Die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf

28.02.2022

Grundlegend ist der Staat bei jedem wirtschaftlichen Geschäft mit von der Partie und erhebt für die Teilnahme am Rechts- und Wirtschaftsverkehr sogenannte Verkehrssteuern. Bei Immobilienkäufen erhebt der Staat auf dieser Grundlage die „Grunderwerbssteuer“. D. h. für praktisch jeden Erwerb einer Immobilie muss ein bestimmter Prozentsatz vom Kaufpreis als Grunderwerbsteuer an den Staat abgeführt werden.

 

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Kauft man eine Immobilie, muss man für den Kauf eine Steuer an den Fiskus entrichten, die sogenannte Grunderwerbsteuer. Vorrangig bezieht sich die Steuer zunächst einmal nicht auf Immobilien allgemein, sondern auf Grundstücke, wie es das Wort „Grund-“erwerbsteuer bereits andeutet. Allerdings zählen zu einem Grundstück immer auch die damit „fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen“ (BGB § 94 Abs. 1). Auf dieser Grundlage sind dann auch alle anderen Immobilien wie Häuser und Wohnungen, die sich auf dem Grundstück befinden, Garagen oder Zäune Teil des Grundstücks und damit von der Grunderwerbssteuer betroffen. Nicht direkt zum Grundstück gehören dagegen all diejenigen Sachen, „die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind“ (BGB § 95 Abs. 1), wie möglicherweise eine Pergola, ein Baugerüst, Gartengeräte oder Lampen.

Grundsätzlich fällt eine Grunderwerbsteuer unter den folgenden Voraussetzungen an:

• Das Grundstück befindet sich auf bundesdeutschem Gebiet
• Das Grundstück wurde gekauft
• Es hat ein Rechtsträgerwechsel stattgefunden (Verkäufer und Käufer sind verschiedene Rechtspersonen)

 

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbssteuer wird als prozentualer Anteil vom notariell beurkundeten Kaufpreis erhoben. Der Prozentsatz unterscheidet sich je nach Bundesland.

Bis zum Jahr 2008 betrug die Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern 3,5 % vom Kaufpreis. Danach wurde der Steuersatz in fast allen Bundesländern erhöht (in manchen Fällen mehrfach), abgesehen von Bayern und Sachsen, wo weiterhin 3,5 % gelten. In den anderen Bundesländern kostet der Grunderwerb jetzt zwischen 4,5 und 6,5 % vom Kaufpreis, wie die folgende Tabelle zeigt:

 

Bundesland	Steuersatz	Gültig seit
Baden-Württemberg	5,0 %	05.11.2011
Bayern	3,5 %	nie angehoben
Berlin	6,0 %	01.01.2014
Brandenburg	6,5 %	01.07.2015
Bremen	5,0 %	01.01.2014
Hamburg	5,5 %	01.01.2023
Hessen	6,0 %	01.08.2014
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	01.07.2019
Niedersachsen	5,0 %	01.01.2014
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	01.01.2015
Rheinland-Pfalz	5,0 %	01.03.2012
Saarland	6,5 %	01.01.2015
Sachsen	5,5 %	01.01.2023
Sachsen-Anhalt	5,0 %	01.03.2012
Schleswig-Holstein	6,5 %	01.01.2014
Thüringen	6,5 %	01.01.2017

 

Beispiel: Kauft man eine Immobilie für 500.000 €, zahlt man in Bayern 500.000 € x 3,5 % = 17.500 € Grunderwerbsteuer, in Brandenburg 500.000 € x 6,5 % = 32.500 €. Wohlgemerkt handelt es sich dabei um prozentuale Anteile. Immobilien sind in Bayern tendenziell deutlich teurer als z. B. in Brandenburg, so dass die Absolutbeträge der Steuer beim Kauf einer ähnlichen Immobilie in den verschiedenen Bundesländern möglicherweise gar nicht so weit auseinanderliegen.

 

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

Beim Kauf einer Immobilie sind formal gesehen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Steuerschuldner. Üblicherweise wird aber meist der Käufer im notariellen Kaufvertrag für die Zahlung der Grunderwerbsteuer festgeschrieben.

Was, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht zahlt?

Dieser Fall ist zwar eher selten, kann aber vorkommen. Zahlt der Käufer die Steuer nicht oder nicht fristgerecht, nachdem er die Zahlungsaufforderung erhalten hat, kann das Finanzamt den Steuerbetrag auch vom Verkäufer einfordern, und zwar unabhängig davon, was im Kaufvertrag vereinbart ist, da ja grundsätzlich beide Parteien Steuerschuldner sind. Hat der Verkäufer das Geld verfügbar, was ja so sein sollte, da er gerade Einnahmen aus dem Immobilienverkauf erzielt hat, muss er anstelle des Käufers die Steuer zahlen.

In einem unabhängigen Verfahren kann der Verkäufer natürlich den Käufer auf Erstattung verklagen, zuerst aber muss er den Steuerbetrag an den Staat überweisen. Zudem steht nicht fest, dass der Käufer ihm den „vorgestreckten“ Betrag zurückzahlen kann, wenn dieser sich die Steuerzahlung jetzt bereits nicht leisten kann. Deswegen ist es durchaus wichtig, die Zahlungsfähigkeit eines Käufers vor dem Kauf zu prüfen. Grundsätzlich muss der Käufer genügend Geldmittel auftreiben können, um sowohl den Kaufpreis für die Immobilie als auch die Grunderwerbsteuer und alle weiteren Kaufnebenkosten bestreiten zu können (im groben Durchschnitt meist etwa Kaufpreis + 10 % Nebenkosten).

Wie bereits gesagt, ist das aber kein häufiger Fall. Denn der Käufer erhält den dringend benötigten Zahlungsnachweis vom Finanzamt nur, wenn er die Grunderwerbsteuer auch zahlt. Und dieser Zahlungsnachweis ist für die Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch erforderlich.

Wer muss keine Grunderwerbsteuer zahlen?

Davon abgesehen gibt es auch Fälle, bei denen zwar Immobilien und Grundstücke den Eigentümer wechseln, wo aber keine Grunderwerbsteuer fällig wird.

Grundsätzlich sind die Begünstigten von

• Erbschaften und
• Schenkungen

von der Grunderwerbsteuer befreit.

Allerdings müssen die Begünstigten beachten, dass im Fall der Überschreitung der jeweiligen Freibeträge eine Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer fällig wird.

Ebenfalls von der Grunderwerbsteuer befreit sind Immobilienverkäufe zwischen Personen, die in gerader Linie direkt verwandt sind. Das betrifft vornehmlich Verkäufe zwischen Eltern und Kindern bzw. Stiefkindern, zwischen Großeltern und Enkeln oder zwischen Ehepartnern bzw. früheren Ehepartnern. Es trifft nicht zu auf Verkäufe zwischen Geschwistern (nicht in gerader Linie verwandt).

 

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Die Erbpacht bzw. das Erbbaurecht ist in Bezug auf die Grunderwerbssteuer ein Thema für sich. Die Erbpacht ist in Deutschland nicht stark verbreitet und auch nicht jedem bekannt. Sie zeichnet sich dadurch aus, dass der Eigentümer der Immobilie und der Eigentümer des Grundstücks verschiedene Personen sind und der Gebäudeeigentümer das Grundstück vom Grundstückseigentümer je nach Vertrag für einen Zeitraum von 50 – 99 Jahren pachtet.

Was die Grunderwerbsteuer angeht, stellt sich bei der Erbpacht zunächst einmal die Frage, wer überhaupt dafür zuständig ist. Antwort: Aufgrund der Einstufung des Erbbaurechts als „grundstücksgleiches Recht“ ergibt sich hier, dass beim Kauf einer Erbpachtimmobilie grundsätzlich der Erbpachtnehmer, also der neue Eigentümer des Gebäudes, für die Zahlung der Grunderwerbsteuer zuständig ist. Wer also ein Haus oder eine Wohnung auf Erbpachtbasis kauft, zahlt in der Regel auch die Grunderwerbsteuer. Der Eigentümer des Grundstücks ist an dem Immobilienverkauf nicht bzw. nur insofern beteiligt, dass er dann einen neuen Pächter seines Grundstücks hat.

Wie weiter oben dargelegt, wird beim Kauf einer regulären Immobilie (nicht Erbpacht) abhängig vom Bundesland immer ein Betrag zwischen 3,5 und 6,5 % vom Kaufpreis als Grunderwerbsteuer fällig.

Bei einer Immobilie auf Erbpacht ist die Berechnung der Grunderwerbsteuer deutlich komplexer. Etwas vereinfacht dargestellt gibt es einen Berechnungsschlüssel, mit dem die monatlich gezahlte Erbpacht hochgerechnet wird, wobei sich ein bestimmter Betrag ergibt. Dazu wird dann der Verkehrswert des Gebäudes hinzuaddiert, ergibt also einen Gesamtbetrag X. Hiervon wird dann die Grunderwerbsteuer berechnet. Im Ergebnis ist die Grunderwerbsteuer für ein Erbpacht-Objekt meist auf einem ähnlichen Niveau, wie für eine klassische Immobilie.

 

Bis wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?

Ist ein Immobilienkauf, wie in den meisten Fällen, grunderwerbssteuerpflichtig, informiert der Notar nach der Vertragsunterzeichnung automatisch das Finanzamt. Daraufhin wird die zuständige Finanzamtsstelle die Grunderwerbsteuer berechnen und dem Käufer einen schriftlichen Bescheid über die zu zahlende Grunderwerbsteuer zusenden. Die Zahlung der Steuer ist übrigens unabhängig von der Überweisung des Kaufpreises an den Verkäufer.

Zur Zahlung fällig ist die Grunderwerbsteuer in der Regel einen Monat nach der Ausstellung des Steuerbescheids durch das Finanzamt. Ein Zahlungsaufschub für die Steuer ist in der Regel nicht möglich, auf Antrag kann das Finanzamt aber gesondert einen späteren Zahlungstermin zulassen.

Als neuer Eigentümer kann der Käufer erst dann ins Grundbuch eingetragen werden, wenn die Grunderwerbsteuer beglichen ist und die Bestätigung vom Finanzamt (Unbedenklichkeitsbescheinigung) vorliegt.

 

Gibt es Möglichkeiten, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen?

Zunächst einmal beträgt die Grunderwerbsteuer einen festen Prozentsatz vom Kaufpreis. Die Möglichkeiten, die Steuer zu verringern, sind daher eher begrenzt und beschränken sich größtenteils darauf, den steuerrelevanten Kaufbetrag an sich zu minimieren und in manchen Fällen steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zu nutzen.

Den steuerrelevanten Kaufbetrag minimieren

Prinzipiell ist der Kaufpreis ein fester Betrag, der mit dem Verkäufer vereinbart ist und im notariellen Kaufvertrag entsprechend aufgeführt wird. An diesem richtet sich für gewöhnlich die Höhe der Grunderwerbssteuer als prozentualer Anteil aus.

Wie aber bereits weiter oben festgestellt, wird die Grunderwerbsteuer nur auf das gekaufte Grundstück und fest damit verbundene Sachen, wie die Immobilie darauf, fällig. Oft werden bei Immobilienverkäufen aber auch Dinge mitverkauft, die nicht direkt mit zum Grundstück gehören und werden mit in den Kaufbetrag eingerechnet. Beispielsweise Gartengeräte, Lampen, Markisen oder auch eine Einbauküche, Schränke oder eine Fertigsauna im Haus.

Bei einem Immobilienkauf sollte man darauf achten, dass alle Gegenstände, die nicht direkt zum Grundstück gehören, separat im notariellen Kaufvertrag aufgeführt und mit einem Wert versehen werden. Damit werden sie klar vom steuerrelevanten Kaufbetrag abgegrenzt und die Bemessungsgrundlage verringert sich.

Verringert sich dadurch der ausgewiesene Kaufbetrag für die Immobilie z. B. um 50.000 €, zahlt man bei einem Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % immerhin gleich mal 1.750 € weniger an Steuern.

Einsparmöglichkeit bei Neubau

Kauft man eine Immobilie komplett, also Grundstück plus Haus oder Wohnung, fällt die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an. Ist die für den Kauf vorgesehene Immobilie aber noch nicht gebaut, gibt es evtl. noch eine andere Möglichkeit zur Steuerersparnis: Denn kauft man zunächst einmal nur das Grundstück und gibt erst danach den Bau der Immobilie in Auftrag, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks fällig. Gegenüber dem Kauf der fertigen Neubauimmobilie zusammen mit dem Grundstück ergibt sich ein deutlich geringerer steuerrelevanter Kaufbetrag.

Allerdings müssen dafür zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst müssen der Grundstückskauf und der Bauauftrag klipp und klar unabhängig voneinander erfolgen, vor allem was die zeitliche Abfolge angeht. Zum anderen darf es zwischen dem Grundstücksverkäufer und dem Bauunternehmer, der den Bauauftrag erhält, keinerlei Zusammenhang geben.

Nimmt das Finanzamt eine Zusammenarbeit von Grundstücksverkäufer und Bauunternehmer an, zum Beispiel, weil es zum Grundstück ein Bauangebot mit Grundstückspreis gibt oder bereits eine fortgeschrittene Vorplanung, liegt keine klare Trennung von Grundstück und Immobilie vor und es wird der Kauf einer kompletten Immobilie angenommen. Somit wird eine Grunderwerbsteuer auf den Gesamtbetrag von Grundstück plus Immobilie fällig.

Die Grunderwerbssteuer als Absetzung für Abnutzung abschreiben

Vermieter können die Grunderwerbsteuer als Anschaffungskosten deklarieren, der jährlichen Absetzung für Abnutzung (AfA) hinzurechnen und über die Abschreibungsdauer der Immobilie steuermindernd absetzen. In einer kompletten Summe ist die Steuer leider nicht steuermindernd absetzbar.  

Das Thema Grunderwerbsteuer ist für unter Umständen für viele, die zuvor keine Immobilie verkauft oder gekauft haben, ein neues Thema und stellenweise sogar etwas komplex. Ich hoffe, dass dieser Artikel einige Klarstellungen dazu liefern kann.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

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Rainer Fischer ist seit über 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler im Raum München aktiv und hat mehr als 1.100 Immobilien mit Erfolg verkauft. Er bietet Immobilienbesitzern fachkundige Hilfe für ihren stressfreien Immobilien Verkauf an. Sie können ihn über Tel. +49 89-131320.

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