Grundstück verkaufen – Steuern, Ablauf, Kosten

Wer erfolgreich ein Grundstück verkaufen will, sollte schon im Vorfeld gut informiert sein. Immer wieder werden beim Grundstücksverkauf Fehler gemacht, die am Ende richtig Geld kosten. Grundsätzlich muss man einige verschiedene Punkte beachten, um möglichst alles richtig zu machen und einen guten Verkaufspreis zu erzielen. Finden Sie hier eine Zusammenfassung wichtiger Aspekte beim Grundstücksverkauf. In welchem Rahmen kann sich der Verkaufspreis bewegen? Mit welchen Steuern und Nebenkosten muss man rechnen? Allgemein, was muss man beim Verkauf beachten? Wie läuft das Ganze ab? Und weitere interessante Themen rund um den Grundstücksverkauf.

Inhalt:

STEUERN Beim Grundstücksverkauf

Erbschaftssteuer

Einkommensteuer/Spekulationssteuer

Grunderwerbssteuer

Grundstücksverkauf – Verkaufsnebenkosten

Maklerprovision

Notarkosten

Mögliche weitere Kosten

BEACHTEN – Das Grundstück richtig verkaufen

Immer wieder gemachte Fehler

Verkaufsablauf

Wertermittlung

Unterlagen beschaffen

Verkaufsangebot und Werbung

Notar

Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag

Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf?

Grundstücksverkauf – an wen?

Private Käufer

Bauträger, Investoren, Entwickler

Städte/Gemeinden

Erbe – geerbtes Grundstück verkaufen

Welche Besonderheiten gibt es beim Verkauf eines geerbten Grundstücks?

Grundstück einer Erbengemeinschaft verkaufen

Erbpacht

Was bedeutet Erbpacht?

Wie verkauft man ein Erbpachtgrundstück?

FAQ zum Grundstücksverkauf

STEUERN Beim Grundstücksverkauf

Bei Immobilienverkäufen ist der Staat immer mit von der Partie. In jedem Fall wird eine Grunderwerbssteuer fällig. Fragen wie „Wann ist der Verkauf steuerfrei?“ oder „Welcher Verkauf ist steuerfrei?“ kann man also getrost beantworten mit: „nie“ oder „keiner“. Die Frage ist eher, wer muss welche Steuern wann bezahlen. Schauen wir uns die verschiedenen Szenarien und Fragen zu Steuern, die im Zusammenhang mit Grundstücken und Grundstücksverkäufen immer wieder gestellt werden, einmal an.

Erbschaftssteuer

Werden bei einem Erbe die gesetzlichen Freibeträge überschritten, wird eine Erbschaftssteuer fällig. Was einen Immobilien- oder Grundstücksverkauf nach einem Erbfall anbelangt, wird die Erbschaftssteuer, wenn sie denn anfällt, allerdings nicht erst bei einem Verkauf fällig. Das Finanzamt wird einen Verkehrswert für das Grundstück ansetzen, der sich nach den örtlichen Bodenrichtpreisen richtet, und anhand dessen die Steuer einfordern, nachdem das Erbe angenommen wurde. Vielleicht wird der Grundstücksverkauf auch nur deshalb nötig, damit man die Steuer berappen kann, wenn es sich um ein teures Grundstück handelt.

Bleibt der Wert der gesamten Erbmasse, also Grundstück plus andere geerbte Gegenstände oder Geldvermögen unterhalb der gesetzlichen Freibeträge, muss keine Erbschaftssteuer gezahlt werden. Die Höhe des Freibetrags richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad von Erbe und Erblasser. Ehepartner können beispielsweise 500.000 € steuerfrei erben, Kinder 400.000 € usw. Besteuert wird der Teil der Erbmasse, der über der Freibetragsgrenze liegt. Fällt aufgrund des vom Finanzamt angesetzten Verkehrswerts eine größere Erbschaftssteuer an, lohnt es sich eventuell, den Wert durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen. Ein Grundstück kann wertmindernde Eigenschaften aufweisen wie Hanglage, ungünstige Ausrichtung etc., die den realen Verkehrswert herabsetzen und damit auch die Steuer, falls das Finanzamt dies anerkennt. Details zur Erbschaftssteuer finden Sie in meinem Blog-Artikel „Immobilien erben, Erbschaftssteuer“.

Ansonsten gelten beim Verkauf eines geerbten Grundstücks die gleichen Regeln wie bei jedem anderen Grundstücksverkauf. Unter Umständen fällt eine Spekulationssteuer an, siehe dazu weiter unten. Wird aufgrund des Grundstückswerts eine Erbschaftssteuer fällig, kann man die Steuer auf Antrag bis zu 10 Jahre zinslos stunden lassen. So hat man genug Zeit, das Grundstück in Ruhe zu verkaufen und einen guten Verkaufspreis zu erzielen.

Einkommensteuer/Spekulationssteuer

In Deutschland ist grundsätzlich jede Art von Einkommen steuerpflichtig. Unter bestimmten Bedingungen gibt es für manche Einkommen Ausnahmen oder es kann gesetzliche Freibeträge geben, unterhalb derer das jeweilige Einkommen steuerfrei bleibt.

Bei einem Grundstücksverkauf wird im Fall eines Privatverkaufs die sog. „Einkommensteuer auf Verkaufsgewinn aus privaten Geschäften“ bzw. umgangssprachlich die „Spekulationssteuer“ relevant. Wird ein Grundstück gekauft und innerhalb einer 10-jährigen Spekulationsfrist wieder mit Gewinn verkauft, wird auf den Gewinn eine Spekulationssteuer fällig. D. h., wenn Sie ein Grundstück kaufen und innerhalb von 10 Jahren wieder verkaufen, ist diese Steuer zu bezahlen. Waren Sie über 10 Jahre Eigentümer des Grundstücks, können Sie grundsätzlich spekulationssteuerfrei verkaufen. (Bei einem geerbten oder geschenkten Grundstück startet die Spekulationsfrist mit dem Zeitpunkt, zu dem der Erblasser oder der Schenkende das Grundstück erworben hat).

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Beim Grundstücksverkauf beträgt die Spekulationssteuer 25 % des Verkaufsgewinns. Der Verkaufsgewinn errechnet sich prinzipiell aus dem Verkaufspreis abzüglich dem ursprünglichen Erwerbspreis und abzüglich aller Anschaffungsnebenkosten und Wiederverkaufskosten.

Seit dem 1. April 2012 werden Veräußerungsgewinne aus Grundstücksverkäufen mit einem besonderen Steuersatz von 25 % besteuert, bedeutet also bei einem spekulationssteuerpflichtigen Grundstücksverkauf zahlen Sie 25 % des Verkaufsgewinnes an den Fiskus. Dies entspricht dem Steuersatz der Kapitalertragssteuer.

Allerdings ist es mit der Spekulationssteuer allein nicht getan. Mit den Einnahmen aus dem Grundstücksverkauf erhöht sich natürlich ebenfalls Ihr Jahreseinkommen, sodass insgesamt eine höhere Einkommensteuer für Ihr gesamtes Einkommen bezahlt werden muss.

Spekulationssteuer beim Verkauf eines zwischenzeitlich bebauten Grundstücks

Auch wenn das Grundstück gekauft und später ein Haus darauf gebaut wird, das nicht einige Jahre selbst bewohnt, sondern vermietet wird, bleibt die Spekulationsfrist relevant, falls ein Verkauf folgt. Allerdings bleibt das Kaufdatum des Grundstücks entscheidend (Datum im notariellen Kaufvertrag). Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des Grundstückserwerbs, nicht mit dem Baubeginn oder Fertigstellung des Hauses o. ä. Wird das Haus mit Grundstück nun innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist (seit Grundstückserwerb) mit Gewinn verkauft, wird eine Spekulationssteuer fällig. Beim Gewinn ist aber nun der Gebäudewert anteilig mit einzuberechnen, d. h. die Spekulationssteuer wird nicht nur auf das Grundstück fällig, sondern für die Immobilie plus Grundstück. Zudem läuft die Berechnung dann anders. Der Betrag der Spekulationssteuer, den Sie an den Fiskus abführen müssen, errechnet sich dann aus dem Verkaufsgewinn multipliziert mit Ihrem persönlichen Steuersatz. Es gibt hier teils komplexe Szenarien, fragen Sie daher im Fall des Falles Ihren Steuerberater.

Grunderwerbssteuer

In Deutschland müssen Grundstücksverkäufe grundsätzlich über einen Notar abgewickelt werden, der auch den Kaufvertrag aufsetzt. Im Kaufvertrag wird festgeschrieben, wer die Grunderwerbssteuer zahlen muss. In der Regel übernimmt diese der Käufer. Falls der Käufer aber aus irgendwelchen Gründen die Grunderwerbssteuer nicht zahlt, kann der Fiskus per Gesetz auch den Verkäufer zur Zahlung verpflichten. Wie hoch die Steuer ist, variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Verkaufspreises, in Bayern sind es z. B. 3,5 %. In der Praxis kommt es selten vor, dass Käufer die Zahlung verweigern, da die Leistung der Zahlung Voraussetzung für die Eintragung im Grundbuch ist und der Käufer bis zur Zahlung nicht rechtmäßiger Eigentümer wird. Für einen Grundstücksverkäufer fallen also selten Kosten im Zusammenhang mit der Grunderwerbssteuer an.

Grundstücksverkauf – Verkaufsnebenkosten

Bei einem Eigentumsübergang einer Immobilie bzw. eines Grundstücks fallen immer auch Nebenkosten an. Einige davon trägt der Verkäufer, die anderen der Käufer, manche beide zusammen. Schlüsseln wir das im Folgenden etwas auf.

Maklerprovision

Meist teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision und zahlen je 3,57 % inkl. MwSt. vom Verkaufspreis. Genauere Angaben dazu finden Sie hier: Maklerprovision Bayern.

Notarkosten

Notarkosten trägt normalerweise der Käufer. Diese betragen in der Regel etwa 1,5 % des Verkaufspreises.

Mögliche weitere Kosten

Daneben können je nach Fall und Bedarf weitere Kosten anfallen.

Benötigen Sie ein Wertgutachten eines Sachverständigen, wird die Gebühr normalerweise abhängig vom ermittelten Verkehrswert berechnet, bei gängigen Baugrundstücken ist mit 500 – 1.500 € zu rechnen.

Haben Sie das Grundstück beim Kauf finanziert und wollen den Kredit nun vorzeitig ablösen, verlangt die Bank wahrscheinlich eine Vorfälligkeitsentschädigung, die sich nach der Höhe des Zinsausfalls der Bank berechnet. Auch hier können schnell einige Tausend Euro fällig werden.

Haben Sie das Grundstück in Eigenregie verkauft und Verkaufsannoncen auf Internetportalen oder in Zeitungen geschaltet, fallen die entsprechenden Gebühren Ihnen zu, je nach Art und Menge in der Regel einige hundert Euro.

Bauvoranfragen aufgrund ungeklärter Bebaubarkeit bewegen sich ebenfalls bei mehreren Hundert Euro, die je nach Abmachung Verkäufer oder Käufer übernehmen.

Vermessungskosten, die in der Regel der Käufer zahlt, können einige hundert bis einige tausend Euro je nach Grundstück und Größe kosten.

Beachten – Das Grundstück richtig verkaufen

Ein Grundstücksverkauf muss prinzipiell keine große Sache sein. Der Teufel steckt aber auch hier manchmal im Detail. Es muss ein marktgerechter Wert festgestellt werden, die Bebaubarkeit muss geklärt sein und es muss die richtige Zielgruppe angesprochen werden. Einige dieser Punkte können durchaus Probleme bereiten oder Fallstricke beinhalten. Daher sollte man bei einem Grundstücksverkauf auch in Betracht ziehen, einen kompetenten Grundstücksmakler zu engagieren.

Immer wieder gemachte Fehler

Im Rahmen eines Immobilien- oder Grundstücksverkaufs gibt es zahlreiche Fehler, die man machen kann und die den Verkauf verkomplizieren, teurer machen oder ganz verhindern können. Das sollte man beachten und insbesondere die folgenden zwei Fehler nicht begehen:

Ein Fehler, der immer wieder gern gemacht wird, ist, einen unpassenden Angebotspreis zu verlangen. Kaufinteressenten beobachten den Markt für gewöhnlich genau und können sehr gut einschätzen, ob ein Grundstück zu teuer angeboten wird. In diesem Fall sind sie einfach nicht mehr interessiert. Im Extremfall entwickelt sich ein Areal zum Ladenhüter, und es fällt auf, dass es lange am Markt ist und wird noch uninteressanter. Der Verkauf verzögert sich oder man bleibt sogar auf dem Grundstück sitzen.

Ein weiterer, unter Umständen fataler Fehler ist, sich von Käufern übermäßig lange hinhalten zu lassen. Es ist verständlich, man hat endlich einen vielversprechenden Käufer gefunden und man möchte den Verkauf abwickeln. Doch manchmal geht es mit dem Verkauf einfach nicht weiter, der Käufer braucht noch ein bisschen Zeit, um irgendetwas zu regeln, er meldet sich nicht, ist nicht erreichbar. Unter diesen Umständen ist es ein großer Fehler, die sonstigen Verkaufsbemühungen einzustellen und nicht mit anderen Interessenten weiter zu machen, sondern auf den Kaufabschluss mit dem aktuellen Interessenten zu hoffen. Es zeigt sich immer wieder, dass Kandidaten, die nicht zügig zu Potte kommen, am Ende nicht kaufen und man mit dem Verkauf wieder ganz von Vorne anfangen muss. Deshalb ist es einer der wichtigsten Tipps beim Grundstücksverkauf, so lange mit den Verkaufsbemühungen, Werbung und Besichtigungen weiter zu machen und die verschiedenen Interessenten auf dem Laufenden zu halten, um im Notfall auf den nächsten zurückgreifen zu können, bis der Verkauf und die Unterschrift beim Notar wirklich in trockenen Tüchern sind.

Dies gesagt, schauen wir uns daher den idealen Verkaufsablauf und was es dazu alles braucht etwas näher an:

Verkaufsablauf

Wertermittlung

Dies ist grundsätzlich Schritt 1 bei einem Grundstücksverkauf, damit man das Grundstück zu einem marktgerechten Preis anbieten kann. Wie weiter oben dargelegt, gibt es beim Wert verschiedene Einflussfaktoren. Eigentlich ist eine professionelle Wertermittlung, z. B. durch einen Grundstücksmakler oder Sachverständigen, unumgänglich. Nicht wenigen Eigentümern passiert es, dass sie ihr Grundstück zu ortsüblichen Quadratmeterpreisen anbieten und übersehen, dass ihr Grundstück z. B. nur eingeschränkt bebaubar ist und wundern sich, dass sie keinen Abnehmer finden. Oder sie gehen aufgrund mangelnder Kenntnisse von bestimmten Einschränkungen aus, die aber tatsächlich so gar nicht gegeben sind oder leicht umgangen werden können, und bieten das Grundstück viel zu billig an. Der Bodenrichtwert ist als Orientierungswert zu verstehen, bei einem konkreten Grundstück können die real erzielbaren Quadratmeterpreise manchmal viel höher oder viel niedriger liegen. Ein guter Grundstücksmakler kennt die Tücken und Möglichkeiten, hat Spezialisten wie Landschaftsarchitekten oder -planer an der Hand und kann schnell mal einen Unterschied von einigen Hundert Euro pro m² Grundstücksfläche ausmachen, wenn das Potenzial des Grundstücks richtig eingeschätzt wird.

Weitere Informationen zur Preisermittlung: Grundstückspreise – Wovon der Wert abhängt

Nutzen Sie auch meinen Service für die Wertermittlung: Zum Formular

Unterlagen beschaffen

Generell sind beim Grundstücksverkauf der Lageplan und der Grundbuchauszug erforderlich. Dazu kommt eine Altlastenauskunft. Die Unterlagen werden bei einem Verkauf ohnehin benötigt, enthalten manchmal aber auch noch wichtige Hinweise und Details, die beim Verkauf bedacht werden müssen und Einfluss auf die Verwertbarkeit des Grundstücks haben können.

Der Lageplan zeigt die exakten Grenzverläufe eines Grundstücks und dokumentiert den rechtlichen und tatsächlichen Bestand. Für einen Bauantrag oder andere bauordnungsrechtliche Anträge ist ein Lageplan erforderlich.

Der Grundbuchauszug weist verfügungsberechtigte Eigentümer aus. Ebenfalls sind darin etwaige bestehende Wegerechte o. ä. festgehalten, manchmal alte Nießbrauchrechte, die noch gelöscht werden müssen.

Die Altlastenauskunft führt bekannte gesundheits- bzw. umweltschädliche Belastungen des Grundstücks auf. Altlasten können eine stark wertmindernde Komponente für Grundstückspreise sein.

Verkaufsangebot und Werbung

Um einen Käufer für ein Grundstück zu finden, muss man natürlich damit an den Markt gehen. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, das zu tun. Prinzipiell kann man den Verkauf selbst in die Hand nehmen oder die Aufgabe einem Grundstücksmakler übertragen. Beim Verkauf ohne Makler kann man die Maklerprovision einsparen, beim Verkauf mit Makler spart man sich dagegen die damit verbundene Arbeit und ist eher auf der sicheren Seite, was eventuelle Fehleinschätzungen bei Wertermittlung, Bebauungs- und Nutzungsmöglichkeiten und Vermarktung angeht. Mehr dazu unter: „Grundstücksverkauf – Mit oder ohne Makler?“

Notar

Ist der Käufer gefunden ist der nächste Schritt der Notar.

Falls im Grundbuch noch Grundschulden auf das Grundstück eingetragen sind, informieren Sie sich bei Ihrem Makler oder beim Notar, falls Sie ohne Makler verkaufen, welche Aktionen hier nötig sind.

Handelt es sich beim Käufer um einen Gewerbetreibenden (z. B. Bauträger), müssen Sie den Kaufvertragsentwurf nach gesetzlicher Regelung mindestens 14 Tage vor dem angesetzten Notartermin erhalten.

Beim Notartermin wird der Vertrag verlesen und unterzeichnet. Darauf wird die sog. Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt beantragt, die dem Käufer das Grundstück sichert, bis mit evtl. einigen Monaten Verzögerung der tatsächliche Grundbucheintrag (Auflassung) erfolgt. Es wird in diesem Rahmen ebenfalls geprüft, ob evtl. weitere Parteien wie Gemeinde oder Stadt ein Vorkaufsrecht haben.

Kaufpreiszahlung und Grundbucheintrag

Ist die Unterschrift beim Notar erfolgt, sind Vorkaufsrechte abgeklärt, ggfs. Grundschulden gelöscht usw., ist der Kaufpreis zur Zahlung fällig. Ist der Kaufpreis überwiesen und auf dem Empfängerkonto eingegangen, kann der neue Besitzer generell frei über das Grundstück verfügen, auch wenn Umschreibung im Grundbuch erst etwa 2 Monate später erfolgt. Voraussetzung für die Umschreibung ist, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer an den Fiskus abführt. Mit der Umschreibung ist der Verkauf abgeschlossen. Auch Versicherungen gehen dann auf den Verkäufer über, die er dann übernehmen oder kündigen kann.

Grundstücksverkauf – an wen?

Manch ein Grundstücksverkäufer stellt sich die Frage, an wen er sein Grundstück am besten verkaufen kann. Man könnte auch so fragen: Gibt es spezielle Zielgruppen, die man beim Grundstücksverkauf bevorzugt ansprechen sollte?

Kandidaten, die für einen Grundstückskauf hauptsächlich in Frage kommen, sind vor allem Privatpersonen, Bauträger, Investoren und Städte/Gemeinden. Je nach Größe und Verwendungsmöglichkeit des Grundstücks sollte man bei einem Verkauf auf jeden Fall im Auge behalten, für wen es geeignet ist und die entsprechende Zielgruppe angehen, die in der Regel aufmerksamer werden, wenn sie direkt angesprochen werden. Das kann durch die Nennung der Zielgruppe in der Immobilienanzeige auf Immobilienportalen oder Zeitungen erfolgen oder von Fall zu Fall auch durch direkte Ansprache, oder bei einem Makler durch gezielte Auswahl in der Kontaktdatenbank.

Private Käufer

Privatleute suchen vornehmlich nach Grundstücken, auf denen sie ein Wohnhaus errichten können. Normalerweise halten sie Ausschau nach Grundstücken in geeigneter Größe für ein Einfamilien- oder Doppelhaus, die optimalerweise in einem Wohngebiet liegen. Will man ein Grundstück in dieser Größenordnung verkaufen, konzentriert man sich am besten auf private Käufer. Auch größere Grundstücke können für private Käufer interessant sein, wenn man sie zum Beispiel so aufteilen kann, dass die einzelnen Teile bebaubar sind, und die einzelnen Teile evtl. an mehrere verschiedene Privatkäufer veräußern kann (Realteilung). Oft sind bei großen Grundstücken, die mehrfach bebaut werden können und für den Wohnbau aufgeteilt werden, recht gute Preise erzielbar.

Bauträger, Investoren, Entwickler

Ist das Grundstücksareal groß oder bietet die Lage besondere Vorzüge, kommen eher andere Kaufkandidaten in Frage. Vor allem, wenn es mit mehreren Wohnhäusern wie z. B. Mehrfamilienhäusern oder Reihenhäusern bebaut werden kann, sind Bauträger oder Investoren die geeignete Zielgruppe.

Bauträger bebauen das Grundstück mit mehreren Einheiten, die sie dann verkaufen. Investoren und Entwickler kaufen ein Grundstück, um z. B. einen Gewerbebetrieb darauf zu bauen, den sie dann oft selbst betreiben. In beiden Fällen steht ein gewerbliches Interesse im Hintergrund. Oft lässt sich mit Verkäufen an diese Zielgruppen ein verhältnismäßig hoher Verkaufspreis realisieren.

Städte/Gemeinden

Bei Kommunen ist das Interesse oft umgekehrt. Die Stadt oder Gemeinde hat beispielsweise Interesse an bestimmten Grundstücken, um ein Gewerbegebiet zu eröffnen oder für öffentliche Baumaßnahmen. Sie bieten den Grundstücksbesitzern einen Kauf an oder leiten sogar eine Zwangsenteignung aufgrund von öffentlichem Interesse in die Wege.

Manchmal geht die Initiative aber auch nicht von der Gemeinde aus, die Gemeinde könnte aber einen guten Käufer abgeben, wenn man gerade über einen Grundstücksverkauf nachdenkt. Es kann sich dann lohnen, die entsprechenden Gemeindestellen über den möglichen Verkauf zu informieren und evtl. einen Verkauf an die Gemeinde zu guten Konditionen einzuleiten.

Erbe – geerbtes Grundstück verkaufen

Welche Besonderheiten gibt es beim Verkauf eines geerbten Grundstücks?

Wenn man Alleinerbe ist, gibt es praktisch keine Unterschiede beim Verkauf selbst. Zu beachten ist lediglich, dass man vor dem Vertragsabschluss die Eigentümerschaft einwandfrei nachweisen muss. In der Regel erhält man nach der Annahme des Erbes vom Nachlassgericht den Erbschein oder es gibt einen notariell beglaubigten Erbvertrag. Dieser dient als Nachweis des Erbes für die Eintragung der Eigentümerschaft im Grundbuch. Ist die Erbschaft erst kürzlich erfolgt und die Eintragung im Grundbuch noch nicht vollzogen, muss der Erbschein oder der Erbvertrag für den Kaufvertragsabschluss beim Notar vorgelegt werden.

Grundstück einer Erbengemeinschaft verkaufen

Komplexer gestaltet sich der Verkauf oft, wenn mehrere Erben Anteile des Grundstücks erben. Denn weil ein Grundstück nicht einfach geteilt werden kann, erschwert das unter Umständen auch die Aufteilung des Erbes und die Befriedung der verschiedenen Interessen. Rechtlich kann bei einer Erbengemeinschaft keiner der Erben alleine über das Grundstück verfügen.

Oftmals können sich die Erben nicht einigen, was mit dem Erbe bzw. dem Grundstück passieren soll. Oft ist es so, dass einige Erben das Grundstück verkaufen wollen, die anderen nicht. Dennoch sollte man am besten eine einvernehmliche Einigung anstreben, um sich die Mühen einer langen Erbauseinandersetzungsklage zu ersparen.

Im Grunde lassen sich die bestehenden Möglichkeiten auf die folgenden reduzieren:

• Grundstücksverkauf:
  Das Grundstück wird verkauft, der Verkaufserlös kann dann leicht den vererbten Anteilen entsprechend aufgeteilt werden.
• Verkauf des geerbten Anteils:
  Erben, die verkaufen wollen, verkaufen ihren jeweiligen Erbteil. Der Verkauf kann an andere Miterben erfolgen oder an beliebige Dritte, sofern sich Interessenten dafür finden. Bei teureren Grundstücken ist aber oft problematisch, dass die Miterben den Kaufbetrag für den Grundstücksanteil nicht aufbringen können.
• Abschichtung:
  Manchmal gestaltet sich ein Fall schwierig oder einer der Erben will lieber rasch der Erbengemeinschaft entkommen. Dann kann er sich im Rahmen einer sog. „Abschichtung“ formfrei und ohne Notar mit den anderen Erben eine Abfindung für seinen Verzicht vereinbaren, ohne dass er zuerst einen zahlungskräftigen Käufer für seinen Erbteil finden muss.
• Teilungsversteigerung:
  Durch eine Teilungsversteigerung lässt sich die Gemeinschaft an einem Grundstück beenden, wenn eine einvernehmliche Einigung unter den Miterben bzw. gemeinschaftlichen Eigentümern nicht möglich ist. Die Teilungsversteigerung kann durch jeden Miterben beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden, eine Rücksprache mit den anderen Erben ist nicht erforderlich. Wird dem Antrag stattgegeben kommt es zur Zwangsversteigerung des Grundstücks. Die Erbengemeinschaft wird dadurch zwar beendet, nachteilig ist aber, dass bei einer Versteigerung in der Regel ein niedrigerer Verkaufspreis erzielt wird als bei einem regulären Verkauf und damit der finanzielle Zugewinn durch das Erbe minimiert wird.

Erbpacht

Was bedeutet Erbpacht?

Bei der Erbpacht bzw. beim Erbbaurecht erwirbt ein Erbpachtnehmer ein Gebäude oder den Anteil eines Gebäudes im Fall einer Eigentumswohnung, erwirbt aber nicht das Grundstück mit, sondern zahlt hierfür monatlich eine Pacht an den Grundstückseigentümer bzw. Erbpachtgeber. Vorteil für den Gebäudekäufer ist ein günstigerer Kaufpreis, Nachteil die monatliche Pacht für das Grundstück, die im Laufe der Zeit für gewöhnlich ansteigt.

Erbpachtverhältnisse werden vertraglich auf eine bestimmte Dauer festgelegt, gewöhnlich 50, 66, 75 oder 99 Jahre. Nach Vertragsende geht das Gebäude an den Grundstückseigentümer über, der dem Erbpachtnehmer dafür in der Regel eine Entschädigung von 2/3 des Gebäudewertes als Abfindung erstatten muss.

Wie verkauft man ein Erbpachtgrundstück?

Ein Erbpachtgrundstück ist normalerweise mit einem Gebäude bebaut, das dem Erbpachtnehmer gehört. Ist man Eigentümer eines Erbpachtgrundstücks und möchte es verkaufen, ist daher zunächst einmal interessant, wer überhaupt für einen Kauf in Frage kommt und mit welcher Absicht.

a) Erbpachtnehmer als Kaufinteressent

Ein möglicher Kandidat wäre natürlich der Erbpachtnehmer. Vielleicht würde der Erbpachtnehmer ohnehin den Kauf des Grundstücks der monatlichen Pachtzahlung vorziehen, wenn für ihn diese Möglichkeit bestünde. Üblicherweise haben Erbpachtnehmer und Erbpachtgeber im Erbpachtvertrag sowieso gegenseitige Vorkaufsrechte vereinbart. Im Fall eines gewünschten Verkaufs des Grundstücks, wird man also den Erbpachtnehmer zuerst informieren. Einen Anspruch auf einen Sonderpreis hat der Erbpachtnehmer nicht; sollte er also interessiert sein, das Grundstück, auf dem sein Haus steht, zu erwerben und zahlungskräftig sein, kann das also eine recht einfache Sache werden.

b) Kapitalanleger

Ist der Erbpachtnehmer nicht interessiert, wird man mit dem Grundstück an den Markt gehen und es offerieren, wie andere Grundstücke auch. Allerdings mit dem Zusatzvermerk, dass es sich um ein Erbpachtgrundstück handelt. Denn unmittelbar für eigene Zwecke nutzen kann ein Käufer ein Erbpachtgrundstück nicht. Das wird die Menge der möglichen Interessenten durchaus eingrenzen.

Interessant ist ein Erbpachtgrundstück aber unter Umständen als Kapitalanlage. Denn zum einen wird der Käufer Eigentümer des Grundstücks, zum anderen wird er bis zum Ablauf des Erbpachtvertrages die monatliche Erbpacht einstreichen. Wenn der Erbpachtvertrag nach der Vertragsdauer abläuft und nicht verlängert wird, kann er zusätzlich das Gebäude übernehmen, im Fachjargon „Heimfall“; falls im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, gegen eine Abfindung von 2/3 des Gebäudewerts an den Erbpachtnehmer. Das Gebäude kann er behalten oder mit einem neuen Erbpachtnehmer einen neuen Erbpachtvertrag schließen.

Der Heimfall des Gebäudes an den Grundstücksbesitzer kann allerdings in manchen Fällen auch schon vor dem offiziellen Ablauf des Erbpachtvertrages erfolgen (= vorzeitiger Heimfall). Will der Erbpachtnehmer seine Immobilie verkaufen, hat der Erbpachtgeber ebenfalls ein Vorkaufsrecht und kann sie direkt übernehmen, manchmal sogar sehr günstig und so Eigentümer der gesamten Immobilie, also Grundstück plus Haus, werden. Ein vorzeitiger Heimfall kann aber auch eintreten, wenn der Erbpachtnehmer insolvent wird und den Erbpachtzins nicht mehr zahlen kann oder wenn er anderweitig gegen Verpflichtungen aus dem Erbpachtvertrag verstößt.

Kapitalanleger können auf vielfältige Arten Vorteile im Erwerb eines Erbpachtgrundstückes sehen und sind somit geeignete Interessenten für einen Verkauf.

Der Verkauf eines Erbpachtgrundstückes ist allerdings ein recht seltenes Szenario. In der Praxis haben Besitzer eines Erbpacht- bzw. Erbbaurechtsgrundstückes oft wenig Interesse an einem Verkauf, zum anderen kann es weitreichende rechtliche Hürden geben, wie z. B. bei Stiftungen, die ihre Erbpachtgrundstücke gar nicht verkaufen dürfen, da sie Teil der Stiftung sind. Bei einem Verkaufswunsch eines Erbpachtgrundstückes müssen die rechtlichen Umstände und Möglichkeiten im Vorfeld genau geprüft werden, auch der Erbachtvertrag und dessen Inhalt muss genau gelesen werden.

FAQ zum Grundstücksverkauf

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesem Artikel eine gute Zusammenfassung mit dem für Sie nötigen Wissen zu Ihrem Grundstücksverkauf liefern und verbleibe Ihr Immobilienmakler München

Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320

Rainer Fischer ist seit fast 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum über 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail.

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