Immobilienverkaufspreise München Solln 2023
München Solln zählt weitgehend zu den sehr guten Wohnlagen Münchens, manche Gebiete, wie in der Parkstadt Solln, sind eher als gute Lage zu werten. Im Folgenden werden als Orientierungswerte für Solln tatsächlich erzielte Preise für sehr gute Wohnlagen genannt, wie sie Immobilienmakler und Experten des Gutachterausschusses München ermittelt haben.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 9.250 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.550 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 13.800 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 11.400 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 11.350 €/m² |
| Baujahre 2000-16 | 12.050 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.850 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.700 €/m² |
| Baujahre 2000-16 | 11.600 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Beste Lage | 6.700 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen von offizieller Seite nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor. Die Preisangaben für sehr gute Lagen sind anhand eines Vergleichs mit durchschnittlichen Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen extrapoliert.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Solln
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Aidenbachstr | 81479 | 2000 | 8.460,58 | Wohnung |
| Anzengruberstraße | 81477 | 1977 | 9.234,50 | Haus |
| Karl-Singer-Straße, München, Deutschland | 81479 | 1970 | 7.790 | Wohnung |
| Wolfratshauser Straße | 81479 | 1992 | 7.800,84 € | Wohnung |
| Konrad-Witz-Straße | 81479 | 1970 | 5.020,75 € | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Solln wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Beste Lage: Für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen außerhalb des Zentrums zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 9.250 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 9.550 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei durchschnittlich 13.800 €/m² für die Baujahre 2000-2016. Die stärksten Preissteigerungen wurden in den Jahren 2014 bis 2016 verzeichnet, über die letzten 10 Jahre lag die Steigerung im Durchschnitt bei insgesamt ca. 125 %, d. h. die Preise sind in dieser Zeit um mehr als das 2,3-fache angestiegen.
Häuser
Einfamilienhäuser
Repräsentative Durchschnittspreise können für Einfamilienhäuser nur sehr eingeschränkt angegeben werden, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden und Durchschnittswerte meist nicht auf ein konkretes Objekt übertragbar sind. In sehr guten Lagen gab es im vergangenen Jahr Objektverkäufe, bei denen die Quadratmeterpreise von 11.000 bis 22.000 €/m² reichten, der Durchschnitt lag bei rund 15.000 €/m². Für eine verlässliche Wertbestimmung einer konkreten Immobilie raten wir allerdings zu einer Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.
Doppelhaushälften
Für Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise für den Baujahrbereich 1960-79 bei durchschnittlich 11.400 €/m², für den Baujahrbereich 1980-99 bei durchschnittlich 11.350 €/m² und für den Baujahrbereich 2000-2016 im Schnitt bei rund 12.050 €/m². Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt bei Doppelhaushälften im Durchschnitt einen Anstieg der Preise um das 2,25-fache.
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Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-79 kosteten pro Quadratmeter mittlere 9.850 €/m², mit Baujahr 1980-99 im Schnitt rund 9.700 €/m² und mit Baujahr 2000-2016 etwa 11.600 €/m². Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,3-fache feststellen.
Anmerkung: Offizielle Statistiken geben für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nur gemittelte Werte von durchschnittlichen und guten Wohnlagen an. Die hier für Bestlagen genannten Werte wurden anhand eines Vergleichs mit Preissteigerungen wie sie bei Eigentumswohnungen in Bestlagen auftraten hochgerechnet.Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in sehr guten Wohnlagen in einer Spanne von 3.650 bis 8.800 €/m², der Durchschnitt lag bei 6.700 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in Bestlagen rund 125 %, sprich die Preise haben sich auch hier um das etwa 2,25-fache gesteigert.
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für ganz München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Der Stadtteil Solln mit seinen ca. 23.000 Einwohnern liegt in der Münchner Schotterebene am südlichen Stadtrand Münchens.
Urkundlich wurde Solln erstmals im Jahr 1078 unter der Bezeichnung „de Solon“ genannt. Dem zugrunde liegt die Bedeutung „sole“ bzw. „sule“, was wohl auf Wasseransammlungen und Pfützen hindeutet, in denen sich dieserorts die Wildschweine suhlten.
Zur Entwicklung des Stadtteils: Bis zum letzten Viertel des 19. Jahrhunderts gab es in Solln nur langsamen Bevölkerungszuwachs. Mit dem Bau der Isartalbahn 1890 wurde das Dorf Solln zu einem beliebten Ausflugsziel der städtischen Bevölkerung. Ende 1938 wurde Solln nach München eingemeindet. Nach dem 2. Weltkrieg wurden Lücken in der Villenkolonie mit modernen Mehrfamilienhäusern geschlossen, wobei der Charakter einer Gartenstadt aber weitgehend erhalten blieb.
Der Stadtteil zählt jetzt mit seinem Gartenstadtcharakter und den überwiegend vorhandenen Einfamilienhäusern und Villen, vor allem in Alt-Solln, zu den bevorzugten und exklusiven Wohngegenden der Stadt. Die in den 60er Jahren entstandene „Parkstadt Solln“ westlich von Alt-Solln dagegen weist dichte Hochhausbebauung auf.
Quellen: Wikipedia; muenchen.de; Immobilienpreise und Quadratmeterpreise der tatsächlichen Verkäufe: Jahresberichte Gutachterausschuss München. Der Immo-Bericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung des Immobilienpreises für ein bestimmtes Objekt durch einen Fachmann und/oder Immobilienmakler für München bzw. Solln. Alle Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com
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Hier geht es zu den Preisen der Stadtteile Thalkirchen und Forstenried.
Angebotspreise Solln 2017:
Hausverkauf München Solln:
Im Segment Hausverkauf gab es 128 Verkaufsofferten zu zählen. Zu etwa ¾ kamen die Angebote von Immobilienmaklern für Solln, zu 10 % von privat und zu ca. 16 %, vorwiegend Neubauobjekte, von Bauträgern. Der Anteil von Neubauhäusern ab dem Baujahr 2016 lag über alle angebotenen Häuser hinweg übrigens bei etwa 40 %, wobei die Preise bei Neubau- und bestehenden Häusern im reinen Durchschnitt allerdings recht ähnlich ausfielen. Im Ganzen wurden 39 Objekte unter der Kategorie Einfamilienhaus/Villa angeboten, 38 Doppelhaushälften, 26 Reihen- und Reiheneckhäuser und 12 Objekte der Kategorie Mehrfamilienhaus.
Einfamilienhäuser begannen bei Wohngrößen um die 125 m², wobei kleine Wohngrößen bis 150 m² eher die Ausnahme waren. Bis hin zu Wohngrößen von 200 m² lagen die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern, von wenigen Ausnahmen abgesehen, in einem Bereich von ca. 1,4 bis 3 Mio. €, der Durchschnitt lag bei etwa 1,85 Mio. €. Weiterhin waren einige Objekte im Wohnflächenabschnitt 201 – 230 m² offeriert, wobei hier der Durchschnittspreis bei etwa 2,4 Mio. € lag. Über die Hälfte der Objekte des Typs Einfamilienhaus in Solln waren über 300 m² groß, wobei einige Villen auch über 800 m² und im Einzelfall auch über 1.000 m² hatten. Für die Objekte ab 300 bis 550 m² wurden meist Immobilienpreise zwischen 2 und 5,5 Mio. € verlangt, ab 550 m² handelte es sich meist um Villen aus dem Luxussegment mit Immobilienpreisen zwischen 10 und 20 Mio. €.
Für Doppelhaushälften wurde bei 100 – 150 m² Wohnfläche durchschnittlich gut 1 Mio. € verlangt, für größere Objekte bis einschließlich 220 m² bewegten sich die Immobilienpreise im Segment Doppelhaushälfte in Solln bei mittleren 1,38 Mio. €.
Reihen- und Reiheneckhäuser lagen bei 100 – 140 m² Wohnfläche preislich im Schnitt bei 765.000 €, für 141 – 180 m² fanden sich die Immobilienpreise im Mittel bei knapp 1,1 Mio. €.
Mehrfamilienhäuser gab es am häufigsten in der Größenordnung 400 – 600 m². Hier war mit Immobilienpreisen im Bereich 3 – 4,5 Mio. € zu rechnen.
Wohnungsverkauf München Solln:
Für den Verkauf von Eigentumswohnungen wurden 481 Angebote gezählt. Die Angebote kamen in ähnlichem Verhältnis wie bei den Häusern zu rund 74 % von Immobilienmaklern, zu ca. 11 % von Privatpersonen und zu 15 %, ebenfalls vermehrt die Neubauobjekte, von Bauträgern. Die Neubauwohnungen mit Baujahr ab 2016 hatten einen Anteil von rund 30 % am Gesamtvolumen. Die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen waren im Schnitt deutlich höher im Vergleich zu denen bei bestehenden Wohnungen. Während die Quadratmeterpreise bei Wohnungen aus dem Bestand in Solln bei durchschnittlich 6.600 €/m² lagen, wurde bei Neubauwohnungen durchschnittlich etwa 8.400 €/m² verlangt.
Abhängig von der jeweiligen Wohngröße betrachtet lagen die Immobilienpreise für Wohnungen mit 25 – 35 m² durchschnittlich bei etwa 200.000 €, für Wohnungen mit 36 – 50 m² im Schnitt bei 225.000 €. Wohnungen mit 51 – 75 m² lagen preislich im Mittel bei 425.000 €, mit 76 – 100 m² bei knapp 600.000 €. Ab 100 m² bis 150 m² erreichten die Wohnungspreise in Solln mittlere 900.000 € und im Segment 151 – 200 m² durchschnittlich 1,45 Mio. €. Große Wohnungen ab 200 m², u. a. große Penthäuser und Maisonettes kosteten im Angebot durchschnittlich 2 Mio. €, im Höchstfall wurden 3,5 Mio. € für ein ca. 400 m² Penthaus verlangt.
Die Quadratmeterpreise lagen bei Wohngrößen bis 100 m² tendenziell unter 7.000 €/m². Ab 100 m², speziell im Segment 150 – 200 m² wurden eher ab 8.000 €/m² verlangt. Aber auch für kleinere Wohnungen wurden im Einzelfall hohe Quadratmeterpreise verlangt, im Höchstfall ca. 18.600 €/m² bei einer 86 m² Neubau-Eigentumswohnung.
Grundstücksverkauf München Solln:
Unter der Rubrik Grundstücksverkauf gab es für Solln 9 Verkaufsofferten. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Mittel bei etwa 2.000 €/m².
Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:
Hausverkauf München Solln:
157 Hausverkaufsangebote gab es in den vergangenen 12 Monaten in Solln, der Anteil an Neubauobjekten ab 2015er Baujahr betrug gute 20 %, wobei neu gebaute Häuser preislich zumindest im Durchschnitt mit bereits bestehenden Häusern ungefähr gleichauf lagen.
So fanden sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser im Schnitt auf einem Niveau von rund 8.000 €, für Doppelhaushälften bei ca. 7.400 €, Reihen-, Reiheneck- und Mehrfamilienhäuser bewegten sich meist in einem Bereich von 5.000 – 7.000 €/m², während die in den Inseraten offerierten Villen im Schnitt zwischen 8.000 und 12.000 €/m² rangierten.
Gerade bei Villen gab es jedoch beim letztlichen Kaufpreis große Unterschiede. Für die teuersten, oft mit sehr großem Grundstück und großer Wohnfläche, lag der Kaufpreis zwischen 15 und 18 Mio. €, die meisten bewegten sich aber im Bereich 2 – 5 Mio. €. Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 220 – 240 m² etwas kleinerer Wohnfläche kamen auf durchschnittlich ca. 1,8 Mio. €, Doppelhaushälften bei durchschnittlich 150 – 200 m² WF auf 1 – 1,5 Mio. € bis hinunter zu Reihenmittelhäusern, die bei durchschnittlich 130 m² Wohnfläche im Mittel rund 765.000 € kosten sollten.
Wohnungsverkauf München Solln:
Für Wohnungen gab es insgesamt 510 Inserate, wobei hier die Neubauquote für Wohnungen ab Baujahr 2015 bei gut 30 % lag.
Für bestehende Eigentumswohnungen rangierten die Quadratmeterpreise größtenteils bei durchschnittlich 6.000 bis 7.000 €. Eine durchschnittliche 90 m² Eigentumswohnung kostete damit im Angebot rund 550.000 €, ein großes 175 m² Penthaus etwa 1,2 Mio. €.
Neue Eigentumswohnungen bewegten sich mehrheitlich im Bereich 7.000 – 9.000 €/m² je nach Wohnung. Eine durchschnittliche neue Eigentumswohnung mit 110 m² bewegte sich damit bei etwa 900.000 € Kaufpreis.
Grundstücksverkauf München Solln:
20 Angebote für Grundstücke wurden im o.g. Zeitraum gezählt. Die Quadratmeterpreise erreichten im allg. Durchschnitt ein Niveau von knappen 2.500 €.
I. Angebotspreise 01/2014 – 01/2015
Eigentumswohnungen: Fast 600 Angebote zum Kauf von Eigentumswohnungen in München Solln wurden in den letzten 12 Monaten gezählt (wobei einige Objekte sicher doppelt in die Zählung eingegangen sind). Für Bestandswohnungen bis einschließlich Baujahr 2013 lagen die Quadratmeterpreise im allgemeinen Schnitt auf einem Niveau von 5.300 €, für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 6.750 €.
Häuser: Für Häuser wurden im gleichen Zeitraum insgesamt 200 Verkaufsangebote gezählt. Die Quadratmeterpreise lagen im Schnitt bei grob 6.500 €. Davon abweichend betrugen die Quadratmeterpreise bei Villen im Mittel rund 11.000 €. Die Immobilienpreise variieren im Allgemeinen mit der Grundstücksgröße. Grob kann man aber bei einer durchschnittlichen Doppelhaushälfte mit 165 m² Wohnfläche von rund 1 Mio. € Kaufpreis ausgehen, bei einer Villa mit 320 m² von rund 3,5 Mio. €.
Grundstücke: Insgesamt 33 Grundstücke wurden in Solln offeriert. Die Quadratmeterpreise fanden sich im Mittel bei knapp 2.000 €.
II. Immobilienverkaufszahlen für München Solln
Die neueste hierfür zur Verfügung stehende Auswertung bezieht sich auf das Kalenderjahr 2013, die Werte für 2014 werden erst etwa Mitte 2015 veröffentlicht. 2013 wurden in Solln 39 Neubauwohnungen, 237 Bestandswohnungen (also Nicht-Neubau) und 31 Einfamilienhäuser real verkauft.
III. Immobilienverkaufspreise für München Solln
An dieser Stelle beziehen wir uns nur auf die Immobilienpreise von Eigentumswohnungen, da Häuser im Prinzip individuell berechnet werden müssen. Für gute und sehr gute Wohnlagen wurden im Jahr 2013 für Wohnungen in München die folgenden Quadratmeterpreise erzielt (reine Durchschnittswerte): 60er Baujahr 4.150 € in guten Lagen, 5.050 € in sehr guten Lagen, 80er Baujahr 4.600 € / 5.000 €, 2000er Baujahr: 5.400 € / 5.950 €, Neubau 6.400 € / 8.050 €. Schlagen Sie auf diese Preise rund 8 % auf und Sie dürften gute Orientierungswerte für 2014 erhalten.
