Maklerprovision Immobilienverkauf Deutschland 2022 – Wer zahlt wie viel?

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17.01.2022

Die meisten Immobilienverkäufe werden über Makler abgewickelt. Für eine erfolgreiche Vermittlung verlangt der Makler eine Gebühr, die sogenannte Maklerprovision oder Maklercourtage. Seit dem 23. Dezember 2020 ist die Zahlung der Maklerprovision vom Gesetzgeber neu geregelt. Was sind die gültigen Bestimmungen in Deutschland zur Maklerprovision?

 


  In Kürze: In den meisten Fällen teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision zur Hälfte und zahlen je 3,57 % vom Kaufpreis als Maklerprovision. Andere Prozentsätze und individuelle Vereinbarungen für die Maklergebühr sind ebenfalls möglich, allerdings darf der Käufer immer nur bis maximal 50 % der Provision belastet werden.

 

Die Maklerprovision vor der Neuregelung

Bis zur Neuregelung der Maklerprovision im Dezember 2020 gab es in Deutschland keine gesetzliche Bestimmung über die Höhe der Maklerprovision oder wer welchen Anteil bezahlen muss. Es hatten sich je nach Bundesland gewisse marktübliche Provisionssätze durchgesetzt, die bei der Mehrzahl der Immobilienvermittlungen angewendet wurden. In den meisten Bundesländern war bereits eine Teilung der Provision üblich, so dass der Käufer und Verkäufer jeweils etwa 3 % vom Kaufpreis zzgl. MwSt. als Provision an den Makler zahlten. In manchen Bundesländern wie Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und teilweise in Niedersachsen übernahm normalerweise der Käufer die Zahlung der kompletten Maklercourtage, d. h. meist 6 % vom Kaufpreis zzgl. MwSt.

 

Warum die Neuregelung der Maklerprovision ab 23. Dezember 2020?

Im großen Rahmen zielt die Neuregelung der Maklergebühr vor allem darauf ab, private Immobilienkäufer in puncto Kaufnebenkosten zu entlasten und so die Begründung von Wohneigentum zur Selbstnutzung oder zur Vermietung zu erleichtern.

Wie oben dargelegt, musste der Käufer in manchen Bundesländern grundsätzlich die gesamte Maklerprovision tragen. In den anderen Bundesländern, wie z. B. Bayern, Nordrhein-Westfalen oder Sachsen war das in der Regel nicht so, aber auch hier konnte aufgrund der Vertragsfreiheit vereinbart werden, dass der Käufer die gesamte Provision übernimmt. Mit der Neuregelung der Provision will der Gesetzgeber diese Praxis einschränken. Immobilienkäufern dürfen die Provisionskosten nur noch eingeschränkt auferlegt werden, in der Regel bis maximal 50 %. Die Neuregelung gilt für Maklerverträge ab Stichtag 23. Dezember 2020.

Bedeutend ist diese Gesetzesneuerung vor allem für die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen. In den übrigen Bundesländern wurde die Maklercourtage in den meisten Fällen ohnehin bereits je zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen. Hier ändert sich also nicht viel, außer dass alternative verträgliche Vereinbarungen, die dem Käufer die Provisionslast auferlegen, eingeschränkt sind.

 

Maklerprovision 2022 – Aktuelle Regeln

 

Vorab: Für wen gilt die Neuregelung?

Zunächst einmal gilt die Neuregelung der Maklerprovision nicht generell für alle Immobilienvermittlungen, sie bezieht sich nur auf ein bestimmtes Segment. Generell gilt:

  • Die Neuregelung betrifft nur die Provision für die Vermittlung von Eigentumswohnungen oder Wohnhäusern, die nicht in die Kategorie Mehrfamilienhaus fallen, also für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser. Für Vermittlungen von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeobjekten gilt weiterhin Vertragsfreiheit und die Provision kann frei vereinbart werden, also auch vom Käufer komplett getragen werden.
  • Betroffen sind ebenfalls nur Maklergebühren für Immobilienvermittlungen, wenn der Käufer eine Privatperson (Verbraucher) ist. Die neuen Bestimmungen finden keine Anwendung, wenn Unternehmer oder Investoren Käufer sind.

 

Wer zahlt welchen Anteil?

Beim Privatkauf von Eigentumswohnungen oder Wohnhäusern gibt es bei der Zahlung bzw. Aufteilung der Provision nun mehrere Möglichkeiten:

In der Regel zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Provision

1. Normalfall: Verkäufer und Käufer teilen sich die Provision

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ sieht für den Regelfall vor, dass der Verkäufer und Käufer sich die Provision teilen, wobei der Käufer maximal zu 50 % mit der Provision belastet werden darf. In der Praxis werden also meistens der Verkäufer und der Käufer jeweils die Hälfte der Maklerprovision zahlen.

2. Der Verkäufer zahlt die Provision komplett

Alternativ kann der Verkäufer die Provision auch komplett übernehmen. Bei manchen Verkäufen kann ein solches Vorgehen aus vertraglichen oder strategischen Gründen sinnvoll sein. Den Anteil, den üblicherweise der Käufer zahlen würde, wird sich der Verkäufer normalerweise aber auf einem anderen Wege wieder zurückholen. Beispielsweise, indem der Verkäufer von vornherein einen höheren Kaufpreis verlangt, der den eigentlichen Provisionsanteil des Käufers bereits beinhaltet. Oder, indem sich der Käufer im Kaufvertrag verpflichtet, dem Verkäufer seinen eigentlichen Anteil an der Provision später zu erstatten; allerdings muss der Anteil des Verkäufers auch in diesem Fall mindestens die Hälfte der Provision betragen.  

3. Der Käufer ist Auftraggeber und zahlt die Provision komplett

Die Neuregelung gilt nur für Aufträge, die der Käufer nicht alleine beauftragt hat. Beauftragt beispielsweise der Käufer den Makler alleine mit der Suche nach einer Immobilie zum Kauf und der Makler findet daraufhin ein geeignetes Objekt, das der Auftraggeber dann auch kauft, ist der Käufer voll für die Provision zuständig. Das gilt allerdings nur, wenn der Makler nicht schon zuvor einen Vertrag mit dem Verkäufer des fraglichen Objekts hatte, von dem er ebenfalls Provision für den Verkauf verlangt.

 

Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern

Wie weiter oben bereits dargelegt, waren in den verschiedenen Bundesländern der BRD bereits vor der gesetzlichen Neuregelung Ende 2020 zum Teil unterschiedliche Maklerprovisionen üblich. Die durchschnittliche Gesamthöhe der Provision in den jeweiligen Bundesländern blieb auch nach der Neuregelung in etwa auf dem gleichen Niveau. Da dem Käufer aber nunmehr nicht mehr die gesamte Provision auferlegt werden darf, ergibt sich jetzt grundlegend das in der folgenden Tabelle dargestellte Bild. Unbenommen davon bleibt, dass die Maklerprovision weiterhin verhandelbar ist und je nach Fall in ihrer Gesamthöhe etwas abweichen kann. Der Käufer darf allerdings nur zur Hälfte belastet werden, solange es sich um Immobilien handelt, die vom neuen Gesetz betroffen sind, nicht z. B. Grundstücke, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekte, bei denen die Provision weiterhin frei vereinbart werden können.

Jetzt übliche Provisionsverteilung in den verschiedenen Bundesländern:
(für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen)

BundeslandMaklerprovision
(üblicher Provisionssatz gesamt)
Anteil des Käufers
(maximal 50 %)
Baden-Württemberg7,14 %3,57 %
Bayern7,14 %3,57 %
Berlin7,14 %3,57 %
Brandenburg7,14 %3,57 %
Bremen5,95 %2,98 %
Hamburg6,25 %3,12 %
Hessen5,95 % bzw. 7,14 %2,98 % bzw. 3,57 %
Mecklenburg-Vorpommern5,95 %2,98 %
Niedersachsen Region A7,14 %3,57 %
Niedersachsen Region B4,76 bis 5,95 %2,38 bis 2,98 %
Nordrhein-Westfalen7,14 %3,57 %
Rheinland-Pfalz7,14 %3,57 %
Saarland7,14 %3,57 %
Sachsen7,14 %3,57 %
Sachsen-Anhalt7,14 %3,57 %
Schleswig-Holstein7,14 %3,57 %
Thüringen7,14 %3,57 %

 

Maklerprovision berechnen – Wie viel kostet die Provision?

Grundsätzlich wird die Maklerprovision als prozentualer Anteil vom vereinbarten Kaufpreis der Immobilie vereinbart. In den meisten Fällen sind 3 % plus MwSt., also 3,57 % vom Kaufpreis für Verkäufer und Käufer üblich.

Da die Höhe der Provision aber generell frei vereinbart werden kann, sind Abweichungen davon möglich. Ist beispielsweise die Immobilie aus der Sicht des Maklers mit sehr geringem Aufwand vermittelbar, bietet er unter Umständen auch eine niedrigere Provision von z. B. 2 % an. Bei Objekten mit großem Vermittlungsaufwand wird manchmal eine höhere Provision verlangt z. B. 4 % plus MwSt.

Zudem darf der Käufer mit maximal der Hälfte der Provisionskosten belastet werden, d. h. dass für den Käufer auch ein geringerer prozentualer Anteil vereinbart werden kann. Theoretisch könnte also der Verkäufer 4 % und der Käufer 2 % zahlen. Weitere Varianten sind denkbar. Wie gesagt, kann die Maklerprovision grundsätzlich frei verhandelt werden, der Verkäufer muss aber immer mindestens die Hälfte davon bezahlen, außer es handelt sich um einen Suchauftrag, den der Käufer alleine in Auftrag gibt.

Beispiel:

Wir gehen vom Regelfall aus, bei dem der Käufer und der Verkäufer jeweils eine Provision von 3 % vom Kaufpreis plus Mehrwertsteuer zahlen, also 3,57 %. Gehen wir weiter davon aus, dass der Kaufpreis der Immobilie 500.000 € beträgt.

In diesem Fall bedeutet das für die Höhe der Maklercourtage:

500.000 € x 3,57 % = 17.850 €

Verkäufer und Käufer würden also jeweils eine Provision in Höhe von 17.850 € entrichten.

Daneben fallen bei jedem Immobiliengeschäft weitere Kaufnebenkosten bzw. Verkaufsnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten an.

 

Bis wann muss die Maklerprovision gezahlt werden?

In der Regel muss die Provision bis 2 Wochen nach der Vertragsunterschrift gezahlt werden.

Die Maklergebühr wird grundsätzlich fällig, wenn aufgrund eines Maklervertrages durch die Vermittlung oder den Beitrag des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag für eine Immobilie zustande kommt.

Zu welchem Zeitpunkt die Maklercourtage gezahlt werden muss, steht meist in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers. Das Zahlungsziel liegt in der Regel bei 7 bis 14 Tagen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages. Verkäufer erhalten oft auch die Option, dass sie erst nach Eingang des Kaufpreises auf ihrem Konto die Maklergebühr überweisen müssen. Hier ist die individuelle Vereinbarung mit dem Makler entscheidend.

In speziellen Fällen, wenn der Verkäufer zunächst die komplette Provision übernimmt, und der Käufer ihm seinen Provisionsanteil später erstattet, muss der Käufer seinen Anteil erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er die Maklerprovision selbst bereits bezahlt hat. Der Käufer zahlt die Erstattung dann direkt an den Verkäufer.

 

Kann man die Provision verhandeln? Und: Warum ”ganz billig” beim Makler nicht immer die beste Lösung ist (und ganz teuer auch nicht).

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Telefon +49 89-131320


Rainer Fischer ist seit 1992 als seriöser Immobilienmakler in München tätig. Er hat selbst über 1.100 Immobilien verkauft. Vor diesem Hintergrund  bietet er Immobilienbesitzern sachkundige Hilfe beim stressfreien Immobilienverkauf an.


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