Erbpacht München – Fragen und Antworten

Fragen und Antworten zum Thema Erbpacht

Fragen und Antworten zum Thema Erbpachtimmobilien in München

 

1. Was bedeutet Erbpacht? Was bedeutet es, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung auf Erbpacht zum Kauf angeboten wird?

Es bedeutet, dass man das Gebäude oder den Anteil am Gebäude (Eigentumswohnung) erwirbt (Eigentümer wird) und das Grundstück dazu pachtet und dafür eine monatliche Pacht bezahlt. Nachteil: Monatliche Pacht, die auch steigen kann. Vorteil: Günstigerer Kaufpreis.

 

2. Wer ist dann Eigentümer?

Eigentümer des Grundstücks bleibt der Erbbaurechtsgeber, das Gebäude auf dem Grundstück gehört dem Erbbaurechtsnehmer (der Käufer oder Eigentümer des Objektes selbst).

Erbpachtprinzip

3. Wie lange werden solche Erbbaurechte bestellt? 

Es gibt Erbbaurechtsverträge gewöhnlich auf 50, 66, 75 und 99 Jahre.

 

4. Darf ich mein Haus auf Erbbaurecht einfach umbauen, bzw. vergrößern?

Das muss beim Erbbaurechtsgeber abgeklärt werden, weil durch mehr Wohnfläche auch die monatliche Erbpacht ansteigen kann.

Monatliche Erbpacht
Wie hoch sind die Erbpachtzinsen?

 

5. Was kostet ein Erbbaurecht monatlich?

Was eine Erbpacht kosten kann ist sehr unterschiedlich. Der monatliche Erbpachtzins hat eine enorme Bandbreite und begann im Bezugsjahr 2023 bei ca. 1,80 €/m² und endete bei 3,00 €/m². Die Mittelwerte pro Quadratmeter nach Baujahren sortiert in München lauten: 60er Jahre: 1,85 €/m²; 70er Jahre: 2,45 €/m²; 80er Jahre: 2,60 €/m²; 90er Jahre: 2,90 €/m²; 2000 bis 2019: 3,15 €/m². Die obigen Zahlen (Mittelwerte) stammen vom Jahresbericht des Gutachterausschusses München 2023. Zugrunde gelegt wurden 82 Verkäufe von Eigentumswohnungen auf Erbpacht.

 

6. Wie sind die Immobilienpreise in München beim Verkauf/Kauf von Erbbauimmobilien?

Offizielle Statistiken zeigten für 2023 abhängig vom Baujahr die folgenden Durchschnittspreise: 1960-1979: Ø ca. 3.750 €/m², 1980-1999: Ø ca. 5.600 €/m², 2000-2019: Ø ca. 5.250 €/m². Für Neubauobjekte gab es keine dokumentierten Verkäufe.

 

7. Vorteile einer Erbpachtimmobilie gegenüber einer konventionellen

Die monatliche Belastung zum Zeitpunkt des Kaufs kann deutlich geringer sein. Ein Muster-Beispiel zur Veranschaulichung: Eine Dachterrassen-Galerie-Wohnung in Milbertshofen, 90 m², Baujahr 1996, inkl. Garage auf Erbpacht kostet 500.000 € bei einer monatlichen Erbpacht von 250 €, eine vergleichbare Nicht-Erbpachtwohnung kostet 700.000 €. Würde man diesen Mehrbetrag von 200.000 € zu einem Zinssatz von 3% und 2% Tilgung finanzieren, ergäbe sich in diesem Fall eine monatliche Belastung von ca. 833 €. Gegenüber der Erbpacht ein Mehraufwand von 583 €. In Zeiten hoher Zinsen ist der finanzielle Vorteil der Erbpachtwohnung natürlich höher. Zu beachten ist allerdings, dass

a. der monatliche Erbpachtzins gewöhnlich an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist, somit über die Jahre allmählich ansteigt,

b. das gewöhnliche Darlehen irgendwann getilgt ist, also die Belastung wegfällt, während die Erbpacht bleibt.

 

8. Kann ich eine Immobilie auf Erbpacht beleihen (finanzieren)?

Normalerweise ja (es gibt manchmal Ausnahmen, das ist aber eher selten). Die Höhe der maximalen Beleihung sollte beim Erbpachtgeber geklärt werden. Meist hat der Immobilienmakler, der die Immobilie vermittelt, bereits Auskunft eingeholt. Die häufigste Regelung ist die der prozentualen Beleihung im Verhältnis zum Kaufpreis. Der Prozentsatz liegt oft bei 66%, 70% oder 80%. Auch 100% ist manchmal möglich. Zu beachten ist dabei, dass ein solches Darlehen gemäß Erbbaurechtsgesetz 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts wieder vollständig getilgt sein muss.

 


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9. Wichtig, hier kann Geld gespart werden

Fragen Sie den Immobilienmakler oder den Eigentümer, ob der Kaufvertragsentwurf vor der notariellen Beurkundung zum Erbpachtgeber muss oder ob ein bestimmter Notar empfohlen wird. Die Stadt München als Erbpachtgeber zum Beispiel fordert gewisse Textpassagen im Kaufvertrag. Daher sollte der Entwurf vor Unterzeichnung auch von der Stadt genehmigt werden. Ob dies also nötig ist, sollte Ihr Immobilienmakler für Erbpacht in München wissen.

 

Vertrag – Shredder
Verschiedene Optionen beim Vertragsablauf

10. Heimfall oder Vertragsablauf

Lesen Sie im Erbpachtvertrag nach, wie die Regelung bezüglich Heimfall (Rückgabe vor Ablauf des Erbpachtobjektes, z.B. wegen Vertragsverstöße) oder Vertragsablauf ist. 
Zum Vertragsablauf: Entweder wird das Erbbaurecht um eine zusätzliche Laufzeit (beispielsweise 20 Jahre) erneuert oder der Erbbauberechtigte, auch Erbbaurechtsnehmer genannt, erhält bei wohnwirtschaftlich genutzten Erbbaurechten eine Entschädigung (zum Beispiel 66% oder 100%) für die ihm gehörenden Gebäude oder Gebäudeanteile, die dann in das Eigentum des Erbbaurechtsgebers übergehen. 

 

11. Wie und wo wird eigentlich das Erbbaurecht, also die Erbpacht eingetragen?

Beim jeweiligen Amtsgericht (Grundbuchamt) wird das Erbbaurecht auf einem besonderen Erbbau-Grundbuchblatt eingetragen. Der Erbbaurechtsgeber bleibt dabei Grundstückseigentümer im ursprünglichen Eigentümergrundbuch. Es gibt also somit zwei Grundbucheinträge, eine für das sowieso bestehende Grundstück und das Zweite für das Erbbaurecht.

Grunderwerbssteuer_Bescheid
Steuern zahlt in der Regel der Erbbachtnehmer

 

12. Wer muss Grunderwerbssteuer, einmalige und laufende Abgaben bei einer Erbpachtimmobilie bezahlen?

Dies trifft gewöhnlich den Erbbauberechtigten und zwar für die einmaligen Zahlungen, wie auch laufende Gebühren. Der Erbbaurechtsgeber trägt die Lasten da er auch den Nutzen des Grundstücks besitzt.

 

 

13. Für wen sind Immobilien auf Erbpacht überhaupt interessant?

Erbpacht-Immobilien
Alternative: Erbpachtimmobilie

Eine interessante Option sind Erbpachtimmobilien beispielsweise für Familien oder auch Einzelpersonen mit geringerem Eigenkapital. Aufgrund der bisweilen sehr hohen Grundstückspreise ist eine Erbbauimmobilie für diesen Personenkreis oft der einzige Weg, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen ohne sich übermäßig zu verschulden. Wer also für ein eigenes Haus keinen Etat bereitstellen will oder kann, wie er im allgemeinen Marktgeschehen für eine Immobilie mit Grundstück fällig würde, für den ist ein Haus auf Erbpacht eine Möglichkeit.

Zum anderen sind manche Grundstücke und damit bestimmte Wohnlagen überhaupt nur auf Erbpachtbasis zu haben, weil die jeweiligen Eigentümer bzw. Anbieter ihre Grundstücke prinzipiell nicht verkaufen, sondern behalten und lediglich verpachten wollen. Wer also an einem bestimmten Ort wohnen will, wo der Grundstückseigentümer generell nur verpachtet, wird diese Option sicher bedenken.

Angebote zur Vergabe von Erbbaurechten oder der Verkauf von Immobilien auf Erbpachtbasis machen einen eher geringen Anteil am Immobilienmarktgeschehen aus und sind daher auch nicht sehr bekannt. Eine Immobilie auf Erbpacht zu erwerben hat seine Vor- und Nachteile. Zu den Vorteilen gehört, dass der unmittelbare Kaufpreis der Immobilie deutlich niedriger liegt als für eine Immobilie mit Grundstück. Doch, wie gesagt, erwirbt man in diesem Fall das Grundstück nicht mit, sondern zahlt hierfür für die Dauer des Vertrages eine jährliche Erbpacht, was, je nach Höhe der Pacht, auf Dauer ebenfalls eine ordentliche Summe ergeben kann. Gewöhnlich belässt man es nicht bei einer regelmäßigen Zahlung von 2 – 4 % Erbpacht, sondern zahlt zu Beginn einen Teil der Erbpacht mit einem entsprechenden Betrag, z. B. 100.000 bis 200.000 €, an und senkt so die bis zum Vertragsende regelmäßig zu zahlende Erbpacht auf 1,5 %.

Wie bereits angedeutet, ist eine Erbpachtimmobilie aber insgesamt gesehen nicht in jedem Fall günstiger. Der unmittelbare Kaufpreis mag zwar im Vergleich zu einer Immobilie mit Grundstück zunächst niedriger liegen. Finanzierungen reichen in der Regel in beiden Varianten, Erbpacht und Nicht-Erbpacht, normalerweise über Jahrzehnte, im Fall des Erbpachtvertrages sogar meist über 50 Jahre, da die Verpflichtung zur Leistung der Erbpacht ja erst mit dem Vertragsende erlischt. In Zeiten niedriger Bauzinsen, bei gleichzeitig hohen Erbbauzinsen können sich damit sogar Konstellationen ergeben, wo die Erbpachtimmobilie inklusive Gebäude, Darlehen und Erbpachtzins insgesamt einen höheren Zahlbetrag ausmacht als der Erwerb einer konventionellen Immobilie mit Grundstück inklusive Darlehenszins etc.

Auf der anderen Seite kennt niemand die zukünftige Zinsentwicklung. Steigen die Finanzierungszinsen der Nicht-Erbpachtimmobilie, wo ja aufgrund des Mitkaufs des Grundstücks insgesamt ein höherer Betrag finanziert werden muss, kann sich dies gegenüber der Erbpachtimmobilie zur weitaus teureren Variante entwickeln.

Es gibt viele Fälle, in denen eine Erbpachtimmobilie tatsächlich ein gutes Geschäft ist, jedoch muss man sich jeden einzelnen Fall gut anschauen.

 

14. Wer vergibt Erbbaurechte und wer verkauft Erbpachtimmobilien?

Erbbaurechte können z. B. von Privatpersonen vergeben werden, die durch die dauerhafte Einnahme einer Erbpacht ihre Altersversorgung aufbessern wollen. Meist jedoch werden Erbbaurechte von Kirchen, Gemeinden, Stiftungen, Firmen wie Brauereien o. ä. vergeben, die großen Grundbesitz, jedoch kein Interesse an einer Veräußerung haben.Erbbaurechtsgeber

Erbpachtimmobilien wiederum werden im realen Marktgeschehen in der Regel nicht von den Grundstückseigentümern selbst, sondern von den jeweiligen Eigentümern der Erbpachtimmobilien zum Kauf offeriert. Der Erbpachtvertrag hat in den meisten Fällen das Ende der Laufzeit nicht erreicht oder läuft sogar noch eine geraume Zeit, jedoch entscheiden sich die jeweiligen Besitzer für einen Verkauf, die Gründe für den Verkauf sind dabei meist die gleichen wie auch im sonstigen Immobiliengeschehen. Rechtlich bestehen für einen Erbbaurechtnehmer keine Einschränkungen, seine Immobilie zu verkaufen. Aus gesetzlicher Sicht kann er sein Erbbaurecht auch während eines laufenden Vertrages weiterverkaufen, womit auch der Verkauf der Immobilie selbst möglich wird.

Er benötigt für einen Verkauf zwar die Zustimmung des Erbbaurechtgebers, der kann diese aber nur unter sehr eingeschränkten Voraussetzungen verweigern, beispielsweise wenn der neue Interessent plant, das Gebäude nicht für Wohnzwecke, sondern gewerblich zu nutzen o. ä. Der Erbbaurechtgeber hat sich bei einem anstehenden Verkauf im Regelfall auch vertraglich ein Vorkaufsrecht gesichert und kann die Immobilie damit auf Wunsch selbst übernehmen. Daher kann von Fall zu Fall auch der Grundstückseigentümer der Anbieter der Immobilie sein, wenn diese beispielsweise nach der Ausübung des Vorkaufsrechts oder auch nach einem Vertragsablauf an ihn zurückgefallen ist und er diese neu ausschreibt.

 

15. Kann ein Erbbaurecht verkauft werden?

Ein Erbbaurecht, also eine Erbpachtimmmobilie kann generell jederzeit durch einen notariellen Kaufvertrag verkauft werden. Häufig ist aber im Erbbaurechtsvertrag geregelt, dass für einen Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig wird, was in der Praxis eher unproblematisch ist. Wichtig ist zu wissen, dass der Erbbaurechtsgeber gewöhnlich ein Vorkaufsrecht hat.

Die oben genannten Tipps, Fragen und Antworten sind unverbindlich und erheben keinen Anspruch auf Korrektheit oder Vollständigkeit. Sie sind vielmehr aus der Beobachtung in der Praxis entstanden.

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Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Rainer Fischer ist seit 1994 als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und er hat in diesem Zeitraum mehr als 1.100 Immobilien mit gutem Ergebnis verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilieneigentümern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilienverkauf. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320.


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