Haus verkaufen – Steuern, Maklerauftrag, Ablauf, Dauer  

Der Verkauf eines Hauses kann sich aus den verschiedensten Anlässen und Motivationen ergeben. Doch warum auch immer man sein Haus verkaufen möchte, am Ende soll der Verkauf natürlich erfolgreich sein und keine bösen Überraschungen bringen. Vor allem heißt das natürlich, dass der Verkaufserlös passt. Ein wichtiger Punkt. Doch es gibt weitere Punkte, die Hausverkäufern oft nicht bekannt oder nicht so ganz klar sind und die das „Erlebnis“ Verkaufserfolg eventuell eintrüben können. Neben dem Verkaufsablauf und den richtigen Schritten wollen wir in diesem Artikel deshalb auch auf Themenfelder eingehen, die mit einem Hausverkauf im Zusammenhang stehen, aber oft mit Fragezeichen behaftet sind wie Steuern, oder ob es besser ist, mit oder ohne Makler zu verkaufen und ob es den optimalen Zeitpunkt für den Verkauf gibt.

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Inhalt:

1. Steuern beim Hausverkauf

2. Makler für den Hausverkauf engagieren? Ja oder nein?

3. Nötige Unterlagen für den Hausverkauf

4. Allgemeiner Ablauf eines Hausverkaufs – Schritt für Schritt

5. Dauer und Zeitpunkt des Verkaufs

6. Verkaufskosten beim Hausverkauf

1. Steuern beim Hausverkauf

Bei einem Hausverkauf können zahlreiche Kosten anfallen, eben auch Steuern. Es hängt tatsächlich vom individuellen Einzelfall ab, welche und wieviel Steuern anfallen. Schauen wir uns die möglichen Szenarien an:

• Spekulationssteuer

Bei einem Immobilienverkauf kann unter bestimmten Voraussetzungen eine sog. Spekulationssteuer anfallen. Der Fiskus erhebt Steuern auf Gewinne aus privaten Verkäufen oder aus Einkünften, die durch Wertpapiere oder Kapitalanlagen erzielt werden (Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften).

Wann wird die Steuer bei einem Hausverkauf fällig? Per Gesetz dann, wenn ein nicht selbst bewohntes, z. B. vermietetes Haus, verkauft wird und zwischen dem Kauf und Verkauf insgesamt weniger als 10 Jahre liegen. Bei den 10 Jahren handelt es sich um die sog. Spekulationsfrist, nach deren Ablauf keine Spekulationssteuer mehr anfällt.

Die Spekulationssteuer fällt ebenfalls nicht an, wenn ein Verkäufer das Haus ausschließlich selbst genutzt hat. Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr plus den zwei Kalenderjahren vor dem Verkauf bleibt der Verkauf spekulationssteuerfrei. War das Haus in dieser Zeit vermietet, wird die Steuer bei einem Verkauf fällig.

Betrag der Spekulationssteuer:

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab. Dies sind der tatsächlich erzielte Gewinn beim Verkauf und der persönliche Steuersatz.

Der tatsächlich erzielte Verkaufsgewinn berechnet sich im Großen und Ganzen aus dem Verkaufspreis, wobei die ursprünglichen Anschaffungskosten (Kaufpreis, Notar, Makler) und die beim Verkauf entstehenden Kosten (Renovierung, sonstige Verkaufskosten) abzuziehen sind.

Der persönliche Steuersatz berechnet sich aus der im Jahr gezahlten Einkommensteuer geteilt durch das Jahreseinkommen (in Prozent).

• Erbschaftssteuer

  

Zunächst einmal ist die Erbschaftssteuer keine Steuer, die wegen des Verkaufs eines Hauses zu zahlen ist, sie ist natürlich aufgrund der Erbschaft zu zahlen. Allerdings kommt die Frage nach der Erbschaftssteuer häufig im Zusammenhang mit einem Hausverkauf auf, wenn ein frisch geerbtes Haus verkauft werden soll. In manchen Fällen müssen die Erben ihr geerbtes Haus auch verkaufen, wenn sie keine entsprechenden Rücklagen haben, um die Erbschaftssteuer zu bezahlen. In bestimmten Konstellationen kommt es sogar zu einer Doppelbesteuerung durch Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer. Die Fakten dazu:

Höhe der Erbschaftssteuer

Im Grunde macht es erst dann Sinn, sich über die Erbschaftssteuer Gedanken zu machen, wenn der gesetzliche Freibetrag überschritten wird. Erben verschiedener Verwandtschaftsgrade können unterschiedlich hohe Summen erben, ohne Erbschaftssteuer zahlen zu müssen. Ehepartner können so 500.000 € erben, ohne dass sie dafür Steuern entrichten müssen, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €. Wird eine Immobilie geerbt, setzt das Finanzamt einen Verkehrswert fest, der steuerlich als Geldbetrag gerechnet wird. Wird z. B. ein Haus im Wert von 1 Mio. € vererbt, liegt das über den Freigrenzen und ein Ehepartner muss in diesem Fall mit rund 60.000 € Erbschaftssteuer rechnen, ein Kind mit rund 75.000 €, ein Enkel mit gut 100.000 €.

Mehr Details dazu finden Sie hier: Immobilien erben, Erbschaftssteuer

Erbschaft und Spekulationssteuer

Wird das geerbte Haus verkauft, kann auch eine Spekulationssteuer anfallen, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist bzw. der Erblasser das Haus nicht selbst bewohnt hat.

Natürlich kann der Erbe das Haus spekulationssteuerfrei verkaufen, wenn der Erblasser 10 Jahre Eigentümer war oder das Haus im Verkaufsjahr und die 2 davor liegenden Jahre selbst genutzt hat.

Die Steuer ist aber zu zahlen, wenn die Wohnung vermietet war und der Erbe sie innerhalb der Spekulationsfrist verkaufen will. Allerdings ist bei einem Erbfall zu beachten, dass die Spekulationsfrist bei der Übernahme nicht neu beginnt. Da der Erbe das Haus bei einer regulären Erbschaft unentgeltlich übernimmt, beginnt die 10-jährige Spekulationsfrist beim Erbe nicht von neuem. Ein Erbe ist kein Verkauf bzw. Kauf, daher fällt auch kein steuerlich relevanter Verkaufsgewinn an.

Als Erbe kann man die Spekulationssteuer vermeiden, indem man das Haus selbst bezieht und lange genug darin wohnt, oder man verkauft es nicht, bis die Spekulationsfrist von 10 Jahren seit dem Kauf durch den Erblasser abgelaufen ist.

Doppelbelastung durch Erbschafts- und Spekulationssteuer

Fällt aufgrund der Höhe der Erbschaft eine Erbschaftssteuer an, und will bzw. muss der Erbe das Haus im spekulationssteuerpflichtigen Zeitraum verkaufen, kann es zu einer zweifachen Steuerbelastung durch die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer kommen.

Bis zum Jahr 2008 schlug diese doppelte Steuerbelastung, wenn die Kriterien gegeben waren, voll durch. Mit der Einführung des § 35b Einkommensteuergesetz gibt es hier mittlerweile aber die Möglichkeit einer zwar nicht kompletten aber zumindest anteiligen Ermäßigung. Dazu muss man im Mantelbogen der Einkommensteuer die Zeile 79 ankreuzen und auf einem zusätzlichen Blatt dem Finanzamt die Situation nachvollziehbar schildern. Damit lässt sich gegebenenfalls ein beträchtlicher Steuerbetrag sparen.

• Grunderwerbssteuer

Beim Eigentumswechsel von Immobilien bzw. Grund ist der Staat immer mit von der Partie und fordert eine sogenannte Grunderwerbssteuer. Üblicherweise ist die Grunderwerbssteuer vom Käufer zu zahlen, das wird dann auch im Kaufvertrag so festgehalten.

Nicht oft, aber es kommt mitunter doch vor, dass der Käufer seine Grunderwerbssteuer nach der Zahlungsaufforderung nicht oder nicht fristgerecht zahlt. Für diesen Fall hat der Staat laut Grunderwerbssteuergesetz das Recht, auch vom Verkäufer für die Zahlung der Grunderwerbssteuer einzufordern. Und sofern er das Geld hat, was durch die Verkaufseinnahmen der Fall sein sollte, muss er zahlen.

Der Verkäufer kann vom Käufer das Geld in einem separaten Verfahren zurückfordern, muss aber zuerst einmal die Steuer für ihn an den Fiskus abführen. Und, es ist nicht sicher, dass ein Käufer, der sich die Steuer jetzt nicht leisten kann, später zu einer Rückzahlung in der Lage sein wird. Daher ist es wichtig, vor einem Verkauf darauf zu achten, dass die Bonität eines Käufers über die reine Kaufpreiserstattung hinausreicht und auch die Grunderwerbssteuer und sonstigen Kaufnebenkosten umfasst. Wie gesagt kommt es nicht oft vor, dass Käufer die Grunderwerbssteuer nicht zahlen, denn ohne einen entsprechenden Zahlungsnachweis vom Finanzamt wird der Käufer auch nicht offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und der Kaufvorgang an sich wird nicht abgeschlossen. Wie auch immer, so eine Situation ist immer mit zusätzlichem Aufwand und Ärger verbunden.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer beträgt abhängig vom Bundesland 3,5 bis 6,5 % des Verkaufspreises: Bayern 3,5 %, Baden-Württemberg, Bremen,  Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt 5 %, Hamburg, Sachsen 5,5 %, Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, 6 %, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen 6,5 %

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2. Makler für den Hausverkauf engagieren? Ja oder nein?

Für viele, die ihr Haus verkaufen wollen, stellt sich die Frage, ob sie einen Immobilienmakler dafür beauftragen sollten oder ob sie es lieber selbst versuchen wollen. Es gibt für beides Argumente. Man muss sich bei der Frage aber von vorne herein darüber im Klaren sein, dass es bei einem Hausverkauf um mehr geht, als darum, eine Immobilienanzeige auf einem Online-Portal zu schalten. Es ist durchaus möglich, ein Haus auch selbst zu verkaufen. Um aber erfolgreich dabei zu sein, muss man dafür praktisch alle Schritte, die ein Makler tut, selbst ausreichend gut erledigen.

Maklerprovision

Eigentlich geht es bei der Überlegung keinen Makler zu beauftragen vor allem darum, die Maklerprovision einzusparen. In den meisten Bundesländern zahlt man als Verkäufer eine Provision von 3,57 %, siehe Maklerprovision Bayern. Auch für Käufer fallen praktisch immer irgendwelche Provisionskosten an, es sei denn man einigt sich z. B. bei schwer verkäuflichen Immobilien anders und der Verkäufer übernimmt z. B. die Provision ganz.

Bei einem Hausverkauf ist die Frage, ob man es ohne Makler überhaupt los wird und außerdem, ob man es für einen guten Preis verkaufen wird. Denn der Makler bietet mit seiner Professionalität und seiner Marktkenntnis natürlich entscheidende Vorteile in dieser Hinsicht. Erzielt er einen, sagen wir mal 10 % höheren Verkaufspreis als der Verkäufer im Privatverkauf, hat sich der Makler schon mehr als gelohnt. Ob Sie einen Makler beauftragen sollten oder nicht, hängt also vor allem davon ab, ob Sie sich zutrauen, den Verkauf selbst erfolgreich hinzubekommen und ob Sie über das nötige Know-how verfügen. Fakt ist: Der Verkauf eines Hauses ist zeitintensiv und für einen erfolgreichen Verkauf benötigt man eine Menge Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick.

Entscheidungshilfe – Makler ja oder nein? Schauen wir uns die verschiedenen Schritte bei einem Hausverkauf kurz an. Die Frage ist: Sind Sie in der Lage, all diese Schritte professionell zu erledigen? Lautet die Antwort „ja“, steht einem privaten Verkauf nichts im Wege und Sie benötigen keinen Immobilienmakler. Ist die Antwort „nein“, sollten Sie sich besser an einen Makler wenden:
A) Wertermittlung Das A und O gleich zu Beginn der Verkaufsüberlegungen. Um ein Objekt mit guten Verkaufsaussichten anzubieten, braucht es einen passenden Preis. Liegt er zu hoch, wird es nicht verkauft, ist er zu niedrig, verschenkt man Geld. Haben Sie ausreichend Markteinblick und Immobilienwissen, um eine akkurate Preiseinschätzung für das Haus abzugeben, die den Marktverhältnissen gerecht wird?
B) Beschaffung von Dokumenten, Rechtliches Bei einem Verkauf müssen schon im Vorfeld viele Faktoren und Umstände bedacht werden. Es gibt bei der Immobilie unter Umständen Einschränkungen bei der Nutzung oder in Bezug auf Umbaumöglichkeiten. Mitunter müssen Sachverhalte mit Behörden abgeklärt werden. Evtl. sind Eigentumsverhältnisse mit dem Grundbuchamt abzuklären. Sie müssen wissen, welche Unterlagen gebraucht werden und wo sie diese im Fall des Falles herbekommen und wie und mit wem Sie rechtliche Fragen abklären.
C) Die Immobilie verkaufsfähig machen Dass sich Produkte besser verkaufen, wenn sie schön verpackt sind, weiß nicht nur die Industrie. Es trifft auch beim Hausverkauf zu. Häuser, schön hergerichtet und präsentiert verkaufen sich gewöhnlich leichter und bringen höheren Erlöse. Der Experte weiß, was an Renovierungen und Verschönerungsmaßnahmen zu machen ist, damit das Haus bestmöglich am Markt ankommt, oder ob es sich bei einem bestimmten Objekt eher lohnt, nichts zu verschönern. Haben Sie das nötige Einschätzungsvermögen, was an Ihrem Haus zu machen ist, damit es sich gut verkaufen lässt?
D) Verkaufswerbung Wissen Sie, wie Sie Ihr Haus an den Markt bringen und bestmöglich Kaufinteressenten finden? Und wie Sie die passenden Zielgruppen ansprechen? Können Sie ein ansprechendes Exposé erstellen?
E) Besichtigungen Können und wollen Sie die Besichtigungen mit den Interessenten durchführen? Haben Sie die nötige Zeit, die Besichtigungstermine zu organisieren und die Besichtigungen durchzuführen?
F) Käuferauswahl und Verhandlungen Bei den Besichtigungen zeigt sich, wer ernsthaft an einem Kauf interessiert ist. Trauen Sie sich zu, den richtigen Käufer auszuwählen? Können Sie verlässlich die Bonität eines möglichen Käufers feststellen? Kennen Sie sich mit Finanzierungsfragen aus und wissen, ob die Finanzierung des Käufers hieb- und stichfest ist? Können Sie bei mehreren Interessenten ein Bieterverfahren durchführen? Sind Sie standfest bei Preisverhandlungen?
G) Notar Wer bis zu diesem Punkt gekommen ist, hat es jetzt für gewöhnlich nicht mehr allzu schwer. Beim Notartermin macht im Prinzip der Notar den Job. Sie müssen hier im Prinzip nur teilnehmen und den Vertrag unterschreiben, sofern es auch der Käufer tut.
H) Übergabe Wenn Sie vorher alles richtig gemacht haben, ist die Übergabe prinzipiell reine Formsache. Man übergibt Schlüssel und evtl. noch ausstehende Dokumente. Ggfs. führt man ein Übergabeprotokoll.

Statistisch entscheiden sich die meisten Hausverkäufer am Ende für einen Verkauf durch einen Immobilienmakler. Zahlen für München für das Jahr 2019 zeigen beispielsweise, dass 74,4 % der zum Kauf angebotenen Häuser auf dem Markt über Immobilienmakler angeboten waren, 13 % von gewerblichen Bauträgern und 12,6 % waren von Privatanbietern inseriert.

Ob die Privatanbieter bereits Erfahrung im Immobilienverkauf haben, z. B. mehrfach ein Haus verkauft haben, lässt sich diesen Zahlen natürlich nicht entnehmen. Übergreifend bedeutet das, dass insgesamt 87 % aller Hausangebote von professionellen Anbietern auf dem Immobilienmarkt kamen.

3. Benötigte Unterlagen für den Hausverkauf

Für einen Verkauf benötigt man eine ganze Reihe von Unterlagen und Dokumenten. Diese sollte man am besten frühzeitig besorgen, damit sie verfügbar sind, wenn sie gebraucht werden. Hier ein Überblick über die erforderlichen Dokumente:

• Aktueller beglaubigter Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug ist im Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht erhältlich. Er weist den Eigentümer aus und führt u. a. Wohn-, Nutzungs- und Wegerechte und eingetragene Grundschulden auf.

• Lageplan

Auf dem Lageplan sind Lage sowie Größe und Umriss des Grundstücks dargelegt. Erhältlich ist der Lageplan im Katasteramt oder beim örtlichen Vermessungsamt.

• Grundrisszeichnungen

Falls Grundrisszeichnungen nicht mehr vorliegen, kann man diese in der Regel beim Bauaufsichtsamt der Stadt oder Gemeinde beziehen. Grundrisszeichnungen müssen vollständige Abbildungen zeigen, alle Geschosse und Schnitte des Hauses.

• Bautechnische Unterlagen

Baugenehmigung, Baupläne, Baubeschreibung, Baujahrangabe. Normalerweise ebenfalls bei den zuständigen Gemeindestellen beziehbar.

• Nebenkostenaufstellung

Wichtig für den Käufer, um seine künftigen Kosten zu planen. Zu den Nebenkostendokumenten gehören: Aktueller Grundsteuerbescheid, letzte Abrechnungen für Heizung und Warmwasser, Instandhaltungsrücklage, Rechnungsbelege für Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen, andere Rechnungen für Betriebs- oder Nebenkosten. Außerdem Unterlagen zu aktuellen Restschulden bei Banken, Bausparkassen und Versicherungen.

• Police der Wohngebäudeversicherung

Beim Verkauf geht die Wohngebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. Hat er die Versicherungspolice, kann er sich bei der Versicherung als aktueller Versicherungsnehmer eintragen oder aber die Versicherung kündigen.

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  Energieausweis

Bei Objekten bis 4 Wohneinheiten benötigt man einen sog. Energiebedarfsausweis, ab 4 Wohneinheiten reicht evtl. auch ein Verbrauchsausweis. Beantragt man einen KfW-Kredit, ist immer ein Bedarfsausweis erforderlich. Erhalten kann man einen Energieausweis beim Architekten, bei Bestandsobjekten kann diesen auch ein entsprechend geschulter Handwerker oder Energieberater ausstellen. Auch im Internet gibt es Möglichkeiten sich einen Energieausweis zu bestellen.

• Unterlagen zu Wohn- und Nutzungsfläche

Evtl. gibt es Unterlagen, die eine Wohnflächenberechnung oder eine genaue Ausweisung der Quadratmeterzahl enthalten.

• Unterlagen zu Sanierungen, Renovierungen und Umbauten

Solche Unterlagen belegen vor allem, wann etwas geändert wurde und was. Evtl. lässt sich daraus eine Wertsteigerung der Immobilie ableiten, wenn entsprechende Investitionen vorgenommen wurden.

4. Allgemeiner Ablauf eines Hausverkaufs – Schritt für Schritt

Sollten Sie einen Makler beauftragen, wird dieser die wichtigsten Schritte für Sie koordinieren. Verkaufen Sie privat müssen Sie die entsprechenden Schritte selbst vornehmen. Wie auch immer, der Verkauf eines Hauses folgt grundsätzlich dem folgenden Muster:

a) Vorbereitung

Während der Vorbereitung für einen Hausverkauf sind mehrere Schritte zu erledigen, die zeitlich nacheinander liegen oder auch parallel laufen können, die aber vor dem Start der eigentlichen Verkaufsanstrengungen abgeschlossen sein müssen.

• Wertermittlung als Grundlage für den Angebotspreis
• Beschaffung aller Unterlagen (siehe weiter oben)
• Immobilie für den Verkauf vorbereiten/renovieren

b) Verkaufsorganisation

In dieser Phase geht es um die folgenden Schritte:

• Werbemaßnahmen durchführen und Kaufinteressenten finden
• Besichtigungen mit den Interessenten durchführen
• Auswahl des passenden Käufers

Die Werbemaßnahmen umfassen meistens Inserate auf Internetplattformen oder Zeitungen, bei Maklern ggfs. auch Anschreiben von registrierten Kaufinteressenten. Mit hierbei gefundenen Interessenten wird man das Haus besichtigen, wobei sich echte Kaufinteressenten herauskristallisieren. Mit diesen wird man in Verkaufsgespräche, ggfs. in Preisverhandlungen einsteigen und die Bonität, am besten anhand einer Finanzierungsbestätigung der Bank prüfen. Steht der Kaufkandidat fest, geht es zum Notar.

c) Verkaufsabwicklung

Die letzte Phase beim Verkauf besteht schließlich aus

• Entwicklung des Kaufvertrags
• Notartermin
• Übergabe

Die Entwicklung des Kaufvertrags übernimmt der Notar. Etwa ein oder zwei Wochen vor dem Notartermin bekommen Käufer und Verkäufer je ein Exemplar zur Voransicht, um sich damit vertraut zu machen und ggfs. Korrekturen anzufordern oder Fragen zu stellen oder vorzubereiten. Beim Notartermin erfolgt die Verlesung des Vertragstexts und die Unterschrift. Der Notar wird dem Käufer bald darauf eine Fälligkeitsmitteilung zur Kaufpreiszahlung zusenden. Sobald der Kaufpreis überwiesen ist, erfolgt die Übergabe des Hauses an den Käufer. Damit ist der Verkaufsvorgang grundsätzlich abgeschlossen.

5. Dauer und Zeitpunkt des Verkaufs

Eine exakte Antwort auf die Frage, wann man ein Haus am besten verkauft und wie lange es dauert, kann es natürlich nicht geben. Ein paar Anhaltspunkte aber schon.

Zunächst ist es ja oft auch fallabhängig, ob man überhaupt die Wahl hat, zu warten oder ob man schnell verkaufen muss. Wird der Verkauf nötig aufgrund einer Scheidung, zieht man um, hat man das Haus geerbt und weiß nicht, was man damit anfangen soll?

Richtiger Zeitpunkt für den Verkauf

Hat man die Wahl, sollte man natürlich besser dann verkaufen, wenn die Nachfrage am Markt gut ist und die Preise eher oben liegen. Dazu empfiehlt es sich, den Markt etwas zu beobachten. Grundsätzlich kann man dafür z. B. die Immobilienangebote auf Internetportalen eine gewisse Zeit nachverfolgen. Auch die Zinsen sind ein beachtenswerter Faktor. Niedrige Zinsen sind für einen Verkauf eher gut. Und zur Zeit (Anfang 2020) sind die Zinsen tief wie nie. Wie lange die Marktsituation und die Zinsen dieses verkaufsgünstige Klima noch bieten, ist nicht wirklich prognostizierbar. Langfristig ist wohl wieder mit steigenden Zinsen zu rechnen. Damit ist im Prinzip gegenwärtig ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf.

Was die Jahreszeit angeht, ist es vielleicht von Vorteil einen hellen Monat für den Verkauf zu wählen, weil das Haus dann besser zu präsentieren ist. Allerdings ist das nicht wirklich ausschlaggebend. Abgesehen von der Weihnachtszeit, wo traditionell weniger Immobilienverkäufe stattfinden, kann man ein Haus eigentlich immer verkaufen.

Dauer des Verkaufs

Und wie lange dauert es? Abhängig von der Lage lässt sich auf dem Land eine durchschnittliche Verkaufsdauer von etwa 5,5 Monaten ausmachen, in städtischen Regionen geht es mit 4,8 Monaten durchschnittlich etwas schneller. Allerdings sind das nur Mittelwerte. Wer den Markt kennt und weiß, wie man Immobilien verkauft, ist oft deutlich unter dem Durchschnitt, aber auch beim Profi benötigen manche Objekte mitunter etwas länger, um an den Mann gebracht zu werden. Alles in allem liegt die Zeit für einen Hausverkauf von Start bis Ende meist in einem Rahmen von 2 – 6 Monaten.

6. Verkaufskosten beim Hausverkauf

Die meisten Hausverkäufer haben bei einem Verkauf hauptsächlich das Geld im Auge, das sie dadurch einnehmen werden. Allerdings fallen bei jedem Verkauf auch Kosten an, was man nicht aus dem Blick verlieren darf. Schauen wir uns die verschiedenen Kosten, die mit einem Verkauf normalerweise verbunden sind einmal an, so dass es hier keine Überraschungen gibt.

• Renovierungskosten

Renovierungskosten müssen bei einem Hausverkauf nicht unbedingt anfallen. Oft muss aber durchaus etwas an einem Haus renoviert oder saniert werden, damit es verkaufsfähig wird. Je nach Objekt können hier hohe oder auch nur geringfügige Investitionen nötig sein, manchmal reichen ein paar Tausend Euro für ein paar Verschönerungsmaßnahmen, manchmal werden die Beträge durchaus fünf- oder sogar sechsstellig, falls doch mehr zu tun ist. Gelegentlich kann man durch eine Renovierung vor dem Verkauf am Ende sogar einen wesentlich höheren Verkaufspreis durchsetzen als ohne Renovierung, sodass sich der eingesetzte Betrag tatsächlich rentiert. Allerdings schlägt das für die Renovierungskosten aufzuwendende Geld zunächst einmal in Form von Verkaufskosten zu Buche.

• Kosten für Wertermittlung/Wertgutachten

Für den Hausverkauf muss man wissen, wieviel es wert ist, damit man mit einem angemessenen Preis an den Angebotsmarkt gehen kann. Letztlich muss man dafür fachkundig den Immobilienwert ermitteln, sonst bietet man das Haus eventuell zu einem unrealistisch hohen Preis an und wird es nicht los, oder man verlangt man zu wenig und verliert dadurch im Endeffekt Geld.

Will man einen relativ verlässlichen Marktpreis für sein Haus wissen, empfiehlt sich eine professionelle Wertermittlung. Eine solche kann man auf zweierlei Art und Weise bekommen: Erteilt man einem Immobilienmakler einen Verkaufsauftrag, wird dieser, zumeist kostenlos im Rahmen seines Auftrages, den Wert ermitteln. Zum anderen kann man selbst einen Sachverständigen oder Gutachter engagieren.

Sachverständigen- bzw. Gutachterkosten beginnen bei einigen hundert Euro für Kurzgutachten, die aber durchaus Aufschluss über den Preis geben. Wird der Immobilienwert für einen Rechtsstreit, das Finanzamt oder eine Bank benötigt, braucht es ein Gutachten von einem vereidigten Gutachter. Hier liegen die Kosten meist in einem Bereich von 1.600 bis 2.500 €. Ein gerichtsfestes Vollgutachten kostet ca. 0,5 – 1 % des ermittelten Verkehrswertes.

• Maklerprovision

Hat man einen Immobilienmakler engagiert, wird dieser eine Provision verklangen. Je nach Bundesland sind unterschiedliche Zahlungsmodalitäten üblich. In einigen Bundesländern zahlt der Käufer die Provision alleine, in manchen teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision. In Bayern z. B. zahlen Verkäufer und Käufer normalerweise je 3,57 % (inkl. MwSt.) des Verkaufspreises. Manchmal ist das aber auch Verhandlungssache. Mehr Details zur Provision gibt es hier: Maklerprovision

• Verkaufswerbung

Wurde ein Makler beauftragt, fallen hierfür im Prinzip keine Kosten an, da diese mit der Provision abgegolten sind. Verkauft man selbst, kosten z. B. Internetinserate mit 4 Wochen Laufzeit etwa 60 bis 120 €. Preise für Zeitungsannoncen variieren je nach Blatt, Größenordnung für eine Annonce 500 €. Daneben können, abhängig von den Werbemaßnahmen, die man ergreift, weitere Kosten anfallen.

• Kosten für Unterlagen und Dokumente

Für einen den Verkauf einer Immobilie sind immer auch eine Reihe von Dokumenten erforderlich (mehr dazu unter Punkt 5). Liegen diese nicht vor, müssen sie beschafft werden, und mitunter fallen dafür Gebühren an.

Seit dem Erlass der Energieeinsparverordnung 2014 (EnEV) muss bei einem Verkauf z. B. grundsätzlich ein Energieausweis vorgezeigt werden, der den Energieverbrauch des Objekts zeigt. Je nach Immobilie werden verschiedene Ausführungen benötigt (mehr dazu: „Energieausweis beim Hausverkauf und ENEV 2014“. Im Allgemeinen muss man bei einem sog. Verbrauchsausweis mit ca. 50 – 80 € rechnen, bei einem Bedarfsausweis mit 400 – 500 €.

Daneben sind andere Dokumente nötig, für die ebenfalls Gebühren anfallen. Für einen aktuellen Grundbuchauszug z. B. rund 50 € usw. Andere Dokumente liegen meist ohnehin vor, evtl. fallen Kopierkosten an.

• Notarkosten

Die Notarkosten für den Kaufvertragsabschluss trägt meist der Käufer, sodass für den Verkäufer hierfür keine Kosten anfallen. Allerdings kann es im Vertrag auch so vereinbart sein, dass der Verkäufer diese Kosten übernimmt oder einen Anteil davon, dann würde dies unter die Verkaufskosten fallen. Die Notar- und Grundbuchgebühren für den Kaufabschluss liegen zusammengenommen bei etwa 2,5 % des Verkaufspreises, die aber, wie gesagt, meist der Käufer trägt.

Zum anderen gibt es oft noch Grundschulden, die der Verkäufer aufgenommen hat, als er die Immobilie selbst gekauft hat und die oft noch im Grundbuch eingetragen sind, auch wenn sie nicht mehr belastet sein sollten und der Kredit an sich abbezahlt ist. Diese Grundschulden sind dann meist noch zu löschen, und die Kosten dafür trägt in der Regel der Verkäufer. Es fallen dafür Notar- und Grundbuchamts- bzw. Gerichtskosten an, die sich bei Hausverkäufen im üblichen Rahmen meist im unteren vierstelligen Bereich bewegen.

• Vorfälligkeitsentschädigung

Gelegentlich haben Verkäufer noch ein Darlehen laufen, das sie selbst zur Finanzierung des Hauses aufgenommen haben und wollen dieses Darlehen nach dem Hausverkauf vorzeitig ablösen. Sollte der Bank durch diese vorzeitige Ablösung des Darlehens ein Zinsschaden entstehen, kann die Bank dem Darlehensnehmer den Schaden berechnen und eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Hier ist man, je nach Fall, schnell mal mit höheren vierstelligen oder auch fünfstelligen Beträgen dabei.

• Sonstige Kosten

Vor allem bei Leerstand bis zum Verkaufsabschluss gibt es einige Kosten, die dennoch weiter anfallen. Wohngeld, Betriebskosten, Zinsen, Grundsteuer…

Herzlichst,

Rainer Fischer, Ihr Immobilienmakler München

Telefon +49 89-131320

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