Immobilienpreise für Vaterstetten bei München 2023
Angaben zu Immobilienpreisen in Vaterstetten werden aus statistisch erfassten Angebotspreisen* ermittelt und in zweckmäßige Standardgrößen kategorisiert. Alle Preisinformationen beziehen sich auf Bestandsobjekte und sind reine Durchschnittswerte ohne Berücksichtigung von Lage oder Qualität des Objektes.
* Angebotspreise geben ausschließlich die in Immobilienangeboten verlangten Preise wieder und weichen unter Umständen von Preisen ab, die am Ende bei Verkäufen wirklich erzielt werden.
| Häuser | Verkaufspreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus 150 m² | 1.500.000 € |
| Doppelhaushälfte 125 m² | 1.020.000 € |
| Reihenmittelhaus 120 m² | 935.000 € |
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
| Guter Wohnwert | 7.500 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 2.350 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Vaterstetten
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Carl-Orff-Straße | 85591 | 1995 | 6.159,38 | Wohnung |
| Lindenstraße, Vaterstetten, Deutschland | 85591 | 2006 | 9.409,76 € | Haus |
| Fasanenstraße, Vaterstetten, Deutschland | 85591 | 1998 | 6.579,10 € | Wohnung |
| Haydnstraße, Vaterstetten, Deutschland | 85591 | 1988 | 7.801,88 € | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Vaterstetten wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
Häuser
Im Allgemeinen steigerten sich die Immobilienpreise im Haussegment Vaterstetten in den vergangenen sechs Jahren im Schnitt um etwa 50 %. In 2022 stiegen Reihenhäuser im Schnitt um 8 %, Einfamilienhäuser um 18,5 % während Doppelhaushälften im Schnitt geringfügig um etwa 1 % zurückgingen.
Eigentumswohnungen
Für Eigentumswohnungen in Vaterstetten waren 2022 Preiszuwächse im Bereich 7 % zu verzeichnen, seit 2016 sind es dagegen bereits rund 60 %. In 2022 wurde für den Quadratmeter durchschnittlich 7.500 €/m² verlangt.
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Baugrundstücke
Grundstücke in Vaterstetten konnten seit 2016 bis 2020 im Durchschnitt um etwa 40 % an Wert zulegen. In 2021 waren einige Grundstücke auf dem Markt, jedoch waren aus den Inseraten keine direkten Rückschlüsse auf die Preise möglich, da entsprechende Angaben fehlten. Daher können für diese Zeit keine Orientierungswerte für Preise angegeben werden. In 2022 lagen die verlangten Preise nun gegenüber 2020 bereits rund 65 % höher.
Finden Sie hier die Preise für das benachbarte München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Vaterstetten liegt etwa 17 km östlich von München und 18 km westlich von Ebersberg. Vaterstetten ist mit seinen knapp 25.000 Einwohnern die bevölkerungsreichste Gemeinde im Landkreis Ebersberg.
Historisch wird Vaterstetten erstmals im 12. Jahrhundert erwähnt. Der Ortsname geht auf die Gründer, den altbajuwarischen Familienverband der „Fater“ zurück und die „Stätte“, an der sie wohnten. Bis zur Neuzeit gab es im Gebiet Vaterstetten keine großen historischen Ereignisse. Lebhafter wurde es hier erst 1871, als die Gemeinde an die Bahnstrecke München-Rosenheim angeschlossen wurde. Zwischen 1867 und 1910 stieg die Bevölkerungszahl von 175 auf 1.407.
Vaterstetten hieß auch nicht immer Vaterstetten. Bis zur Gemeindegebietsreform 1978 bildete es zusammen mit den heutigen Ortsteilen Parsdorf, Purfing, Hergolding, Weißenfeld und Neufarn die Gemeinde Parsdorf. Als Gemeindeteile dazu kamen im Rahmen der Gebietsreform noch die Waldkolonie Pöring, Neubaldham und die Kolonie Baldham. Weil sich aber bereits über längere Zeit der Siedlungsschwerpunkt ins heutige Vaterstetten und das nahe Baldham verlagert hatte, wurde der Entwicklung Rechnung gezollt und die „Gemeinde Parsdorf“ wurde in „Vaterstetten“ umbenannt.
Heute ist Vaterstetten ein gefragter Ort nahe München, mit guter Infrastruktur und gut etablierter Nahversorgung und regem Vereinsleben. Es ist durch zahlreiche grüne Wohnviertel geprägt, die Bebauung zeigt vornehmlich Einfamilien- und Reihenhäuser. Derzeit sind auch mehrere größere Neubauobjekte geplant bzw. im Gange. Die bestehende Nachfrage wird damit aber voraussichtlich nicht abgedeckt werden können.
Quellen: Wikipedia, vaterstetten.de, Reitzenstein: Lexikon bayerischer Ortsnamen, Immobilienpreise, Quadratmeterpreise und Grundstückspreise aus den Statistiken der IMV Marktdaten GmbH, zusammengestellt von Immobilienmakler Vaterstetten, Rainer Fischer.
Der vorliegende Bericht kann nicht zur qualifizierten Wertermittlung eines Immobilienpreises oder Objekts dienen. Tatsächliche Objekte bzw. Immobilienpreise sind durch Experten oder Immobilienmakler für Vaterstetten verlässlich zu bewerten. Wie immer sind die Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Artalis-Kartographie – stock.adobe.com + eigene
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Angebotspreise 2019
Hausverkauf:
Vaterstetten, Baldham:
In der Region Vaterstetten/Baldham wurden 243 Verkaufsangebote für Häuser registriert, hauptsächlich Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, daneben einige Reihenhäuser und auch ein paar Mehrfamilienhäuser. Baujahre von 1960-2000 waren stark vertreten, daneben gab es auch zahlreiche Häuser mit Baujahr 2018 bzw. Neubauobjekte, die 33 % aller Angebote ausmachten.
Die Quadratmeterpreise reichten in diesem Gebiet normalerweise von 5.000 – 12.000 €/m², wobei der Durchschnitt sich bei Bestandsobjekten mittleren 7.200 €/m² einpendelte, bei Neubauobjekten bei etwa 8.700 €/m².
Werfen wir unseren Blick zunächst auf Einfamilienhäuser bzw. Villen. Bei 130 m² Wohnfläche war hier mit durchschnittlich 955.000 € zu rechnen, bei 150 m² mit etwa 1,02 Mio. €, bei 200 m² mit etwa 1,52 Mio. € und bei 250 m² mit etwa 2 Mio. €. Daneben gab es noch einige größere Objekte, die im Bereich 3 – 4 Mio. € zu verorten waren.
Doppelhaushälften lagen bei 130 m² auf einem Niveau von im Schnitt 915.000 €, bei 150 m² bei gut 1 Mio. € und bei 180 m² bei ca. 1,1 Mio. €; Reihenhäuser waren im Schnitt geringfügig günstiger, grob betrachtet aber ähnlich.
Wohnungsverkauf:
Vaterstetten, Baldham:
In Vaterstetten und Baldham gab es zusammengenommen 243 Verkaufsangebote für Wohnungen. Die Baujahre der angebotenen Objekte begannen gewöhnlich in 1965 und reichten bis in die Gegenwart, wobei die Verteilung bei Bestandsobjekten relativ homogen über alle Baujahre hinweg war, über die Hälfte der Wohnungen waren aber Neubauobjekte, Baujahr 2018, großen Anteil hatten diverse Bauträger, die ihre Neubauwohnungen nun am Markt anboten. Die Quadratmeterpreise im Wohnungssegment in Vaterstetten/Baldham bewegten sich bei Bestandsobjekten bei durchschnittlich 5.700 €/m², bei Neubauwohnungen bei rund 7.000 €/m². Flächenabhängig betrachtet kosteten 50 m² Wohnungen durchschnittlich rund 350.000 €, 80 m² Wohnungen rund 525.000 €, 100 m² Wohnungen etwa 670.000 €, 125 m² Wohnungen ca. 750.000 € und 150 m² Wohnungen rund 870.000 €.
Grundstücksverkauf Kirchheim/Vaterstetten:
In Vaterstetten und Baldham gab es zusammen 13 Grundstücke zum Kauf, die Quadratmeterpreise lagen im allg. Durchschnitt bei etwa 1.100 €/m².
II. Tatsächliche Verkaufspreise 2018:
Die Immobilienmakler des Immobilienverband Deutschland geben in ihrem Bericht allgemeine Orientierungswerte für Immobilienpreise München in Vaterstetten. Diese zeigen sich wie folgt:
Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert, 150 m², erreichten diesen Statistiken zufolge in in Vaterstetten um die 1,25 Mio. €.
Für Eigentumswohnungen sind Quadratmeterpreise der maßgebliche Wert. In Vaterstetten wurden für gebrauchte Eigentumswohnungen bei gutem Wohnwert Quadratmeterpreise von im Schnitt 5.150 €/m² verlangt, für Neubauten bewegten sich die Quadratmeterpreise bei 6.400 €/m².
Grundstücke: Für Baugrundstücke für Einfamilienhäuser gibt der Immobilienverband in Vaterstetten in guten Wohnlagen Quadratmeterpreise von etwa 1.320 €/m² an.
Angebotspreise 2017:
Hausverkauf:
Vaterstetten, Baldham: Im Gebiet Vaterstetten war das Angebotsvolumen deutlich größer. 276 Hausverkaufsangebote wurden in diesem Gebiet registriert, 92 von diesen entfielen auf Neubauobjekte. Die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser lagen durchschnittlich bei 6.700 €, für Doppelhaushälften bei durchschnittlich 5.850 €, für Reihenhäuser im Schnitt bei 5.300 €. Betrachtet man über die einzelnen Häuserarten hinweg, so reichten die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern/Villen über ein Spanne von 585.000 bis 4,25 Mio. €, wobei der Durchschnitt bei 200 m² Wohnfläche bei etwa 1,38 Mio. € lag. Doppelhaushälften kosteten von 190.000 bis ca. 2 Mio. €, bei ca. 165 m² Durchschnittsfläche lag der Kaufpreis bei ca. 975.000 €. Im Segment Reihenhaus reichten die verlangten Immobilienpreise über eine Spanne von 485.000 bis 1,45 Mio. €, der Durchschnitt lag bei 150 m² und 790.000 €. Bemerkenswert ist hier, dass nur etwa 66 % der Häuser von Immobilienmaklern angeboten wurden. Ein relativ hoher Anteil wurde von Bauträgern inseriert, 10 % auch direkt von Privatpersonen.
Wohnungsverkauf:
Vaterstetten, Baldham: Die Wohnungspreise in Vaterstetten waren denen in der Region Kirchheim oft ähnlich. Im Segment Bestandswohnungen lagen die Quadratmeterpreise in Vaterstetten bei durchschnittlich 4.900 €, allerdings gab es in diesem Gebiet auch vergleichsweise viele Neubauwohnungen, die mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um die 6.500 € deutlich teurer ausfielen. Immerhin 131, also gut die Hälfte der 259 in Vaterstetten und Baldham insgesamt angebotenen Wohnungen entfielen auf den Baujahrbereich 2016/17, also in die Kategorie Neubau.
Alle Wohnflächengrößen von 30 bis 200 m² waren in den Angeboten vertreten, ein großes Penthaus war auch etwas größer als 300 m². Die Immobilienpreise starteten im Wohnungssegment bei 132.000 € und reichten im Höchstfall bis ca. 1,3 Mio. €. Eine durchschnittliche bestehende Etagenwohnung mit 90 m² Fläche kostete hier etwa 450.000 €, eine neue Etagenwohnung mit durchschnittlich 83 m² Fläche rund 545.000 €. Einzelne Wohnungsangebote wichen, natürlich auch deutlich von diesen Durchschnittswerten ab und konnten deutlich höhere Immobilienpreise aufweisen. Im Wohnungssektor waren etwa 57 % der Objekte von Immobilienmaklern angeboten, 36 %, speziell Neubauten, von Bauträgern und 7 % von Privatpersonen.
Grundstücksverkauf Kirchheim/Vaterstetten:
In Vaterstetten gab es 26 Grundstücksangebote. Die Quadratmeterpreise für die Grundstücke in Vaterstetten lagen mehrheitlich im Schnitt bei gut 1.000 €.
Angebotspreise 02/2015 bis 02/2016:
Hausverkauf:
Vaterstetten, Baldham: Im Gebiet Vaterstetten und Baldham war das Angebotsvolumen deutlich größer. 336 Hausverkaufsangebote wurden in diesem Gebiet registriert, 147 von diesen entfielen auf Neubauobjekte. Hier lohnt sich eine getrennte Betrachtung für neu gebaute und bestehende Häuser, da neu gebaute Häuser im Schnitt bis zu 20 % teurer sein konnten als bestehende. In der Sparte der bestehenden Häuser lagen die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser durchschnittlich im Bereich 5.000 – 6.000 €, für Doppelhaushälften, Reihen- und Mehrfamilienhäuser meist im Bereich 4.000 – 5.000 €, Reihenhäuser in Baldham lagen z. T. noch etwas darunter. Für Villen waren die Quadratmeterpreise meist zwischen 6.000 und 7.000 € angesiedelt. Beim Kauf war statistisch für ein 200 m² Einfamilienhaus mit rund 1,1 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, für eine 170 m² Doppelhaushälfte mit 800.000 bis 900.000 €. Neue Einfamilienhäuser erreichten im Schnitt 6.000 – 7.000 € Quadratmeterpreis, andere Häuser wie neue Doppelhaushälften 5.000 – 6.000 €/m². Für ein neues Einfamilienhaus 180 m² wurde im Mittel ca. 1,2 Mio. € verlangt.
Wohnungsverkauf:
Vaterstetten, Baldham: Die Wohnungspreise waren denen in Kirchheim und Heimstetten oft ähnlich. Auch hier lagen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen meist im Bereich 4.000 – 4.500 €, in Baldham manchmal sogar etwas darunter. Allerdings gab es in diesem Gebiet auch vergleichsweise viele Neubauwohnungen. Immerhin 42 der 156 in Vaterstetten und Baldham angebotenen Wohnungen entfielen auf den Baujahrbereich 2015. Neu gebaute Wohnungen erreichten in Baldham und Vaterstetten meist zwischen 5.000 und 6.000 € Quadratmeterpreis. Eine durchschnittliche bestehende Etagenwohnung mit 87 m² Fläche kostete hier etwa 390.000 €, eine neue Etagenwohnung mit durchschnittlich 102 m² Fläche rund 600.000 €. Einzelne Wohnungsangebote für Penthäuser und Dachterrassenwohnungen erreichten etwa 1 Mio. € oder reichten auch darüber hinaus.
