Kostenlose Immobilienbewertung – 2 bis 3 Minuten und Sie kennen den Wert Ihres Hauses

Zu unserem Einzugsgebiet gehören Stadteile: Zu unserem Einzugsgebiet gehören Stadteile: Allach, Altstadt, Am Hart, Am Luitpoldpark, Am Moosfeld, Am Riesenfeld, Au, Aubing, Berg am Laim, Bogenhausen, Daglfing, Denning, Englschalking, Fasangarten, Feldmoching, Forstenried, Freiham, Freimann, Fürstenried, Obergiesing, Untergiesing, Hadern, Holzapfelkreuth,  Haidhausen, Harlaching, Hasenbergl, Isarvorstadt, Johanneskirchen, Laim, Langwied, Lehel, Lochhausen, Ludwigsvorstadt, Maxvorstadt, Milbertshofen, Neuhausen, Moosach, Neuschwabing, Nymphenburg, Oberföhring, Obermenzing, Pasing, Perlach, Ramersdorf, Riem, Schwabing, Schwanthalerhöhe, Schwere-Reiter-Straße, Obersendling, Untersendling, Mittersendling, Sendling ( Westteil), Steinhausen, Thalkirchen, Trudering, Untermenzing, Zamdorf. (Postleitzahlen 80331–81929, 85540)

Aktuelle Bodenrichtwerte für Bayern werden der Öffentlichkeit in einem länderübergreifenden Informationssystem für Deutschland (BORIS-D) zur Verfügung gestellt. Amtliche Auskünfte über Bodenrichtwerte bleiben den   örtlichen Gutachterausschüssen  für Grundstückswerte in Bayern vorbehalten. Die Bodenrichtwerte für München werden vom örtlichen Gutachterausschuss bereitgestellt. Diese Werte werden regelmäßig aktualisiert und bieten eine wichtige Grundlage für die Bewertung von Immobilien in München.

Ein Online-Immobiliengutachten bietet eine effiziente Möglichkeit, den aktuellen Wert einer Immobilie zu ermitteln. Dies kann besonders nützlich sein, wenn schnelle Entscheidungen anstehen, wie etwa ein Verkauf oder die Bewertung für steuerliche oder versicherungstechnische Zwecke. Durch die Nutzung eines Immobilienwertrechners erhalten Sie innerhalb weniger Minuten eine präzise Einschätzung, die auf Vergleichswerten basiert. Dieser Wert ist ein erster Anhaltspunkt, der Ihnen hilft, den potenziellen Verkaufspreis oder den Versicherungswert Ihrer Immobilie zu verstehen.

Für eine genaue Online-Bewertung benötigt der Rechner grundlegende Informationen wie die Art der Immobilie (z.B. Haus, Wohnung), die Fläche in Quadratmetern, das Baujahr, den aktuellen Zustand sowie die Ausstattungsmerkmale wie Balkon, Garten oder Garage. Diese Daten beeinflussen maßgeblich den ermittelten Wert, da sie den Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der Region ermöglichen.

Der Marktwert einer Immobilie ist der aktuell erzielbare Höchstpreis auf dem Markt. Dieser Wert ist entscheidend, um realistische Preisvorstellungen beim Verkauf zu entwickeln oder um ihn in rechtlichen Kontexten wie Erbschafts- oder Scheidungsverfahren zu verwenden. Die Berechnung des Marktwerts basiert auf einer gründlichen Analyse, die Faktoren wie die Lage der Immobilie, deren Zustand, die Ausstattung und vergleichbare Verkaufspreise in der Umgebung berücksichtigt.

Eine professionelle Bewertung ist unerlässlich, um eine faire und genaue Einschätzung des Marktwerts zu gewährleisten. Sie bietet Sicherheit bei Verhandlungen und hilft, potenzielle Konflikte zu vermeiden, indem sie allen Parteien einen klaren Überblick über den Wert der Immobilie verschafft.

Eine Online-Immobilienbewertung bietet eine schnelle und kostengünstige Möglichkeit, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Sie liefert innerhalb weniger Minuten Ergebnisse, die auf statistischen und mathematischen Modellen basieren und eine erste Marktwertspanne anzeigen. Dies ist besonders nützlich für Eigentümer, die eine grobe Einschätzung wünschen, bevor sie sich für detailliertere Bewertungen durch einen Immobiliensachverständigen entscheiden.

Die Nutzung eines Online-Gutachtens ist ideal für die Vorbereitung auf den Verkauf oder für Kaufinteressenten, die einen realistischen Preisrahmen feststellen möchten. Es ermöglicht eine erste Orientierung und unterstützt informierte Entscheidungen in Bezug auf den Immobilienmarkt in München.

Eine Vor-Ort-Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen bietet eine detaillierte und objektive Analyse Ihrer Immobilie. Dies ist besonders wichtig für rechtliche oder finanzielle Transaktionen wie den Kauf, die Hypothekenvergabe oder Erbschaftsangelegenheiten. Der Sachverständige bewertet nicht nur den Zustand und die Ausstattung der Immobilie, sondern dokumentiert auch eventuelle Baumängel oder Besonderheiten, die den Wert beeinflussen könnten.

Eine Vor-Ort-Bewertung liefert eine verlässliche Grundlage für fundierte Entscheidungen und unterstützt bei Verhandlungen, da sie eine unabhängige und nachvollziehbare Einschätzung des Immobilienwerts bietet.

Nutzen Sie unser praktisches Online-Tool auf unserer Website, um eine schnelle Einschätzung zu erhalten. Unser Tool hilft Ihnen, den aktuellen Marktwert für ein Haus oder eine Wohnung zu ermitteln, was besonders nützlich ist, wenn Sie eine Kaufpreisfindung vornehmen möchten.

Ein Online-Immobiliengutachten basiert auf automatisierten statistischen Modellen, die verschiedene Merkmale einer Immobilie bewerten, um deren Wert zu schätzen. Diese Methode ist schnell und bietet eine erste Einschätzung des Marktwerts, ersetzt jedoch nicht die Detailgenauigkeit einer Vor-Ort-Bewertung durch einen qualifizierten Gutachter.

Eine Vor-Ort-Bewertung bietet eine gründliche und persönliche Analyse der Immobilie, einschließlich visueller Inspektionen und detaillierter Berichte. Sie ist unerlässlich für rechtliche oder finanzbezogene Entscheidungen, da sie eine umfassendere Bewertung liefert und potenzielle Risiken oder Wertfaktoren genauer identifizieren kann.

Die Kosten für die Erstellung eines Immobiliengutachtens variieren je nach Art der Immobilie und dem Umfang der Bewertung. Ein Kurzgutachten kann ab etwa 500 Euro beginnen, während eine umfassendere Bewertung einen prozentualen Anteil des Immobilienwerts ausmachen kann. Die Investition in eine professionelle Bewertung zahlt sich jedoch aus, indem sie genaue Informationen liefert und die Grundlage für finanzielle Entscheidungen bildet.

Ein kostenloser Immobilienrechner bietet eine schnelle und einfache Möglichkeit, eine erste Einschätzung des Immobilienwerts zu erhalten. Er eignet sich gut für eine erste Orientierung, bevor Sie sich für eine detaillierte Bewertung durch einen Immobiliensachverständigen entscheiden. Die Ergebnisse eines kostenlosen Rechners können helfen, den potenziellen Verkaufspreis oder den Marktstandpunkt Ihrer Immobilie besser zu verstehen.

Diese ausführlicheren Antworten bieten einen tieferen Einblick in die Vorteile und Anwendungen einer Immobilienbewertung in München, von Online-Tools bis hin zu detaillierten Vor-Ort-Bewertungen durch Sachverständige.

Die Immobilienbewertung in München bietet sowohl Verkäufern als auch Kaufinteressenten wertvolle Unterstützung. Für Verkäufer stellt die kostenlose Online-Immobilienbewertung ein ausgezeichnetes Werkzeug dar, um den Wert ihrer Immobilie unverbindlich einzuschätzen. Unser Preisfinder liefert eine erste Schätzung, die es ermöglicht, Verkaufspläne gezielt voranzutreiben und einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln.

Kaufinteressenten profitieren ebenfalls von unserem Service, insbesondere wenn sie unsicher sind, ob ein Angebot angemessen ist. Unsere Wohnungsmarktanalyse hilft dabei, die Marktbedingungen einzuschätzen und zu erkennen, ob das Angebot fair ist oder möglicherweise überhöht. Dies unterstützt Kaufinteressenten dabei, informierte Entscheidungen zu treffen und potenzielle Fallstricke zu vermeiden.

Die Immobilienbewertung ist bei uns kostenlos. Nutzen Sie unseren Online-Rechner zur Immobilienbewertung in München, um sofort einen Richtwert zu erhalten. Wenn Sie ein detailliertes Immobiliengutachten wünschen, beraten wir Sie gerne zu den anfallenden Kosten, die sich nach dem Umfang der Bewertung richten. Unsere kostenlose Online-Wertermittlung bietet Ihnen eine erste Orientierung.

Eine Immobilienbewertung zielt darauf ab, den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Jeder kann eine Immobilie bewerten, unabhängig von spezifischem Markt-Know-how. Allerdings ist Fachwissen entscheidend für eine realistische Wertermittlung, einschließlich regionaler Marktkenntnisse und Immobilienmerkmale. Ein Wertgutachten hingegen ist kostenpflichtig und erfordert eine qualifizierte Fachperson wie einen ausgebildeten Architekten oder Immobilienbewerter.

Die Bewertung einer Immobilie erfolgt unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen. Dazu zählen die Lage (Infrastruktur, Verkehrsanbindung), Art und Größe der Immobilie, Baujahr, Ausstattung sowie besondere Merkmale wie Nutzflächen, Keller, Balkon oder Garten. Diese Elemente sind entscheidend für eine präzise Bewertung.

Eine Immobilienbewertung ist essenziell beim Verkauf, um einen realistischen Marktwert festzulegen und eine optimale Preisgestaltung zu ermöglichen. Eine zu hohe oder niedrige Preisangabe kann den Verkaufsprozess erschweren. Unsere kostenfreie Wertermittlung gibt Ihnen eine erste Einschätzung, um informierte Entscheidungen zu treffen.

Für die Bewertung von Immobilien stehen drei rechtlich anerkannte Verfahren zur Verfügung: das Sachwertverfahren (für selbst genutzte Immobilien), das Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte) und das Vergleichswertverfahren (basierend auf vergleichbaren Immobilien). Jedes Verfahren hat seine spezifischen Anwendungsgebiete und trägt zur präzisen Wertermittlung bei.

Unsere Online-Immobilienbewertung basiert auf umfassenden Datenquellen und liefert Ihnen innerhalb weniger Minuten einen Richtwert. Durch die Analyse von Marktberichten, Kaufpreissammlungen und Inseraten wird der aktuelle Marktwert ermittelt. Sie erhalten nicht nur eine Preisübersicht, sondern auch Informationen zur Entwicklung der Immobilienpreise und Neubauprojekten in Ihrer Region.

Die Bewertung eines Grundstücks variiert je nach Bebauungsstatus. Für unbebaute Grundstücke wird häufig das Bodenrichtwertverfahren genutzt, um den Wert zu bestimmen. Bei bebauten Grundstücken setzt sich der Wert typischerweise aus einer Mischung von Grundstücks- und Immobilienwert zusammen.

Letztlich interessiert bei einer Immobilienbewertung der Preis, zu dem die Immobilie am Markt angeboten werden kann. Ein absoluter Preis für eine Immobilie jedoch lässt sich vor einem Verkauf niemals exakt angeben; dieser wird erst ersichtlich, wenn sich Verkäufer und Käufer bei einem konkreten Objekt auf den Verkaufspreis geeinigt haben. Immobilienbewertungen sind daher immer mehr oder weniger treffgenaue Schätzungen. Denn, wie bei allen anderen Gütern und Dienstleistungen im Marktgeschehen, richtet sich der Preis nach Angebot und Nachfrage. Und bereits im Vorfeld einen in etwa zutreffenden Wert einzuschätzen, der sich beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung auch tatsächlich realisieren lässt, ist eine vielschichtige Angelegenheit und erfordert viel Know-how. Denn jede Immobilie ist letztlich einzigartig. Und es gibt viele einzelne Faktoren, die im Zusammenspiel den konkreten Objektwert ergeben. Der Ort, die Lage, Ausstattung, Baujahr, bauliche Details, Größe, Zustand usw. all diese Faktoren werden bei verschiedenen Bewertungsverfahren betrachtet und ergeben schließlich einen Markt- bzw. Verkehrswert für eine Immobilie. Daher werden in Preistabellen der Gutachterausschusse häufig +/- 15% bei den Preisangaben hinzugefügt.

Grundsätzlich gibt es drei normierte Verfahren, die je nach Fall bei der Immobilienbewertung Anwendung finden und derer sich auch Gutachter, Sachverständige und Immobilienmakler normalerweise bedienen. Diese Verfahren sollen den Verkehrswert bestimmen, also denjenigen Preis, der bei einem Verkauf der Immobilie am Stichtag ziemlich sicher erzielbar wäre. Je nach Immobilie und Situation ist vorzugsweise eines der Verfahren das Mittel der Wahl.

Hier eine kurze Gegenüberstellung der Verfahren und wann welches zum Einsatz kommt:

Vergleichswertverfahren

Bei Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften, baugleichen Reihenhäusern und Eigentumswohnungen verwendet man für gewöhnlich das Vergleichswertverfahren. Hier werden ähnliche, kürzlich verkaufte Häuser und die hierfür erzielten Verkaufspreise als Vergleichsbasis herangezogen und daraus der Verkehrswert des fraglichen Objekts abgeleitet. Wie verlässlich der ermittelte Wert ist, gründet sich natürlich vor allem auf die Anzahl der Vergleichsobjekte, auf die man sich beziehen kann und wie ähnlich diese dem fraglichen Objekt wirklich sind. Oft ist es aber so, dass keine oder zu wenige vergleichbare Objekte da sind, die kürzlich und in ähnlicher Lage verkauft worden sind, so dass man mit dem Vergleichswertverfahren nicht weit kommt. Dann muss man auf die weiteren Verfahren zurückgreifen, sofern sich damit aussagekräftige Werte ermitteln lassen.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Objekten, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien o. ä. geht es normalerweise hauptsächlich um die Erzielung von Renditen, nicht um Eigennutzung. Soll der Wert solcher Immobilien ermittelt werden, achtet man daher nicht so sehr auf den Sachwert, wichtig ist vielmehr der Ertrag, der mit der Immobilie erzielbar ist. Der Ertragswert des Gebäudes wird dabei hauptsächlich durch eine geeignete Berechnungsmethode aus den tatsächlich erzielten Mieteinnahmen berechnet. Der eigentliche Immobilienwert ergibt sich beim Ertragswertverfahren dann aus einer Kombination des Gebäudeertragswerts und dem Bodenwert des Grundstücks.

Sachwertverfahren

Dieses Verfahren kommt meist dann zum Einsatz, wenn mit Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren kein vernünftiger Immobilienwert ermittelbar ist. Beim Sachwertverfahren wird die Immobilie hauptsächlich mittels der Gebäudeherstellungskosten und dem gegenwärtigen Wert der Bausubstanz ermittelt. Beim Sachwertverfahren wird zunächst ermittelt, wieviel ein fiktiver Neubau der Immobilie kosten würde. Dann werden Alter und Renovierungsgrad des Gebäudes berücksichtigt und anhand dessen der Gebäudewert angepasst. Der Sachwert ergibt sich dann durch die Frage, welche Kosten bei einer Wiederherstellung des Objektes im aktuellen Zustand entstehen würden. Im Endeffekt repräsentiert der Sachwert also einen „Wiederbeschaffungs-“ oder „Reproduktionswert“. Natürlich sind der Bodenwert des Grundstücks sowie der Herstellungswert etwaig vorhandener Außenanlagen beim Sachwertverfahren ebenfalls als Werte berücksichtigt.

Bei dieser Frage kommt es darauf an, für welchen Zweck und wie verlässlich eine Immobilienbewertung sein soll. Denn theoretisch darf jeder Immobilien bewerten. Gesetzlich geschützt sind nicht einmal Bezeichnungen wie Sachverständiger oder Gutachter, so dass man sich durchaus vorher darüber informieren sollte, wem man die Bewertung seiner Immobilie überlässt.

In manchen Situationen, wie wenn eine Immobilienbewertung für die Bank oder für einen Rechtsstreit bei Gericht gebraucht wird, ist ohnehin eine Gutachter-Wertermittlung erforderlich. Dann muss man darauf achten, dass dieser registriert bzw. gerichtlich zertifiziert ist.

Bei einem Immobilienverkauf kann auch ein Immobilienmakler oder ein freier Sachverständiger den Job übernehmen. Letztere sind meist günstiger als ein Gutachter, Immobilienmakler übernehmen eine Immobilienbewertung meistens kostenfrei im Rahmen ihres Maklerauftrags und liefern in der Regel ebenfalls zuverlässige Einschätzungen. Immobilienbewertungen von Maklern oder freien Sachverständigen werden allerdings nicht als gerichtstauglich anerkannt, im Fall eines Rechtsstreits ist eine Gutachter-Wertermittlung durch einen gerichtlich zugelassenen Gutachter erforderlich.

Bei einer Immobilienerbschaft muss der Wert der Immobilie manchmal aus mehreren Gründen festgestellt werden. Zum einen muss zum Beispiel bei Erbengemeinschaften ermittelt werden, wieviel die Immobilie wert ist, um den Anteil der Immobilie an der gesamten Erbmasse zu bestimmen, um dann „fair zu verteilen“. Genauso muss man wissen, wieviel die geerbte Immobilie wert ist, wenn man sie verkaufen will. Auch ist der Immobilienwert entscheidend, wenn es um die Erbschaftssteuer geht. Diesen Aspekt wollen wir hier etwas ausführlicher betrachten:

Immobilienbewertung bei Erbschaftssteuer

Bei einer Erbschaft verlangt der Fiskus bei einer Überschreitung der gesetzlichen Freibeträge (Ehepartner 500.000 €, Kind 400.000 € usw.) eine Erbschaftssteuer. Wird eine Immobilie vererbt, zählt der Verkehrswert der Immobilie als Geldbetrag und wird zusammen mit evtl. vorhandenem Geldvermögen als Erbmasse behandelt.

Den Verkehrswert setzt das Finanzamt nach einem der oben genannten Verfahren, Vergleichs- Ertrags- oder Sachwertverfahren an, je nach Fall. Das Finanzamt bewertet dabei jedoch nur nach Dokumentangaben und nicht dadurch, dass sich jemand die Immobilie anschauen würde.

Änderungen der Bewertungsregelungen 2023

Speziell, wenn das Finanzamt vererbte Objekte nach einer Bewertung per Ertragswert- oder Sachwertverfahren einstuft, könnte es nun deutlich teurer werden als zuvor. Denn nach einer gesetzlichen Neuregelung ab Januar 2023 haben sich einige Berechnungsansätze für diese Verfahren geändert, wodurch der Gesetzgeber erreichen will, dass sich die festgestellten Preise näher am tatsächlichen Marktwert orientieren.

Große Steuerunterschiede abhängig vom Verfahren möglich

Es kann zudem große Unterschiede machen, welches Verfahren das Finanzamt für die Bewertung heranzieht. In einem Fall aus der eigenen Praxis bewertete das Finanzamt ein 3-Parteien-Mehrfamilienhaus nach dem Ertragswertverfahren, wobei zunächst die Zuordnung nicht ganz klar war. Es hätte z. B. auch als Reihenhaus für die Eigennutzung eingestuft werden können, was eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren bedeutet hätte. Nach Klärung des Sachverhalts mit dem Finanzamt wurde das Objekt als Mehrfamilienhaus nach Ertragswert bewertet, was gerade in diesem Fall einen großen steuergünstigen Effekt hatte. Wäre das Objekt als Sachwert behandelt und als solcher bewertet worden, wäre bei der spezifischen Bebauung und Grundstücksgröße in etwa der doppelte Erbschaftssteuerbetrag fällig geworden.

Wann verwendet das Finanzamt welches Bewertungsverfahren?

Vergleichswertverfahren: Das Vergleichswertverfahren kommt hauptsächlich bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung sowie bei Eigentumswohnungen und Grundstücken. Dabei orientiert sich die Werteinstufung daran, welcher Verkaufspreis beim Verkauf ähnlicher Objekte in der regionalen Gegend erzielt wurde.

Ertrags­wert­verfahren: Bei diesem Verfahren kommt es vor allem auf die Erträge, die durch die Nutzung des Objekts erwirtschaftet werden an, wie z. B. Mieteinnahmen. Auch, der Zeitrahmen, in dem das Objekt noch wirtschaftlich genutzt werden kann sowie der Grundstückswert spielen eine wichtige Rolle. Vor allem findet das Ertragswertverfahren Anwendung bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.

Sach­wert­verfahren: Beim Sachwertverfahren sind vor allem der Gebäudewert (Gebäudeherstellungskosten und gegenwärtiger Wert der Bausubstanz) und der Grundstückswert relevant. Es kommt vor allem bei Objekten zum Einsatz, die hauptsächlich selbstgenutzt sind und bei denen es keine oder keine verlässlichen Vergleichswerte gibt und bei denen auch kein vernünftiger Ertragswert ermittelbar ist, etwa weil keine ortsüblichen Mieten zugeordnet werden können.

Nachprüfen bei der Erbschaftssteuer auf Immobilien lohnt sich

Überschreitet der Erbbetrag durch den durch das Finanzamt angesetzten Verkehrswert den gesetzlichen Freibetrag, wird eine Erbschaftssteuer fällig und es wird die Frage interessant, ob das Finanzamt mit einem korrekten Verkehrswert rechnet. Denn ein niedrigerer Verkehrswert bedeutet natürlich eine niedrigere Erbschaftssteuer.

Wie dargelegt, wird sich ein Finanzbeamte eine Immobilie nicht selbst anschauen, sondern anhand eines mehr oder weniger starren Standardverfahrens einen Verkehrswert festlegen. Dass der so ermittelte Wert weit daneben liegt, kommt nicht selten vor. Denn der wirkliche bauliche Zustand, die tatsächlich vorhandene Ausstattung und andere Faktoren werden dabei praktisch nicht berücksichtigt. Auch was das Grundstück angeht, erfolgt hier die Immobilienbewertung anhand der allgemeinen Bodenrichtwerte, wertmindernde Faktoren bei einem konkreten Grundstück, wie Ausrichtung oder Hanglage, finden keine Berücksichtigung.

Wenn daher bei der Erbschaftssteuer ein relevanter Betrag anfällt, sollte man sich nicht unbedingt auf die Ermittlung des Finanzamts verlassen, sondern sich zuverlässige Angaben über den Wert der eigenen Immobilie besorgen. Das Engagement eines Gutachters, der zur Feststellung des Finanzamts ein Gegengutachten erstellt, kann sich durchaus lohnen.

Ein Gutachter, der sich die Immobilie vor Ort anschaut, kann zum Beispiel eine schlechte Lage der Wohnung, Ausrichtung zur Straße, Renovierungsbedarf bei Fenstern und Bad feststellen etc. etc. und am Ende vielleicht ermitteln, dass die Immobilie nur halb so viel wert ist, wie vom Finanzamt veranschlagt. Erkennt das Finanzamt den niedrigeren Immobilienwert an, zahlt man plötzlich entschieden weniger Erbschaftssteuer oder gar keine mehr, weil man unter der Freibetragsgrenze bleibt. Grundlegend kann das Finanzamt das neue Gutachten ablehnen, ist es aber fundiert, kann man auch dagegen Widerspruch einlegen, bei einem akkuraten Gutachten natürlich auch mit guten Aussichten.

Bei einer Schenkung gilt im Prinzip dasselbe, wie im vorhergehenden Abschnitt über die Erbschaftssteuer. Und wie bei der Erbschaftssteuer können hohe Verkehrswerte die Begünstigten auch bei Schenkungen in missliche Situationen bringen, wenn sie das Objekt nicht verkaufen wollen, aber liquide Geldmittel für die Zahlung der Steuer aufbringen müssen. Auch bei der Schenkung gelten Freibeträge, übrigens in den meisten Fällen die gleichen, wie bei der Erbschaftssteuer. Bei unentgeltlich überschriebenen Immobilien, bei denen das Finanzamt einen Verkehrswert über der Freibetragsgrenze berechnet, lohnt es sich daher genauso den Immobilienwert zu prüfen wie bei einer Erbschaft und bei geringerem Wert weniger Steuern zu zahlen.

Die meisten Immobilienkäufe werden über ein Bankdarlehen finanziert. Bevor eine Bank einen Kredit für eine Immobilienfinanzierung bewilligt, will sie natürlich das Kreditausfallrisiko möglichst niedrig halten und wird von sich aus eine Immobilienbewertung für eine Kreditvergabe vornehmen. Sie wird dazu die nötigen Unterlagen einsehen und den Wert nach einem Standardverfahren berechnen, manche Banken schicken einen Gutachter, der die Immobilie vor Ort in Augenschein nimmt, bei teureren Immobilien ab etwa 1 Mio. € ziehen Banken normalerweise immer einen Gutachter hinzu.

Anhand des festgestellten Verkehrswerts wird die Bank einen Beleihungswert festlegen. Der Beleihungswert macht quasi die Höhe des Kredits, den die Bank gewähren wird, dieser liegt meist bei 70 oder 80 % des Verkehrswerts. In der Regel besteht die Bank damit auf einer gewissen Eigenkapitalquote, um bei einem Kreditausfall und einem darauf folgenden Verkauf der Immobilie auch bei einem Verkaufspreis unterhalb des Verkehrswerts auf der sicheren Seite zu sein. Bei sehr guter Bonität des Käufers wird die Bank unter Umständen auch 100 % des Kaufpreises finanzieren und auf eine Eigenkapitalquote verzichten.

Die Immobilienbewertung bei Erbpacht bzw. beim Erbbaurecht ist eine etwas spezielle Sache, weil hier auch Faktoren mithineinspielen, die bei konventionellen Immobilienbewertungen keine Rolle spielen, andere dagegen wegfallen.

Was ist Erbpacht?

Bei der Erbpacht geht es generell darum, dass man das Recht erwirbt, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu besitzen bzw. zu bauen. Der Kaufpreis bzw. Verkehrswert ist bei Erbpachtimmobilien daher meist deutlich geringer, weil das Grundstück nicht gekauft wird, sondern nur die Immobilie. Für die Nutzung des Grundstücks bezahlt der Erbpachtnehmer, also der Gebäudeeigentümer dem Grundstückseigentümer monatlich oder in anderen vereinbarten Zeiträumen eine Pacht. Vertraglich wird dies in einem Erbpachtvertrag geregelt, der über eine festgelegte Zeitdauer von 50 bis zu 99 Jahre abgeschlossen wird. Nach Vertragsablauf ist häufig ein Übergang der Immobilie an den Erbpachtgeber vereinbart, wogegen der Erbpachtnehmer mit z. B. 2/3 des Verkehrswerts entschädigt wird.

Bewertung einer Erbpachtimmobilie

Da das Grundstück dem Immobilieneigentümer bei der Erbpacht nicht gehört, kann bei der Immobilienbewertung prinzipiell nur die Immobilie selbst in Betracht gezogen werden. In Deutschland sind nur rund 5 % aller Immobilien Erbpachtimmobilien. Für Immobilienbewertungen stehen daher in der Regel relativ wenige Vergleichsobjekte zur Verfügung. Der Wert der Immobilie wird bei einer Bewertung daher vor allem anhand von Faktoren wie Größe, Zustand, Baujahr, Lage, Ausstattung bestimmt. Eine große Bedeutung kommt auch erbpachtspezifischen Faktoren wie der Höhe der monatlichen Erbpacht und der Restlaufzeit des Erbpachtvertrages zu. Denn der Verkehrswert von Erbpachtimmobilien verringert sich natürlich, je näher das Ablaufdatum des Erbpachtvertrages rückt. Denn für einen Erbbaurechtsgeber gibt es keinen Zwang, den Vertrag zu verlängern und er kann dann die Immobilie gegen eine Entschädigung übernehmen. Potenzielle Käufer werden also bei einer Restlaufzeit von z. B. 40 Jahren anfangen, genauer hinzuschauen und nachzurechnen, wie lohnenswert die Investition noch ist.

Was ist Nießbrauch?

Beim Nießbrauch wird dem Begünstigten ein lebenslanges oder ein zeitlich befristetes Wohnrecht eingeräumt und zusätzlich das Recht, aus der Sache Nutzungen zu beziehen, also zu „nutznießen“. Das Nießbrauchrecht wird im Grundbuch eingetragen. Ein Nießbrauchrecht lassen sich zum Beispiel gerne Immobilieneigentümer einräumen, die die Immobilie zu ihren Lebzeiten an ihre Kinder weitergeben möchten, um die Sache mit der Erbschaft schon vorher zu klären, aber weiterhin ungehindert die Immobilie so nutzen möchten wie ein Eigentümer.

Der Nießbraucher gibt juristisch gesehen das Eigentum über die Immobilie auf, behält aber den wirtschaftlichen Besitz und kann somit z. B. die Immobilie vermieten und die Einnahmen daraus selbst behalten. Da er jedoch nicht mehr der tatsächliche Eigentümer ist, kann er die Immobilie nicht mehr verkaufen oder vererben. Das Nießbrauchrecht ist eine sehr umfangreiche Nutzungsvariante, im Unterschied zum Wohnrecht, das sich rein darauf beschränkt, dass der Rechteinhaber die Immobilie bewohnen darf.

Immobilienwert bei Nießbrauch

Besteht ein Nießbrauchrecht, schmälert das für gewöhnlich den Immobilienwert, denn der tatsächliche Eigentümer kann nur sehr eingeschränkt über die Immobilie verfügen. Ein bestehendes Nießbrauchrecht kann daher für den Eigentümer durchaus problematisch werden zum Beispiel bei einem geplanten Verkauf. Denn das Nießbrauchrecht erlischt deswegen nicht. Immobilien mit einem eingetragenen Nießbrauchrecht sind daher oft ziemlich schwer zu verkaufen, denn der Käufer müsste das Nießbrauchrecht übernehmen und zum Beispiel dulden, dass der Rechteinhaber weiterhin in der Immobilie wohnt oder diese für sich vermietet. Zudem kann ein Verkauf, solange der Nießbrauchrechtinhaber noch lebt, sogar vertraglich ausgeschlossen sein, so dass der jetzige Eigentümer überhaupt nicht verkaufen kann.

Sollte der Verkauf in Frage kommen, müssen bei einer Immobilienbewertung bei einem eingetragenen Nießbrauchrecht Preisabschläge einkalkuliert werden. Der abzuziehende Betrag ergibt sich dabei in etwa aus dem Wert des Nießbrauchrechts. Dieser wiederum ergibt sich aus der ortsüblichen Miete und der voraussichtlichen Dauer des Nießbrauchrechts. Je nach Vertrag ist das Nießbrauchrecht auf eine bestimmte Dauer festgelegt oder es handelt sich um ein lebenslanges Nießbrauchrecht, das erst mit dem Tod des Rechteinhabers erlischt, übrigens die häufigste Variante. Im letzteren Fall wäre der Wert abhängig vom momentanen Alter des Rechteinhabers und der Lebenserwartung.

Fiktives Beispiel:                                           Angenommen das Nießbrauchrecht kann in einem Fall, abhängig von der ortsüblichen Miete u. a. mit 2.000 € pro Monat veranschlagt werden. Der Nießbrauchberechtigte sei 85 Jahre alt. Unter normalen Umständen wäre statistisch mit einer weiteren Lebenserwartung von 8 Jahren zu rechnen. Der Wert des Nießbrauchrechts würde in diesem Fall mit etwa 2.000 € x 12 Monaten x 8 Jahren = 192.000 € beziffert werden. Bei einer Immobilienbewertung bei Nießbrauch würde dann zunächst der Immobilienwert an sich durch ein Standardverfahren festgestellt und schließlich der Wert des Nießbrauchrechts subtrahiert werden.

Bei einem Verkauf kann ein bestehendes Nießbrauchrecht den Immobilienwert also entscheidend verringern. Daher ist ein Verkauf bei bestehendem Nießbrauchrecht oft nicht sinnvoll. Es mag natürlich Szenarien geben, bei denen ein potenzieller Käufer, der die Immobilie nicht sofort selbst nutzen oder weiterverwerten will, durchaus eine lohnenswerte Investition darin sehen kann. Alternativ kann man sich eventuell aber auch anders mit dem Nießbrauchberechtigten einigen, das Nießbrauchrecht aus dem Grundbuch löschen und dann den Verkauf zu wesentlich besseren Konditionen vollziehen.

Eine Scheidung ändert zunächst einmal nichts am eigentlichen Wert einer Immobilie. Eine Immobilienbewertung bei einer Scheidung unterscheidet sich daher kaum vom Normalfall und wird nach den gleichen Kriterien vorgenommen.

Allerdings kann es bei einer Scheidung zu gewissen Komplikationen kommen, wenn der Verkauf der Immobilie deswegen notwendig wird, und oft muss diese unter dem eigentlichen Wert verkauft werden.

Gibt es keinen Ehevertrag, gilt eine Ehe gesetzlich als Zugewinngemeinschaft, d. h. Vermögen, das nach der Eheschließung erworben wird, gehört beiden Ehepartnern gemeinsam und muss bei einer Scheidung fair aufgeteilt werden. Ist allerdings eine Immobilie Teil des Vermögens, ist es nur selten so, dass bei einer Trennung ein Partner den anderen auszahlen und die Immobilie übernehmen kann. Daher kommt es oft zu Zwangsverkäufen, bei denen der Marktwert des Objekts praktisch nie erreicht wird. Finanzielle Einbußen sind so vorprogrammiert.

So etwas kann eigentlich nur durch vorsorgliche Maßnahmen verhindert werden, wie durch z. B. durch einen Ehevertrag, der im Scheidungsfall einem Partner die Immobilie zuspricht und ihn zu monatlichen Ausgleichszahlungen an den anderen Partner verpflichtet. So bleibt die Immobilie in einer Hand, ein Zwangsverkauf ist nicht nötig. Sollte ein Verkauf dennoch gewünscht sein, kann dieser vernünftig geplant und zum realen Marktwert erfolgen.

Falls einer der Ehepartner die Immobilie bereits in die Ehe mitbringt, sollte man schriftlich eine Gütertrennung vereinbaren, sodass das Eigentum an der Immobilie im Scheidungsfall beim ursprünglichen Partner bleibt.

Nicht nur für Verkäufer ist der Immobilienwert interessant, um etwa sein Objekt zu einem angemessenen Preis anbieten zu können. Genauso kann ein Immobilienkäufer etwas genauer wissen wollen, ob die Immobilie, die er im Auge hat, auch ihren Preis wert ist. Dazu gibt es für ihn mehrere Wege, die ihm ein mehr oder weniger realistisches Preisbild bieten.

Angebotspreise und Statistiken vergleichen

Zunächst steht einem Käufer natürlich offen, Preise zu vergleichen. Auf den einschlägigen Online-Portalen (z. B. Immowelt, Immonet, Immobilienscout24) sind oft so einige ähnliche Objekte eingestellt, deren Angebotspreise verglichen werden können. Zudem gibt es vielerorts öffentlich zugängliche Statistiken von realen Verkäufen z. B. von örtlichen Gutachterausschüssen oder auch Immobilienführer in Buchform (z. B. Plötz-Immobilienführer), denen entsprechende Daten entnommen werden können. So kann man zumindest schon einmal durchschnittliche Preise ermitteln und herausfinden, ob der Preis der Wunschimmobilie im Rahmen liegt und ungefähr hinkommen kann. Spezielle Eigenheiten einer konkreten Immobilie sind so natürlich noch nicht berücksichtigt.

Immobilienbewertung online

Immobilienbewertungen kann man auch online, z. B. bei Immobilienportalen erhalten. Bei entsprechenden Angeboten wird man aufgefordert, die Daten zur Immobilie einzugeben. Hier wird der entsprechende Immobilienwert entweder automatisch anhand der eingegebenen Daten erstellt, manchmal werden die Daten auch an eine dafür zuständige Person weitergegeben, die anhand der Daten einen Verkehrswert bestimmt. Die Bewertung kommt aber auch hier meist anhand der gängigen Verfahren wie Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren zustande. Vorteil ist zunächst einmal, dass eine Online-Immobilienbewertung kostenlos ist, allerdings können solche Angaben im Prinzip nur ein grober Anhaltspunkt sein. Je genauer und präziser die zur Verfügung gestellten Daten, desto genauer aber das Ergebnis. So gehe übrigens auch ich selbst bei der weiter oben angebotenen Immobilienbewertung für Immobilien im Raum München vor, wenn ich Daten über die Eingabemaske erhalte und die Immobilien nicht persönlich vor Ort anschauen kann.

Bewertung durch Sachverständige oder Gutachter

Natürlich kann man auch als Kaufinteressent einen Gutachter, Sachverständigen oder auch einen Immobilienmakler engagieren, um einen Immobilienwert zu ermitteln, sofern der Verkäufer das zulässt. In diesem Fall sind aber mit einer Immobilienbewertung Kosten verbunden, in der Regel auch bei einem Makler, wenn die Wertermittlung nicht mit einem Vertriebsauftrag verbunden ist. Allerdings wird sich ein Sachverständiger für Immobilienbewertung die Immobilie genau anschauen und in der Regel ziemlich treffsicher einen realistischen, am Angebotsmarkt erzielbaren, Wert ermitteln können. Wieviel die Immobilienbewertung kostet, ist meist abhängig vom Wert des Objekts und wie schwierig die Bewertung ist. Bei einem registrierten Gutachter ist z. B. bei einer 300.000 € Immobilie mit 1.000 bis 1.800 € zu rechnen, ein Sachverständiger für Immobilienbewertung oder ein Immobilienmakler sind evtl. günstiger.

Manche Verkäufer oder Käufer möchten, bevor sie weitere Schritte unternehmen, einfach einmal ganz unverbindlich wissen, wieviel ihr Objekt wert ist, ohne persönliche Daten dafür preiszugeben.

Zu einem bestimmten Grad ist das durchaus möglich. Ungefähre Anhaltspunkte kann man sich z. B. wie im vorherigen Abschnitt dargestellt, durch den Vergleich von Angebotspreisen und offiziellen Verkaufszahlen besorgen.

Zudem gibt es mittlerweile zahlreiche Internetportale, auf denen die Immobilienbewertung online angefordert werden kann und bei denen die Eingabe persönlicher Daten nicht erforderlich ist, außer z. B eine E-Mail-Adresse, an die die Ermittlung dann geschickt werden kann.

Bei diesen sozusagen anonymen Immobilienbewertungen muss man sich aber gewahr sein, dass es sich bei dem ermittelten Immobilienwert immer nur um ungefähre Wertangaben handeln kann, die weitgehend aus Durchschnittswerten anderer Immobilien abgeleitet sind. Der wirkliche Wert der eigenen Immobilie kann aber weit davon abweichen, weil dabei die speziellen Bedingungen und spezielle Eigenheiten einer konkreten Immobilie zwangsläufig weitgehend unberücksichtigt bleiben.