für ähnliche Immobilien in ähnlicher Lage an und vergleichen Sie die Preise. Beziehen Sie auch Baujahr und Zustand der Immobilien ins Kalkül mit ein. Auch eine kostenlose Immobilienbewertung, die Sie online machen, kann bei der grundlegenden Orientierung helfen. Sollten Sie einen Sachverständigen hinzugezogen haben, kann dieser Ihnen sicher auch eine Einschätzung darüber liefern, wie angemessen der Kaufpreis wirklich ist.
Maklerprovision gespart?
Käufer gehen bei einem Kauf von privat meist davon aus, dass sie sich damit die Maklerprovision sparen. Hierzu gibt es von Fall zu Fall Einschränkungen. Natürlich hat ein Privatverkäufer auch Verkaufskosten. Er muss den Verkauf vorbereiten, muss die Verkaufswerbung, Zeitungsannoncen etc. bezahlen, hat Fahrtkosten, evtl. zeitweise Verdienstausfall. Vielleicht muss er auch ein Wertgutachten von einem Gutachter erstellen lassen, um den Marktwert festzustellen. Heißt, er muss das machen, was sonst ein Makler macht und was ansonsten mit der Maklerprovision abgegolten ist. Meist werden Verkäufer natürlich versuchen, diese Kosten auf den eigentlichen Verkaufspreis aufzuschlagen bzw. irgendwie damit zu verrechnen. Im Weiteren bedeutet das, dass die Maklergebühr beim Privatkauf grundsätzlich gesehen oft eben nicht völlig entfällt. In manchen Fällen schlagen Verkäufer auch die Höhe der Maklerprovision auf ihren eigentlichen Verkaufspreis auf, um später bei eventuellen Preisverhandlungen mehr Spielraum zu haben.
5. Wer macht den Kaufvertrag?
Hat man sich auf den Kauf und den Preis geeinigt, ist der nächste Schritt die Beurkundung beim Notar, die für einen Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben ist. Käufer und Verkäufer einigen sich also auf einen Notar und beauftragen diesen, einen Kaufvertrag aufzusetzen. Die Aufgaben des Notars bestehen grundsätzlich in der Vertragsgestaltung, in der Beurkundung des Vertrags und darin, nach dem Kauf die entsprechenden Änderungen im Grundbuch zu veranlassen.
Der Verkäufer und der Käufer liefern dem Notar die benötigten Daten, wie persönliche Daten und Daten zur Immobilie, Finanzierung, bestehende Mängel usw. sowie zu den untereinander getroffenen Vereinbarungen, die vertraglich fixiert werden sollen.
Die Krux bei Privatkäufen und der vertraglichen Vereinbarung ist, dass es außerhalb des Vertrags Sachverhalte geben kann, die eigenlich mit dem Verkauf zu tun haben, die grundsätzlich im Vertrag berücksichtigt sein sollten, von denen der Notar aber nichts weiß. Oder die dem Käufer oder Verkäufer oder beiden nicht bewusst sind, oder die sie für nicht erwähnenswert halten. Oder die sie falsch interpretieren. Oder die im Vertrag anders formuliert sein sollten. Oder …
Es gibt beim Privatkauf kein weiteres regulierendes Element wie einen Makler, der den Gesamtüberblick über den Kaufvorgang hat, das Objekt kennt und auf Basis professioneller Kenntnis auf bestehende Ungereimtheiten oder Fehler aufmerksam macht. Das heißt, dass beim Privatkauf/-verkauf im Prinzip auch leichter Bestimmungen in den Vertrag einfließen können, die sich hinterher als nachteilig für eine oder beide Parteien herausstellen können und die zunächst niemandem auffallen.
Der Notar wird natürlich auf rechtlich nicht zulässige Vereinbarungen hinweisen und diese nicht zulassen und er wird offensichtlich fragwürdige Vereinbarungen mit den Vertragsparteien ansprechen und klären. Aber auf manchen Fallstrick kann er vielleicht überhaupt nicht hinweisen, da er die Umstände ebenfalls nur aus den Angaben des Käufers und Verkäufers kennt und es damit vielleicht Rahmenbedingen oder Konstellationen gibt, von denen er nichts wissen kann, weil er nie in Kenntnis gesetzt wurde. Auf nachteilige Konsequenzen kann er dann leider nicht aufmerksam machen.
Der Notar setzt also unter diesen Bedingungen den Vertrag auf und wird für gewöhnlich den Vertragsentwurf etwa zwei Wochen vor der angesetzten Unterzeichnung den Vertragsparteien zuschicken, damit sie diesen prüfen und ggfs. Korrekturen veranlassen können.
Hier sollte man speziell beim privaten Kauf nochmal sehr genau lesen. Wenn Sie etwas nicht verstehen, können Sie den Notar immer fragen, auch noch beim Notartermin selbst.
6. Die Übergabe der Immobilie und Zahlungen
Ist der Vertrag unterschrieben, werden Sie als Käufer ein paar Wochen darauf vom Notar die Fälligkeitsmitteilung für die Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer zugestellt bekommen. Meist wird im Vertrag vereinbart, dass die Immobilie nach der Kaufpreiszahlung übergeben wird. Ist also das Geld auf dem Konto des Verkäufers eingegangen, steht die Übergabe an, die in der Regel eine einfache Sache ist. Man bekommt die Schlüssel und vielleicht noch ein paar fehlende Dokumente übergeben, fertig. Von Fall zu Fall empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, in dem man ein paar Wesentliche Punkte, wie die Anzahl der übergebenen Schlüssel, die erhaltenen Dokumente, gegenwärtige Zählerstände, evtl. noch weiterlaufende Dienstleistungen, wie Telefon oder Müllabfuhr festhält. Vorlagen dazu können Sie hier finden: Übergabeprotokoll Hausverkauf, Übergabeprotokoll Wohnungsverkauf.
Für Sie als Käufer stehen dann noch ein paar weitere Zahlungen an. Sie werden vom Finanzamt eine Rechnung für die Grunderwerbsteuer (in Bayern 3,5 % vom Kaufpreis) und eine Rechnung vom Notar (meist im Rahmen von ca. 1,5 % vom Kaufpreis) erhalten. Liegt die Zahlungsbestätigung vom Finanzamt vor, können Sie schließlich endgültig als neuer Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden.
Ich hoffe, diese Informationen können Ihnen bei Ihrem Immobilienkauf weiterhelfen.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist im Raum München seit über 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler aktiv und hat in diesem Zeitraum an die 1.100 Immobilien verkauft. Er bietet Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für ihren stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 bzw. senden Sie ihm eine E-Mail.
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