Immobilienpreise für Pullach bei München 2024
Angaben zu Immobilienpreisen in Pullach werden aus statistisch erfassten Angebotspreisen* ermittelt und in zweckmäßige Standardgrößen kategorisiert. Alle Preisinformationen beziehen sich auf Bestandsobjekte und sind reine Durchschnittswerte ohne Berücksichtigung von Lage oder Qualität des Objektes.
* Angebotspreise geben ausschließlich die in Immobilienangeboten verlangten Preise wieder und weichen unter Umständen von Preisen ab, die am Ende bei Verkäufen wirklich erzielt werden. Offizielle Zahlen für in Pullach tatsächlich erzielte Verkaufspreise sind nicht verfügbar.
| Häuser | Verkaufspreis |
|---|---|
| Einfamilienhaus 200 m² | 3.290.000 € |
| Doppelhaushälfte 175 m² | 2.200.000 € |
| Reihenmittelhaus 120 m² | 1.250.000 € |
| Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
| Ø | 9.650 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Ø | 3.300 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Pullach
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Seitnerstraße, Pullach im Isartal, Deutschland | 82049 | 1969 | 8.532,25 | Haus |
| Seitnerstraße, Pullach im Isartal, Deutschland | 82049 | 1969 | 8.259,50 | Haus |
| An der Isar | 82049 | 2018 | 10.332,21 | Haus |
| Wolfratshauser Straße | 82049 | 1990 | 11.993,82 | Haus |
| An der Isar, Pullach im Isartal, Deutschland | 82049 | 2018 | 11.508,24 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Pullach wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
Häuser
Im Allgemeinen sind die Immobilienpreise für Häuser in Pullach in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen. Auch wenn in 2022 Rückgänge bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern zu verzeichnen waren, Einfamilienhäuser behalten den Aufwärtstrend deutlich bei und sind 2022 nochmals ca 20 % durchschnittlich teuerer als noch 2021. Seit 2016 sehen wir bei Einfamilienhäusern eine Zunahme um etwa 80 %, Doppelhaushälften und Reihenhäuser steigen seit 2016 betrachtet mit ähnlichen Steigerungsraten.
Eigentumswohnungen
Über die Zeit erlebten die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Pullach einen deutlichen Anstieg. 2020 gab es einen zwischenzeitlichen Rückgang, der aber 2021 wieder mehr als wettgemacht wurde. Seit 2016 liegt die allgemeine Preissteigerung für Eigentumswohnungen im Durchschnitt bei rund 50 %, von 2021 auf 2022 lag die Steigerungsrate bei 11 %.
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Baugrundstücke
Für Grundstücke zeigen die Preise ebenfalls deutlich nach oben, wenn man sich die Entwicklung in den letzten Jahren anschaut. Auch wenn 2020 ein leichter Rückgang zu verzeichnen war, haben sich die Grundstückspreise in Pullach seit 2016 mehr als verdoppelt. In 2022 konnten die Preise nochmals um 10 % zulegen.
Finden Sie hier den Bericht für München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Pullach im Isartal ist eine Gemeinde im oberbayerischen Landkreis München mit etwa 9.100 Einwohnern. Pullach liegt etwa 12 km südlich von München.
Erste Spuren von Besiedlung finden sich bereits um etwa 2000 v. Chr. Eine alte Römerstraße führte ebenfalls über das Ortsgebiet. Die erste urkundliche Erwähnung findet sich im Jahr 776. Zum bayerischen Uradelsgeschlecht der Baierbrunner gehörte ein Zweig mit dem Familiennamen „Pullach“, welcher auch der Namensgeber für den Ort ist.
Pullach war lange eine bäuerlich geprägte Gemeinde. Erst mit dem Bau der Maximiliansbahn 1854 und dem Bau der Isartalbahn 1891 entwickelte sich Pullach zum Ausflugsziel der Münchner. Ab 1894 wurde im Ortsteil Höllriegelskreuth ein Wasser- und Dampfkraftwerk errichtet, ein weiteres Wasserkraftwerk entstand 1901 in Pullach. Diese legten den Grundstein für die Industrialisierung Pullachs durch die Firmen Lindes Eismaschinen (heute Linde AG) und die Elektrochemischen Werke München (heute United-Initiators).
Bekannt ist Pullach vor allem bekannt als ehemaliger Hauptsitz des Bundesnachrichtendienstes (BND), der im Jahr 2016 zum großen Teil aber nach Berlin umgezogen ist.
Was Immobilien und Lagequalität angeht, ist Pullach mit Bestlage schon treffend beschrieben. Guter Blick auf die Alpen, malerischer Ortskern, aktives Gemeindeleben und: Pullach ist es gelungen, sich viel von seinem alten Charme zu bewahren. Insgesamt ist Pullach ein sehr begehrter und auch begehrenswerter Wohnort.
Quellen: Wikipedia; landkreis-muenchen.de; pullach.de; Immobilienpreise sowie Quadratmeterpreise und Grundstückspreise aus der IMV Marktdaten-Statistik, Zusammenstellung: Immobilienmakler München Pullach, Rainer Fischer. Der obige Bericht eignet sich nicht als eine qualifizierte Wertermittlung für ein konkretes Objekt oder konkrete Immobilienpreise. Eine Wertermittlung wird im Optimalfall von einem Sachverständigen vorgenommen oder von einem Immobilienmakler für Pullach. Jegliche Angaben ohne Gewähr.
Bilder: lcrms – stock.adobe.com + eigene
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Lesen Sie auch die Immobilienberichte zu Solln und Grünwald.
Angebotspreise 2017/18:
Hausverkauf Pullach
69 Häuser wurden von Immobilienmaklern für Pullach, Privatanbietern und Bauträgern im Verlauf der vergangenen 12 Monate angeboten. Der Anteil an Neubauobjekten mit Baujahr 2017 betrug etwa ein Drittel, auch die Baujahre 2000 – 2010 waren gut vertreten, die übrigen Objekte waren zumeist auf die Jahre 1950 – 1999 verteilt, aus der Zeit vor dem 2. Weltkrieg gab es zwei Häuser. Preislich war im Durchschnitt kaum ein Unterschied zwischen älteren und neu gebauten Objekten feststellbar. Zu den Angeboten der einzelnen Haustypen:
Einfamilienhaus/Villa Pullach:
Bis 150 m² lagen Einfamilienhäuser preislich auf einem durchschnittlichen Niveau von rund 1,2 Mio. €, im Segment 151 – 200 waren durchschnittlich Immobilienpreise von ca. 1,6 Mio. € feststellbar und bei 201 – 300 m² mittlere 2,25 Mio. €. Bei großen Villen ab 300 m² bis 600 m² bewegten sich die Immobilienpreise dann zwischen 2,7 und 6 Mio. €, drei sehr große Villen im Größenbereich 1.000 – 1.100 m² lagen preislich bei 15,5 – 18,5 Mio. €. Die aus den Angebotspreisen ableitbaren Quadratmeterpreise bewegten sich meist im Bereich 8.000 – 10.000 €/m², wobei öfters auch 12.000 €/m² verlangt wurden, bei den großen Villen auch z. T. 15.000 €/m².
Doppelhaushälfte Pullach:
Doppelhaushälften starteten bei Wohngrößen von 145 m², bis 200 m² war bei einem Kauf mit Immobilienpreisen im Bereich 1,2 – 1,6 Mio. € zu rechnen, bis zu Wohngrößen von max. 265 m² dann von ca. 1,7 – 2,2 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bewegten sich dabei meist in einer Spanne von 7.000 – 11.000 €/m², durchschnittlich bei 8.500 €/m².
Reihenhaus Pullach:
Reihenhäuser gab es im Bereich 80 – 150 m². Hier reichten die Immobilienpreise von ca. 700.000 bis 1,1 Mio. €, bei Reihenhäusern erreichten die Quadratmeterpreise durchschnittlich ca. 7.500 €/m².
Wohnungsverkauf Pullach
21 Wohnungen waren auf dem Angebotsmarkt verfügbar, bis auf ein Privatangebot wurden diese alle von Immobilienmaklern für Pullach offeriert. In den meisten Fällen lag das Baujahr der Wohnungen im Bereich 1970 – 1999, Neubauobjekte gab es dagegen keine.
Wohnungen unter 50 m² bewegten sich preislich im Bereich 150.000 – 280.000 €, bis 80 m² dann bei durchschnittlich 375.000 €, im Bereich 81 – 100 m² wurden schließlich Immobilienpreise um die 600.000 € verlangt. Bis 150 m² kosteten die angebotenen Wohnungen rund 685.000 € und ab 150 – 175 m² wurde durchschnittlich 1,15 Mio. € verlangt.
Die Quadratmeterpreise im Bereich Eigentumswohnung Pullach begannen bei ca. 3.500 €/m² und endeten bei ca. 7.500 €/m², der Durchschnitt lag bei ca. 6.100 €/m².
Grundstücksverkauf Pullach
9 Baugrundstücke waren auf dem Angebotsmarkt verfügbar, die Quadratmeterpreise erreichten ein mittleres Niveau von etwa 2.200 €/m².
Angebotspreise 2016:
Hausverkauf Pullach:
Die Zahl der Hausverkaufsangebote für Pullach ging im Vergleich zum vorigen Jahr geringfügig zurück und erreichte eine Anzahl von 106 Angeboten. Die Angebote kamen dabei zu etwa 86 % über Immobilienmakler Pullach zustande, zu etwa 5 % durch Bauträger und zu ca. 9 % durch Privatpersonen. In der Hauptsache ging es meist um Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, eine geringe Zahl von Reihen- und Mehrfamilienhäusern wurde ebenfalls registriert. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zum Vorjahr deutlich angestiegen, die durchschnittliche Preissteigerungsrate bei den Angebotspreisen für Häuser im Allgemeinen lag bei etwa 17,5 %. Schauen wir uns die aktuelle Preislage etwas genauer an:
Einfamilienhäuser/Villen:
In dieser Kategorie war bei Häusern mit 100-150 m² mit durchschnittlichen Immobilienpreisen von etwa 1,25 Mio. € zu rechnen. Bei 151-200 m² lag der Durchschnitt bei etwa 1,5 Mio. €. Bei 201-300 m² erreichten die Immobilienpreise im Mittel Werte um die 2,5 Mio. €. Es gab weiterhin eine geringe Anzahl von Häusern über 300 m², für die meist Immobilienpreise zwischen 3 u. 4 Mio. € verlangt wurden, einige wenige Gebäude erreichten auch weit größere Wohnflächen und deutlich höhere Preise. Den höchsten Wert erreichte eine 1.100 m² Villa mit rund 15,5 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Bei Doppelhaushälften mit Wohnflächen von 120-150 m² reichten die verlangten Immobilienpreise von ca. 1,1 Mio. bis 1,4 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 1,2 Mio. €. Bei größeren Doppelhaushälften über 150 m² bis hin zu 280 m² reichten die Preise je nach Objekt und Zustand von ca. 860.000 bis 2,2 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 1,4 Mio. €.
Reihen-/Mehrfamilienhäuser:
Reihenhäuser lagen bei 100-120 m² im Bereich 600.000 – 700.000 €, diejenigen ab 150-200 m² im Bereich 950.000 – 1,3 Mio. €, bei durchschnittlich ca. 1,2 Mio. €. Die inserierten Mehrfamilienhäuser mit 170-330 m² reichten von 935.000 bis 2,3 Mio. €, der Durchschnitt erreichte etwa 1,6 Mio. €.
Wohnungsverkauf Pullach:
Auch die Zahl der Wohnungsangebote ging geringfügig zurück, hier wurden insgesamt noch 31 Ausschreibungen zum Verkauf registriert. Bei Eigentumswohnungen kamen die Inserate zu etwa 87 % über Immobilienmakler Pullach und zu etwa 13 % über Privatleute. Der Durchschnittliche Preisanstieg zum Vorjahr lag bei ca. 12 %. Die nunmehr angebotenen Eigentumswohnungen lassen sich in etwa wie folgt einteilen:
Die verfügbaren Wohnungen mit 25-35 m² kosteten im Mittel etwa 155.000 €, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt etwa 5.000 €. Weiter gab es Eigentumswohnungen im Bereich 70-100 m², hier wurden im Schnitt Immobilienpreise um die 490.000 € verlangt, Quadratmeterpreise bei etwa 6.000 €.
In der Größenordnung 101-150 m² wurde für eine Wohnung im Mittel etwa 750.000 € verlangt, bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um die 6.150 €. Wohnungen ab 150 m² bis max. 175 m² kosteten auf dem Wohnungsmarkt durchweg mehr als 1 Mio. €. Das teuerste Wohnungsangebot für Puchheim im letzten Jahr betraf eine 140 m² Dachterrassenwohnung für knapp 1,7 Mio. €.
Grundstücksverkauf Pullach:
Auf dem Grundstücksmarkt gab es 9 Verkaufsofferten für Grundstücke. Die Quadratmeterpreise für Baugrund erreichten im Mittel etwa 1.450 €/m².
Angebotspreise Pullach 06/2014 – 06/2015:
Hausverkauf Pullach:
Die Zahl der zum Verkauf offerierten Häuser in Pullach lag letztes Jahr bei 115, der Anteil an Neubauobjekten ab 2014 betrug ca. 13 %.
Zu den bestehenden Häusern: In der Hauptsache wurden Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Villen angeboten, einen geringen Anteil hatten auch Reihenhäuser. Reihenhäuser wiesen im Schnitt Quadratmeterpreise um die 5.500 € auf, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften im Mittel 6.500 €, und Villen kamen im gefragten Pullach auf durchschnittlich sogar 13.250 €/m², wobei es hier einzelne Objekte gab, die diesen Durchschnittspreis stark nach oben ausschlagen ließen.
Zu den Neubauobjekten: Hier waren anteilsmäßig Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reiheneckhäuser in etwa gleich vertreten. Die Quadratmeterpreise für die Einfamilienhäuser erreichten im Schnitt ca. 8.700 €, für die Doppelhaushälften sowie Reiheneckhäuser ca. 7.500 €.
Exemplarisch wurde beim Kauf eines durchschnittlichen bestehenden Einfamilienhauses mit 250 m² Fläche rund 1,65 Mio. € verlangt, für ein durchschnittliches neues Einfamilienhaus mit 270 m² Fläche rund 2,35 Mio. €.
Wohnungsverkauf Pullach:
Auf dem Immobilienmarkt waren alles in allem 44 Eigentumswohnungen angeboten, der Neubauanteil lag bei ca. 43 %.
Die Angebote für die bestehenden Wohnungen teilten sich in verschiedene Wohnungstypen wie Etagenwohnungen, Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen und Maisonettes auf. Für die Maisonettes betrugen die Quadratmeterpreise im Schnitt ca. 5.150 €, für die anderen Wohnungen lagen sie im allgemeinen Mittel im Bereich 6.000 bis 7.000 €. Eine bestehende Etagenwohnung hatte beispielsweise durchschnittlich 93 m² Fläche und kostete im Angebot rund 600.000 €.
Bei den neu gebauten Wohnungen handelte es sich hauptsächlich um Etagenwohnungen und einige wenige Maisonettes, die Quadratmeterpreise pendelten sich hier im Mittel bei etwa 7.600 ein. Eine neue Etagenwohnung hatte im Mittel 113 m² und kostete rund 870.000 €.
Grundstücksverkauf Pullach:
17 Grundstücke haben Privatpersonen und Grundstücksmakler angeboten, alle ausgelegt für den Bau eines Einfamilienhauses. Für Grundstücke wurden im Schnitt Quadratmeterpreise um die 2.000 € verlangt.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt Pullach, August 2013 – August 2014
Immobilienmakler Pullach, Bericht erstellt von Rainer Fischer
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte Pullach:
81 gebrauchte Objekte waren auf dem Häusermarkt für Pullach inseriert. Bei 40 Einfamilienhäusern erreichten die Quadratmeterpreise durchschnittlich ein Niveau von 7.100 €. Im Mittel hatten diese Einfamilienhäuser eine Wohnfläche von rund 225 m², damit kamen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser in Pullach im Schnitt auf rund 1,6 Mio. €. Außerdem fanden sich 18 Doppelhaushälften mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 5.200 € in den Angeboten sowie auch 16 Objekte der Kategorie Villa/Bungalow bei denen die Quadratmeterpreise bei etwa 10.650 € lagen und die Immobilienpreise bei durchschnittlich 3,6 Mio. €, bei etwa 340 m² Wohnfläche.
Etwa ¼ der Hausangebote bezog sich auf neu gebaute Objekte. Hierunter waren 8 Einfamilienhäuser zu finden mit Quadratmeterpreisen von im Mittel rund 7.400 €, bei 9 Doppelhaushälften lagen diese bei 7.550 € im Schnitt, 2 neue Reihenhäuser kamen auf Quadratmeterpreise von rund 7.800 €.
Wohnungspreise Pullach:
33 gebrauchte Wohnungen waren in Pullach angeboten. Hiervon waren 22 Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Angaben mit Quadratmeterpreisen um die 5.000 € im Schnitt offeriert, womit eine durchschnittliche 87 m² Wohnung auf einen Kaufpreis von rund 440.000 € kam. 6 Wohnungen waren als Maisonette ausgeschrieben, mit Quadratmeterpreisen von im Mittel 5.500 €, ebenso waren drei Dachterrassenwohnungen mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 5.400 €. Im Neubaubereich war lediglich 1 Penthaus annonciert.
Grundstückspreise Pullach:
16 Grundstücke wurden von privat oder von Immobilienmaklern in Pullach angeboten. Bei Grundstücken für Einfamilienhäuser lag der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 1.650 €, der Kaufpreis bei gut 1,65 Mio. € bei durchschnittlichen 1.000 m².
