- Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen
- Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen
- Eigentumswohnungen in besten Wohnlagen
Der Quadratmeterpreis ist für Immobilien das geeignete Maß, um Vergleiche anzustellen. In diesem Sinne betrachten wir im Folgenden den Quadratmeterpreis München und die Entwicklung für verschiedene Immobilientypen.
Vorbemerkung zu den Quadratmeterpreisen München 2024
Seit etwa 2010 kannte man praktisch nichts anderes, als dass sich die Quadratmeterpreise in München immer wieder kräftig erhöht hatten. 10 % Preisanstieg pro Jahr war im Durchschnitt die erwartbare und übliche Marke. Auch in 2021 und in den ersten Quartalen 2022 erlebten wir nochmals einen ordentlichen Anstieg – und Spitzenpreise. Doch ab dem 2. Halbjahr 2022 zeigten sich veränderte Vorzeichen, Stagnation und rückläufige Preise. 2023 zeigte sich in München eine reduzierte Nachfrage nach Immobilien, wobei diese in München seit mehreren Jahren auch mit einem reduzierten Angebot einher ging. Damit zeitge sich die eigentliche Situation zunächst nicht deutlich. Gegenwärtig zeigt sich aber, dass Preise wie 2021 oder in den Spitzenzeiten von 2022 im Allgemeinen nicht mehr erzielbar sind.
Als Ausgangpunkt unserer Betrachtungen für die Quadratmeterpreise in München werfen wir einen allgemeinen Blick auf die Entwicklung der Preise bis Ende 2023, wie sie anhand von Statistiken bislang verfügbar sind und ergänzen diese mit Prognosewerten für 2024, so wie sie sich im aktuellen Marktgeschehen weitgehend zeigen. Um den Zahlensalat übersichtlich zu halten, beschränken wir uns auf die Preisentwicklung von Objekten aus den 1960er bis 1999er Jahren. Objekte aus anderen Baujahrbereichen können dazu natürlich unterschiedliche Durchschnittspreise aufweisen, diese werden aber aus Gründen der Übersichtlichkeit an dieser Stelle nicht weiter berücksichtigt.
Zur Klarstellung einige Begrifflichkeiten und Fragen vorweg:
Was bedeutet „Quadratmeterpreis“?
Bei der Frage „Was ist ein Quadratmeterpreis?“ handelt es sich einfach um die einfache Berechnung von Größe durch Quadratmeter z. B. bezogen auf eine Wohnfläche oder Grundstücksgröße. Die Angaben zum Quadratmeterpreis können natürlich falsch sein, wenn z. B. bei Immobilien Hobbyräume, Terrassen, Wintergärten, Balkone, etc. falsch angesetzt wurden. Bei Grundstücken stellt sich beispielweise die Frage, wie man einen Zufahrtsweg anteilsmäßig einrechnet, wenn er übergroß ist.
Wie den Quadratmeterpreis berechnen?
Der Quadratmeterpreis berechnet sich bei einem Grundstück einfach aus der Größe durch die Anzahl der Quadratmeter, anteilige Zufahrten sollten sinnvoll angepasst einberechnet werden. Bei Eigentumswohnungen und Häusern gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, die natürlich auf verschiedene Werte kommen. Will man auf der relativ sicheren Seite sein, so kalkuliert man bei Balkonen und Terrassen nur ¼ der Fläche ein, nimmt vom Plan her einen kleinen Putzabzug vor (da oft nur Rohbaumaße angegeben sind), nimmt den Wintergarten zur Hälfte und den Hobbyraum nur dann zu Hälfte, wenn er mit dem Wohnbereich verbunden ist und wirklich Wohnstandard hat. Lesen Sie dazu die einschlägige Literatur und lassen Sie sich beraten.
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Quadratmeterpreis mit oder ohne Nebenkosten?
Hier unterscheidet man bei Vermietung und Verkauf: In der Vermietung unterscheidet man zwischen Kalt- und Warmmiete. Teilt man Kalt- bzw. Warmmiete durch die Anzahl der Quadratmeter, so erthält man den Preis mit oder ohne Nebenkosten pro Quadratmeter.
Beim Kauf einer Immobilie muss man prinzipiell mit Erwerbskosten inkusive Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbucheinträge, Makler, etc. rechnen, was insgesamt gesehen in einem höheren Quadratmeterpreis resultiert. Der Quadratmeterpreis inklusive Nebenkosten liegt aktuell (2023) ca. 9 % über dem ohne die Nebenkosten. Die weiter unten aufgeführten Quadratmeterpreise wie auch in anderen offiziellen Statistiken verstehen sich als Quadratmeterpreis ohne Einbezug von Nebenkosten.
Damit nun zum Thema: Quadratmeterpreise in München:
Übergreifend bleibt schon vorneweg festzustellen, dass der Quadratmeterpreis München seit 2012 bei allen betrachteten Immobilientypen kontinuierlich und stark zugelegt hat, auch wenn es in verschiedenen Lagequalitäten etwas unterschiedliche Entwicklungen vorliegen mögen. Für 2023 sind wieder etwas rückläufige Preise festzustellen, die 2024 noch einmal geringfügig zurückgehen oder sich auf einem ähnlichen Niveau halten. Schauen wir uns das nun für die verschiedenen Kategorien etwas näher an. (Eine aktuelle Bewertung Ihrer Immobilie können Sie hier erhalten: Immobilienbewertung München)
Eigentumswohnungen, Quadratmeterpreise München
Wir betrachten hier Quadratmeterpreise München für verschiedene Lagequalitäten, wie durchschnittliche, gute und beste Lagen, wie sie z. B. in unterschiedlichen Stadtteilen auftreten. Seit wenigen Jahren wird von offiziellen Stellen auch die Einordnung „gute zentrale Lage“, wie z. B. Innenstadt, aufgeführt, die früher ebenfalls unter der Kategorie „beste Lage“ lief. Da die „gute zentrale Lage“ jedoch nur zurück bis 2016 erfasst ist, behandeln wir sie hier nicht eigenständig und verweisen nur am Rande darauf und beschränken uns hier auf die „beste Lage“.
Die Zuordnung der Wohnlagen kann man der Wohnlagenkarte, wie sie vom Kommunalreferat der Stadt München herausgegeben wird entnehmen: Wohnlagenkarte
Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen
In durchschnittlichen bzw. mittleren Wohnlagen hat sich in München der Quadratmeterpreis für Wohnungen aus dem Zeitraum 1960-1999 seit 2014 bis 2024 von durchschnittlich 3.600 – 4.250 €/m² auf 6.200 – 6.900 €/m² gesteigert. Trotz der zwischenzeitlichen Preisrückgänge ab Mitte 2022 sind dies immer noch fast doppelt so hohe Preise wie vor 10 Jahren.
Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen
In guten Lagen steigerten sich die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2014 von 4.600 bis 5.000 €/m² auf ca. 7.250 – 7.900 €/m² in 2024. In 2023 erleben wir im Schnitt einen allgemeinen Rückgang der Preise um rund 15 % zum Vorjahr. Allerdings sind auch hier die Wohnungspreise im Allgemeinen rund 60 % höher als in 2014.
Eigentumswohnungen in besten Wohnlagen
In Bestlagen sind natürlich die höchsten Preise zu erwarten. Die allgemeine Preissteigerung ging hier von 4.900 – 5.800 €/m² in 2014 auf ca. 9.100 – 9.700 €/m² in 2024 für Wohnungen aus 1960-1999. Insgesamt also haben die Quadratmeterpreise auch hier zwischen 65 bis 90 % zugenommen.
Zum Teil noch höhere nominale Preise sind in guten zentralen Innenstadtlagen anzutreffen, allerdings wird diese Statistik erst seit 5 Jahren geführt, so dass aus länger zurückliegenden Jahren keine Vergleichszahlen vorliegen und Trends nicht direkt ablesbar sind.
Häuser, Quadratmeterpreise München
Um einen Eindruck über die Entwicklung des Quadratmeterpreises in München bei Häusern zu gewinnen, konzentrieren wir uns in diesem Rahmen auf Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Hier fasst die offizielle Statistik gute und durchschnittliche Lagequalitäten zusammen, sodass die real erzielbaren Preise in guten Lagen real etwas höher, in durchschnittlichen etwas niedriger angenommen werden müssen.
Doppelhaushälften
Bei Doppelhaushälften zeigt der direkte Vergleich den Quadratmeterpreis München in 2014 im Schnitt bei 5.100 – 5.700 €/m², 10 Jahre später bei ca. 8.300 €/m² bzw. 8.600, eine immer noch beachliche Zunahme um rund 60 %, auch wenn sich her ebenfalls das in 2022 zwischenzeitlich rückläufige Preisniveau bemerkbar macht.
Reihenmittelhäuser
Die Preise für Reihenhäuser begannen in 2014 im Schnitt bei rund 5.000 €/m² und steigerten sich bis 2024 auf rund 7.300 €/m², also ingesamt ein Zuwachs von 50 %.
Anmerkung zu Einfamilienhäusern
Zum Quadratmeterpreis von Einfamilienhäusern in München werden an dieser Stelle keine spezifischen Angaben gemacht, da Einfamilienhäuser anhand von Quadratmeterpreisen weniger gut einzuordnen sind. Einfamilienhäuser können auf sehr großen oder auch auf verhältnismäßig kleinen Grundstücken gebaut sein, während Doppelhaushälften oder Reihenhäuser meist auf eher einheitlichen Grundstücken stehen. Da der Grundstückspreis auf den Quadratmeterpreis der Immobilie wirkt (unterschiedlich große Grundstücke bedingen natürlich einen Preisunterschied beim Gesamtpreis), kann der Quadratmeterpreis bei Einfamilienhäusern besonders stark variieren und er ist somit keine wirklich zuverlässige Größe. Besonders, da Grundstücke in München einen sehr hohen Anteil am Immobilienpreis haben, sollte der Verkehrswert eines Einfamilienhauses am besten durch einen guten Immobilienmakler München oder einen Sachverständigen ermittelt werden, um einen brauchbaren Anhaltspunkt für den wirklichen Wert zu haben.
Wohnungen auf Erbpacht
Bei der Erbpacht ist die Besonderheit, dass die Immobilie getrennt vom Grundstück betrachtet werden muss, da das Grundstück lediglich gepachtet ist und bei einem Kauf nicht miterworben wird. Erbpachtimmobilien sind daher nominal natürlich günstiger als konventionelle Immobilien mit Grundstück, und daher liegt auch der Quadratmeterpreis um einiges niedriger. Man zahlt im Gegenzug aber über die gesamte vereinbarte Vertragslaufzeit eine monatliche Pacht an den Erbpachtgeber.
Der Quadratmeterpreis München stieg seit 2014 für Erbpachtwohnungen aus dem Zeitraum 1960-1979 von 2.700 auf 3.700 €/m² für Wohnungen aus dem dem Zeitraum 1980-1999 von 3.300 auf 6.000 €/m² in 2024. Während der Quadratmeterpreis also für ältere Wohnungen nur um rund 30 % angestiegen ist, liegt die Steigerungsrate bei neueren Wohnungen über die betrachteten 10 Jahre hinweg immerhin bei 80 %.
Die stark unterschiedliche Entwicklung kann an mehreren Faktoren liegen. Ein Faktor ist sicher das immer näher rückende Vertragsende des Erbbaurechts bei älteren Wohnungen.
Wie gesagt, ist bei einem Erbpachtverhältnis auch noch ein Erbpachtzins zu zahlen. In 2023 lag dieser abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Baujahr der Wohnung meist zwischen 1,85 und 3,15 €/m² monatlich. Da Erbbaurechtsverträge einer längeren Bindung unterliegen ist im weiteren Verlauf aber nicht von abrupten und weitreichenden Preisänderungen in diesem Segment auszugehen.
Grundstücke, Quadratmeterpreise München
Die Grundstückspreise sind natürlich stark abhängig von der jeweiligen Mikrolage in München, für genauere Angaben sollte man dazu evtl. auch die jeweiligen Bodenrichtwerte zu Rate ziehen. Allgemein betrachten wir hier die Preisentwicklung für Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern in den verschiedenen Lagequalitäten, ebenfalls jeweils von 2014 bis 2023 und den Prognosewerten für 2024. Hierbei zeigt sich in durchschnittlichen Lagen eine Zunahme von 1.200 €/m² auf 2.000 €/m² ≈ 66 % von 2014 auf 2024, in guten Lagen eine Zunahme von 1.450 €/m² auf 2.300 €/m² ≈ 59 % und in Bestlagen von 2.800 €/m² auf 4.800 €/m² ≈ 71 % Preissteigerung. Natürlich sind auch bei Grundstücken die zwischenzeitlichen Preisrückgänge in 2022/23 deutlich.
Zusammenfassung
In 2022 erreichten die Quadratmeterpreise München in beinahe allen Teilbereichen neue Höchstwerte. Seit 2012 bis 2022 haben sich die Preise damit im Durchschnitt mehr als Verdoppelt. In jedem Jahr lag die durchschnittliche jährliche Steigerung meist bei etwa 10 %. Ab 2023 zeigt sich allgemein ein rückläufiger Trend bzw. eine Abnahme der Preise in einem Bereich von minus 3 bis minus 20 %, abhängig vom Objekt.
Wie es weiter geht, hängt stark von der weiteren Entwicklung der Nachfrage und damit von der weiteren Entwicklung der Kreditzinsen ab, aufgrund derer potenzielle Käufer derzeit oft verunsichert sind. Verteuern sich die Kreditzinsen weiter, werden zahlreiche Kaufinteressenten einen Kauf auf später verschieben oder sich gleich nach anderen Möglichkeiten umsehen.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit über 30 Jahren als Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum über 1.200 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie an: Tel. +49 89-131320 oder senden Sie eine E-Mail.
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