Bodenrichtwerte – Welchen Marktwert hat Ihr Grundstück?

Bodenrichtwertkarte Beispiel

Für einen Grundstücksverkäufer ist natürlich eine der wichtigsten Fragen, welchen Preis er für sein Grundstück erzielen kann. Welcher Verkaufspreis lässt sich realisieren? Für eine treffsichere Beantwortung dieser Frage ist meist eine professionelle Wertermittlung erforderlich. Eine grundlegende Orientierung über den Wert lässt sich aber oft schon vorab gewinnen, indem man Einblick in die sogenannten Bodenrichtwerte der Stadt oder Gemeinde nimmt.

 

Was bedeutet „Bodenrichtwert“?

Der Bodenrichtwert ist eine durchschnittliche Quadratmeterpreisangabe für Grundstücke, die für ein bestimmtes Stadt- oder Gemeindegebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnissen typisch ist.

Üblicherweise werden Bodenrichtwerte durch lokale Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Ein- oder Zweijahresrhythmus ermittelt. Sie zeigen, welcher Preis bei Verkäufen in einem betrachteten Gebiet im Durchschnitt pro m² Grundstücksfläche über einen Zeitraum von z. B. zwei Jahren erzielt wurde. Der Bodenrichtwert errechnet sich damit aus vergangenen Grundstücksverkäufen in einem bestimmten Stadt- oder Gemeindegebiet und ist die Ausgangsbasis für die Bewertung und Preisbestimmung von Grundstücken in diesem Gebiet.

 

Bodenrichtwert ermitteln – Wo kann man die Bodenrichtwerte einsehen?

Auskunft über Bodenrichtwerte geben in der Regel die zuständigen Gemeindestellen. Oft stellen Städte oder Gemeinden die aktuellen Bodenrichtwerte auf der Website der Gemeinde online, so dass diese für jedermann einsehbar sind. Unter Umständen sind aber auch spezifische Anfragen an die zuständige Stelle erforderlich, die dann auch gebührenpflichtig sein können.

Oder Sie nutzen unseren Service zur Werteinschätzung Ihres Grundstücks: 

 

Genauigkeit und Anwendbarkeit der Bodenrichtwerte in Bezug auf ein konkretes Grundstück

Bodenrichtwerte sind keine bindende Vorgabe und können den wirklichen Wert eines konkreten Grundstückes grundsätzlich nicht exakt abbilden. Sie sind eher eine Orientierungshilfe bzw. eine Annäherung. Es handelt sich bei den Bodenrichtwerten um reine Durchschnittswerte, die selten genau mit dem erzielbaren Verkaufspreis eines konkreten Grundstücks zusammenfallen.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich zudem grundsätzlich auf unbebaute, aber baureife Grundstücke, für die keine weiteren Erschließungskosten anfallen. Für Grundstücke, die davon abweichen, müssen entsprechende Abschläge einkalkuliert werden.

Ein weiterer Punkt ist, dass es bei Grundstücken einige Faktoren gibt, die den Wert steigern oder auch vermindern können, so dass sich für zwei ähnliche Grundstücke, die prinzipiell in der gleichen Gegend liegen, sehr unterschiedliche Preise erzielen lassen. So kann sich ein Grundstück einfach aufgrund seiner Form hervorragend zur Bebauung und Nutzung eignen, was eher einen höheren Preis bedingt. Oder es kann ungünstig ausgerichtet sein oder z. B. eine Hanglage aufweisen, was den erzielbaren Preis meist mindert. Für Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, sind oft höhere Preise erzielbar als für Grundstücke, die nach Norden oder Osten hin ausgerichtet sind. So resultieren im Ergebnis Verkaufspreise, die oft deutlich von den Bodenrichtpreisen abweichen.

Um all das unter einen Hut zu bringen und sämtliche Faktoren zu berücksichtigen und um einen wirklich passenden Marktpreis für ein Grundstück zu ermitteln, reichen die Bodenrichtpreise allein also prinzipiell nicht aus. Vor einem Verkauf ist es eigentlich immer gut, das Grundstück durch einen Fachmann bewerten zu lassen. Das kann durch einen vereidigten Gutachter geschehen, wenn für die Bank oder evtl. in einem Rechtsstreit ein gerichtlich verwertbares Gutachten vonnöten ist, oder durch einen guten Grundstücksmakler oder Immobilienmakler, der die Wertermittlung gewöhnlich im Rahmen eines Verkaufsauftrags kostenlos mit übernimmt.

 

Verkauf eines bebauten Grundstücks und Bodenrichtwerte

Wie weiter oben bereits festgestellt, beziehen sich die Bodenrichtwerte immer auf unbebaute Grundstücke. Ist das Grundstück mit einem Objekt bebaut, kann das je nach Bebauung und Zustand des Objektes den Wert erhöhen oder verringern. Die Frage ist hier also, muss das Gebäude abgerissen werden, jetzt oder durch den künftigen Käufer, oder kann es evtl. renoviert und zu Wohnzwecken genutzt werden und stellt es evtl. selbst eine Investition dar.

Ein Abriss und die Wiedernutzbarmachung des Grundstücks kostet Geld. Auch falls das Gebäude wiederhergestellt werden kann, muss man erst mal Geld in die Hand nehmen. Diese Kostenfaktoren müssen natürlich einkalkuliert werden und ändern den Verkaufswert entsprechend.

Bei der Kalkulation des Verkaufswerts eines Grundstücks mit Gebäude sind also zwei Punkte zu berücksichtigen. Erstens der Grundstückswert an sich, den man anhand der Bodenrichtwerte und der sonstigen Grundstückseigenschaften einschätzen wird. Und zweitens, die Kosten, die für das Handling des Gebäudes anfallen bzw. dessen Wert.

 

Fazit

Anhand der Bodenrichtwerte lassen sich Grundstückswerte einschätzen. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich aber weder um Absolutwerte noch um bindende Vorgaben, wieviel ein Grundstück kosten muss; sie sind vielmehr als eine Orientierung zu verstehen, denn konkrete Grundstücke können wertmindernde oder werterhöhende Eigenschaften aufweisen, die man individuell feststellen und zuordnen muss.

 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
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Über 25 Jahre ist Rainer Fischer nun als seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat seither mehr als 1.100 Immobilien für seine Kunden verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Verkauf ihrer Immobilie in München an. Rufen Sie ihn an: Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm über unsere Kontakt Seite eine E-Mail.


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