Inhaber Rainer Fischer
Immobilienpreise 2025 für München –
nach der Preiskorrektur
In diesem Artikel finden Sie eine allgemeine Marktanalyse zu den Immobilienpreisen in München, eine Prognose zur künftigen Entwicklung sowie Links zu Immobilienberichten zu den einzelnen Stadtteilen und Umlandgemeinden Münchens.
Falls Sie einen Verkauf Ihrer Immobilie mit einem Makler beabsichtigen, wird beim Verkauf eine Provision fällig. Mehr Informationen dazu finden Sie hier: Maklerprovision in Bayern
Faktisch erlebten die Immobilienpreise in München ab etwa 2010 bis 2022 jedes Jahr ein neues Allzeithoch. 2023 gab es dann mit dem Ende der Nullzins-Politik eine deutliche Korrektur mit der die Preise in vielen Segmenten wieder auf das Niveau von 2018-2020 zurückgingen. Stockende Verkäufe, sich häufende Angebote am Markt – die stark gestiegenen Kreditzinsen verfehlten ihre Wirkung nicht.
Jetzt, 2025, kommt es stark auf die individuelle Immobilie an. Einige Immobilien konnten ihr Preisniveau in etwa halten. Andere nicht. In diesen Zeiten sind eine genaue Bewertung und die richtige Verkaufsstrategie besonders wichtig.
Übersicht Quadratmeterpreise München
In der folgenden Stadtkarte von München finden Sie einen allgemeinen Überblick zu den Quadratmeterpreisen in München abhängig von der Wohnlage. Es handelt sich dabei um reine Erfahrungswerte und Durchschnittswerte für Wohnungen aus dem Bestand mit Baujahren 1960-2019. Detailliertere Angaben zu Immobilienpreisen im Bereich Hausverkauf, Wohnungsverkauf und Grundstücksverkauf können Sie in den entsprechenden Absätzen weiter unten finden.
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Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für München
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Kemptener Straße | 81475 | 1965 | 6.865,39 | Wohnung |
| Feldmochinger Str. | 80992 | 1986 | 4.674,39 | Wohnung |
| Joseph-Seifried-Straße | 80935 | 1960 | 6.943,13 | Wohnung |
| Hans-Denzinger-Straße | 80807 | 1965 | 6.767 | Wohnung |
| Wesendonkstraße | 81925 | 1982 | 7.385,77 | Wohnung |
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Inhalt:
1. Immobilienpreise München 2025 – die wichtigsten Zahlen und Fakten
2. Immobilienpreise in München – die Pserognose
4. Wohnungspreise München – Quadratmeterpreise
6. Informationen zu Erbpachtimmobilien
7. Wie hoch sind die Mietpreise in München?
8. Immobilienpreise im Münchner Umland
9. Marktberichte für die einzelnen Stadtteile + Umlandstädte/-gemeinden
1. Immobilienpreise München 2025 – die wichtigsten Zahlen und Fakten
Was kostet eine Immobilie in München
Wie hoch sind aktuell die Immobilienpreise in München? Bei den Wohnimmobilien unterscheidet man ganz generell zwischen Häusern, Wohnungen und Grundstücken.
Bei den Bestandswohnungen liegen die Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen bei 6.700 €/m², in guten Wohnlagen bei 7.500 €/m² und in „Guten zentralen“ bzw. „Bestlagen“ bei 10.000 €/m² (Mittelwerte).
Hinsichtlich der Grundstückspreise spielt sich das Gros in der Bandbreite zwischen 1.500 und 3.000 €/m² ab. Bei den Häusern beginnt das Segment Reihenhäuser im Mittel bei ca. 800.000 €, Eckhäuser bei 950.000 €, Doppelhaushälften bei ca. 1 Mio. € und freistehende Einfamilienhäuser bei 1,1 Mio. €. Natürlich spielen Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zustand und Lage eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung.
Hinsichtlich der Grundstückspreise spielt sich das Gros in der Bandbreite zwischen 1.500 und 3.000 €/m² ab. Bei den Häusern beginnt das Segment Reihenhäuser im Mittel bei ca. 800.000 €, Eckhäuser bei 950.000 €, Doppelhaushälften bei ca. 1 Mio. € und freistehende Einfamilienhäuser bei 1,1 Mio. €. Natürlich spielen Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zustand und Lage eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung.
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2. Immobilienpreise in München – die Prognose
2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.
Welche Faktoren beeinflussen Immobilienpreise in München?
Immobilienmarkt in München und Prognose 2024, 2025, 2026, …
In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.
Weitere Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.
Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.
Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.
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Im Folgenden finden Sie Preisangaben für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke in München. Grundlage für die angegebenen Werte sind bis zum Jahr 2023 die Zahlen des Gutachterausschusses München, wie sie aus den Kaufpreisen tatsächlicher Verkäufe in den jeweiligen Abschlussjahren bis 2023 errechnet wurden. Die Angaben für das Jahr 2024 sind Werte, wie sie sich aus der gegenwärtigen Marktbeobachtung ergeben und vielfältig in der täglichen Praxis zeigen.
3. Hauspreise München
Doppelhaushälfte in München
a) Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind hinsichtlich Objekt oder Grundstück oft sehr unterschiedlich. Repräsentative Preise lassen sich daher nicht wirklich angeben. Für eine tatsächliche Wertbestimmung für ein konkretes Haus ist deswegen immer eine unabhängige Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen anzuraten.
b) Doppelhaushälften
Abhängig vom Baujahr zeigten sich für Doppelhaushälften im Durchschnitt etwa folgende Preise pro Quadratmeter:
| Baujahr | Kosten |
|---|---|
| 1960-1979 | Ø 8.300 €/m² |
| 1980-1999 | Ø 8.600 €/m² |
| 2000-2019 | Ø 9.400 €/m² |
c) Reihenmittelhäuser
Abhängig vom Baujahr erreichten die Preise pro Quadratmeter für Reihenmittelhäuser etwa folgende Durchschnittswerte:
| Baujahr | Kosten |
|---|---|
| 1960-1979 | Ø 7.200 €/m² |
| 1980-1999 | Ø 7.300 €/m² |
| 2000-2019 | Ø 8.400 €/m² |
d) Reiheneckhäuser
Für die verschiedenen Baujahrabschnitte lagen die Werte für durchschnittliche Quadratmeterpreise wie folgt:
| Baujahr | Kosten |
|---|---|
| 1960-1979 | Ø 7.800 €/m² |
| 1980-1989 | Ø 8.400 €/m² |
| 2000-2019 | Ø 9.200 €/m² |
4. Wohnungspreise München – Quadratmeterpreise
Wohnung München
Quadratmeterpreise nach Wohnlage
Nach der Preiskorrektur in 2023 zeigen sich die Immobilienpreise in München 2024 mittelfristig auf einem relativ gleichbleibenden Niveau. Hier unsere Durchschnittswerte anhand aktueller Marktbeobachtungen (freie Wohnungen*).
Die jeweilige Lagequalität können Sie anhand der Lagekarte für München zuordnen:
Nach der Preiskorrektur in 2023 zeigen sich die Immobilienpreise in München 2024 mittelfristig auf einem relativ gleichbleibenden Niveau. Hier unsere Durchschnittswerte anhand aktueller Marktbeobachtungen (freie Wohnungen*).
Die jeweilige Lagequalität können Sie anhand der Lagekarte für München zuordnen:
| Baujahr 1960-1979 | Baujahr 1980-1999 | Baujahr 2000-2019 | |
|---|---|---|---|
| Durchschnittliche Lage | 6.200 €/m² | 6.900 €/m² | 8.700 €/m² |
| Gute Lage | 7.250 €/m² | 7.900 €/m² | 9.800 €/m² |
| Sehr gute Lage** | 9.100 €/m² | 9.700 €/m² | 11.500 €/m² |
| Gute zentrale Lage | 10.000 €/m² | 11.500 €/m² | 12.800 €/m² |
* vermietete Wohnungen ca. minus 15 %
** Toplagen außerhalb des Zentrums
Preisentwicklung der Wohnungen in München in den letzten 10 Jahren
Interessant ist auch immer das Thema der Preisentwicklung. Schauen wir dazu einmal die Entwicklung der Quadratmeterpreise exemplarisch für Wohnungen mit Baujahr im Zeitrahmen 1960-1989 für die letzten 10 Jahren an (Die Trends in anderen Baujahrbereichen sind zum großen Teil ähnlich; die „Gute zentrale Lage“ wird erst seit 2016 als solche erfasst, daher der Start hierfür in 2016). Alles in allem kann man sehen, dass sich die Wohnungspreise in den vergangenen 10 Jahren bis 2022 im Schnitt weit mehr als verdoppelt haben und dass der Trend auch in den Krisenjahren 2020/21 anhielt. Die allgemeinen Marktentwicklungen zeigen ab 2023 allerdings einen signifikanten Preisrückgang, wobei sich die Preise 2024 in etwa auf dem neuen Niveau einpendeln.
5. Aktuelle Grundstückspreise in München
Grundstück in München
Grundstückspreise 2023
Auch bei Grundstücken ist im gegenwärtigen Marktgeschehen ein deutlich niedrigeres Preislevel als im Vorjahr bemerkbar. Im folgenden die Durchschnittswerte für 2023 anhand unserer Marktbeobachtungen:
| Wohnbaugrundstücke bis zwei Wohngeschosse | Kosten |
|---|---|
| in mittleren Lagen | 2.000 €/m² |
| in guten Lagen | 2.300 €/m² |
| sehr guten Lagen | 4.800 €/m² |
6. Informationen zu Erbpachtimmobilien
Erbpachtimmobilien sind ein eher spezielles Thema. Da sie insgesamt nur etwa 5 % des Immobilienbestandes ausmachen, sind auch die Vergleichsmöglichkeiten relativ eingeschränkt und repräsentative Aussagen zu Preisen ebenfalls entsprechend limitiert.
Folgendes lässt sich aber feststellen: Bei Eigentumswohungen auf Erbpacht haben offizielle Statistiken in den zurückliegenden Jahren immer wieder gezeigt, dass diese in München in puncto Kaufpreis allgemein rund 30 % günstiger sind als Wohnungen auf eigenem Grund. Natürlich muss man gegenüber dem generell viel günstigeren Kaufpreis berücksichtigen, dass über die Laufzeit des Vertrages hinweg die sogenannte Erbpacht an den Grundstückseigentümer zu zahlen ist. Wie weiter oben angedeutet, pendeln sich die Immobilienpreise in München gegenwärtig in etwa wieder auf dem Stand von vor 5 – 6 Jahren ein. Damals wurde für Wohnungen im Erbbaurecht pro m² Wohnfläche im Durchschnitt 4.500 € erzielt, was unseren Beobachtungen zufolge in etwa auch die aktuellen Verhältnisse widerspiegelt.
Häuser: Offizielle Münchner Statistiken sind hierzu nicht bekannt. Somit ergeben sich die folgenden Zahlen aus der persönlichen Beobachtung von tatsächlichen Hausverkäufen im Erbbaurecht über den Zeitraum der letzten 20 Jahren. Reihenmittelhäuser auf Erbpacht (Erbbaurecht) haben häufig den gleichen Abschlag wie Wohnungen im Erbbaurecht zu verzeichnen, das sind rund 30 %. Mit zunehmender Grundstücksgröße, gilt also für Eckhäuser, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser, wird der Abschlag unter Umständen deutlich höher und erreicht durchaus auch die 50 % Marke (und sogar mehr). Hier muss man dann individuell rechnen und alle Faktoren berücksichtigen.
7. Wie hoch sind die Mietpreise in München?
Nicht nur die Kaufpreise sind in München die höchsten Deutschlands, sondern natürlich auch die Mietpreise. Welche Mietpreise bei welchen Immobilien und Lagen üblich sind, haben wir für Sie hier einmal zusammengestellt.
Zuordnung der Mietpreise - Wohnwert der Immobilie
Für die Höhe der Mietpreise ist sicher die jeweilige Lage ein entscheidendes Kriterium. Aber auch Faktoren wie der allgemeine Zustand der Immobilie, das Baujahr, die Wohnfläche, Raumeinteilung, das Stockwerk etc. spielen eine Rolle. Für die Angabe von Orientierungswerten für durchschnittliche Mietpreise in München werden wir also neben der Wohnlage weitere Faktoren berücksichtigen, die in einem sogenannten Wohnwert gebündelt werden. Die damit dargestellten Mietpreise unterscheiden sich eventuell von Mietpreisen, die allein anhand der Lage abgeleitet werden. Für die nachfolgende tabellarische Darstellung definieren wir den „Wohnwert“ wie folgt:
Mittlerer Wohnwert: Wohngebiet in mittlerer Lage, normale Ausstattung für durchschnittliche Anforderungen, allgemein gute Bausubstanz, akzeptabler Verkehrsanschluss
Guter Wohnwert: Gute Lage in reinen Wohngebieten, gute Ausstattung und Zustand
Sehr guter Wohnwert: Sehr gute Wohnlage mit Prestigecharakter, moderne erstklassige Ausstattung und Bausubstanz
Mietpreise Eigentumswohnungen München 2024
| Altbauwohnung | Bestandswohnung | Neubauwohnung | |
|---|---|---|---|
| Mittlerer Wohnwert |
17,70 €/m² | 17,20 €/m² | 21,30 €/m² |
| Guter Wohnwert |
21,10 €/m² | 20,30 €/m² | 23,50 €/m² |
| Sehr guter Wohnwert |
28,70 €/m² | 27,00 €/m² | 31,50 €/m² |
8. Immobilienpreisentwicklung in München und Münchner Umland
Um einen Eindruck über die Immobilienpreise im Münchener Umland zu bekommen, machen wir einen Streifzug durch das Umland und sehen uns einige Gemeinden und Städte in direkter Nachbarschaft zu München und die Immobilienpreise dort an. Quelle für die Preisangaben sind durchweg die Preisangaben des Immobilienverbands Deutschland (IVD) vom Herbst 2023 für die betreffenden Orte, um eine einheitliche Vergleichsgrundlage zu verwenden.
München und Umland
Exemplarisch schauen wir uns jeweils die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert an. Beim „Guten Wohnwert“ werden für Eigentumswohnungen gute Wohnlage und gute solide Ausstattung zugrunde gelegt; bei Einfamilienhäusern analog, als mittlere Wohnfläche werden bei Häusern 150 m² angenommen.
Westliches Umland:
Beginnen wir im Westen Münchens und schauen uns exemplarisch Gröbenzell, Germering und Gräfelfing an. Dem IVD zufolge werden Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² in Gröbenzell mit durchschnittlich 1,13 Mio. €, in Germering mit ca. 1,10 Mio. € und in Gräfelfing mit ca. 1,64 Mio. € bewertet.
In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit insgesamt deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich ca. 5.900 €/m², in Germering 4.300 €/m², in Gräfelfing etwa 5.500 €/m².
In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit insgesamt deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich ca. 5.900 €/m², in Germering 4.300 €/m², in Gräfelfing etwa 5.500 €/m².
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Gröbenzell | 1,13 Mio. € |
| in Germering | 1,10 Mio. € |
| in Gräfelfing | 1,64 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Gröbenzell | 5.900 €/m² |
| in Germering | 4.300 €/m² |
| in Gräfelfing | 5.500 €/m² |
Südliches Umland:
Wenden wir unseren Blick nach Süden, so liegen Ottobrunn und Grünwald recht nah. Einfamilienhäuser kosten laut IVD bei gutem Wohnwert in Ottobrunn mittlere 1,68 Mio. € und in Grünwald mittlere 1,87 Mio. €.
Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Ottobrunn 6.200 €/m², Grünwald 8.000 €/m².
Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Ottobrunn 6.200 €/m², Grünwald 8.000 €/m².
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Ottobrunn | 1,68 Mio. € |
| in Grünwald | 1,87 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Ottobrunn | 6.200 €/m² |
| in Grünwald | 8.000 €/m² |
Östliches Umland:
Im Westen Münchens treffen wir z. B. auf Kirchheim und Vaterstetten. Hier liegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert in Kirchheim bei 1,15 Mio. €, in Vaterstetten bei 1,58 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erreichen in Kirchheim durchschnittlich 5.600 €/m², in Vaterstetten 6.000 €/m².
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Kirchheim | 1,15 Mio. € |
| Vaterstetten | 1,58 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Kirchheim | 5.600 €/m² |
| Vaterstetten | 6.000 €/m² |
Nördliches Umland:
Hier sind die verfügbaren Zahlen für viele Orte eingeschränkt. Als Beispiel ist Dachau verfügbar. Normalerweise sind die Immobilienpreise im Norden durchschnittlich am niedrigsten. Allerdings fiel in den Jahren vor 2020 gerade Dachau mit den stärksten Preiszuwächsen im gesamten Münchner Umland auf. Die aktuelle Momentaufnahme zeigt für Einfamilienhäuser in Dachau bei gutem Wohnwert durchschnittlich 1,08 Mio. €. Eigentumswohnungen werden mit ca. 5.100 €/m² angegeben.
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Dachau | 1,08 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Dachau | 5.100 €/m² |
9. Marktberichte für die einzelnen Stadtteile + Umlandstädte/-gemeinden
10. FAQ Immobilienpreise München
Die Preise für Eigentumswohnungen bewegen sich häufig im Bereich 6.000 bis 10.000 €/m², in gehobenen Lagen oft auch weit darüber.
Grundsätzlich hängt der Preis einer Immobilie immer von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören Lage, Alter, Ausstattung, Schnitt, umgebende Infrastruktur etc. Bei Angaben zu Quadratmeterpreisen kann es sich daher immer nur um reine Orientierungswerte handeln. Zudem sind die Kaufnebenkosten (wie z. B. Notar- und Maklergebühren, Grundbucheinträge, Grunderwerbssteuer) in offiziellen Statistiken niemals mit eingerechnet. Im Allgemeinen muss man bei einem Kauf mit zusätzlich rund 10 % Kaufnebenkosten rechnen, die zu den angegebenen Quadratmeterpreisen noch dazu kommen.
Im Folgenden finden Sie nochmals eine kurze Zusammenstellung für Quadratmeterpreise, wie sie für Eigentumswohnungen in 2024 für die exemplarischen Baujahrabschnitte 1960-1979 und 1980-1999 in etwa zu erwarten sind (ohne Nebenkosten):
| Mittlere Lage |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 6.200 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 6.900 €/m² |
| Gute Lage |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 7.250 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 7.900 €/m² |
| Gute zentrale Lage |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 10.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 11.500 €/m² |
| Bestlagen** |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 9.100 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
* vermietete Wohnungen minus ca. 15 %
** Toplagen außerhalb des Zentrums
Etwa seit Ende des 1. Quartals 2022 haben wir bundesweit wie auch in München eine Situation in der die Nachfrage nach Immobilien rückläufige Tendenzen zeigt. Es zeigt sich nun, dass auch die Preise in München die Rekordwerte von 2022 nicht mehr halten können. Die gestiegenen Kreditzinsen lassen die Kaufinteressenten seither zurückhaltend agieren, wobei mit dem mittelfristigen Rückgang der Kreditzinsen die Kauflaune zwischenzeitlich wieder etwas in Schwung kam. Was die künftige Preisentwicklung angeht, werden sich die Preise wahrscheinlich in etwa auf dem Niveau von 2023/24 halten, zumindest, bis sich die Kreditzinsen wieder deutlich ändern. Bei wiederum niedrigeren Kreditzinsen wäre eine höhere Nachfrage und damit wieder höhere Preise zu erwarten.
Die Entwicklung der Immobilienpreise ist aktuell ein viel diskutiertes Thema. Für das Jahr 2024 gehen Expert:innen davon aus, dass die Preise im Durchschnitt stabil bleiben und sich in einer sogenannten Seitwärtsbewegung befinden. Das bedeutet, dass weder deutliche Anstiege noch signifikante Rückgänge erwartet werden. Besonders in den Metropolregionen, wie etwa München, Hamburg oder Frankfurt, deutet vieles auf eine Stabilisierung hin, wobei kleinere Preisrückgänge nicht ausgeschlossen sind. Dies ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen, wie die allgemeine wirtschaftliche Lage, die Zinsentwicklung und das verfügbare Immobilienangebot. Es bleibt jedoch wichtig, die lokalen Marktbedingungen zu berücksichtigen, da diese stark variieren können.
Die Kaufbereitschaft ist derzeit vergleichsweise hoch, was vor allem mit den verbesserten Finanzierungsbedingungen zusammenhängt. Aktuell liegen die Zinsen für Immobiliendarlehen mit einer zehnjährigen Sollzinsbindung bei etwa 3,3 Prozent, was im Vergleich zu den Spitzenwerten der vergangenen Jahre als moderat angesehen wird. Zudem hat sich das Angebot auf dem Immobilienmarkt erholt, sodass Interessent:innen wieder aus einer größeren Auswahl an Objekten wählen können. Diese Kombination aus niedrigeren Finanzierungskosten und einem breiteren Angebot schafft günstige Voraussetzungen für Käufer:innen, die sich mit dem Gedanken an einen Immobilienerwerb tragen. Dennoch ist eine gründliche Prüfung der individuellen finanziellen Situation und eine sorgfältige Auswahl der Immobilie entscheidend.
Nach den neuesten Ergebnissen des Zensus 2022 gibt es in Deutschland etwa 17,8 Millionen Wohnungen, die von ihren Eigentümer:innen selbst bewohnt werden. Dies entspricht einer Wohneigentumsquote von rund 44 Prozent. Im Vergleich zur vorherigen Erhebung im Jahr 2011 ist dies ein leichter Rückgang um 0,9 Prozentpunkte. Die Unterschiede zwischen den Bundesländern sind hierbei erheblich: Während das Saarland mit einer Wohneigentumsquote von über 60 Prozent die Spitzenposition einnimmt, liegt Berlin mit etwa 17 Prozent deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Diese Zahlen spiegeln nicht nur regionale Unterschiede wider, sondern auch die unterschiedlichen Wohnbedürfnisse und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in den einzelnen Bundesländern.
Aktuelle Preisentwicklung der Immobilien in München ist ein komplexes Thema, das von zahlreichen Faktoren beeinflusst wird. Die Nachfrage nach Wohnraum in München bleibt weiterhin hoch, was vor allem auf die Attraktivität der Stadt und die starke Wirtschaftslage zurückzuführen ist. Dennoch haben sich die Preise leicht verändert. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser lag im letzten Jahr bei 8.670 Euro, während er in diesem Jahr bei 8.548 Euro liegt. Dieser Rückgang ist zwar gering, könnte jedoch auf eine vorübergehende Entspannung des Marktes hindeuten.
Für eine präzise Einschätzung der Wertentwicklung ist es ratsam, die Lage und den Zustand der Immobilie genauer zu betrachten. Interessierte Käufer:innen und Verkäufer:innen sollten sich daher individuell beraten lassen oder ein Online-Bewertungstool nutzen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können. Der weitere Verlauf der Preise wird maßgeblich von der Entwicklung der Zinsen und der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen.
In München sind die Quadratmeterpreise nach wie vor auf einem hohen Niveau, variieren jedoch je nach Art der Immobilie und Lage erheblich. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt derzeit bei 8.451 Euro, während Eigentumswohnungen im Schnitt 9.033 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Preise verdeutlichen, dass München weiterhin zu den teuersten Immobilienmärkten in Deutschland gehört. Faktoren wie die Attraktivität der Wohngegend, die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und der Zustand der Immobilie spielen eine entscheidende Rolle bei der genauen Preisfestsetzung. Für eine exakte und individuelle Bewertung empfehlen wir die Nutzung eines Bewertungstools oder eine persönliche Beratung durch Immobilienexpert:innen vor Ort.
Die Hauspreise in München bleiben auf einem hohen Niveau, auch wenn der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser aktuell (Stand: 12. Dezember 2024) bei 8.451 Euro liegt. Damit ist ein leichter Rückgang im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen. Dennoch sind die Preise stark von der Lage und dem Zustand der Immobilie abhängig. Häuser in begehrten Wohnlagen oder mit besonderen Ausstattungsmerkmalen können deutlich über dem Durchschnittspreis liegen. Käufer:innen und Verkäufer:innen sollten daher nicht nur auf Durchschnittswerte achten, sondern auch eine professionelle Bewertung ihrer Immobilie durchführen lassen, um den individuellen Wert präzise zu bestimmen.
Eigentumswohnungen in München gehören zu den teuersten Immobilien in Deutschland. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 9.033 Euro (Stand: 12. Dezember 2024). Dabei gibt es erhebliche Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie. Eine Wohnung in zentraler Lage, beispielsweise in Schwabing oder Bogenhausen, wird deutlich teurer sein als eine vergleichbare Immobilie in den äußeren Stadtteilen. Wer über den Kauf oder Verkauf einer Eigentumswohnung nachdenkt, sollte sich unbedingt professionellen Rat einholen, um den Marktwert realistisch einschätzen zu können. Unser Bewertungstool sowie unsere Immobilienexpert:innen vor Ort stehen Ihnen für eine individuelle Beratung gerne zur Verfügung.
Der Immobilienmarkt in München ist, wie in vielen anderen Städten, ständig in Bewegung. Bundesweit sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stark gestiegen, wobei Statistiken zeigen, dass es auch innerhalb Münchens erhebliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen gibt. Die bayerische Landeshauptstadt gliedert sich in zahlreiche Stadtteile, darunter Altstadt-Lehel, Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt, Maxvorstadt, Schwabing-West, Au-Haidhausen und viele mehr. Jeder dieser Stadtteile weist eigene Entwicklungen in Bezug auf Immobilienpreise auf, die von Faktoren wie Lage, Infrastruktur und Nachfrage beeinflusst werden.
Zu den Stadtbezirken Münchens und ihren Postleitzahlen gehören unter anderem:
- Altstadt-Lehel (80331, 80538)
- Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (80335, 80336, 80337, 80339)
- Maxvorstadt (80333, 80796–80799)
- Schwabing-West (80796–80799)
- Au-Haidhausen (81541, 81667–81669)
- Sendling (81369, 81371)
- Sendling-Westpark (81373, 81377)
- Schwanthalerhöhe (80339, 80636)
- Neuhausen-Nymphenburg (80634–80639)
- Moosach (80992–80997)
- Milbertshofen-Am Hart (80807–80939)
- Schwabing-Freimann (80801–80807)
- Bogenhausen (81675–81929)
- Berg am Laim (81671–81673)
- Trudering-Riem (81825–81829)
- Ramersdorf-Perlach (81735–81739)
- Obergiesing-Fasangarten (81539, 81549)
- Untergiesing-Harlaching (81547, 81543)
- Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln (81475–81479)
- Hadern (81375, 81379)
- Pasing-Obermenzing (81241–81249)
- Aubing-Lochhausen-Langwied (81249, 81247)
- Allach-Untermenzing (80997, 80999)
- Feldmoching-Hasenbergl (80933, 80935, 80937)
- Laim (80686–80689)
Die Preisentwicklung variiert stark zwischen den einzelnen Stadtteilen. Während zentrale Lagen wie Altstadt-Lehel und Schwabing oft hohe Immobilienpreise verzeichnen, sind Randgebiete wie Aubing-Lochhausen-Langwied oder Allach-Untermenzing häufig etwas günstiger. Käufer und Verkäufer sollten die Marktbedingungen in ihrem jeweiligen Stadtteil genau analysieren, um fundierte Entscheidungen zu treffen.
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