Bei den Wohnungen liegen die Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen bei 6.500 €/m², in guten Wohnlagen bei 7.500 €/m² und in „Guten zentralen“ bzw. „Bestlagen“ bei 9.500 €/m² (Mittelwerte).
Hinsichtlich der Grundstückspreise spielt sich das Gros in der Bandbreite zwischen 1.800 und 3.000 €/m² ab.
Bei den Häusern beginnt das Segment Reihenhäuser im Mittel bei ca. 800.000 €, Eckhäuser bei 900.000 €, Doppelhaushälften bei ca. 1 Mio. € und freistehende Einfamilienhäuser bei 1.2 Mio. €. Natürlich spielen Grundstücksgröße, Wohnfläche, Zustand und Lage eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung.
In den letzten 10 Jahren sind die Einkommen um 38 % gestiegen, der Verkaufspreis von Immobilien in München um 100 %. Wie war das möglich? Zum einen hat die Finanzkrise und der niedrige Zinssatz die Anleger in Sachwerte gezwungen. Außerdem konnten die Selbstbezieher mehr Geld für den Kauf ausgeben, da die Zinsen von beispielsweise 4,4 % in 2010 auf 0,95 % in 2020 sanken. Alle drei Faktoren brachten die Nachfrage enorm nach oben und somit die Verkaufspreise. Zwischenzeitlich haben die gestiegenen Preise diese Faktoren sozusagen ausgeglichen und man ging eigentlich nur noch von geringen Preissteigerungen aus. Durch die staatlichen Maßnahmen aufgrund von Corona, den Negativzinsen auf die Sparvermögen und dem Misstrauen gegenüber der europäischen Geldpolitik allgemein steigen die Preise allerdings weiter an. Es ist jedoch vorstellbar, dass sich die Kurve des Anstiegs in den kommenden Jahren etwas senken wird. Eine größere Menge an günstigen Immobilienangeboten erscheint allerdings, unter aktuellen Gesichtspunkten, eher unreal. Nur wenige Immobilieneigentümer stehen unter Zugzwang aufgrund finanzieller Not.
Doppelhaushälfte in München
In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,3 und 1,9 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden. In guten bis sehr guten Lagen waren selbstverständlich deutlich höhere Preise zu verzeichnen. Diese begannen bei 2 Mio. € und reichten in einigen Fällen bis 10 Mio. € und darüber hinaus. Auch die Wohnflächen sind in diesem Segment mit 245 m² im Durchschnitt deutlich größer.
Anmerkung: Im Bereich Einfamilienhaus sind repräsentative und belastbare Durchschnittspreise etwas schwerer anzugeben als bei anderen Haustypen, weil sich die konkreten Objekte in zahlreichen Facetten oft sehr stark voneinander unterscheiden. Ein maßgeblicher Preisfaktor ist zum Beispiel das Grundstück, und speziell bei Einfamilienhäusern hat die Grundstücksgröße eine sehr große Bandbreite. Deswegen variieren die Preise bzw. Quadratmeterpreise bei Einfamilienhäusern stärker als bei anderen Haustypen und konkrete Objekte weichen oft deutlich von den allgemeinen Durchschnittspreisen ab. Für eine tatsächliche Wertbestimmung für ein konkretes Haus ist deswegen immer eine unabhängige Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen anzuraten. Vor diesem Hintergrund sind auch die oben angeführten Immobilienpreise zu sehen. Die im Jahr 2020 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 125 – 135 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,07 – 1,37 Mio. €. Die Quadratmeterpreise variierten dabei abhängig vom Baujahr, was sich wie folgt zeigt:
Baujahr | Kosten |
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1960-1979 | Ø 8.650 €/m² |
1980-1999 | Ø 9.000 €/m² |
2000-2016 | Ø 9.850 €/m² |
Reihenmittelhäuser in durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich preislich im Schnitt zwischen 795.000 und 1,09 Mio. €, bei Wohngrößen von 100 – 130 m². Abhängig vom Baujahr zeigten sich die Quadratmeterpreise in etwa wie folgt:
Baujahr | Kosten |
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1960-1979 | Ø 7.800 €/m² |
1980-1999 | Ø 8.200 €/m² |
2000-2016 | Ø 8.250 €/m² |
Die Immobilienpreise für den Haustyp Reiheneckhaus lagen im Jahr 2020 mehrheitlich im Bereich 905.000 – 1,15 Mio. €, geht man von Wohnflächen von 100 – 145 m² aus.Für die verschiedenen Baujahrabschnitte zeigten sich im Durchschnitt die folgenden Quadratmeterpreise:
Baujahr | Kosten |
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1960-1979 | Ø 9.100 €/m² |
1980-1989 | Ø 9.000 €/m² |
2000-2016 | Ø 8.500 €/m² |
Wohnung München
In durchschnittlichen Lagen bewegten sich demnach die erzielten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen für den Baujahrbereich 1960-1979 im Mittel bei 6.600 €/m², für die Baujahre 1980-1999 im Schnitt bei 7.250 €/m² und für die Baujahre 2000-2016 bei 8.000 €/m². In guten Wohnlagen wurde für Wohnungen aus 1960-1979 im Schnitt 7.800 €/m² erzielt, für Wohnungen aus dem Baujahrbereich 1980-1999 im Mittel rund 7.850 €/m², für Eigentumswohnungen aus den Baujahren 2000-2016 konnte im Durchschnitt 9.100 €/m² realisiert werden.
In guten zentralen Lagen zahlte man pro Quadratmeter für eine Wohnung aus 1960-1979 etwa 9.550 €/m², für eine Wohnung aus 1980-1999 im Schnitt 10.800 €/m² und für eine Wohnung aus dem Baujahrbereich 2000-2016 im Mittel etwa 13.400 €/m². Und in Bestlagen außerhalb des Zentrums lagen die Quadratmeterpreise für Wohnungen mit Baujahr 1960-1979 bei mittleren 8.400 €/m² für 1980-1989 Wohnungen bei 9.050 €/m² und für Eigentumswohnungen aus 2000-2016 bei 11.500 €/m² im Schnitt.
| Baujahr 1960-1979 | Baujahr 1980-1999 | Baujahr 2000-2016 |
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Durchschnittliche Lage | 6.600 €/m² | 7.250 €/m² | 8.000 €/m² |
Gute Lage | 7.800 €/m² | 7.850 €/m² | 9.100 €/m² |
Gute zentrale Lage | 9.550 €/m² | 10.800 €/m² | 13.400 €/m² |
Beste Lage | 8.400 €/m² | 9.050 €/m² | 11.500 €/m² |
Preisentwicklung Wohnungen München in den letzten 10 Jahren
Interessant ist auch immer das Thema der Preisentwicklung. Schauen wir dazu einmal die Entwicklung der Quadratmeterpreise für Wohnungen mit einem Baujahr im Zeitrahmen 1960-1989 für die letzten 10 Jahren an (Die Trends in anderen Baujahrbereichen sind zum großen Teil ähnlich; die „Gute zentrale Lage“ wird erst seit 2016 als solche erfasst, daher der Start hierfür in 2016). Alles in allem kann man sehen, dass sich die Wohnungspreise in den vergangenen 10 Jahren im Schnitt weit mehr als verdoppelt haben und dass der Trend auch im Krisenjahr 2020 anhielt.
5. Grundstückspreise München
Grundstück in München
In 2020 erreichten Grundstücke zur Wohnbebauung bis zwei Wohngeschosse in durchschnittlichen Lagen Quadratmeterpreise von 1.400 bis 3.550 €/m². In guten Lagen reichten die Quadratmeterpreise von 1.800 bis 4.300 €/m². Und für Bestlagen bewegten sich die Quadratmeterpreise für Wohnbaugrundstücke im Bereich 3.550 bis 6.500 €/m. Bei Grundstücken für den Geschossbau ab 3 Geschossen bewegten sich die Quadratmeterpreise in durchschnittlichen Lagen im Schnitt bei 3.550 €/m²; in guten Lagen wurden im Durchschnitt Preise um die 5.100 €/m² registriert, für gute zentrale Lagen durchschnittlich 6.800 €/m². Für Bestlagen außerhalb des Zentrums waren hierfür keine Angaben verfügbar.
Grundstücke bis zwei Wohngeschosse | Kosten |
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in mittleren Lagen | 2.100 €/m² |
in guten Lagen | 2.700 €/m² |
sehr guten Lagen | 5.000 €/m² |
Wohnungen: Häufig sind Wohnungen im Erbbaurecht in München um die 30 % günstiger als Wohnungen auf eigenem Grund.
Positiv für einen guten Verkaufserlös sind die folgenden Punkte: eine Restlaufzeit von mindestens 40 Jahre; kein überhöhtes Wohngeld; keine überhöhte monatliche Erbpacht; Erbbaurechtsgeber bzw. Grundstückseigner ist die Kirche, die Stadt, die Gemeinde, eine Brauerei oder ähnlich; keine sonstigen gravierenden Nachteile. In abweichenden Fällen muss man bei einem Verkauf mit einem höheren Preisabschlag rechnen.
2020 lag der durchschnittliche Verkaufspreis von Wohnungen im Erbbaurecht, auch Erbpacht genannt, bei ca. 4.650 €/m² Wohnfläche.
Häuser: Offizielle Münchner Statistiken sind hierzu nicht bekannt. Somit ergeben sich die folgenden Zahlen aus der persönlichen Beobachtung von tatsächlichen Hausverkäufen im Erbbaurecht über den Zeitraum der letzten 20 Jahren. Reihenmittelhäuser auf Erbpacht (Erbbaurecht) haben häufig den gleichen Abschlag wie Wohnungen im Erbbaurecht zu verzeichnen, das sind rund 30 %. Mit zunehmender Grundstücksgröße, gilt also für Eckhäuser, Doppelhaushälften oder Einfamilienhäuser, wird der Abschlag unter Umständen deutlich höher und erreicht durchaus auch die 50 % Marke (und sogar mehr). Hier muss man dann individuell rechnen und alle Faktoren berücksichtigen.
Um einen Eindruck über die Immobilienpreise im Münchener Umland zu bekommen, machen wir einen Streifzug durch das Umland und sehen uns einige Gemeinden und Städte in direkter Nachbarschaft zu München und die Immobilienpreise dort an. Quelle für die Preisangaben sind durchweg die Preisangaben des Immobilienverbands Deutschland (IVD) vom Herbst 2021 für die betreffenden Orte, um eine einheitliche Vergleichsgrundlage zu verwenden.
München und Umland
Exemplarisch schauen wir uns jeweils die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert an. Beim „Guten Wohnwert“ werden für Eigentumswohnungen gute Wohnlage und gute solide Ausstattung zugrunde gelegt; bei Einfamilienhäusern analog, als mittlere Wohnfläche werden bei Häusern 150 m² angenommen.
Beginnen wir im Westen Münchens und schauen uns exemplarisch Gröbenzell, Germering und Gräfelfing an. Dem IVD zufolge werden Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² in Gröbenzell mit durchschnittlich 1,29 Mio. €, in Germering mit ca. 1,18 Mio. € und in Gräfelfing mit ca. 1,71 Mio. € bewertet.
In Gräfelfing sind Häuser oft deutlich größer als 150 m², sodass hier im Schnitt mit insgesamt deutlich höheren Immobilienpreisen zu rechnen ist. Eigentumswohnungen aus dem Bestand mit gutem Wohnwert kosten in Gröbenzell durchschnittlich gute ca. 5.600 €/m², in Germering 4.100 €/m², in Gräfelfing etwa 5.900 €/m².
Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² |
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Stadt | Kosten |
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in Gröbenzell | 1,29 Mio. € |
in Germering | 1,18 Mio. € |
in Gräfelfing | 1,71 Mio. € |
Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert |
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Stadt | Kosten |
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in Gröbenzell | 5.600 €/m² |
in Germering | 4.100 €/m² |
in Gräfelfing | 5.900 €/m² |
Wenden wir unseren Blick nach Süden, so liegen Unterhaching, Ottobrunn und Grünwald recht nah. Einfamilienhäuser kosten laut IVD bei gutem Wohnwert in Unterhaching durchschnittlich 1,1 Mio. €, in Ottobrunn mittlere 1,75 Mio. € und in Grünwald mittlere 2,03 Mio. €.
Gerade in Grünwald ist abweichend von den standardisierten Durchschnittswerten insgesamt wieder von wesentlich größeren Durchschnittsgrößen und damit im Schnitt deutlich höheren Preisen auszugehen. Für Eigentumswohnungen werden die folgenden Quadratmeterpreise genannt: Unterhaching 6.100 €/m², Ottobrunn 6.500 €/m², Grünwald 8.150 €/m².
Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² |
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Stadt | Kosten |
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in Unterhaching | 1,10 Mio. € |
in Ottobrunn | 1,75 Mio. € |
in Grünwald | 2,03 Mio. € |
Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert |
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Stadt | Kosten |
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in Unterhaching | 6.100 €/m² |
in Ottobrunn | 6.500 €/m² |
in Grünwald | 8.150 €/m² |
Im Westen Münchens treffen wir z. B. auf Kirchheim und Vaterstetten. Hier liegen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert in Kirchheim bei 1,18 Mio. €, in Vaterstetten bei 1,55 Mio. €. Eigentumswohnungen aus dem Bestand erreichen in Kirchheim durchschnittlich 5.700 €/m², in Vaterstetten 6.000 €/m².
Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² |
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Stadt | Kosten |
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Kirchheim | 1,18 Mio. € |
Vaterstetten | 1,55 Mio. € |
Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert |
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Stadt | Kosten |
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Kirchheim | 5.700 €/m² |
Vaterstetten | 6.000 €/m² |
Hier finden wir beispielsweise Dachau und Unterschleißheim. Die Immobilienpreise sind im Norden durchschnittlich am niedrigsten. Allerdings fiel in den vergangenen Jahren gerade Dachau mit den stärksten Preiszuwächsen im gesamten Münchner Umland auf. Die Momentaufnahme im Herbst 2021 zeigt für Einfamilienhäuser in Dachau bei gutem Wohnwert durchschnittlich 1,12 Mio. €, in Unterschleißheim 1,03 Mio. €. Eigentumswohnungen werden für Dachau mit ca. 5.150 €/m² angegeben, für Unterschleißheim mit 5.000 €/m².
Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert u. 150 m² |
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Stadt | Kosten |
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Dachau | 1,12 Mio. € |
Unterschleißheim | 1,03 Mio. € |
Eigentumswohnungen mit gutem Wohnwert |
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Stadt | Kosten |
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Dachau | 5.150 €/m² |
Unterschleißheim | 5.000 €/m² |