Inhaber Rainer Fischer
Immobilienpreise 2024 für München –
Rückläufige Preise im Bereich minus 3 – 20 %
50% weniger Immobilienverkäufe (Jan. – Mai 2023 zu 2021)
In diesem Artikel finden Sie eine allgemeine Marktanalyse zu den Immobilienpreisen in München, eine Prognose zur künftigen Entwicklung sowie Links zu Immobilienberichten zu den einzelnen Stadtteilen und Umlandgemeinden Münchens.
Falls Sie einen Verkauf Ihrer Immobilie mit einem Makler beabsichtigen, wird beim Verkauf eine Provision fällig. Mehr Informationen dazu finden Sie hier: Maklerprovision in Bayern
Faktisch erlebten die Immobilienpreise in München ab etwa 2010 bis 2022 jedes Jahr ein neues Allzeithoch. Allerdings hat sich der Markt mit dem Ende der Nullzins-Politik stark geändert. Aktuell erleben wir eine Korrektur. Man sieht es bei einem Blick auf die Immobilienportale. Die Angebote häufen sich Monat für Monat an, die Verkäufe stocken. Grob beziffert fiel die Zahl der beurkundeten Verkäufe auf rund die Hälfte der üblichen Stückzahlenm, d. h. ein Minus von etwa 50 % – eine tatsächlich drastische Veränderung am Markt.
Vor allem die stark gestiegenen Kreditzinsen zeigen ihre Wirkung. Konnten Käufer bisher eine Immobilie X mit 40 % Eigenkapital kaufen und sahen sich dann einer monatlichen Belastung von beispielsweise 1.600 € für die Kredittilgung etc. gegenüber, so müssten sie jetzt für dasselbe Projekt monatlich bereits ca. 3.000 € investieren. Der durchschnittliche Käufer kann das gewöhnlich nicht, deshalb auch der ausgeprägte Einbruch am Markt und der starke Nachfragerückgang.
Es kommt jetzt zunehmend stark auf die individuelle Immobilie an. Einige Immobilien werden ihr Preisniveau halten können. Andere nicht. In diesen Zeiten sind eine genaue Bewertung und die richtige Verkaufsstrategie besonders wichtig.
Übersicht Quadratmeterpreise München 2023
In der folgenden Stadtkarte von München finden Sie einen allgemeinen Überblick zu den Quadratmeterpreisen in München abhängig von der Wohnlage. Es handelt sich dabei um reine Erfahrungswerte und Durchschnittswerte für Wohnungen aus dem Bestand mit Baujahren 1960-2019. Detailliertere Angaben zu Immobilienpreisen im Bereich Hausverkauf, Wohnungsverkauf und Grundstücksverkauf können Sie in den entsprechenden Absätzen weiter unten finden.
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Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für München
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Isartalstraße, München, Deutschland | 80469 | 1900 | 11.234,69 | Wohnung |
| Putziger Straße | 81929 | 2018 | 7.883,87 | Haus |
| Daphnestraße, München, Deutschland | 81925 | 1995 | 9.588,79 | Wohnung |
| Bäumlstraße, München, Deutschland | 80638 | 1970 | 9.047 | Haus |
| Stefan-George-Ring, München, Deutschland | 81929 | 1988 | 7.255 | Wohnung |
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Inhalt:
1. Immobilienpreise München 2023 – die wichtigsten Zahlen und Fakten
2. Immobilienpreise München – die Prognose
4. Wohnungspreise München – Quadratmeterpreise
6. Informationen zu Erbpachtimmobilien
7. Wie hoch sind die Mietpreise in München?
8. Immobilienpreise im Münchner Umland
9. Marktberichte für die einzelnen Stadtteile + Umlandstädte/-gemeinden
10. FAQ Immobilienpreise München
1. Immobilienpreise München 2024 – die wichtigsten Zahlen und Fakten
Wie hoch sind aktuell die Immobilienpreise in München? Bei den Wohnimmobilien unterscheidet man ganz generell zwischen Häusern, Wohnungen und Grundstücken.
Bei den Bestandswohnungen liegen die Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen bei 6.700 €/m², in guten Wohnlagen bei 7.500 €/m² und in „Guten zentralen“ bzw. „Bestlagen“ bei 9.000 €/m² (Mittelwerte).
Hinsichtlich der Grundstückspreise spielt sich das Gros in der Bandbreite zwischen 1.500 und 3.000 €/m² ab. Bei den Häusern beginnt das Segment Reihenhäuser im Mittel bei ca. 800.000 €, Eckhäuser bei 950.000 €, Doppelhaushälften bei ca. 1 Mio. € und freistehende Einfamilienhäuser bei 1,1 Mio. €. Natürlich spielen Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zustand und Lage eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung.
Hinsichtlich der Grundstückspreise spielt sich das Gros in der Bandbreite zwischen 1.500 und 3.000 €/m² ab. Bei den Häusern beginnt das Segment Reihenhäuser im Mittel bei ca. 800.000 €, Eckhäuser bei 950.000 €, Doppelhaushälften bei ca. 1 Mio. € und freistehende Einfamilienhäuser bei 1,1 Mio. €. Natürlich spielen Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zustand und Lage eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung.
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2. Immobilienpreise München – die Prognose
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs - und das sollte man ebenfalls im Auge behalten - bei Immobilien in München in den letzen 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr .
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs - und das sollte man ebenfalls im Auge behalten - bei Immobilien in München in den letzen 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr .
Ihr Immobilienverkauf München:
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Im Folgenden finden Sie Preisangaben für Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke in München. Grundlage für die angegebenen Werte sind bis zum Jahr 2022 die Zahlen des Gutachterausschusses München, wie sie aus den Kaufpreisen tatsächlicher Verkäufe in den jeweiligen Abschlussjahren bis 2022 errechnet wurden. Die Angaben für das Jahr 2023 sind unsere Prognosewerte, wie sie sich aus der gegenwärtigen Marktbeobachtung ergeben und vielfältig in der täglichen Praxis zeigen.
3. Hauspreise München
Doppelhaushälfte in München
a) Einfamilienhäuser
Einfamilienhäuser sind hinsichtlich Objekt oder Grundstück oft sehr unterschiedlich. Repräsentative Preise lassen sich daher nicht wirklich angeben. Für eine tatsächliche Wertbestimmung für ein konkretes Haus ist deswegen immer eine unabhängige Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen anzuraten.
b) Doppelhaushälften
Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. In 2023 dürfte sich das Gros der Verkäufe in diesem Wohnflächenbereich bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.
Abhängig vom Baujahr dürften sich in 2023 für Doppelhaushälften im Durchschnitt in etwa die folgenden Quadratmeterpreise ergeben:
| Baujahr | Kosten |
|---|---|
| 1960-1979 | Ø 7.800 €/m² |
| 1980-1999 | Ø 8.850 €/m² |
| 2000-2019 | Ø 10.400 €/m² |
c) Reihenmittelhäuser
Reihenmittelhäuser in durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich 2022 preislich im Schnitt zwischen 905.000 und 1,37 Mio. €, bei Wohngrößen von 105 – 135 m². Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 bei 800.000 – 1,2 Mio. €.
Abhängig vom Baujahr dürften die Quadratmeterpreise für Reihenmittelhäuser in 2023 in etwa die folgenden Durchschnittswerte erreichen:
| Baujahr | Kosten |
|---|---|
| 1960-1979 | Ø 7.450 €/m² |
| 1980-1999 | Ø 7.000 €/m² |
| 2000-2019 | Ø 9.700 €/m² |
d) Reiheneckhäuser
Die Immobilienpreise für den Haustyp Reiheneckhaus lagen im Jahr 2022 mehrheitlich im Bereich 1,2 – 1,5 Mio. €, geht man von Wohnflächen von 120 – 140 m² aus. Für 2023 wären hierfür weitgehend Preise im Bereich 1 – 1,3 Mio. € zu erwarten.
Für die verschiedenen Baujahrabschnitte liegen die Prognosewerte für durchschnittliche Quadratmeterpreise 2023 wie folgt:
| Baujahr | Kosten |
|---|---|
| 1960-1979 | Ø 7.800 €/m² |
| 1980-1989 | Ø 8.500 €/m² |
| 2000-2019 | Ø 10.000 €/m² |
4. Wohnungspreise München – Quadratmeterpreise
Wohnung München
Tatsächliche Verkaufspreise 2022
In 2022 bewegten sich die erzielten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen für den Baujahrbereich 1960-1979 im Mittel bei 7.700 €/m², für die Baujahre 1980-1999 im Schnitt bei 8.400 €/m² und für die Baujahre 2000-2019 bei 9.600 €/m². In guten Wohnlagen wurde für Wohnungen aus 1960-1979 im Schnitt 8.650 €/m² erzielt, für Wohnungen aus dem Baujahrbereich 1980-1999 im Mittel rund 9.300 €/m², für Eigentumswohnungen aus den Baujahren 2000-2019 konnte im Durchschnitt 10.200 €/m² realisiert werden.
In guten zentralen Lagen zahlte man pro Quadratmeter für eine Wohnung aus 1960-1979 etwa 10.600 €/m², für eine Wohnung aus 1980-1999 im Schnitt 11.400 €/m² und für eine Wohnung aus dem Baujahrbereich 2000-2019 im Mittel etwa 12.850 €/m². Und in Bestlagen außerhalb des Zentrums lagen die Quadratmeterpreise für Wohnungen mit Baujahr 1960-1979 bei mittleren 10.000 €/m² für 1980-1989 Baujahr-Wohnungen bei 10.150 €/m² und für Eigentumswohnungen aus 2000-2019 bei 12.850 €/m² im Schnitt.
In guten zentralen Lagen zahlte man pro Quadratmeter für eine Wohnung aus 1960-1979 etwa 10.600 €/m², für eine Wohnung aus 1980-1999 im Schnitt 11.400 €/m² und für eine Wohnung aus dem Baujahrbereich 2000-2019 im Mittel etwa 12.850 €/m². Und in Bestlagen außerhalb des Zentrums lagen die Quadratmeterpreise für Wohnungen mit Baujahr 1960-1979 bei mittleren 10.000 €/m² für 1980-1989 Baujahr-Wohnungen bei 10.150 €/m² und für Eigentumswohnungen aus 2000-2019 bei 12.850 €/m² im Schnitt.
Prognose 2023
Für 2023 ist auch bei Eigentumswohnungen im Raum München gegenüber dem Vorjahr ein Rückgang von etwa 3 – 20 % zu erwarten, je nach Objekt, Baujahr etc. Offizielle Verkaufspreise für 2023 werden erst Mitte 2024 nach der Auswertung der Verkäufe von 2023 durch den Gutachterausschuss verfügbar sein. Hier unsere PROGNOSE für Durchschnittspreise anhand aktueller Marktbeobachtungen (freie Wohnungen*).
Die jeweilige Lagequalität können Sie anhand der Lagekarte für München zuordnen:
Die jeweilige Lagequalität können Sie anhand der Lagekarte für München zuordnen:
| Baujahr 1960-1979 | Baujahr 1980-1999 | Baujahr 2000-2019 | |
|---|---|---|---|
| Durchschnittliche Lage | 6.550 €/m² | 7.150 €/m² | 8.200 €/m² |
| Gute Lage | 7.350 €/m² | 7.900 €/m² | 9.700 €/m² |
| Sehr gute Lage** | 8.500 €/m² | 8.700 €/m² | 12.200 €/m² |
| Gute zentrale Lage | 9.000 €/m² | 9.700 €/m² | 12.200 €/m² |
* vermietete Wohnungen ca. minus 15 %
** Toplagen außerhalb des Zentrums
Preisentwicklung Wohnungen München in den letzten 10 Jahren
Interessant ist auch immer das Thema der Preisentwicklung. Schauen wir dazu einmal die Entwicklung der Quadratmeterpreise exemplarisch für Wohnungen mit Baujahr im Zeitrahmen 1960-1989 für die letzten 10 Jahren an (Die Trends in anderen Baujahrbereichen sind zum großen Teil ähnlich; die „Gute zentrale Lage“ wird erst seit 2016 als solche erfasst, daher der Start hierfür in 2016). Alles in allem kann man sehen, dass sich die Wohnungspreise in den vergangenen 10 Jahren bis 2022 im Schnitt weit mehr als verdoppelt haben und dass der Trend auch in den Krisenjahren 2020/21 anhielt. Die allgemeinen Marktentwicklungen deuten für 2023 allerdings einen signifikanten Preisrückgang an.
5. Grundstückspreise München
Grundstück in München
Grundstückspreise – Tatsächliche Verkaufspreise 2022
In 2022 erreichten Grundstücke zur Wohnbebauung bis zwei Wohngeschosse in durchschnittlichen Lagen im Schnitt Quadratmeterpreise um die 2.400 €/m². In guten Lagen lag der Durchschnitt bei 3.150 €/m². Und für Bestlagen bewegten sich die Quadratmeterpreise für Wohnbaugrundstücke durchschnittlich im Bereich 7.200 €/m².
Grundstückspreise – Prognose 2023
Auch bei Grundstücken ist im gegenwärtigen Marktgeschehen ein deutlich niedrigeres Preislevel als im Vorjahr bemerkbar. Im folgenden die Prognosewerte für 2023:
| Wohnbaugrundstücke bis zwei Wohngeschosse | Kosten |
|---|---|
| in mittleren Lagen | 1.800 €/m² |
| in guten Lagen | 2.700 €/m² |
| sehr guten Lagen | 5.800 €/m² |
6. Informationen zu Erbpachtimmobilien
Wohnungen: Häufig sind Wohnungen im Erbbaurecht in München um die 30 % günstiger als Wohnungen auf eigenem Grund. Positiv für einen guten Verkaufserlös sind die folgenden Punkte: eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahre; kein überhöhtes Wohngeld; keine überhöhte monatliche Erbpacht; Erbbaurechtsgeber bzw. Grundstückseigner ist die Kirche, die Stadt, die Gemeinde, eine Brauerei oder ähnlich; keine sonstigen gravierenden Nachteile. In abweichenden Fällen muss man bei einem Verkauf mit einem höheren Preisabschlag rechnen. 2022 lag der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, für alle Wohnungen zusammengenommen bei ca. 5.300 €/m² Wohnfläche. Den gegenwärtigen Indikatoren zufolge wird dieser Wert im Allgemeinen nicht mehr erreicht werden. Auch hier ist einem durchschnittlichen Rückgang um rund 15 % zu rechnen, wobei es gerade im Erbbaurecht noch stärker auf die jeweiligen laufenden Verträge und das konkrete Objekt ankommt.
Häuser: Offizielle Münchner Statistiken sind hierzu nicht bekannt. Somit ergeben sich die folgenden Zahlen aus der persönlichen Beobachtung von tatsächlichen Hausverkäufen im Erbbaurecht über den Zeitraum der letzten 20 Jahren. Reihenmittelhäuser auf Erbpacht (Erbbaurecht) haben häufig den gleichen Abschlag wie Wohnungen im Erbbaurecht zu verzeichnen, das sind rund 30 %. Mit zunehmender Grundstücksgröße, gilt also für Eckhäuser, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser, wird der Abschlag unter Umständen deutlich höher und erreicht durchaus auch die 50 % Marke (und sogar mehr). Hier muss man dann individuell rechnen und alle Faktoren berücksichtigen.
7. Wie hoch sind die Mietpreise in München?
Nicht nur die Kaufpreise sind in München die höchsten Deutschlands, sondern natürlich auch die Mietpreise. Welche Mietpreise bei welchen Immobilien und Lagen üblich sind, haben wir für Sie hier einmal zusammengestellt.
Zuordnung der Mietpreise - Wohnwert der Immobilie
Für die Höhe der Mietpreise ist sicher die jeweilige Lage ein entscheidendes Kriterium. Aber auch Faktoren wie der allgemeine Zustand der Immobilie, das Baujahr, die Wohnfläche, Raumeinteilung, das Stockwerk etc. spielen eine Rolle. Für die Angabe von Orientierungswerten für durchschnittliche Mietpreise in München werden wir also neben der Wohnlage weitere Faktoren berücksichtigen, die in einem sogenannten Wohnwert gebündelt werden. Die damit dargestellten Mietpreise unterscheiden sich eventuell von Mietpreisen, die allein anhand der Lage abgeleitet werden. Für die nachfolgende tabellarische Darstellung definieren wir den „Wohnwert“ wie folgt:
Mittlerer Wohnwert: Wohngebiet in mittlerer Lage, normale Ausstattung für durchschnittliche Anforderungen, allgemein gute Bausubstanz, akzeptabler Verkehrsanschluss
Guter Wohnwert: Gute Lage in reinen Wohngebieten, gute Ausstattung und Zustand
Sehr guter Wohnwert: Sehr gute Wohnlage mit Prestigecharakter, moderne erstklassige Ausstattung und Bausubstanz
Mietpreise Eigentumswohnungen München 2022
| Altbauwohnung | Bestandswohnung | Neubauwohnung | |
|---|---|---|---|
| Mittlerer Wohnwert |
16,00 €/m² | 15,70 €/m² | 19,50 €/m² |
| Guter Wohnwert |
19,10 €/m² | 18,40 €/m² | 21,00 €/m² |
| Sehr guter Wohnwert |
25,90 €/m² | 24,50 €/m² | 29,00 €/m² |
8. Immobilienpreise im Münchner Umland
Um einen Eindruck über die Immobilienpreise im Münchener Umland zu bekommen, machen wir einen Streifzug durch das Umland und sehen uns einige Gemeinden und Städte in direkter Nachbarschaft zu München und die Immobilienpreise dort an. Quelle für die Preisangaben sind durchweg die Preisangaben des Immobilienverbands Deutschland (IVD) vom Herbst 2022 für die betreffenden Orte, um eine einheitliche Vergleichsgrundlage zu verwenden.
München und Umland
Exemplarisch schauen wir uns jeweils die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert an. Beim „Guten Wohnwert“ werden für Eigentumswohnungen gute Wohnlage und gute solide Ausstattung zugrunde gelegt; bei Einfamilienhäusern analog, als mittlere Wohnfläche werden bei Häusern 150 m² angenommen.
Westliches Umland:
Beginnen wir im Westen Münchens und schauen uns exemplarisch Gröbenzell, Germering und Gräfelfing an. Dem IVD zufolge werden Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² in Gröbenzell mit durchschnittlich 1,35 Mio. €, in Germering mit ca. 1,20 Mio. € und in Gräfelfing mit ca. 1,78 Mio. € bewertet.
In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit insgesamt deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich ca. 6.300 €/m², in Germering 4.500 €/m², in Gräfelfing etwa 6.100 €/m².
In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit insgesamt deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich ca. 6.300 €/m², in Germering 4.500 €/m², in Gräfelfing etwa 6.100 €/m².
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Gröbenzell | 1,35 Mio. € |
| in Germering | 1,20 Mio. € |
| in Gräfelfing | 1,78 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Gröbenzell | 6.300 €/m² |
| in Germering | 4.500 €/m² |
| in Gräfelfing | 6.100 €/m² |
Südliches Umland:
Wenden wir unseren Blick nach Süden, so liegen Unterhaching, Ottobrunn und Grünwald recht nah. Einfamilienhäuser kosten laut IVD bei gutem Wohnwert in Unterhaching durchschnittlich 1,18 Mio. €, in Ottobrunn mittlere 1,86 Mio. € und in Grünwald mittlere 2,06 Mio. €.
Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Unterhaching 6.650 €/m², Ottobrunn 7.000 €/m², Grünwald 8.650 €/m².
Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Unterhaching 6.650 €/m², Ottobrunn 7.000 €/m², Grünwald 8.650 €/m².
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Unterhaching | 1,18 Mio. € |
| in Ottobrunn | 1,86 Mio. € |
| in Grünwald | 2,06 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| in Unterhaching | 6.650 €/m² |
| in Ottobrunn | 7.000 €/m² |
| in Grünwald | 8.650 €/m² |
Östliches Umland:
Im Westen Münchens treffen wir z. B. auf Kirchheim und Vaterstetten. Hier liegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert in Kirchheim bei 1,22 Mio. €, in Vaterstetten bei 1,63 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erreichen in Kirchheim durchschnittlich 5.900 €/m², in Vaterstetten 6.300 €/m².
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Kirchheim | 1,22 Mio. € |
| Vaterstetten | 1,63 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Kirchheim | 5.900 €/m² |
| Vaterstetten | 6.300 €/m² |
Nördliches Umland:
Hier finden wir beispielsweise Dachau und Unterschleißheim. Die Immobilienpreise sind im Norden durchschnittlich am niedrigsten. Allerdings fiel in den Jahren vor 2020 gerade Dachau mit den stärksten Preiszuwächsen im gesamten Münchner Umland auf. Die aktuelle Momentaufnahme zeigt für Einfamilienhäuser in Dachau bei gutem Wohnwert durchschnittlich 1,18 Mio. €, in Unterschleißheim 1,10 Mio. €. Eigentumswohnungen werden für Dachau mit ca. 5.400 €/m² angegeben, für Unterschleißheim mit 5.300 €/m².
| Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Dachau | 1,18 Mio. € |
| Unterschleißheim | 1,10 Mio. € |
| Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert | |
|---|---|
| Stadt | Kosten |
| Dachau | 5.400 €/m² |
| Unterschleißheim | 5.300 €/m² |
9. Marktberichte für die einzelnen Stadtteile + Umlandstädte/-gemeinden
10. FAQ Immobilienpreise München
Die Preise für Eigentumswohnungen bewegen sich häufig im Bereich 6.000 bis 10.000 €/m², in gehobenen Lagen oft auch weit darüber.
Grundsätzlich hängt der Preis einer Immobilie immer von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören Lage, Alter, Ausstattung, Schnitt, umgebende Infrastruktur etc. Bei Angaben zu Quadratmeterpreisen kann es sich daher immer nur um reine Orientierungswerte handeln. Zudem sind die Kaufnebenkosten (wie z. B. Notar- und Maklergebühren, Grundbucheinträge, Grunderwerbssteuer) in offiziellen Statistiken niemals mit eingerechnet. Im Allgemeinen muss man bei einem Kauf mit zusätzlich rund 10 % Kaufnebenkosten rechnen, die zu den angegebenen Quadratmeterpreisen noch dazu kommen.
Im Folgenden finden Sie nochmals eine kurze Zusammenstellung für Quadratmeterpreise, wie sie für Eigentumswohnungen in 2023 für die exemplarischen Baujahrabschnitte 1960-1979 und 1980-1999 in etwa zu erwarten sind (ohne Nebenkosten):
| Mittlere Lage |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 6.550 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 7.150 €/m² |
| Gute Lage |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 7.900 €/m² |
| Gute zentrale Lage |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
| Bestlagen** |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 8.500 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 8.700 €/m² |
* vermietete Wohnungen minus ca. 15 %
** Toplagen außerhalb des Zentrums
Etwa seit Ende des 1. Quartals 2022 haben wir bundesweit wie auch in München eine Situation in der die Nachfrage nach Immobilien rückläufige Tendenzen zeigt. Es zeigt sich nun, dass auch die Preise in München die Rekordwerte von 2022 nicht mehr halten können. Die gestiegenen Kreditzinsen lassen die Kaufinteressenten zurückhaltend agieren. Was die künftige Preisentwicklung angeht, werden sich die Preise wahrscheinlich in etwa auf dem Niveau von 2023 halten, zumindest, bis sich die Kreditzinsen wieder deutlich ändern. Bei niedrigeren Kreditzinsen wäre eine höhere Nachfrage und damit wieder höhere Preise zu erwarten.
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