Inhaber Rainer Fischer

Immobilienpreise 2023 für München – alle Stadtteile & Umlandgemeinden

MÜNCHNER MARKTBERICHTE: Immobilienpreise München 2023 und Quadratmeterpreise für den Haus-, Grundstück-, Wohnung-, und Immobilienverkauf.

In diesem Artikel finden Sie eine allgemeine Marktanalyse zu den Immobilienpreisen in München, eine Prognose zur künftigen Entwicklung sowie Links zu Immobilienberichten zu den einzelnen Stadtteilen und Umlandgemeinden Münchens.

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Faktisch erlebten die Immobilienpreise in München im Verlauf der letzten zehn Jahre jedes Jahr ein neues Allzeithoch, auch 2021 und während der ganzen Corona-Krise. Doch gegenwärtig sendet der Markt verhaltenere Signale.

Sowohl Nachfrage wie auch das Angebot zeigen derzeit eine rückläufige Tendenz. Während die Preise noch bis Ende 2021 im gewohnten Ausmaß anstiegen, waren bereits im Frühjahr 2022 deutlich geringere Steigerungsraten, während mittlerweile einiges auf eine Stagnation oder sogar rückläufige Preise hindeutet.

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für München

Adresse	PLZ	Jahr	Preis/qm	Typ
Josef-Wirth-Weg, München, Deutschland	80939	2012	7.509,091
Francestraße	80997	1984	6.873,913
Korbinian-Beer-Straße	80997	1966	6.203,398
Schönbrunner Straße, München, Deutschland	81245			Haus
Balanstraße	81541	2013	13.140	Wohnung

Inhalt:

1. Immobilienpreise München 2022 – die wichtigsten Zahlen und Fakten

2. Immobilienpreise München – die Prognose

3. Hauspreise München

4. Wohnungspreise München – Quadratmeterpreise

5. Grundstückspreise München

6. Informationen zu Erbpachtimmobilien

7. Wie hoch sind die Mietpreise in München?

8. Immobilienpreise im Münchner Umland

9. Marktberichte für die einzelnen Stadtteile + Umlandstädte/-gemeinden

10. FAQ Immobilienpreise München

1. Immobilienpreise München 2023 – die wichtigsten Zahlen und Fakten

Wie hoch sind aktuell die Immobilienpreise in München? Bei den Wohnimmobilien unterscheidet man ganz generell zwischen Häusern, Wohnungen und Grundstücken.

Bei den Bestandswohnungen liegen die Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen bei 8.300 €/m², in guten Wohnlagen bei 9.650 €/m² und in „Guten zentralen“ bzw. „Bestlagen“ bei 12.100 €/m² (Mittelwerte).
Hinsichtlich der Grundstückspreise spielt sich das Gros in der Bandbreite zwischen 2.000 und 3.500 €/m² ab. Bei den Häusern beginnt das Segment Reihenhäuser im Mittel bei ca. 880.000 €, Eckhäuser bei 970.000 €, Doppelhaushälften bei ca. 1,1 Mio. € und freistehende Einfamilienhäuser bei 1,2 Mio. €. Natürlich spielen Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zustand und Lage eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung.

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2. Immobilienpreise München – die Prognose

Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.

Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.

Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.

Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.

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3. Hauspreise München

Doppelhaushälfte in München

a) Einfamilienhäuser

In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden. In guten bis sehr guten Lagen waren selbstverständlich deutlich höhere Preise zu verzeichnen. Diese begannen bei 2,5 Mio. € und erreichten in einigen Fällen auch den zweistelligen Millionenbereich. Auch die Wohnflächen sind in diesem Segment mit 230 m² im Durchschnitt deutlich größer.

Anmerkung: Im Bereich Einfamilienhaus sind repräsentative und belastbare Durchschnittspreise etwas schwerer anzugeben als bei anderen Haustypen, weil sich die konkreten Objekte in zahlreichen Facetten oft sehr stark voneinander unterscheiden. Ein maßgeblicher Preisfaktor ist zum Beispiel das Grundstück, und speziell bei Einfamilienhäusern hat die Grundstücksgröße eine sehr große Bandbreite. Deswegen variieren die Preise bzw. Quadratmeterpreise bei Einfamilienhäusern stärker als bei anderen Haustypen und konkrete Objekte weichen oft deutlich von den allgemeinen Durchschnittspreisen ab. Für eine tatsächliche Wertbestimmung für ein konkretes Haus ist deswegen immer eine unabhängige Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen anzuraten. Vor diesem Hintergrund sind auch die oben angeführten Immobilienpreise zu sehen.

b) Doppelhaushälften

Die im Jahr 2021 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 110 – 145 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,14 – 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise variierten dabei abhängig vom Baujahr, was sich wie folgt zeigt:

Baujahr	Kosten
1960-1979	Ø 9.600 €/m²
1980-1999	Ø 9.800 €/m²
2000-2018	Ø 10.000 €/m²

c) Reihenmittelhäuser

Reihenmittelhäuser in durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich preislich im Schnitt zwischen 880.000 und 1,15 Mio. €, bei Wohngrößen von 100 – 130 m². Abhängig vom Baujahr zeigten sich die Quadratmeterpreise in etwa wie folgt:

Baujahr	Kosten
1960-1979	Ø 8.100 €/m²
1980-1999	Ø 8.100 €/m²
2000-2018	Ø 9.650 €/m²

d) Reiheneckhäuser

Die Immobilienpreise für den Haustyp Reiheneckhaus lagen im Jahr 2021 mehrheitlich im Bereich 970.000 – 1,29 Mio. €, geht man von Wohnflächen von 90 – 140 m² aus. Für die verschiedenen Baujahrabschnitte zeigten sich im Durchschnitt die folgenden Quadratmeterpreise:

Baujahr	Kosten
1960-1979	Ø 9.200 €/m²
1980-1989	Ø 9.500 €/m²
2000-2018	Ø 10.200 €/m²

4. Wohnungspreise München – Quadratmeterpreise

Wohnung München

In durchschnittlichen Lagen bewegten sich demnach die erzielten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen für den Baujahrbereich 1960-1979 im Mittel bei 7.350 €/m², für die Baujahre 1980-1999 im Schnitt bei 7.950 €/m² und für die Baujahre 2000-2018 bei 8.900 €/m². In guten Wohnlagen wurde für Wohnungen aus 1960-1979 im Schnitt 8.650 €/m² erzielt, für Wohnungen aus dem Baujahrbereich 1980-1999 im Mittel rund 8.750 €/m², für Eigentumswohnungen aus den Baujahren 2000-2018 konnte im Durchschnitt 10.100 €/m² realisiert werden.

In guten zentralen Lagen zahlte man pro Quadratmeter für eine Wohnung aus 1960-1979 etwa 10.600 €/m², für eine Wohnung aus 1980-1999 im Schnitt 11.600 €/m² und für eine Wohnung aus dem Baujahrbereich 2000-2018 im Mittel etwa 14.100 €/m². Und in Bestlagen außerhalb des Zentrums lagen die Quadratmeterpreise für Wohnungen mit Baujahr 1960-1979 bei mittleren 9.150 €/m² für 1980-1989 Baujahr-Wohnungen bei 9.550 €/m² und für Eigentumswohnungen aus 2000-2018 bei 13.900 €/m² im Schnitt.

	Baujahr 1960-1979	Baujahr 1980-1999	Baujahr 2000-2018
Durchschnittliche Lage	7.350 €/m²	7.950 €/m²	8.900 €/m²
Gute Lage	8.650 €/m²	8.750 €/m²	10.100 €/m²
Gute zentrale Lage	10.600 €/m²	11.600 €/m²	14.100 €/m²
Beste Lage*	9.150 €/m²	9.550 €/m²	13.900 €/m²

^{* Toplagen außerhalb des Zentrums}

Preisentwicklung Wohnungen München in den letzten 10 Jahren

Interessant ist auch immer das Thema der Preisentwicklung. Schauen wir dazu einmal die Entwicklung der Quadratmeterpreise für Wohnungen mit einem Baujahr im Zeitrahmen 1960-1989 für die letzten 10 Jahren an (Die Trends in anderen Baujahrbereichen sind zum großen Teil ähnlich; die „Gute zentrale Lage“ wird erst seit 2016 als solche erfasst, daher der Start hierfür in 2016). Alles in allem kann man sehen, dass sich die Wohnungspreise in den vergangenen 10 Jahren im Schnitt weit mehr als verdoppelt haben und dass der Trend auch in den Krisenjahren 2020/21 anhielt.

5. Grundstückspreise München

Grundstück in München

In 2021 erreichten Grundstücke zur Wohnbebauung bis zwei Wohngeschosse in durchschnittlichen Lagen Quadratmeterpreise von 1.600 bis 4.000 €/m². In guten Lagen reichten die Quadratmeterpreise von 2.150 bis 4.550 €/m². Und für Bestlagen bewegten sich die Quadratmeterpreise für Wohnbaugrundstücke im Bereich 3.650 bis 8.800 €/m. Bei Grundstücken für den Geschossbau ab 3 Geschossen bewegten sich die Quadratmeterpreise in durchschnittlichen Lagen im Schnitt bei 4.100 €/m²; in guten Lagen wurden im Durchschnitt Preise um die 5.800 €/m² registriert. Für gute zentrale Lagen und für Bestlagen außerhalb des Zentrums waren hierfür keine Angaben verfügbar.

Wohnbaugrundstücke bis zwei Wohngeschosse	Kosten
in mittleren Lagen	2.400 €/m²
in guten Lagen	3.100 €/m²
sehr guten Lagen	6.700 €/m²

6. Informationen zu Erbpachtimmobilien

Wohnungen: Häufig sind Wohnungen im Erbbaurecht in München um die 30 % günstiger als Wohnungen auf eigenem Grund. Positiv für einen guten Verkaufserlös sind die folgenden Punkte: eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahre; kein überhöhtes Wohngeld; keine überhöhte monatliche Erbpacht; Erbbaurechtsgeber bzw. Grundstückseigner ist die Kirche, die Stadt, die Gemeinde, eine Brauerei oder ähnlich; keine sonstigen gravierenden Nachteile. In abweichenden Fällen muss man bei einem Verkauf mit einem höheren Preisabschlag rechnen.
2021 lag der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, bei ca. 5.750 €/m² Wohnfläche.

Häuser: Offizielle Münchner Statistiken sind hierzu nicht bekannt. Somit ergeben sich die folgenden Zahlen aus der persönlichen Beobachtung von tatsächlichen Hausverkäufen im Erbbaurecht über den Zeitraum der letzten 20 Jahren. Reihenmittelhäuser auf Erbpacht (Erbbaurecht) haben häufig den gleichen Abschlag wie Wohnungen im Erbbaurecht zu verzeichnen, das sind rund 30 %. Mit zunehmender Grundstücksgröße, gilt also für Eckhäuser, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser, wird der Abschlag unter Umständen deutlich höher und erreicht durchaus auch die 50 % Marke (und sogar mehr). Hier muss man dann individuell rechnen und alle Faktoren berücksichtigen.

7. Wie hoch sind die Mietpreise in München?

Nicht nur die Kaufpreise sind in München die höchsten Deutschlands, sondern natürlich auch die Mietpreise. Welche Mietpreise bei welchen Immobilien und Lagen üblich sind, haben wir für Sie hier einmal zusammengestellt.

Zuordnung der Mietpreise – Wohnwert der Immobilie

Für die Höhe der Mietpreise ist sicher die jeweilige Lage ein entscheidendes Kriterium. Aber auch Faktoren wie der allgemeine Zustand der Immobilie, das Baujahr, die Wohnfläche, Raumeinteilung, das Stockwerk etc. spielen eine Rolle. Für die Angabe von Orientierungswerten für durchschnittliche Mietpreise in München werden wir also neben der Wohnlage weitere Faktoren berücksichtigen, die in einem sogenannten Wohnwert gebündelt werden. Die damit dargestellten Mietpreise unterscheiden sich eventuell von Mietpreisen, die allein anhand der Lage abgeleitet werden. Für die nachfolgende tabellarische Darstellung definieren wir den „Wohnwert“ wie folgt:

Mittlerer Wohnwert: Wohngebiet in mittlerer Lage, normale Ausstattung für durchschnittliche Anforderungen, allgemein gute Bausubstanz, akzeptabler Verkehrsanschluss

Guter Wohnwert: Gute Lage in reinen Wohngebieten, gute Ausstattung und Zustand

Sehr guter Wohnwert: Sehr gute Wohnlage mit Prestigecharakter, moderne erstklassige Ausstattung und Bausubstanz

Mietpreise Eigentumswohnungen München 2022

	Altbauwohnung	Bestandswohnung	Neubauwohnung
Mittlerer Wohnwert	16,00 €/m²	15,70 €/m²	19,50 €/m²
Guter Wohnwert	19,10 €/m²	18,40 €/m²	21,00 €/m²
Sehr guter Wohnwert	25,90 €/m²	24,50 €/m²	29,00 €/m²

8. Immobilienpreise im Münchner Umland

Um einen Eindruck über die Immobilienpreise im Münchener Umland zu bekommen, machen wir einen Streifzug durch das Umland und sehen uns einige Gemeinden und Städte in direkter Nachbarschaft zu München und die Immobilienpreise dort an. Quelle für die Preisangaben sind durchweg die Preisangaben des Immobilienverbands Deutschland (IVD) vom Herbst 2022 für die betreffenden Orte, um eine einheitliche Vergleichsgrundlage zu verwenden.

München und Umland

Exemplarisch schauen wir uns jeweils die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert an. Beim „Guten Wohnwert“ werden für Eigentumswohnungen gute Wohnlage und gute solide Ausstattung zugrunde gelegt; bei Einfamilienhäusern analog, als mittlere Wohnfläche werden bei Häusern 150 m² angenommen.

Westliches Umland:

Beginnen wir im Westen Münchens und schauen uns exemplarisch Gröbenzell, Germering und Gräfelfing an. Dem IVD zufolge werden Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² in Gröbenzell mit durchschnittlich 1,35 Mio. €, in Germering mit ca. 1,20 Mio. € und in Gräfelfing mit ca. 1,78 Mio. € bewertet.
In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit insgesamt deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich ca. 6.300 €/m², in Germering 4.500 €/m², in Gräfelfing etwa 6.100 €/m².

Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m²
Stadt	Kosten
in Gröbenzell	1,35 Mio. €
in Germering	1,20 Mio. €
in Gräfelfing	1,78 Mio. €

Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert
Stadt	Kosten
in Gröbenzell	6.300 €/m²
in Germering	4.500 €/m²
in Gräfelfing	6.100 €/m²

Südliches Umland:

Wenden wir unseren Blick nach Süden, so liegen Unterhaching, Ottobrunn und Grünwald recht nah. Einfamilienhäuser kosten laut IVD bei gutem Wohnwert in Unterhaching durchschnittlich 1,18 Mio. €, in Ottobrunn mittlere 1,86 Mio. € und in Grünwald mittlere 2,06 Mio. €.
Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Unterhaching 6.650 €/m², Ottobrunn 7.000 €/m², Grünwald 8.650 €/m².

Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m²
Stadt	Kosten
in Unterhaching	1,18 Mio. €
in Ottobrunn	1,86 Mio. €
in Grünwald	2,06 Mio. €

Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert
Stadt	Kosten
in Unterhaching	6.650 €/m²
in Ottobrunn	7.000 €/m²
in Grünwald	8.650 €/m²

Östliches Umland:

Im Westen Münchens treffen wir z. B. auf Kirchheim und Vaterstetten. Hier liegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert in Kirchheim bei 1,22 Mio. €, in Vaterstetten bei 1,63 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erreichen in Kirchheim durchschnittlich 5.900 €/m², in Vaterstetten 6.300 €/m².

Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m²
Stadt	Kosten
Kirchheim	1,22 Mio. €
Vaterstetten	1,63 Mio. €

Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert
Stadt	Kosten
Kirchheim	5.900 €/m²
Vaterstetten	6.300 €/m²

Nördliches Umland:

Hier finden wir beispielsweise Dachau und Unterschleißheim. Die Immobilienpreise sind im Norden durchschnittlich am niedrigsten. Allerdings fiel in den Jahren vor 2020 gerade Dachau mit den stärksten Preiszuwächsen im gesamten Münchner Umland auf. Die aktuelle Momentaufnahme zeigt für Einfamilienhäuser in Dachau bei gutem Wohnwert durchschnittlich 1,18 Mio. €, in Unterschleißheim 1,10 Mio. €. Eigentumswohnungen werden für Dachau mit ca. 5.400 €/m² angegeben, für Unterschleißheim mit 5.300 €/m².

Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m²
Stadt	Kosten
Dachau	1,18 Mio. €
Unterschleißheim	1,10 Mio. €

Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert
Stadt	Kosten
Dachau	5.400 €/m²
Unterschleißheim	5.300 €/m²

9. Marktberichte für die einzelnen Stadtteile + Umlandstädte/-gemeinden

10. FAQ Immobilienpreise München

Was kostet der qm Wohnfläche in München? Was kostet eine Eigentumswohnung pro m²?

Die Preise für Eigentumswohnungen bewegen sich häufig im Bereich 7.000 bis 11.000 €/m², in gehobenen Lagen oft auch darüber.
Grundsätzlich hängt der Preis einer Immobilie immer von zahlreichen Faktoren ab. Dazu gehören Lage, Alter, Ausstattung, Schnitt, umgebende Infrastruktur etc. Bei Angaben zu Quadratmeterpreisen kann es sich daher immer nur um reine Orientierungswerte handeln. Zudem sind die Kaufnebenkosten (wie z. B. Notar- und Maklergebühren, Grundbucheinträge, Grunderwerbssteuer) in offiziellen Statistiken niemals mit eingerechnet. Im Allgemeinen muss man bei einem Kauf mit zusätzlich rund 10 % Kaufnebenkosten rechnen, die zu den angegebenen Quadratmeterpreisen noch dazu kommen.
Im Folgenden finden Sie nochmals eine kurze Zusammenstellung für Quadratmeterpreise, wie sie im Jahr 2021 für Eigentumswohnungen für die exemplarischen Baujahrabschnitte 1960-1979 und 1980-1999 bei tatsächlich erfolgten Wohnungsverkäufen festgestellt wurden (ohne Nebenkosten):

Mittlere Lage	Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-1979	7.350 €/m²
Baujahre 1980-1999	7.950 €/m²

Gute Lage	Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-1979	8.650 €/m²
Baujahre 1980-1999	8.750 €/m²

Gute zentrale Lage	Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-1979	10.600 €/m²
Baujahre 1980-1999	11.600 €/m²

Bestlagen*	Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-1979	9.150 €/m²
Baujahre 1980-1999	9.550 €/m²

* Toplagen außerhalb des Zentrums

Wird der Immobilienpreis sinken? Werden die Immobilienpreise in München fallen?

Etwa seit Ende des 1. Quartals 2022 haben wir bundesweit wie auch in München eine Situation in der die Nachfrage nach Immobilien rückläufige Tendenzen zeigt. In München gibt es andererseits seit einigen Jahren ebenfalls ein rückläufiges Immobilienangebot. Bislang haben sich diese Effekte mehr oder weniger aufgehoben bzw. sind die Preise in München dennoch immer weiter angestiegen. Aufgrund der nun etwas undurchsichtigen Situation und der zusätzlich steigenden Kreditzinsen wird die Nachfrage wahrscheinlich weiter zurückgehen je höher die Kreditzinsen steigen, eine Stagnation der Immobilienpreise in München ist daher im Bereich des Möglichen. Wirklich fallende Immobilienpreise in München sind aber ein eher unwahrscheinliches Szenario, wenn es an den sonstigen Rahmenbedingungen keine zusätzlichen großen und einschneidenden Änderungen gibt.

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