Bodenrichtwerte – Welchen Marktwert hat Ihr Grundstück?

Bodenrichtwertkarte Beispiel

Für einen Grundstücksverkäufer ist natürlich eine der wichtigsten Fragen, welchen Preis er für sein Grundstück erzielen kann. Welcher Verkaufspreis lässt sich realisieren? Für eine treffsichere Beantwortung dieser Frage ist meist eine professionelle Wertermittlung erforderlich. Eine grundlegende Orientierung über den Wert lässt sich aber oft schon vorab gewinnen, indem man Einblick in die sogenannten Bodenrichtwerte der Stadt oder Gemeinde nimmt.

 

Was bedeutet „Bodenrichtwert“?

Der Bodenrichtwert ist eine durchschnittliche Quadratmeterpreisangabe für Grundstücke, die für ein bestimmtes Stadt- oder Gemeindegebiet mit im Wesentlichen gleichen Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnissen typisch ist.

Üblicherweise werden Bodenrichtwerte durch lokale Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Ein- oder Zweijahresrhythmus ermittelt. Sie zeigen, welcher Preis bei Verkäufen in einem betrachteten Gebiet im Durchschnitt pro m² Grundstücksfläche über einen Zeitraum von z. B. zwei Jahren erzielt wurde. Der Bodenrichtwert errechnet sich damit aus vergangenen Grundstücksverkäufen in einem bestimmten Stadt- oder Gemeindegebiet und ist die Ausgangsbasis für die Bewertung und Preisbestimmung von Grundstücken in diesem Gebiet.

 

Bodenrichtwert ermitteln – Wo kann man die Bodenrichtwerte einsehen?

Auskunft über Bodenrichtwerte geben in der Regel die zuständigen Gemeindestellen. Oft stellen Städte oder Gemeinden die aktuellen Bodenrichtwerte auf der Website der Gemeinde online, so dass diese für jedermann einsehbar sind. Unter Umständen sind aber auch spezifische Anfragen an die zuständige Stelle erforderlich, die dann auch gebührenpflichtig sein können.

Oder Sie nutzen unseren Service zur Werteinschätzung Ihres Grundstücks: 

 

Genauigkeit der Bodenrichtwerte für ein konkretes Grundstück

Bodenrichtwerte sind keine bindende Vorgabe und können den wirklichen Wert eines konkreten Grundstückes grundsätzlich nicht exakt abbilden. Sie sind eher eine Orientierungshilfe bzw. eine Annäherung. Es handelt sich bei den Bodenrichtwerten um reine Durchschnittswerte, die selten genau mit dem erzielbaren Verkaufspreis eines konkreten Grundstücks zusammenfallen.

Die Bodenrichtwerte beziehen sich zudem grundsätzlich auf unbebaute, aber baureife Grundstücke, für die keine weiteren Erschließungskosten anfallen. Für Grundstücke, die davon abweichen, müssen entsprechende Abschläge einkalkuliert werden.

Ein weiterer Punkt ist, dass es bei Grundstücken einige Faktoren gibt, die den Wert steigern oder auch vermindern können, so dass sich für zwei ähnliche Grundstücke, die prinzipiell in der gleichen Gegend liegen, sehr unterschiedliche Preise erzielen lassen. So kann sich ein Grundstück einfach aufgrund seiner Form hervorragend zur Bebauung und Nutzung eignen, was eher einen höheren Preis bedingt. Oder es kann ungünstig ausgerichtet sein oder z. B. eine Hanglage aufweisen, was den erzielbaren Preis meist mindert. Für Grundstücke, die nach Süden ausgerichtet sind, sind oft höhere Preise erzielbar als für Grundstücke, die nach Norden oder Osten hin ausgerichtet sind. So resultieren im Ergebnis Verkaufspreise, die oft deutlich von den Bodenrichtpreisen abweichen.

Um all das unter einen Hut zu bringen und sämtliche Faktoren zu berücksichtigen und um einen wirklich passenden Marktpreis für ein Grundstück zu ermitteln, reichen die Bodenrichtpreise allein also prinzipiell nicht aus. Vor einem Verkauf ist es eigentlich immer gut, das Grundstück durch einen Fachmann bewerten zu lassen. Das kann durch einen vereidigten Gutachter geschehen, wenn für die Bank oder evtl. in einem Rechtsstreit ein gerichtlich verwertbares Gutachten vonnöten ist, oder durch einen guten Grundstücksmakler oder Immobilienmakler, der die Wertermittlung gewöhnlich im Rahmen eines Verkaufsauftrags kostenlos mit übernimmt.

 

Bodenwertermittlung Beispiel

Die Ermittlung des Werts eines Grundstückes anhand der Bodenrichtwerte ist im Prinzip sehr einfach. Grundsätzlich nimmt man lediglich den für das Grundstück ermittelten Bodenrichtwert und multipliziert diesen mit der Grundstücksfläche.

Beispiel:

Nehmen wir ein 700 m² Grundstück in München. Der Bodenrichtwert München, den die Stadt für die entsprechende Region der Stadt feststellt, möge z. B. bei 2.500 €/m² liegen.

Für den Wert des Grundstücks ergibt sich also: 700 m² x 2.500 €/m² = 1,75 Mio. €.

Bei manchen Grundstücken ist es, abhängig vom Schnitt oder anderen Faktoren, vielleicht nicht möglich, die gesamte Grundstücksfläche als vollwertig zu einzurechnen. Zum Beispiel müssen manchmal bei Zufahrten zum Grundstück, die zur Grundstücksfläche zählen, gewisse Abstriche gemacht werden. Solche Teilflächen können dann nicht mit dem vollen Bodenrichtwert gerechnet werden, sondern müssen zunächst rechnerisch sinnvoll angepasst werden, bevor sie in die Gesamtkalkulation einfließen.

 

Wert eines Grundstücks ermitteln – Weitere Möglichkeiten neben den Bodenrichtwerten

Grundlegend ist der Bodenrichtwert nur eine von mehreren Möglichkeiten, eine Orientierung für den Marktwert eines Grundstücks zu bekommen bzw. den Wert eines Grundstücks zu ermitteln. Wie weiter oben bereits dargelegt, ermöglichen manche Gemeinden online Einblick in ihre Bodenrichtwerte. In diesem Fall ist es recht einfach, sich die Bodenrichtwerte zu besorgen. Bei manchen Gemeinden und Städten ist es allerdings nicht so einfach, eine Marktwertberechnung für unbebaute Grundstücke durchzuführen. Oft werden für eine Bodenrichtwertangabe auch Gebühren fällig oder es ist auf andere Art und Weise kompliziert.

Wie dem auch sei, neben den Bodenrichtwerten kann man sich auch ziemlich leicht auf andere Weise Orientierung über den Wert eines Grundstücks verschaffen.

1. Offizielle Statistiken, Gutachterausschuss-Berichte

In den meisten Fällen lassen sich für ein bestimmtes Gebiet offizielle Stastiken für Grundstückswerte heranziehen, die Angaben für Quadratmeterpreise in bestimmten Wohnlagen einer Region aufführen. In vielen Städten und Gemeinden gibt es lokale Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, die in Jahresberichten entsprechende Statistiken veröffentlichen. Bundesweit gibt es Veröffentlichnungen des Immobilienverbands Deutschland mit entsprechenden Daten. Die entsprechenden Veröffentlichungen sind ebenfalls kostenpflichtig. Wer aber einigermaßen solide Anhaltspunkte für den Wert eines Grundstücks möchte, für den lohnt sich evtl. der Kauf (meist liegen die Kosten für einen entsprechenden Jahresbericht zwischen 50 und 100 €).

Wie gesagt, beziehen sich die in diesen Berichten angegebenen Werte nicht auf ein bestimmtes Grundstück, sondern geben die für bestimmte Wohnlagen (einfache, durchschnittliche, gute oder Bestlage) typischen Quadratmeterpreise in einem bestimmten Gebiet wieder. Man muss dann also wissen oder herausfinden, welche Lagequalität das eigene Grundstück aufweist und man kann  anhand der Statistiken der Jahresberichte einen Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücks erhalten. Die Lagequalität eines Grundstücks lässt sich für gewöhnlich anhand von Wohnlagekarten oder Mietspiegeln von Städten und Gemeinden bestimmen, die oft online auf den entsprechenden Seiten der Gemeinden bzw. Städte verfügbar sind.

2. Recherche auf Internetportalen

Ein anderer, wenn auch nicht ganz so verlässlicher Weg ist, auf den gängigen Internetportalen, wie immonet, immowelt oder immobilienscout24 etc., wo Immobilien zum Verkauf angeboten werden, nach vergleichbaren Grundstücken in Ihrer Region Ausschau zu halten und die Angebotspreise bzw. Quadratmeterpreise zu vergleichen. So kann man sich zumindest ein Bild über den aktuellen Markt und die verlangten Preise verschaffen und so einen Ansatzpunkt für den Wert des eigenen Grundstücks erhalten. Dem Ganzen muss man allerdings eine gewisse Fehlertoleranz einräumen, denn oft sind die angebotenen Grundstücke eben doch nicht direkt mit dem eigenen Grundstück vergleichbar, zum anderen sind Angebotspreise noch lange keine Abschlusspreise, d. h. der inserierte Preis kann weit von demjenigen Preis abweichen, der letztlich beim Verkauf erzielt wird. Diese Faktoren muss man bedenken, wenn man Grundstückswerte anhand von Vergleichsangeboten einschätzen will.

 

Verkauf eines bebauten Grundstücks und Bodenrichtwerte

Wie weiter oben bereits festgestellt, beziehen sich die Bodenrichtwerte immer auf unbebaute Grundstücke. Ist das Grundstück mit einem Objekt bebaut, kann das je nach Bebauung und Zustand des Objektes den Wert erhöhen oder verringern. Will man als den Wert des Grundstücks ermitteln, ist hier also die Frage, muss das Gebäude abgerissen werden, jetzt oder durch den künftigen Käufer, oder kann es evtl. renoviert und zu Wohnzwecken genutzt werden und stellt es evtl. selbst eine Investition dar.

Ein Abriss und die Wiedernutzbarmachung des Grundstücks kostet Geld. Doch auch falls das Gebäude wiederhergestellt werden kann, muss man erst mal Geld in die Hand nehmen. Diese Kostenfaktoren müssen natürlich einkalkuliert werden und ändern den Verkaufswert entsprechend.

Bei der Kalkulation des Verkaufswerts eines Grundstücks mit Gebäude sind also zwei Punkte zu berücksichtigen. Erstens der Grundstückswert an sich, den man anhand der Bodenrichtwerte und der sonstigen Grundstückseigenschaften einschätzen wird. Und zweitens, die Kosten, die für das Handling des Gebäudes anfallen bzw. dessen Wert.

 

Fazit

Anhand der Bodenrichtwerte lassen sich Grundstückswerte einschätzen. Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich aber weder um Absolutwerte noch um bindende Vorgaben, wieviel ein Grundstück kosten muss; sie sind vielmehr als eine Orientierung zu verstehen, denn konkrete Grundstücke können wertmindernde oder werterhöhende Eigenschaften aufweisen, die man individuell feststellen und zuordnen muss.

 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Über 25 Jahre ist Rainer Fischer nun als seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat seither mehr als 1.100 Immobilien für seine Kunden verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine professionelle Hilfe für einen stressfreien Verkauf ihrer Immobilie in München an. Rufen Sie ihn an: Tel. +49 89-131320.


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