Wie sieht ein notarieller Immobilienkaufvertrag bei einem Hauskauf aus?
In Deutschland müssen notarielle Immobilienkaufverträge für Häuser und Wohnungen bei einem Notar beurkundet werden. Um Ihnen einen Eindruck zu verschaffen, wie Ihr Immobilienkaufvertrag Ihres Hausverkaufs in München aussehen könnte, hier ein unverbindliches Muster: (der zugebenermaßen nicht in allen Punkten leicht verständlich ist)
MUSTERIMMOBILIENKAUFVERTRAG Hausverkauf in München (Beispiel)
URNr. /2014
Kaufvertrag mit Auflassung
Heute, am neunzehnten Mai
zweitausendvierzehn
– 19.05.2014 –
erschienen gleichzeitig vor mir,
Dr. Petra Notarin,
Notarin in München, in der Geschäftsstelle in 80330 München, Sendlinger
Straße 0:
1. Herr Klaus Peters, geboren am 16. März 1958,
wohnhaft 80999 München, Augustenfelder Straße 0,
nach Angabe nicht verheiratet,
ausgewiesen durch amtlichen Personalausweis
2. Eheleute Herr Peter Huber, geboren am 27. Oktober 1961,
und Frau Ursula Huber, geb. Maier, geboren am
26. September 1974,
beide wohnhaft 80992 München, Rigaer Straße 0,
nach Angabe ohne Ehevertrag verheiratet,
ausgewiesen durch amtlichen Personalausweis
Nach Grundbucheinsicht beurkunde ich bei gleichzeitiger Anwesenheit
der Erschienenen ihren Erklärungen gemäß, was folgt:
I.
Grundbuchstand
Im Grundbuch des Amtsgerichts München von Allach ist folgender
Grundbesitz eingetragen:
Gemarkung Allach Blatt 5000
Flst.Nr. 111/11 Augustenfelder Straße 0,
Gebäude- und Freifläche zu 1000 m²
Eigentümer: Herr Klaus Peters
Belastungen:
Abteilung II:
keine
Abteilung III:
DM 190.000,00 Buchgrundschuld für die XY Bank München.
II.
Verkauf
Herr Klaus Peters
– nachfolgend „Veräußerer“ genannt –
verkauft
hiermit samt allen Rechten, wesentlichen Bestandteilen und dem
gesetzlichen Zubehör den in Abschnitt I bezeichneten Grundbesitz
– nachstehend „Vertragsobjekt“ genannt –
an
Frau Ursula Huber und Herrn Peter Huber
– nachfolgend „Erwerber“ genannt –
zum Miteigentum je zur Hälfte.
Mitverkauft und ab Besitzübergang mitübereignet ist das Inventar
gemäß Anlage dieser Urkunde. Die Anlage ist ein wesentlicher Bestandteil
der Urkunde. Auf die Anlage wird verwiesen. Die Anlage
wurde von der Notarin verlesen. Die Beteiligten nehmen die Anlage
zur Kenntnis und unterschreiben sie.
Bei Beurkundung liegt der als Anlage beigefügte Auszug aus der digitalen
Flurkarte vor. Eigene Grenzfeststellungen der Notarin sind
damit nicht verbunden. Die Anlage wurde den Beteiligten zur Durchsicht
vorgelegt, von ihnen genehmigt und unterschrieben; auf sie
wird verwiesen.
Darauf hingewiesen, dass Garagen, Anteile an Wegen oder Gemeinschaftsflächen
u. ä. im Grundbuch auch an anderen Stellen vorgetragen
sein können, erklären die Beteiligten, dass das Vertragsobjekt in
dieser Urkunde richtig und vollständig aufgeführt ist.
III.
Besitzübergang, Übergabe
1. Besitz, Nutzen und Lasten aller Art, die Verkehrssicherungspflicht
und die Gefahr des zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung gehen am Tag der vollständigen Kaufpreiszahlung
auf den Erwerber über.
2. Das Vertragsobjekt ist nach Angabe vermietet. Ein Eintritt des
Erwerbers in das bestehende Mietverhältnis soll nicht erfolgen.
Der Veräußerer verpflichtet sich zur Mietfreimachung bis spätestens
30. November 2014. Der Veräußerer sichert zu, dass er
bezüglich der Mietverhältnisse der Hauptmieter bereits schriftliche
Aufhebungsvereinbarungen hat, in denen sich die Hauptmieter
zur Räumung bis spätestens 30. November 2014 verpflichtet
haben. Der Veräußerer hat die ihm vertraglich zustehenden
Vermieterrechte gegenüber jedem Mieter, auch gegenüber den
Mietern der Untergeschossräume, durchzusetzen.
IV.
Rechtsmängelhaftung
Der Veräußerer haftet dem Erwerber für ungehinderten Besitz- und
Eigentumsübergang sowie für die Freiheit bzw. unverzügliche Freistellung
des Vertragsobjektes von im Grundbuch eingetragenen Belastungen
jeder Art. Zur Beibringung erforderlicher Löschungsunterlagen
ist der Veräußerer unverzüglich verpflichtet. Der Veräußerer
übernimmt keine Haftung für die Nichtausübung von gesetzlichen
Vorkaufsrechten und für die Freiheit von altrechtlichen, im Grundbuch
nicht eingetragenen Dienstbarkeiten; solche sind ihm nach seiner
Versicherung nicht bekannt.
Das eingangs genannte Grundpfandrecht wird gelöscht. Dieser Löschung
wird hiermit mit dem Antrag auf Vollzug im Grundbuch zugestimmt.
V.
Sachmängelhaftung
Der Erwerber hat das Vertragsobjekt besichtigt oder jedenfalls Gelegenheit
dazu gehabt. Er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten
Zustand. Dies stellt die vertragliche Beschaffenheit dar. Jede Haftung
für Sachmängel wird ausgeschlossen. Der Veräußerer haftet also
insbesondere nicht für die Richtigkeit der angegebenen Flächengröße
des Grundstücks, für Bodenbeschaffenheit, Bauzustand bestehender
Gebäude und Anlagen und Verwertbarkeit des Vertragsobjektes
für die Zwecke des Erwerbers.
Das gilt auch für Mängel, die zwischen heute und der Übergabe eintreten,
sofern und soweit sie auf ordnungsgemäßer Nutzung oder
gewöhnlicher Alterung in dieser Zeit beruhen.
Der Veräußerer versichert, dass ihm verborgene Mängel, die bei einer
Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind, nicht bekannt
sind.
Dem Erwerber ist bekannt, dass die Gaube in der Küche des Dachgeschosses
sowie die Verbreiterung des Kellers mit Glasüberdachung
ohne Baugenehmigung durchgeführt wurden. Die Arbeiten
wurden nach Angabe des Veräußerers von Fachfirmen durchgeführt.
Bislang gab es nach Angabe des Veräußerers noch keine Beanstandungen.
Der Veräußerer stellt klar, dass der das Vertragsobjekt vermittelnde
Makler hier nicht Vertragsteil ist und somit nicht für Sachmängel, daher
auch nicht für die Richtigkeit der angegebenen Flächengröße,
haftet. Der Erwerber erklärt, dass ihm dies bekannt ist.
Renovierungsarbeiten sind vom Veräußerer nicht zu erbringen.
Aufschiebend bedingt auf die Zahlung des Kaufpreises tritt der Veräußerer
an den dies annehmenden Erwerber alle Ansprüche ab, die
ihm gegen Dritte, wie z.B. Sachversicherer, Schädiger, Werkunternehmer
oder Planer, wegen eines Mangels oder Schadens am Vertragsobjekt
etwa zustehen (werden). Zugehörige Unterlagen sind bei
Besitzübergang zu übergeben.
Der Veräußerer legte dem Erwerber einen Energieausweis vor. Der
Veräußerer erklärt, die verlangten Angaben zu Gebäude, Heizung
und Energieverbrauch nach bestem Wissen gemacht und nach der
Ausweiserstellung keine relevanten Veränderungen an Heizung und
Gebäude vorgenommen zu haben, steht jedoch für die Richtigkeit
des Ausweises nicht ein. Die Notarin hat vorsorglich darauf hingewiesen,
dass der tatsächliche Energieverbrauch je nach Nutzverhalten
vom bescheinigten Kennwert erheblich abweichen kann.
VI.
Erschließungsbeiträge
Der Veräußerer hat sämtliche Erschließungsbeiträge, Anliegerbeiträge
und Kostenerstattungsansprüche aufgrund des Baugesetzbuches
oder anderer Rechtsvorschriften für Straßenbaukosten und Wasser-
sowie Abwasserleitungen zu tragen, für die ihm oder seinen Rechtsvorgängern
bis zum heutigen Tage ein Beitragsbescheid zugestellt
wird, und zwar unabhängig vom künftigen Bestand der Leistungsbescheide.
Er versichert, dass er alle bisher angeforderten Beiträge im
obigen Sinne bezahlt hat.
Forderungen aus ab morgen zugestellten Bescheiden hat der Käufer
zu tragen, und zwar auch für bereits vorgenommene, aber noch nicht
oder noch nicht ganz abgerechnete Maßnahmen; die Notarin hat zu
Erkundigungen bei den Erschließungsträgern geraten.
Etwaige Vorauszahlungen des Veräußerers werden an den Erwerber
abgetreten und sind mit dessen endgültiger Beitragsschuld zu verrechnen.
Etwaige Erstattungsansprüche werden an den Erwerber
abgetreten.
VII.
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt
€ 900.000,00
– Euro neunhunderttausend -.
Hiervon entfallen nach Angabe auf das mitverkaufte Inventar € 10.000,-.
Die Wertangabe ist eine Schätzung der Beteiligten. Eine Fehleinschätzung berührt den Kaufpreis in seiner Summe nicht, berechtigt insbesondere nicht zur Anfechtung.
Der Kaufpreis muss innerhalb von vierzehn Tagen gutgeschrieben sein, wenn sämtliche nachfolgenden Voraussetzungen gegeben sind:
1. Die Eigentumsvormerkung zugunsten des Erwerbers ist im
Grundbuch eingetragen.
2. Der Notarin liegen alle Unterlagen in grundbuchtauglicher Form
vor, um das Vertragsobjekt von Rechten freizustellen, die im
Grundbuch bereits vor oder gleichzeitig mit der Vormerkung des
Erwerbers eingetragen wurden und vom Erwerber nicht übernommen
werden. Diese Unterlagen liegen auflagenfrei vor oder
unter Auflagen, zu deren Erfüllung der Kaufpreis ausreicht.
3. Die erforderliche Erklärung der zuständigen Gemeinde, dass
gesetzliche Vorkaufsrechte nicht bestehen bzw. nicht ausgeübt
werden, liegt der Notarin ohne Bedingungen und Auflagen in
grundbuchtauglicher Form vor.
Weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises ist, dass
der Veräußerer dem Erwerber wahrheitsgemäß mitgeteilt hat, dass
die vertragsgemäße Räumung des Vertragsobjektes durch die Mieter
erfolgt ist, so dass dieses bei Besitzübergang grob gereinigt
übergeben werden kann. Diese Fälligkeitsvoraussetzung prüft
und bescheinigt die Notarin nicht.
Die Notarin wird ersucht, den Beteiligten den Eintritt dieser Voraussetzungen
und den Inhalt von Zahlungsauflagen mitzuteilen (an den
Erwerber per Einwurf-Einschreiben, an den Veräußerer mittels einfachen
Briefes). Die Vierzehntagesfrist beginnt mit der Mitteilung der
Notarin, wenn der Erwerber nicht zuvor auf andere Weise Kenntnis
erlangt hat, vorausgesetzt, dass der Veräußerer die Mitteilung über
die vertragsgemäße Räumung bereits erteilt hat. Anderenfalls hat die
Gutschrift innerhalb von vierzehn Tagen, gerechnet ab dem Tage der
Mitteilung des Veräußerers über die Räumung des Vertragsobjektes,
zu erfolgen. Maßgeblich für die Fristberechnung ist das Datum des
Poststempels der Fälligkeitsmitteilung bzw. der Mitteilung über die
Räumung. Spätere Gutschrift soll in jedem Fall ohne Mahnung und
ohne zusätzliche Fristen die gesetzlichen Verzugsfolgen auslösen.
Um die Lastenfreistellung sicherzustellen, wird folgendes vereinbart:
Der Erwerber und die Notarin brauchen nicht nachzuprüfen, ob Auflagen,
von denen die Lastenfreistellung abhängt, berechtigt sind.
Soweit solche Auflagen reichen, kann der Kaufpreis nur durch ihre
Erfüllung, nicht durch sonstige Leistungen an den Veräußerer oder
an Dritte bezahlt werden. Die Notarin wird bevollmächtigt, die Unterlagen
zur Lastenfreistellung für alle am Vertrag oder an der Kaufpreisfinanzierung
Beteiligten entgegenzunehmen und zu verwenden.
Alle Rechte und Ansprüche des Veräußerers, die mit den zu beseitigenden
Belastungen des verkauften Grundbesitzes zu tun haben,
werden hiermit sicherungshalber auf den Erwerber übertragen; diese
Übertragung wirkt, sobald der Kaufpreis bezahlt ist, und entfällt, sobald
die Lastenfreistellung durchgeführt ist.
Übersteigen die Forderungen der eingetragenen Gläubiger den
Kaufpreis, verpflichtet sich der Veräußerer, den Fehlbetrag umgehend
aus eigenen Mitteln zu bezahlen.
Soweit der Kaufpreis nicht anderweitig zur Erfüllung von Auflagen zu
verwenden ist, ist er zu überweisen auf das Konto des Veräußerers
bei der
XY Bank …………..
Konto
BLZ
Der Erwerber – mehrere als Gesamtschuldner – unterwirft sich wegen
seiner in dieser Urkunde eingegangenen Verpflichtung zur Zahlung
des Kaufpreises samt Verzugszinsen gemäß § 288 BGB hieraus ab
dem Datum der Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung der sofortigen
Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde. Vollstreckbare Ausfertigung
kann auf Antrag erteilt werden gemäß dem Inhalt des Mitteilungsschreibens
der Notarin, im Übrigen ohne weitere Nachweise.
VIII.
Rücktrittsrecht des Erwerbers
Der Erwerber behält sich das Recht vor, von dem schuldrechtlichen
Vertrag durch einseitige Erklärung zurückzutreten, wenn das Vertragsobjekt
infolge der Nichträumung durch einen der Mieter nicht
beziehbar sein sollte.
Die Erklärung des Rücktritts hat schriftlich an den Veräußerer zu erfolgen.
Im Falle des Rücktritts ist der Veräußerer verpflichtet, Zug um
Zug gegen Löschung der für den Erwerber eingetragenen Vormerkung
einen etwa bereits empfangenen Kaufpreis oder Kaufpreisteil
ohne Zinsen an den Erwerber zurückzuzahlen. Die bereits angefallenen
oder durch die Rückabwicklung noch anfallenden Kosten, einschließlich
der Kosten für die Löschung der Vormerkung für den Erwerber,
gehen in diesem Fall zu Lasten des Veräußerers. Die Kosten
der Löschung für zwischenzeitlich mittels der in Abschnitt XIV. bezeichneten
Vollmacht eingetragenen Finanzierungsgrundpfandrechten
hat ebenfalls der Veräußerer zu tragen. Der Veräußerer ist zudem
verpflichtet dem Erwerber die bereits gezahlte Maklerprovision
zu erstatten.
Darüber hinausgehende Schadensersatzansprüche sind beiderseits
ausgeschlossen.
IX.
Kosten, Grunderwerbsteuer
Die Kosten dieser Urkunde, ihrer Ausfertigung, etwaiger Genehmigungen
und des Vollzugs im Grundbuch, der Vorkaufsrechtsäußerung,
der Katasterfortführung sowie die Grunderwerbsteuer trägt der
Erwerber, mehrere Erwerber als Gesamtschuldner. Zahlt der Erwerber
anfallende Notar- oder Gerichtskosten oder die Grunderwerbsteuer
nicht, ist der Veräußerer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt,
sofern er in Anspruch genommen wird. Kosten der Lastenfreistellung treffen den Veräußerer.
X.
Grundbucherklärungen
1. Der Veräußerer b e w i l l i g t,
der Erwerber b e a n t r a g t zur Sicherung des Anspruches
des Erwerbers auf Übertragung des Eigentums an dem Kaufobjekt
eine V o r m e r k u n g gemäß § 883 BGB für den Erwerber in dem angegebenen Anteilsverhältnis im Rang nur nach den unter Abschnitt I. genannten
Rechten im Grundbuch einzutragen.
Der Erwerber bewilligt und beantragt heute schon, diese Vormerkung zugleich mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu löschen, vorausgesetzt, dass bis
dahin keine Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, denen
er nicht ausdrücklich zugestimmt hat.
Die Vertragsteile bewilligen und beantragen weiter bei der Vormerkung
die Eintragung eines Rangvorbehalts des Inhalts, dass
die Eintragung von Grundpfandrechten für beliebige Gläubiger
bis zur Höhe des Kaufpreises samt Jahreszinsen bis zu 20 %
seit heute und einer einmaligen Nebenleistung bis zu 10 % des
Grundpfandrechtsbetrages im Vorrang vor der Vormerkung vorbehalten
bleibt, jedoch nur für solche Grundpfandrechte, die vom
Erwerber in Ausübung der in dieser Urkunde erteilten Finanzierungsvollmacht
bewilligt werden.
2. Die Vertragsteile sind über den Eigentumsübergang des Vertragsgegenstandes
auf den Erwerber in dem angegebenen Anteilsverhältnis
einig (Auflassung).
Diese Erklärung der Auflassung enthält jedoch ausdrücklich weder
die Eintragungsbewilligung noch den Eintragungsantrag. Zu
deren Erklärung wird die amtierende Notarin, ihr amtlich bestellter
Vertreter oder Amtsnachfolger durch die Beteiligten unwiderruflich
und unbedingt, über den Tod hinaus und unter Befreiung
von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt.
Der Veräußerer hat dem Erwerber das Eigentum Zug um Zug
gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu verschaffen.
Die Notarin wird daher gemäß § 53 BeurkG übereinstimmend
angewiesen, die Eigentumsumschreibung gemäß dieser Vollmacht
erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn ihr der Veräußerer
unverzüglich nach Erhalt des Kaufpreises schriftlich
mitgeteilt hat oder gleichwertig nachgewiesen ist, dass der Kaufpreis
(ohne etwaige Zinsen) bezahlt ist.
Der Veräußerer verpflichtet sich hiermit, die Notarin von der vollständigen
Kaufpreiszahlung zu gegebener Zeit unverzüglich schriftlich zu unterrichten.
3. Die Vertragsteile stimmen der Löschung sämtlicher Belastungen,
die vom Erwerber nicht übernommen werden, mit dem Antrag
auf Vollzug im Grundbuch zu.
4. Der Erwerber bevollmächtigt hiermit unwiderruflich die amtierende
Notarin bzw. ihren amtlich bestellten Vertreter oder Amtsnachfolger
die Löschung der zu seinen Gunsten einzutragenden
Vormerkung zu bewilligen und zu beantragen.
Die Beteiligten weisen die Notarin übereinstimmend und einseitig
unwiderruflich an, die Löschungsbewilligung für die Vormerkung
dem Grundbuchamt erst zum Vollzug vorzulegen, wenn folgende
Voraussetzungen, die dem Grundbuchamt nicht nachzuweisen
sind, erfüllt sind:
a) Die Notarin hat die Bestätigung über die Fälligkeit des Kaufpreises
an den Erwerber an seine zuletzt schriftlich bekannt
gegebene Anschrift versandt.
b) Der Veräußerer hat der Notarin schriftlich mitgeteilt, dass er
wegen nicht rechtzeitiger Zahlung des Kaufpreises von dem
Kaufvertrag zurückgetreten ist.
c) Der Erwerber hat der Notarin auf schriftliche Anforderung hin
nicht innerhalb von 14 Tagen nachgewiesen, dass der Kaufpreis
bezahlt ist.
Weist der Erwerber nach, dass ein Teil des Kaufpreises gezahlt
ist, darf die Löschung der Vormerkung nur Zug um Zug
gegen Erstattung des bereits bezahlten Betrages erfolgen.
Die Notarin ist nicht verpflichtet, die Löschung der Vormerkung
zu veranlassen, wenn der Erwerber Gründe vorträgt,
wonach ihm eine Einrede gegen den Kaufpreisanspruch zusteht.
Die Abtretung oder Verpfändung des Anspruchs auf Übereignung
wird ausgeschlossen.
Die Notarin hat den Erwerber insbesondere darüber unterrichtet,
dass er jeden Wechsel seiner Anschrift unverzüglich der Notarin
schriftlich mitteilen und auf Schreiben der Notarin reagieren sollte,
um sicherzustellen, dass er seine Eigentumsvormerkung
nicht verliert und daher nicht Gefahr läuft, den Kaufpreis zu zahlen,
ohne das Vertragsobjekt zu erhalten.
5. Die in der Urkunde gestellten Anträge können unabhängig voneinander
vollzogen werden. Die Notarin ist ermächtigt, gestellte Anträge einzeln oder insgesamt zurückzunehmen, auch den Rang zu bestimmen.
6. Um Vollzugsmitteilung für die Notarin wird gebeten.
XI.
Hinweise
Die Beteiligten sind von der Notarin insbesondere auf folgende Umstände
hingewiesen worden:
1. Alle Vereinbarungen der Beteiligten müssen richtig und vollständig
beurkundet sein, nicht oder nicht richtig beurkundete Abreden
sind unwirksam und können unter Umständen den ganzen
Vertrag unwirksam machen.
2. Jede Kaufpreiszahlung vor grundbuchmäßiger Sicherung, Lastenfreistellung
und Vorliegen aller Genehmigungen ist Vertrauenssache
und erfolgt auf eigene Gefahr, ebenso die Besitzübergabe
und Auflassung vor Zahlung.
3. Genehmigungspflichten und Vorkaufsrechte nach BauGB,
GrdstVG, BNatSchG, BayNatSchG oder in sonstigen Planungsverfahren
können bestehen.
4. Unabhängig von den Vereinbarungen in dieser Urkunde, die nur
im Innenverhältnis gelten, haften beide Vertragsteile kraft Gesetzes
für die Grunderwerbsteuer und die Kosten als Gesamtschuldner.
5. Für die auf dem Vertragsobjekt ruhenden öffentlichen Abgaben
und Lasten, insbesondere Erschließungsbeiträge haftet kraft
Gesetzes der Gemeinde gegenüber der jeweilige Grundstückseigentümer.
Die in diesem Vertrag geregelte Verteilung der Kosten
betrifft nur das Innenverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber.
6. Das Eigentum geht nicht schon mit der heutigen Beurkundung,
sondern erst mit der Umschreibung im Grundbuch auf den Erwerber
über. Diese kann erst erfolgen, wenn der Kaufpreis bezahlt
ist, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
(nach Zahlung der Grunderwerbsteuer) vorliegt und alle Kosten
bezahlt sind. Alle zur Rechtswirksamkeit erforderlichen Genehmigungen
und Zustimmungserklärungen sowie die Verzichtserklärung
der Gemeinde auf gesetzliche Vorkaufsrechte müssen
vorliegen.
7. Eine steuerliche Beratung hat die Notarin nicht übernommen,
jedoch auf die mögliche Steuerpflicht einer Veräußerung vor Ablauf
von zehn Jahren gemäß § 23 EStG und bei Betriebsvermögen
hingewiesen. Dem Veräußerer wurde vor der Beurkundung
empfohlen, sich in diesem Fall steuerlichen Rat beim Steuerberater
oder Finanzamt einzuholen.
8. Haben der Veräußerer oder ein Voreigentümer den Baubehörden
gegenüber zugestimmt, dass sich Abstandsflächen von
Nachbargrundstücken auf den Vertragsbesitz erstrecken, kann
dessen Bebaubarkeit beschränkt sein. Der Veräußerer versichert,
dass er keine derartigen Zustimmungen erteilt hat. Er erklärt
darüber hinaus, dass ihm auch nichts darüber bekannt ist,
dass Voreigentümer eine derartige Zustimmung erteilt haben,
haftet insoweit allerdings nicht.
9. Auf eine mögliche Nachrüstpflicht nach § 9 der Energieeinsparverordnung.
10. Die Prüfung der Notarin beschränkt sich auf die rechtliche Ausgestaltung
und erfasst nicht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Beteiligten.
XII.
Vollzug
Alle Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen die Notarin, ihren
amtlichen Vertreter oder Amtsnachfolger, sie im Grundbuchverfahren
uneingeschränkt zu vertreten, die zur Wirksamkeit und für den Vollzug
der Urkunde erforderlichen Genehmigungen und Erklärungen
einschließlich etwaiger Löschungs- und Freigabeerklärungen von
Gläubigern jeweils unter Entwurfsfertigung anzufordern, für die Vertragsteile
(auch gemäß § 875 Abs. 2 BGB) entgegenzunehmen und
diese zu verwenden sowie das Bestehen von gesetzlichen Vorkaufsrechten
zu klären.
Alle zu der Urkunde noch erforderlichen Genehmigungen von Behörden
oder Beteiligten sollen mit dem Eingang bei der Notarin als allen
Beteiligten zugegangen gelten und damit rechtswirksam sein.
Die Notarin belehrte über die Möglichkeiten des Bestehens gesetzlicher
Vorkaufsrechte (insbesondere nach Baugesetzbuch und Naturschutzgesetz).
Sie wies darauf hin, dass das Eigentum erst umgeschrieben
wird, wenn die Gemeinde bescheinigt hat, dass ein Vorkaufsrecht
nach §§ 24 ff. BauGB nicht besteht oder nicht ausgeübt
wird. Besteht ein gesetzliches Vorkaufsrecht und verlangt die zuständige Gemeinde zur weiteren Bearbeitung eine Ausfertigung der Urkunde, so ist ihr diese zu erteilen.
Die Vertragsteile sind sich darüber einig, dass der Erwerber im Falle
der Ausübung von gesetzlichen Vorkaufsrechten keinen Anspruch
auf Schadensersatz gleich welcher Art oder Erfüllung dieses Vertrages
gegen den Veräußerer hat. Wird ein gesetzliches Vorkaufsrecht
ausgeübt, ist jeder Vertragsteil zum Rücktritt berechtigt. Der Veräußerer
hat dem Erwerber in diesem Fall die Notarkosten für diesen
Vertrag und die Grundbuchkosten für seinen Vollzug einschließlich
der Kosten der Löschung der Vormerkung zu erstatten, sofern diese
Kosten nicht vom Vorkaufsberechtigten zu tragen sind. Die vorstehende
Vereinbarung lässt die Verpflichtung des Vorkaufsberechtigten
unberührt.
Anfechtbare Bescheide und Zwischenbescheide zur Fristverlängerung
sind den Beteiligten selbst zuzustellen; Abschrift an die Notarin
wird erbeten.
Die Beteiligten bevollmächtigen weiterhin die Angestellten an der
Notarstelle, Frau .. und Frau …, je einzeln und befreit von § 181 BGB, Erklärungen,
Bewilligungen und Anträge materiell- oder formellrechtlicher Art
zur Ergänzung oder Änderung des Vertrages abzugeben, soweit diese
zur Behebung behördlicher oder gerichtlicher Beanstandungen
zweckdienlich sind.
XIII.
Abschriften
Ausfertigungen dieser Urkunde erhalten
die Vertragsteile nach Vollzug mit der Vollzugsmitteilung
das Grundbuchamt.
Beglaubigte Abschriften erhalten
die Vertragsteile sofort
der Finanzierungsgläubiger des Erwerbers (über Erwerber).
Einfache Abschriften erhalten
das zuständige Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle –
der zuständige Gutachterausschuss – zur Kaufpreissammlung –
der Makler
der eingetragene Ablösegläubiger – nur auf Anforderung -.
Abschriftberechtigt sind ferner alle mit dem Vollzug befassten Behörden
und Stellen.
XIV.
Mitwirkung bei der Kaufpreisfinanzierung, Finanzierungsvollmacht
1. Die Aufbringung des Kaufpreises ist Sache des Erwerbers. Die
Vertragsteile vereinbaren dazu, was folgt:
Der Veräußerer verpflichtet sich, zur Kaufpreisfinanzierung bei
der Bestellung vollstreckbarer Grundschulden gemäß § 800 ZPO
zugunsten deutscher Kreditinstitute vor Eigentumsumschreibung
als derzeitiger Eigentümer mitzuwirken. Diese Mitwirkungsverpflichtung
besteht nur, wenn in die Grundschuldurkunde eine Sicherungsvereinbarung
aufgenommen wird, nach der die Grundschuld
ausschließlich der Sicherung des Kredits dient, der dem
Erwerber zur Zahlung des Kaufpreises gewährt wird. In der
Grundschuldurkunde ist daher sinngemäß zu vereinbaren:
a) Der Grundschuldgläubiger darf die Grundschuld nur insoweit
als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich
Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld des
Erwerbers geleistet hat. Sollte die Grundschuld zurückzugewähren
sein, so kann nur ihre Löschung verlangt werden,
nicht aber Abtretung oder Verzicht. Alle weiteren in- oder
außerhalb der Grundschuldurkunde getroffenen Zweckbestimmungs-,
Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen
gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt
ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung auf den Erwerber.
Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den
Erwerber als neuen Sicherungsgeber.
b) Der Erwerber weist seinen Kreditgeber unwiderruflich an, die
erste Auszahlung nur nach Maßgabe des heutigen Vertrages
an den Veräußerer vorzunehmen bzw. zum Erhalt der
Lastenfreistellungserklärungen an dessen grundbuchrechtlich
gesicherte Gläubiger zu zahlen.
c) Die bestellte Grundschuld darf auch nach Eigentumsumschreibung
auf den Erwerber bestehen bleiben. Alle Eigentümerrechte
und Rückgewähransprüche, die mit ihr zu tun haben, werden hiermit mit Wirkung ab Bezahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung, auf den
Erwerber übertragen. Entsprechende Grundbucheintragung
wird bewilligt.
2. Der Veräußerer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung
keine persönlichen Zahlungspflichten. Die gesetzliche
Kostenhaftung ist davon unberührt. Der Erwerber verpflichtet
sich, den Veräußerer von allen anfallenden Kosten und
sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.
3. Der Veräußerer erteilt dazu jedem Erwerber je einzeln Vollmacht
Grundschulden samt Zinsen und Nebenleistungen in beliebiger
Höhe samt Erklärung der Unterwerfung nach § 800 ZPO zu
bestellen und deren Grundbuchvollzug einschließlich Löschungen
zu bewilligen und zu beantragen, wenn in die Urkunde eine
Beleihungsbeschränkung und Zahlungsanweisung nach obiger
Maßgabe aufgenommen wird.
Der Erwerber ist auch bevollmächtigt, beliebigen Löschungen
und Rangrücktritten der bestellten Grundschuld, der Auflassungsvormerkung
und sonstiger Grundpfandrechte untereinander
zuzustimmen und ihren Vollzug zu bewilligen und zu beantragen.
Die Vollmacht umfasst auch die Einweisung der Grundschuld
samt Zinsen und Nebenleistungen in den vorbehaltenen
Rang sowie die Löschung eines nicht ausgenutzten Rangvorbehalts.
Diese Vollmacht soll vorweg und unabhängig davon gelten,
wann dieser Kaufvertrag wirksam wird, z.B. durch behördliche
oder private Genehmigung.
Die Vollmacht berechtigt aber nicht dazu, eine persönliche
Schuldhaft für den Veräußerer zu begründen.
Die Erwerber erteilen sich gegenseitig die gleiche Vollmacht.
Für vertretene Miterwerber darf auch ein abstraktes Schuldanerkenntnis
als Gesamtschuldner mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung
in das gesamte Vermögen abgegeben werden.
Von dieser Vollmacht darf nur bei der amtierenden Notarin, ihrem
Vertreter im Amt oder Amtsnachfolger Gebrauch gemacht
werden. Sie gilt über den Tod des Vollmachtgebers hinaus. Der
Erwerber ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
4. Die Notarin wird beauftragt, dem Grundschuldgläubiger die Einschränkung
der Zweckbestimmung und die Zahlungsanweisung
anzuzeigen.
XV.
Maklerprovision
Vorstehender Kaufvertrag wurde durch die Firma Rainer Fischer-
Immobilien, Nymphenburger Straße 47, München, vermittelt.
Die Vermittlungsprovision einschließlich der gesetzlichen Umsatzsteuer
beträgt für den Erwerber 3,57 % aus dem Kaufpreis. Die Vermittlungsprovision
ist Vertragsbestandteil und eine eigene Verpflichtung des Erwerbers. Die Provision ist bei Beurkundung verdient und fällig.
XVI.
Entwurf
Die Notarin hat den Beteiligten und dem Makler vor Beurkundung einen
Entwurf zugesandt mit dem Bemerken, dass sich der endgültige
Inhalt der Urkunde erst bei der Beurkundung des Hausverkaufs ergeben wird.
Vorgelesen vom Notar, von den Beteiligten genehmigt und eigenhändig unterschrieben:
Unterschriften
Dieser Tipp hinsichtlich Immobilienkaufverträge bei Häusern wurde verfasst vom Immobilienmakler für Häuser in München Rainer Fischer. Gerne freue ich mich über eine Kontaktaufnahme, wenn Sie ein Haus im Raum München kaufen oder verkaufen möchten.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist über 25 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig und hat in diesem Zeitraum etwa 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund dieser Erfahrung gibt er Immobilienbesitzern professionelle Unterstützung für einen stressfreien Immobilienverkauf. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320.
WEITERE EMPFEHLUNGEN
Bildnachweis: gopixa | bigstockphoto.com
