Wohnung verkaufen: Die häufigsten Fragen

Dieser Artikel gibt einen Überblick über die wichtigsten Punkte beim Wohnungsverkauf. Wollen Sie eine Wohnung verkaufen, müssen Sie verschiedene grundlegende Aspekte berücksichtigen, wie beispielsweise Steuern, welche Unterlagen Sie beschaffen müssen oder wie Sie den richtigen Käufer finden. In der überwiegenden Zahl der Fälle vertrauen Verkäufer den ganzen Vorgang einem Makler an, der für eine stressfreie Abwicklung beim Verkauf der Wohnung sorgt. Im Ergebnis erzielen Verkäufer damit denselben oder sogar einen höheren Ertrag als wenn sie selbst verkaufen, sogar inklusive der Maklerprovision.

Mehr Informationen zur Provision finden Sie hier: Maklerprovision

Inhalt

1. Steuern beim Wohnungsverkauf

2. Mit Makler oder privat verkaufen

3. Unterlagen für den Verkauf

4. Vermietet oder frei verkaufen

5. Kosten, die beim Verkauf anfallen

6. Ablauf beim Verkauf

7. Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf?

8. Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf?

1. Steuern beim Wohnungsverkauf

Spekulationssteuer

Fällt beim Wohnungsverkauf eine Spekulationssteuer an und falls ja, wie hoch ist sie?

Dies ist die vielleicht wichtigste Frage beim Versuch eine Wohnung zu verkaufen. Zwei Möglichkeiten, die beide auf dem § 23 des Einkommenssteuergesetzes beruhen:

a) Die Immobilie wurde seit dem Wohnungskauf selbst genutzt.

Dann ist beim Wohnungsverkauf keine Steuer zu zahlen, wenn der Verkäufer im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren davor ausschließlich selbst in der Wohnung gewohnt hat.

b) Die Wohnung war vermietet.

In diesem Fall liegt die Spekulationsfrist bei 10 Jahre. Wenn Sie zum Beispiel sogar erst nach 8 Jahren veräußern, müssen Sie den tatsächlichen Gewinn versteuern, wobei aus steuerlicher Sicht die geltend gemachte steuerliche Abschreibung zu Ihren Ungunsten berücksichtigt wird, also hinzukommt. Wie viel Steuern sind zu bezahlen? Erzielen Sie einen Ertrag von 100.000 € und haben einen Spitzensteuersatz von 35%, so nimmt Ihnen das Finanzamt 35.000 € ab, 65.000 € bleiben bei Ihnen. Hier lohnt vielleicht die Überlegung noch die verbleibenden 2 Jahre zu warten.

Erbschaftssteuer

Wenn eine geerbte Wohnung verkauft werden soll, kommt oft auch die Frage nach der Erbschaftssteuer auf. Wird der gesetzliche Freibetrag beim Erbe überschritten, muss der Geldbetrag für die Steuer aufgebracht werden. Manchmal muss die Wohnung überhaupt erst verkauft werden, um das Geld für die Steuer aufzubringen.

Ob überhaupt eine Steuer zu zahlen ist, hängt von der Höhe der Erbschaft und dem Verwandtschaftsgrad des Erben ab. So können Ehepartner 500.000 € erbschaftssteuerfrei erben, Kinder 400.000 € usw. (Eine vollständige Auflistung finden Sie hier: Erbschaftssteuer bei Immobilien). Erst wenn die Erbmasse den Freibetrag deutlich überschreitet, macht es Sinn, sich eingehend mit der Erbschaftssteuer zu beschäftigen.

Die Erbschaftssteuer wird, wenn die Freibeträge überschritten werden, allerdings eine beträchtliche Summe ausmachen. Nehmen wir beispielsweise an, ein Erblasser vererbt eine Wohnung im Wert von 700.000 €. Ist der Ehepartner Erbe, muss dieser eine Erbschaftssteuer in Höhe von 19.000 € bezahlen, ein Kind 30.000 €, ein Enkel 45.000 €. Geschwister zahlen, da sie in die nächste Steuerklasse fallen, eine anteilig deutlich höhere Erbschaftssteuer, im obigen Fall wären es z. B. ca. 155.000 €.

2. Mit Makler oder privat verkaufen

Bevor eine Entscheidung darüber gefällt werden kann, ob man besser mit oder ohne Makler verkaufen sollte, lohnt vielleicht der Blick auf die Aktionen, die der Privatmann unternehmen muss, wenn er selbst verkauft. Wenn man dies zumindest oberflächlich betrachtet hat, kann man entscheiden, ob man sich „das antun möchte“.

Der richtige Angebotspreis in Anzeige und Exposé:
Bekanntermaßen hat jeder Markt seine eigenen Regeln. Es gibt in Deutschland Gebiete in welchen generell preislich verhandelt wird. Man muss in diesen seinen Preis folglich höher ansetzen, um zum Schluss das zu bekommen, was man gerne hätte. In manchen urbanen Regionen und auch im Umland dagegen gehen beinahe alle Kaufinteressenten davon aus, dass kein preislicher Spielraum existiert. Das klingt erst einmal gut, bedeutet aber auch dass man beim Wohnungsverkauf die falschen Leute anspricht, wenn man oberhalb des erzielbaren Preises ansetzt. Man hat dann oft Interessenten, die gelangweilt wirken oder sich einfach nur nicht mehr melden, „obwohl es doch so gut aussah“. Wichtig zu wissen: Der “überhöhte Preis” muss nicht einmal stark abweichen. Die einfache Regel ist: Setzen Sie Ihre Immobilie zum richtigen Preis in die Werbung. Lesen Sie Marktberichte, beschaffen Sie sich Berichte von lokalen Gutachterausschüssen, oder lassen Sie sie die Wohnung von einem Makler oder Gutachter professionell bewerten.

Unterlagenliste:
Egal ob man selbst verkauft oder einen Makler in Anspruch nimmt, bestimmte Unterlagen müssen zusammengestellt werden. Nehmen Sie meine “Checkliste Wohnungsverkauf” oder meinen gesamten Immobilienverkaufsratgeber als Checkliste, um sich auf den Verkauf vorzubereiten. Je besser man vorbereitet ist, umso leichter geht der Verkauf.

Aufbereitung des Wohnungsgrundrisses:
Nicht immer sind die Wohnungsgrundrisse im Internet gut zu lesen. Das ist für den Wohnungsverkauf nachteilig. Bereiten Sie diesen daher so auf, dass man zumindest die m² in den Zimmern gut lesen kann. Manche Internetportale bieten für um die 20 € einen Service ein, der aus einem fürchterlichen Grundriss etwas Schönes in Farbe zaubert. Wichtig: Auch die Größe der Räume am besten in die Zimmer schreiben.

Gute Fotoaufnahmen:
Gute Fotos sind wichtig für den potentiellen Käufer, „der erste Eindruck“. Fotografieren Sie Ihre Wohnung am Tage und bei ausreichender Helligkeit. Machen Sie die Außenaufnahmen bei schönem Wetter. Benutzen Sie für die Innenaufnahmen unbedingt ein Weitwinkelobjektiv. Machen Sie viele Aufnahmen und suchen Sie sich die besten heraus. Zeigen Sie aber auch das hässliche Bad, wenn es eines gibt. Und ja, man kann es mit dem Photoshop auch übertreiben. Die kommunizierte Realität der Bilder sollte dem entsprechen, was man vor Ort vorfindet, wenn auch schön dargestellt.

Immobilienanzeigen in Onlineportalen und in Zeitungen:
Wenn Sie die Nachfrage maximieren wollen, nutzen Sie mehr als ein Portal: Immobilienscout24, Immowelt.de, Immonet.de, Sueddeutsche.de, Ebay Kleinanzeigen. Damit hätten Sie schon einmal 5 Internetportale. Mein Maklerbüro nutzt aktuell 10 Onlineportale für alle Wohnungsverkäufe. Sie können auch Anzeigen in lokalen Anzeigenblättern hinzuschalten. Das kann eine gute Ergänzung sein um Ihren Wohnungsverkauf zu beschleunigen.

Besichtigungen:
Wenn Sie nicht unnötig Zeit vertun wollen, müssen Sie sich ein Konzept ausarbeiten, wie Sie am Telefon aussortieren. Ein Tipp: Oft lesen die Interessenten nicht richtig. Hat das Haus zum Beispiel keinen Aufzug und die Wohnung liegt im vierten Stock, dann sprechen Sie das an und sparen Sie sich die Zeit. (Schätzungsweise 50% der Interessenten überlesen so etwas und haben dann bei der Besichtigung schlagartig kein Interesse.) Reden Sie mit den Interessenten und gehen Sie die wichtigsten Vor- und Nachteile der Wohnung mit ihnen gleich am Telefon durch.
Die Besichtigung ist hingegen eine eher lockere Sache. Wichtig ist die Wohnung zum richtigen Zeitpunkt zu zeigen, z. B. an einem Samstagnachmittag bei Sonne. Aufgeräumt und sauber sollte die Immobilie natürlich sein.

Verhandlungen und Notartermin:
Manchmal wird über den Preis gesprochen. Seien Sie vorbereitet und entspannt. Wenn der Käufer gefunden ist, muss der notarielle Kaufvertrag entworfen, von Ihnen überprüft und dann noch unterzeichnet werden. Unterschreiben Sie beim Notar nicht, wenn keine Finanzierungsbestätigung vorliegt. Die obigen Schritte sind natürlich nur die Kurzversion des Ablaufs beim Wohnungsverkauf. Trotzdem kann man nach dem Lesen dieser Abschnitte vielleicht leichter entscheiden, ob man dies gerne machen möchte oder lieber einen Makler damit beauftragt.

Nach diesem Überblick über spezifische Tätigkeiten, die bei einem Verkauf erledigt werden müssen, schauen wir uns einmal übergreifend die jeweiligen Vorteile von Privatverkauf und Verkauf mit Makler an:

3. Unterlagen für den Verkauf

Für einen Wohnungsverkauf sind grundsätzlich eine Menge Unterlagen nötig. Man sollte sich diese am besten schon deutlich vor dem Verkaufsstart zusammenstellen, damit sie verfügbar sind, wenn man sie braucht.

Wohnungsverkauf – Welche Unterlagen werden vom Verkäufer benötigt?

In der Regel werden beim Verkauf einer Immobilie generell die folgenden Dokumente benötigt:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Bau-, Grundrissplan
• Unterlagen, die Wohn- und Nutzfläche spezifizieren (Quadratmeterzahl)
• Lageplan
• Baubeschreibung, Sanierungsnachweise
• Energieausweis
• Nebenkostenauflistung
• Versicherungspolice (Kopie)

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind in der Regel folgende Dokumente zusätzlich nötig:

• Teilungserklärung
• Wohngeldabrechnung u. Rücklagenübersicht
• Wirtschaftsplan
• Beschlussssammlung der WEG
• Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
• Verwaltervertrag
• Mietvertrag (bei vermieteter Wohnung)

4. Vermietet oder frei verkaufen

Überwiegend suchen Kaufinteressenten eine leere, unvermietete Wohnung für den Selbstbezug. Daher verkaufen sich leere Wohnungen in der Regel einfacher und zu höheren Preisen.

Im Fall einer vermieteten Wohnung muss der neue Eigentümer zunächst einmal Eigenbedarf anmelden, um die Wohnung frei für sich nutzen zu können. Vermietete Wohnungen kommen daher oft nur für einen Kauf in Frage, wenn der neue Eigentümer sie als reine Kapitalanlage nutzen will. Aber auch dafür gibt es meist genügend Interessenten, vor allem wenn die Wohnung in einer urbanen Region liegt.

Dennoch muss man beim Verkauf einer vermieteten Wohnung mit einem geringeren Verkaufspreis rechnen. Im Vergleich zum Verkauf einer unvermieteten Wohnung kann der Preis bis zu 30 % niedriger liegen. Mehr Infos dazu, wie man den Besitz an einer Immobilie zurückerlangen kann, finden Sie in meinem Artikel „Kündigung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarf oder Verkauf“

5. Kosten, die beim Verkauf anfallen

Bei einem Wohnungsverkauf fallen auch Kosten für den Verkäufer an. Nach dem Notartermin werden Kosten für den Notar fällig, meist im dreistelligen Bereich, falls man z. B. eine Grundschuldlöschung machen musste, und ggfs. für den Makler. Die Höhe der Maklerprovision ist vom jeweiligen Bundesland abhängig. Siehe dazu auch „Maklerprovision„.

Daneben kann, sollten sie die Wohnung weniger als 10 Jahre besessen und nicht selbst die letzten drei Jahre darin gewohnt haben eine Spekulationssteuer anfallen, die abhängig von ihrem individuellen Steuersatz berechnet wird. Mehr dazu: „Spekulationssteuer Immobilienverkauf“.

Es können daneben weitere Kosten anfallen, wie Gutachterkosten für Wertgutachten, Unterlagenbeschaffung, sonstige Verkaufskosten. Nicht zu vergessen sind auch Kosten bei Leerstand bis zum Verkauf, da bis dahin Betriebskosten, Grundsteuer, Wohngeld etc. natürlich weiterhin anfallen.

6. Wie läuft ein Verkauf ab?

Den Wohnungsverkauf vorbereiten

Bevor man mit einer Wohnung an den Markt gehen kann muss sie natürlich verkaufsfähig sein und man muss einen angemessenen Angebotspreis nennen können. Zudem müssen die nötigen Dokumente vorliegen (siehe oben).

Den Angebotspreis ermitteln

Der Wert einer Wohnung setzt sich aus mehreren Komponenten zusammen. Natürlich spielt die Lage eine übergeordnete Rolle, aber auch Baujahr, Zustand, Qualität, Ausstattung, Stockwerk usw.

Einen Eindruck über erzielbare Preise kann man z. B. dadurch gewinnen, dass man sich im Internet vergleichbare Wohnungsangebote anschaut. Auch von lokalen Gutachterausschüssen herausgegebene Jahresberichte können wertvolle Daten zu Quadratmeterpreisen liefern.

Wer sich jedoch mit Immobilien nicht sehr gut auskennt, ist gut beraten, die Wertermittlung einem Profi zu überlassen. Dazu kann man einen Gutachter engagieren oder man erteilt einem Immobilienmakler einen Verkaufsauftrag und dieser übernimmt im Rahmen dessen die Wertermittlung, so dass ein marktgerechter Preis ermittelt wird.

Die Wohnung für den Verkauf vorbereiten

Nicht nur die Industrie weiß, dass sich schön verpackte Produkte leichter verkaufen lassen. Auch für Immobilien gilt, dass sie schön hergerichtet und präsentiert leichter zu verkaufen sind und so höhere Preise erzielbar sind. Eine Renovierung kann, muss aber nicht nötig sein, hier muss man den Zustand individuell beurteilen. Auffällige Schäden sollte man nach Möglichkeit aber beheben, oft reichen dafür einfache Maßnahmen.

Bevor man Interessenten zu einer Besichtigung bittet, sollte man die Wohnung unbedingt ordentlich aufräumen und putzen und Dinge, die nicht der Präsentation der Wohnung dienen, herausschaffen. (Lesen Sie dazu auch: Wie man beim Immobilienverkauf seine Immobilie optimal präsentiert)

Verkaufswerbung

Nun geht es darum, Kaufinteressenten zu finden. Heutzutage werden Immobilien hauptsächlich im Internet auf einschlägigen Internetportalen angeboten. Dazu lädt man gute Bilder der Wohnung hoch und schreibt einen aussagekräftigen Angebotstext dazu. Manchmal kann es sich abhängig von der jeweiligen Wohnung auch lohnen, in lokalen Zeitungen zu inserieren. Engagiert man einen Immobilienmakler, wird dieser wahrscheinlich ebenfalls diese Kanäle für die Verkaufswerbung nutzen, evtl. hat der Makler aber auch Zugang zu qualifizierten Kaufinteressenten, die er kontaktieren kann.

Wohnungsbesichtigung

Melden sich Interessenten auf die Verkaufsannoncen, wird man mit ihnen einen Besichtigungstermin vereinbaren, wobei sie die Wohnung begehen und anschauen können. Ideal sind Einzeltermine, was jedoch nicht immer realisierbar ist. Oft sind Wohnungen vermietet und man muss die Termine mit dem Mieter abstimmen.

Bei einer Besichtigung sollte man auf die Fragen der Interessenten vorbereitet sein. Man muss eventuell vorhandene Geräte, Heizung etc. erklären können, man muss wissen, wann welche Renovierungen vorgenommen wurden usw. Ebenfalls sollte man auf die Frage vorbereitet sein, warum man die Wohnung überhaupt verkaufen will.

Haben Sie den Verkauf an einen Immobilienmakler übergeben, wird dieser natürlich die Besichtigungen übernehmen sowie die Organisation.

Notar

Nachdem ein Käufer gefunden ist, wird man sich auf den finalen Kaufpreis einigen und die Bonität des Käufers prüfen. Ist damit alles klar, kann der letzte Schritt, der Gang zum Notar erfolgen. Dieser entwickelt den Kaufvertrag, der beim Notartermin den beiden Parteien nochmals vorgelesen und dann unterzeichnet wird. Der Notar trägt dann im Grundbuch die sog. Auflassungsvormerkung ein, die eigentliche Eintragung erfolgt dann einige Wochen später. Damit ist dieser Teil abgeschlossen, es können nun die Kaufpreisüberweisung durch den Käufer und die Wohnungsübergabe folgen.

7. Wie lange dauert ein Wohnungsverkauf?

Schauen wir uns hierzu die einzelnen Schritte an und gehen wir davon aus, dass die Wohnung nicht renoviert werden muss und Sie einen Makler beauftragen: Wenn Sie schnell sind und Zeit haben, benötigen Sie ungefähr 2 Wochen um den Kaufpreis zu bestimmen, den richtigen Makler zu finden, die Unterlagen zusammenzustellen, den Maklerauftrag zu unterzeichnen und den Makler die Bilder fertigen zu lassen.

Der Makler benötigt dann ca. 1 Woche um Bilder und Grundrisse aufzubereiten, das Exposé zu erstellen und alles für den Verkauf startklar zu machen. Jetzt kommt die Variable – der eigentliche Verkauf, also das Finden des Käufers dauert normalerweise zwischen 3 Wochen und 4 Monate. Ist der Käufer gefunden, dann kommen weitere 10 bis 20 Tage bis zur notariellen Beurkundung hinzu. Der Käufer muss ja auch seine Finanzierung finalisieren. Nach dem Notartermin muss man nochmal 3 – 6 Wochen rechnen, bis der Kaufpreis eingeht. Somit kann man von 2,5-6 Monate im Mittel ausgehen, vom Beginn der Aktivität bis Geldeingang.

8. Wann ist der beste Zeitpunkt für einen Verkauf?

Man kann es sich nicht immer aussuchen, wann man seine Wohnung verkaufen möchte. Manchmal erzwingen die Umstände einen sofortigen Verkauf oder einen bestimmten Zeitpunkt.

Doch wenn Sie es sich aussuchen können, ist ein Verkauf im Frühling oder Sommer besser. Besichtigungen macht man z. B. am besten bei gutem Tageslicht und da eignen sich eher die hellen Monate. Auch Fotos der Wohnung für ein Exposé oder für die Internetannoncen macht man besser zu Zeiten mit guten Lichtverhältnissen. Grundsätzlich aber kann man eine Wohnung aber zu jeder Jahreszeit verkaufen.

Am wichtigsten ist dabei die Frage, wann der beste Preis erzielbar ist. Und der wird grundsätzlich durch den Markt bestimmt. Momentan (Anfang 2020) sind die Wohnungspreise aufgrund der andauernden Niedrigzinsphase auf einem hohen Niveau. Gegenwärtig lassen sich bei Immobilienverkäufen gute Erträge erzielen. Das kann ein Entscheidungsgrund sein, jetzt zu verkaufen. Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt oder ob die Preise nochmals steigen oder ob sie wieder fallen, lässt sich natürlich nicht mit Sicherheit sagen.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Wohnungsverkauf im Raum München

Telefon +49 89-131320

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