Der Quadratmeterpreis ist für Immobilien das geeignete Maß, um Vergleiche anzustellen. In diesem Sinne betrachten wir im Folgenden den Quadratmeterpreis München für verschiedene Immobilientypen und die Preisentwicklung im Zeitraum 2010 bis einschließlich 2020.

Im vorigen Jahr herrschte aufgrund der Corona-Krise große Unsicherheit am Immobilienmarkt, auch in München. Natürlich konnte niemand die Entwicklung mit Sicherheit vorhersagen. Teilweise befürchteten Experten Preisstürze, andere sahen der Entwicklung gelassen entgegen. Wie wir nun mittlerweile wissen, haben sich die Immobilienpreise aufgrund der Krise nicht etwa verringert – ganz im Gegenteil. Für Wohnimmobilien in München gibt es eine starke Nachfrage, Käufer sind bereit, auch hohe Summen zu investieren. Unter anderem lässt sich auch ein Trend ausmachen, ähnlich wie nach der Finanzkrise 2008, dass in noch größerem Umfang in Sachwerte investiert wird, um Vermögen vor Inflation und Entwertung zu schützen.

Insgesamt gab es in München gegenüber dem Vorjahr etwas weniger Immobilienverkäufe und auch der Gesamtumsatz zeigte sich etwas niedriger, auf die bei Verkäufen durchschnittlich gezahlten Preise hatte das allerdings keinen Einfluss. Sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Häusern sehen wir im Schnitt erneut Preiszuwächse von rund 10 %, auch wenn bei einzelnen Baujahrbereichen geringfügig abweichende Entwicklungen ausgemacht werden können.

Um den Zahlensalat übersichtlich zu halten, beschränken wir uns auf die Preisentwicklung von Objekten aus den 1960er bis 1999er Jahren. Objekte aus anderen Baujahrbereichen können dazu natürlich unterschiedliche Durchschnittspreise aufweisen, diese werden aber aus Gründen der Übersichtlichkeit an dieser Stelle nicht weiter berücksichtigt.

 

Zur Klarstellung einige Begrifflichkeiten und Fragen vorweg:

 

Was bedeutet „Quadratmeterpreis“?

Bei der Frage „Was ist ein Quadratmeterpreis?“ handelt es sich einfach um die einfache Berechnung von Größe durch Quadratmeter z. B. bezogen auf eine Wohnfläche oder Grundstücksgröße. Die Angaben zum Quadratmeterpreis können natürlich falsch sein, wenn z. B. bei Immobilien Hobbyräume, Terrassen, Wintergärten, Balkone, etc. falsch angesetzt wurden. Bei Grundstücken stellt sich beispielweise die Frage, wie man einen Zufahrtsweg anteilsmäßig einrechnet, wenn er übergroß ist.

Quadratmeterpreis
Was kostet ein Quadratmeter Fläche?

 

Wie den Quadratmeterpreis berechnen?

Der Quadratmeterpreis berechnet sich bei einem Grundstück einfach aus der Größe durch die Anzahl der Quadratmeter, anteilige Zufahrten sollten sinnvoll angepasst einberechnet werden. Bei Eigentumswohnungen und Häusern gibt es verschiedene Berechnungsmethoden, die natürlich auf verschiedene Werte kommen. Will man auf der relativ sicheren Seite sein, so kalkuliert man bei Balkonen und Terrassen nur ¼ der Fläche ein, nimmt vom Plan her einen kleinen Putzabzug vor (da oft nur Rohbaumaße angegeben sind), nimmt den Wintergarten zur Hälfte und den Hobbyraum nur dann zu Hälfte, wenn er mit dem Wohnbereich verbunden ist und wirklich Wohnstandard hat. Lesen Sie dazu die einschlägige Literatur und lassen Sie sich beraten.

 

Quadratmeterpreis mit oder ohne Nebenkosten?

Hier unterscheidet man bei Vermietung und Verkauf: In der Vermietung unterscheidet man zwischen Kalt- und Warmmiete. Teilt man Kalt- bzw. Warmmiete durch die Anzahl der Quadratmeter, so erthält man den Preis mit oder ohne Nebenkosten pro Quadratmeter.

Beim Kauf einer Immobilie muss man prinzipiell mit Erwerbskosten inkusive Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren, Grundbucheinträge, Makler, etc. rechnen, was insgesamt gesehen in einem höheren Quadratmeterpreis resultiert. Der Quadratmeterpreis inklusive Nebenkosten liegt aktuell (2020) ca. 9 % über dem ohne die Nebenkosten. Die weiter unten aufgeführten Quadratmeterpreise wie auch in anderen offiziellen Statistiken verstehen sich als Quadratmeterpreis ohne Einbezug von Nebenkosten.

 

Damit nun zum Thema: Quadratmeterpreise in München:

Übergreifend bleibt schon vorneweg festzustellen, dass der Quadratmeterpreis München seit 2010 bei allen betrachteten Immobilientypen kontinuierlich und stark zugelegt hat, auch wenn es in verschiedenen Lagequalitäten etwas unterschiedliche Entwicklungen vorliegen mögen. Schauen wir uns die verschiedenen Kategorien etwas näher an:

 

Eigentumswohnungen, Quadratmeterpreis München

Für Eigentumswohnungen gibt es in München eine große Verkaufszahl, 2020 wurden 9.845 Verkaufsfälle registriert, eine genügende Zahl, um repräsentative Durchschnittspreise anzugeben. Dennoch sei angemerkt, dass es sich hierbei lediglich um Mittelwerte mit einer großen Streubreite handelt, ein bestimmtes Objekt kann also davon deutlich abweichen.


Quadratmeterpreis in Ihrer Region ermittlen


Wir betrachten hier Quadratmeterpreise München für verschiedene Lagequalitäten, wie durchschnittliche, gute und beste Lagen, wie sie z. B. in unterschiedlichen Stadtteilen auftreten. Seit wenigen Jahren wird von offiziellen Stellen auch die Einordnung „gute zentrale Lage“, wie z. B. Innenstadt, aufgeführt, die früher ebenfalls unter der Kategorie „beste Lage“ lief. Da die „gute zentrale Lage“ jedoch nur zurück bis 2016 erfasst ist, behandeln wir sie hier nicht eigenständig und verweisen nur am Rande darauf und beschränken uns hier auf die „beste Lage“.

Die Zuordnung der Wohnlagen kann man der Wohnlagenkarte, wie sie vom Kommunalreferat der Stadt München herausgegeben wird entnehmen: Wohnlagenkarte

Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen

In durchschnittlichen bzw. mittleren Wohnlagen lag der Quadratmeterpreis München 2020 für Wohnungen aus 1960-1999 bei durchschnittlich 6.600 – 7.250 €/m². Zu Beginn des betrachteten Beobachtungszeitraums im Jahr 2010 waren es noch 2.250 – 2.700 €/m². In einem Zeitraum von 10 Jahren ist hier eine Preissteigerungsrate von etwa 180 %, zu verzeichnen, die Preise haben sich also in dieser Zeit im Durchschnitt fast verdreifacht.

Quadratmeterpreise ETW München 10-20 mittlere Lage, 60-99

Eigentumswohnungen in guten Wohnlagen

In guten Lagen steigerten sich die Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2010 von 2.750 bis 3.150 €/m² auf 7.800 bis 7.850 €/m² in 2020, damit haben sich die Preise in diesem Segment mehr als das 2,5-fache gesteigert.

Quadratmeterpreise ETW München 10-20 gute Lage, 60-99

 

Eigentumswohnungen in besten Wohnlagen

In Bestlagen sind natürlich ohnehin die höchsten Preise zu erwarten. Die prozentuale Preissteigerung lag bei 155 % von durchschnittlich 3.300 – 3.550 €/m² in 2010 auf ca. 8.400 – 9.050 €/m² in 2020. Auch wenn im Baujahrbereich 1980-99 gleichbleibende, mitunter sogar geringfügig rückläufige Preise zu verzeichnen sind, bleibt die Gesamtsteigerung über die Jahr deutlich.

Zum Teil noch höhere nominale Preise sind in guten zentralen Innenstadtlagen anzutreffen, allerdings wird diese Statistik erst seit 4 Jahren geführt, so dass aus früheren Jahren keine Vergleichszahlen vorliegen und Trends nicht direkt absehbar sind.

Quadratmeterpreise ETW München 10-20 Bestlage, 60-99

Häuser, Quadratmeterpreise München

Um einen Eindruck über die Entwicklung des Quadratmeterpreises in München bei Häusern zu gewinnen, konzentrieren wir uns in diesem Rahmen auf Doppelhaushälften und Reihenhäuser. Hier fasst die offizielle Statistik gute und durchschnittliche Lagequalitäten zusammen, sodass die real erzielbaren Preise in guten Lagen real etwas höher, in durchschnittlichen etwas niedriger angenommen werden müssen.

Doppelhaushälften

Bei Doppelhaushälften zeigt der direkte Vergleich den Quadratmeterpreis München in 2010 im Schnitt bei 3.600 – 3.800 €/m², 10 Jahre später bei 8.650 – 9.000 €/m², was einer Zunahme um ca. 140 % entspricht.

Quadratmeterpreise DHH München 10-20, 60-99

Reihenmittelhäuser

Auch bei Reihenmittelhäusern zeigte sich eine beachtliche Steigerungsrate. Die Preise begannen in 2010 bei 3.300 €/m² und steigerten sich bis 2020 auf 7.800 – 8.200 €/m², also um rund 140 %, sprich ein knapp 2,5-facher Anstieg der Preise auch hier.

Quadratmeterpreise RMH München 10-20, 60-99

Anmerkung zu Einfamilienhäusern

Zum Quadratmeterpreis von Einfamilienhäusern in München werden an dieser Stelle keine spezifischen Angaben gemacht, da Einfamilienhäuser anhand von Quadratmeterpreisen weniger gut einzuordnen sind. Einfamilienhäuser können auf sehr großen oder auch auf verhältnismäßig kleinen Grundstücken gebaut sein, während Doppelhaushälften oder Reihenhäuser meist auf eher einheitlichen Grundstücken stehen. Da der Grundstückspreis auf den Quadratmeterpreis der Immobilie wirkt (unterschiedlich große Grundstücke bedingen natürlich einen Preisunterschied beim Gesamtpreis), kann der Quadratmeterpreis bei Einfamilienhäusern besonders stark variieren und er ist somit keine wirklich zuverlässige Größe. Besonders, da Grundstücke in München einen sehr hohen Anteil am Immobilienpreis haben, sollte der Verkehrswert eines Einfamilienhauses am besten durch einen guten Immobilienmakler München oder einen Sachverständigen ermittelt werden, um einen brauchbaren Anhaltspunkt für den wirklichen Wert zu haben.

Wohnungen auf Erbpacht

Bei der Erbpacht ist die Besonderheit, dass die Immobilie getrennt vom Grundstück betrachtet werden muss, da das Grundstück lediglich gepachtet ist und bei einem Kauf nicht miterworben wird. Erbpachtimmobilien sind daher nominal natürlich günstiger als konventionelle Immobilien mit Grundstück, und daher liegt auch der Quadratmeterpreis um einiges niedriger. Man zahlt dafür aber über die gesamte vereinbarte Vertragslaufzeit eine monatliche Pacht an den Erbpachtgeber.

Der Quadratmeterpreis München stieg für Erbpachtwohnungen aus dem Zeitraum 1960-1999 von 1.900 – 2.400 €/m² in 2010 auf 4.100 – 5.500 €/m² in 2020, dies markiert eine Zunahme um rund 120 %.

Wie gesagt, ist bei einem Erbpachtverhältnis auch noch ein Erbpachtzins zu zahlen. In 2020 lag dieser abhängig vom jeweiligen Objekt und vom Baujahr der Wohnung zwischen 0,75 und 3,55 €/m² monatlich.

 

Quadratmeterpreise Erbpachtwohnung München 10-20, 60-99

Grundstücke

Bei Grundstücken betrachten wir speziell die Preisentwicklung für Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern in den verschiedenen Lagequalitäten, ebenfalls jeweils von 2010 bis 2020. Hierbei zeigt sich in durchschnittlichen Lagen eine Zunahme von 680 €/m² auf 2.100 €/m² ≈ 200 %, in guten Lagen eine Zunahme von 1.050 €/m² auf 2.700 €/m² ≈ 160 % und in Bestlagen von 2.600 €/m² auf 5.000 €/m² ≈ 90 % Preissteigerung, wobei in Bestlagen in letzten Jahr gegenüber dem Rekordjahr 2019 wieder etwas Rückgang zu verzeichnen war.

Quadratmeterpreise Grundstück München 10-20, alle Lagen

Zusammenfassung

In 2020 erreichten die Quadratmeterpreise München in beinahe allen Teilbereichen neue Höchstwerte. Seit 2010 lag die allgemeine Preissteigerung im Durchschnitt bei etwa 120 – 160 %. Pro Jahr gesehen lag die durchschnittliche jährliche Steigerung in den letzten Jahren meist bei etwa 10 %.

Manche Marktindikatoren mögen nahelegen, dass die Preisexplosion am Münchner Immobilienmarkt bald enden müsse. Wann und ob das tatsächlich in absehbarer Zeit geschieht, ist allerdings nicht absehbar. Auch gab es keinen nennenswerten Einfluss auf die Preisentwicklung durch Corona. Bei Wohnimmobilien zeigen momentan alle Indikatoren weiter nach oben.

Momentan herrscht noch sehr hohe Nachfrage und der Zuzug nach München ist noch am Steigen begriffen, wenn auch nicht mehr so stark wie in den vorangegangenen Jahren. Von weiter, zumindest moderat steigenden Quadratmeterpreisen in München ist daher durchaus auszugehen.

 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

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Rainer Fischer ist seit über 25 Jahren als Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum über 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie an: Tel. +49 89-131320 oder senden Sie eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


WEITERE EMPFEHLUNGEN


Bezugsquellen für die Quadratmeterpreise München: Jahresberichte des Gutachterausschusses München 2010-2020
B
ilder: Eigene Diagramme

 

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