Immobilienverkaufspreise für Ebersberg bei München 2023
Den folgenden Angaben für Ebersberg liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Es handelt sich stets um Durchschnittswerte. Konkrete Objekte können je nach Zustand, Alter, Ausstattung etc. abweichende Werte aufweisen.
| Häuser | Verkaufspreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus 150 m² | 1.100.000 € |
| Doppelhaushälfte 125 m² | 985.000 € |
| Reihenmittelhaus 120 m² | 890.000 € |
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
| Ø | 6.150 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Ø | 1.500 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Ebersberg wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
Häuser
In Ebersberg zeigt sich für alle Haustypen eine relativ gleichförmige Preissteigerung. Über einen den Zeitraum seit 2016 betrachtet lag die durchschnittliche Steigerung der Immobilienpreise hier bei 80-90 %. Schaut man sich das vergangene Jahr an so liegt der allgemeine Preisanstieg bei etwa 4 – 8 %.
Eigentumswohnungen
Im betrachteten Zeitrahmen von sechs Jahren stieg der Wert von Eigentumswohnungen in Ebersberg um durchschnittlich fast 50 % an. 2022 war bei Eigentumswohnungen insgesamt eine Steigerung der Immobilienpreise um etwa 8 % zu verzeichnen.
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Baugrundstücke
In den letzten 6 Jahren steigerten sich die Grundstückspreise in Ebersberg um satte 120 %. Insbesondere im Zeitraum 2017/18 war ein sehr starker Anstieg auszumachen. In den letzten zwei Jahren lag der Anstieg jeweils bei durchschnittlich ca. 15 %.
Finden Sie hier eine Analyse für die Preise im nahen München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Die Kreisstadt Ebersberg mit ihren etwa 12.200 Einwohnern liegt inmitten von Erding, Wasserburg, Rosenheim und etwa 33 km östlich von München.
Die Anfänge von Ebersberg liegen im 9. Jahrhundert, als ein Graf namens Sieghart der Sage nach am Ort einer heidnischen Kultstätte eine Marienkapelle und eine Burg aus Holz erbauen ließ. Die Kultstätte soll sich angeblich über der Höhle eines Ebers befunden haben, woraus manche auch den Namen Ebersberg ableiten. Die neuere Sprachforschung sieht den Ursprung jedoch weit früher nach der letzten Eiszeit und führt den Namen Ebersberg auf das vaskische „ibara“ zurück, was soviel wie „Tal“ oder „Flussmündung“ bedeutet. Nimmt man dazu, dass Ebersberg gleich neben dem Fluss Ebrach liegt, ergibt es durchaus Sinn, dass sich der Ortsname auf ebendiesen Fluss zurückführen lässt. Ebersberg wäre demnach einfach die „Anhöhe neben dem Flusstal“.
Im 10. Jahrhundert ging es dann weiter mit Graf Siegharts Sohn, der an dieser Stelle ein Kloster gründete. Das Kloster Ebersberg sollte die kommenden Jahrhunderte des Ortes bis zur Säkularisation Anfang 1800 prägen. Danach verlor Ebersberg an Bedeutung.
Erst nach dem 2. Weltkrieg kam wieder Schwung in die Entwicklung. Hauptsächlich Flüchtlinge und Vertriebene bauten den Ort wieder auf. In den 50er und 60er Jahren siedelten sich eine Reihe von neuen Gewerbebetrieben an, es folgte wirtschaftlicher Aufschwung. 1954 erfolgte die offizielle Erhebung zur Stadt.
Heute ist Ebersberg eine aufstrebende Kleinstadt, die eine im Vergleich zur Großstadt eher geruhsame Atmosphäre bietet, aber durch die Nähe zu München dennoch eine schnelle Verbindung in die Landeshauptstadt ermöglicht. Aber auch Ebersberg selbst ist durchaus gut aufgestellt. Die Infrastruktur hält Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ebenso ein Kreiskrankenhaus bereit, etc. Einen idyllischen Charakter vermitteln die Naherholungsgebiete im Ebersberger Forst, Biergärten und ein freier Blick in die Alpen. Immobilien sind häufig noch im bezahlbaren Rahmen, in manchen Lagen muss man aber auch hier tiefer in die Tasche greifen.
Quellen: ebersberg.de, Vennemann: Sprache und Kultur der Indogermanen, IVD Preisspiegel Bayern. Der Bericht bietet keinen Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung. Reelle Objekte bzw. Immobilienpreise sind verlässlich durch Experten oder Immobilienmakler für Ebersberg zu bewerten. Angaben ohne Gewähr.
Bilder: frangipani.s – stock.adobe.com + eigene
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Finden Sie hier die Immobilienberichte für die benachbarten Orte Kirchheim sowie Ottobrunn.
Angebotspreise 2018:
Hausverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Die Orte Ebersberg, Grafing und Kirchseeon liegen in der gleichen Region und weisen ähnliche Immobilienpreise auf. Auch das Angebotsvolumen in den drei Orten ist ähnlich groß. Wir betrachten die Immobilienangebote der Region daher zusammenfassend. Im Gebiet Ebersberg, Grafing, Kirchseeon haben Immobilienmakler, Privatanbieter und Bauträger im vergangenen Jahr zusammengenommen 209 Häuser zum Verkauf ausgeschrieben. Nur etwa 12 % der angebotenen Häuser im Gebiet war vor dem Jahr 1990 gebaut, das Gros der Häuser war neueren Datums, knapp 20 % waren sogar als Neubau inseriert. Schauen wir uns die Immobilienpreise der einzelnen Häusertypen näher an:
Einfamilienhäuser:
Für Einfamilienhäuser lagen die Quadratmeterpreise bis 150 m² Wohnfläche bei durchschnittlich gut ca. 6.100 €/m², ab 150 m² bei etwa 5.000 €/m². Nach Wohngrößen eingeteilt ware in etwa folgende durchschnittliche Immobilienpreise marktüblich: Bei 100 – 150 m² ca. 785.000 €, bei 151 – 200 m² ca. 885.000 €, bei 201 – 300 m² ca. 1,08 Mio. € und über 300 m² ca. 1,65 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Hier pendelten sich die Quadratmeterpreise bei Flächen unter 150 m² bei durchschnittlich 5.200 €/m² ein, über 150 m² bei gut 4.000 €/m². Damit ergaben sich für Doppelhaushälften bei 150 m² Durchschnittspreise um die 690.000 €, über 150 m² nur unwesentlich höhere Immobilienpreise mit durchschnittlich um die 720.000 €.
Reihenhäuser:
Reihenhäuser wiesen bis 130 m² durchschnittlich Quadratmeterpreise von etwa 5.100 €/m² auf, ab 130 – 165 m² ca. 4.400 €/m². In Abhängigkeit von der Wohngröße kosteten Reihenhäuser bis 130 m² den Immobilienangeboten zufolge bis 130 m² durchschnittlich etwa 600.000 €, im Bereich 130 – 165 m² durchschnittlich 635.000 €.
Wohnungsverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Für Eigentumswohnungen gab es im Gebiet insgesamt 202 Verkaufsofferten. Aufgegeben waren die Anzeigen zu rund 76 % von Immobilienmaklern, zu 13 % von Bauträgern und zu 11 % von privaten Anbietern. Anders wie im Haussegment gab es im Bereich Eigentumswohnungen deutlich mehr Angebote von Wohnungen mit Baujahren aus 1960 bis 1990, der Anteil an Angeboten, die als Neubau inseriert war, betrug aber auch gut 30 %.
Übergreifend betrachtet wurden bei Wohnungen aus dem Bestand Quadratmeterpreise von im Schnitt 4.400 €/m² verlangt, bei neu gebauten Wohnungen im Schnitt 5.500 €/m². Manchmal gab es kleinere oder größere Unterschiede bei unterschiedlichen Wohngrößen, daher hier noch eine kurze Aufstellung mit welchen Wohnungspreisen bei bestimmten Wohngrößen im Gebiet Ebersberg, Grafing und Kirchseeon in etwa zu rechnen war:
30 – 50 m²: Ø 190.000 €
51 – 75 m²: Ø 280.000 €
76 – 100 m²: Ø 430.000 €
101 – 150 m²: Ø 590.000 €
151 – 200 m²: Ø 875.000 €
Ab 200 m²: Ø 640.000 € (Einzelobjekte mit z. T. sehr niedrigen Quadratmeterpreisen)
Grundstücksverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Angebote für Grundstücke gab es insgesamt 44, wobei die drei Orte ähnliche Anteile hatten. Die Quadratmeterpreise für Einfamilienhausgrundstücke bewegten sich dabei in Ebersberg auf einem durchschnittlichen Niveau von gut 1.100 €/m², Grafing und Kirchseeon bei durchschnittlich ca. 950 €/m².
Angebotspreise 04/2015 – 04/2016:
Hausverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Für die im genannten Gebiet angebotenen Häuser bewegten sich die Quadratmeterpreise überwiegend in einem Bereich von 3.000 – 4.500 €, Mehrfamilienhäuser wiesen in der Mehrzahl Quadratmeterpreise etwas unterhalb 3.500 €/m² auf, neu gebaute Einfamilienhäuser, vor allem in Ebersberg und Kirchseeon, kamen im Mittel auf gute 4.500 – 5.000 €/m², in Grafing auch auf durchschnittlich 5.600 €/m².
Die Immobilienpreise in der Region reichten exemplarisch von ca. 285.000 € für ein 100 m² Reiheneckhaus in Grafing bis ca. 820.000 € für ein 200 m² Einfamilienhaus in Ebersberg.
Wohnungsverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Wohnungen bis zum Baujahr 2015 kosteten in den Immobilienangeboten für Ebersberg und Kirchsseon im Mittel etwa 3.600 €/m², in Grafing lag der Schnitt bei rund 3.950 €/m². Dachterrassenwohnungen und Penthäuser lagen eher im Bereich 4.500 – 5.500 €/m², wobei hier nur relativ wenige Objekte inseriert waren.
Die Endpreise waren neben den Quadratmeterpreisen natürlich auch stark abhängig von der letztlichen Wohnfläche. In Kirchseeon war eine Eigentumswohnung im Schnitt 80 m² groß und kostete im Angebot rund 290.000 €, in Grafing lag der Durchschnitt bei 76 m² und ca. 300.000 €, in Ebersberg betrug die durchschnittliche Wohnfläche 94 m², der Kaufpreis ca. 330.000 €.
Für neue Wohnungen ab Baujahr 2015 lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Ebersberg und Grafing bei ca. 4.200 €, in Kirchseeon bei 4.650 €/m².
Grundstücksverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Die Mehrzahl der in der Region offerierten Grundstücke war für den Bau von Einfamilienhäusern vorgesehen. Im Allgemeinen Mittel waren die Quadratmeterpreise in Ebersberg und Kirchseeon im Bereich 400 – 500 €/m² zu finden, in Grafing bei durchschnittlich gut 300 €/m².
Angebotspreise 08/2014 – 08/2015:
Hausverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Etwa 350 Häuser (Doppelzählungen nicht ausgeschlossen) wurden im genannten Zeitrahmen im Gebiet Ebersberg, Grafing und Kirchseeon von privat und Immobilienmaklern zum Verkauf ausgeschrieben. Rund 20 % der angebotenen Häuser waren neu gebaut mit Baujahr 2014 und danach.
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Immobilienpreise im Durchschnitt etwas an, im Allgemeinen Schnitt betrug der Anstieg aber weniger als 5 %.
Bei den bestehenden Häusern wurden für Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Mittel Quadratmeterpreise von 3.000 bis 4.000 € verlangt, wobei Häuser in Ebersberg innerhalb dieser Spanne eher günstiger waren als in Grafing und Kirchseeon. Mehrfamilienhäuser waren meist für unter 3.000 €/m² zu haben, einige Villen lagen etwas oberhalb der 4.000 €/m².
Im Endeffekt lag der Kaufpreis für Einfamilienhäuser bei 180-210 m² Wohnfläche im Schnitt zwischen 600.000 und 800.000 €, für Doppelhaushälften bei 150-160 m² Fläche in der Größenordnung 550.000 bis 600.000 €.
Im Neubaubereich lagen die Quadratmeterpreise in Ebersberg bei durchschnittlich 4.000 €, in Kirchseeon und Grafing konnten diese, speziell bei neuen Doppelhaushälften auch 4.500 bis 5.000 €/m² erreichen.
Wohnungsverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Insgesamt 224 Wohnungsverkaufsangebote wurden über das letzte Jahr hinweg registriert. Wie bei den Häusern lag auch hier der Anteil an Neubauobjekten bei ungefähr 20 %.
Während die Immobilienpreise speziell in Kirchseeon im letzten Jahr um durchschnittlich ca. 10 % anstiegen, war der Anstieg in Ebersberg und Grafing nicht so stark ausgeprägt, bei Neubauten waren hier bei den nun inserierten Objekten z. T. sogar niedrigere Preise wie im Vorjahr zu verzeichnen.
Zu den bestehenden Wohnungen (Wiederverkauf): Die Quadratmeterpreise für Etagenwohnungen lagen in Ebersberg bei durchschnittlich ca. 2.900 €, in Grafing und Kirchseeon bei durchschnittlich ca. 3.150 €. Aufgrund der Wohnflächengrößen zeigte sich beim Endpreis ein umgekehrtes Bild: Eine durchschnittliche 99 m² Etagenwohnung in Ebersberg kostete beim Kauf rund 290.000 €, eine 76 m² Etagenwohnung in Kirchsseon rund 240.000 €.
Deutlich teurer waren erwartungsgemäß Dachterrassenwohnungen und Penthäuser, die übergreifend zwischen 4.000 und 5.000 €/m² kosteten. Eine 115 m² Dachterrassenwohnung kam auf durchschnittlich 475.000 € Kaufpreis.
In der Rubrik der neu gebauten Wohnungen waren fast ausschließlich Etagenwohnungen inseriert. Die Quadratmeterpreise lagen hier in Ebersberg bei durchschnittlich 3.750 €, in Grafing bei 4.200 €, in Kirchseeon bei 4.250 €.
Grundstücksverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
49 Verkaufsangebote haben Privatpersonen oder Grundstücksmakler geschaltet, die meisten entfielen auf Ebersberg, den kleinsten Anteil hatte Kirchseeon.
Die Quadratmeterpreise z. B. für Grundstücke zum Bau von Einfamilienhäusern liegen in Ebersberg und Kirchseeon bei durchschnittlich ca. 400 €, in Grafing bei ca. 700 €. Die Grundstücksflächen in Ebersberg und Kirchseeon liegen bei durchschnittlich 1.500 bis 2.200 m², in Grafing bei durchschnittlich 700 m².
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt Ebersberg, (November 2013 – November 2014)
Immobilienmakler Ebersberg, erstellt von Rainer Fischer
Immobilienpreise Hausverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Bzgl. gebrauchten Einfamilienhäusern und auch Doppelhaushälften Häusern reichten die Quadratmeterpreise in Ebersberg, Kirchseeon und Grafing durchschnittlich von 3.200 – 3.800 €. Bei neu gebauten Einfamilienhäusern gingen sie im Schnitt von etwa 3.500 – 3.900 €. Neue Doppelhaushälften kamen im Mittel auf rund 3.300 – 3.500 €/m² in Ebersberg und Kirchseeon, auf durchschnittlich 4.250 €/m² in Grafing. Wie zu erwarten, waren Mehrfamilienhäuser bzgl. Quadratmeterpreisen etwas günstiger. Knapp 2.000 €/m² werden im Schnitt in Kirchseeon verlangt, durchschnittlich 2.900 €/m2 in und Grafing und Ebersberg. Bei Mehrfamilienhäusern sind praktisch keine neuen Objekte im Angebot. Insgesamt liegen im Gesamtgebiet die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser zwischen ca. 600.000 und 750.000 € und für Doppelhaushälften zwischen rund 500.000 und 650.000 €. Alles in allem waren im Gebiet in den vergangenen 12 Monaten 367 gebrauchte und 114 neue Häuser annonciert.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Ebersberg, Grafing, Kirchseeon:
Die Wohnungsangebote betrugen im Gesamtgebiet nur etwa die Hälfte der Hausangebote, es waren 185 gebrauchte und 33 neue Wohnungen inseriert. Für gebrauchte Wohnungen lagen die Quadratmeterpreise im Mittel zwischen 2.600 und 3.200 €, abgesehen von einigen Dachterrassenwohnungen in Ebersberg, die Quadratmeterpreise von im Schnitt 3.900 € erreichten.
Für das Niveau der Immobilienpreise bedeutet das eine ungefähre Höhe von 250.000 € für eine durchschnittliche 80 m²-Eigentumswohnung in Ebersberg, oder 260.000 € für eine 90 m²-Wohnung in Grafing, oder 195.000 € für eine durchschnittliche 70 m² Wohnung in Kirchseeon.
Das Gros der neu gebauten Wohnungen waren im angeführten Gebiet mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 3.000 bis 4.000 € annonciert.
Grundstückspreise und Grundstücksverkauf:
Bei den Grundstücken zeigten sich recht einheitliche Immobilienpreise. Die meisten Grundstücke waren zum Bau eines Einfamilienhauses vorgesehen. Quadratmeterpreise bewegten sich sowohl in Ebersberg als auch in Grafing und Kirchseeon bei durchschnittlich rund 500 – 600 €, die Grundstückspreise fanden sich entsprechend bei 900 – 1.000 m² Durchschnittsfläche zwischen 500.000 und 600.000 €. 15 bis 26 Grundstücke haben Immobilienmakler oder Privatpersonen pro Ortschaft in etwa angeboten.
