Immobilienverkaufspreise München Solln 2024
München Solln zählt weitgehend zu den sehr guten Wohnlagen Münchens, manche Gebiete, wie in der Parkstadt Solln, sind eher als gute Lage zu werten. Im Folgenden werden für Solln Orientierungswerte für sehr gute Wohnlagen in München genannt, gute Lagen wären entsprechend günstiger zu kalkulieren.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-1979 | 8.500 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 8.700 €/m² |
| Baujahre 2000-2016 | 12.200 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 10.600 €/m² |
| Baujahre 2000-19 | 12.500 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.950 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.400 €/m² |
| Baujahre 2000-19 | 11.650 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Beste Lage | 5.800 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen von offizieller Seite nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor. Die Preisangaben für sehr gute Lagen sind anhand eines Vergleichs mit durchschnittlichen Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen extrapoliert.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Solln
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Solln, Munich, Germany | 81479 | 2023 | 12.339,50 | Haus |
| Streiflacher Straße, München, Deutschland | 81477 | Wohnung | ||
| Oskar-Coester-Weg | 81479 | 1987 | 8.128 | Wohnung |
| Gulbranssonstraße | 81477 | 1960 | 7.521,54 | Wohnung |
| Wolfratshauser Straße, München, Deutschland | 81479 | 1938 | 11.272,22 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Solln wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Beste Lage: Für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen außerhalb des Zentrums zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 10.000 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 10.150 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei durchschnittlich 12.850 €/m² für die Baujahre 2000-2016. Die stärksten Preissteigerungen wurden in den Jahren 2014 bis 2016 verzeichnet, seit 2012 lag die Steigerung im Durchschnitt beim 2,3-fachen. In 2023 zeigen sich im Durchschnitt rückläufige Preise im Bereich 5 – 15 % im Vergleich zum Vorjahr.
Häuser
Einfamilienhäuser
Repräsentative Durchschnittspreise können für Einfamilienhäuser nur sehr eingeschränkt angegeben werden, weil die Objekte sich untereinander meist sehr stark unterscheiden und Durchschnittswerte nur sehr eingeschränkt auf ein konkretes Objekt übertragbar sind. Für eine verlässliche Wertbestimmung einer konkreten Immobilie raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.
Doppelhaushälften
Für Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise 2022 für den Baujahrbereich 1960-79 bei durchschnittlich 11.000 €/m², für den Baujahrbereich 1980-99 bei durchschnittlich 12.500 €/m² und für den Baujahrbereich 2000-2016 im Schnitt bei rund 13.150 €/m². In der Zeit von 2012 bis 2022 sind die Preise damit um das etwa 2,1-fache angestiegen. In 2023 pendeln sich die Preise gegenüber dem Vorjahr auf einem etwas niedrigeren Niveau ein, ebenfalls 5 – 15 % niedriger im Durchschnitt.
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Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-79 kosteten 2022 pro Quadratmeter mittlere 10.500 €/m², mit Baujahr 1980-99 im Schnitt rund 9.90 €/m² und mit Baujahr 2000-2016 etwa 12.200 €/m². Im Laufe der Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. 2023 sehen wir, wie im Haussegment allgemein, zum Vorjahr durchschnittlich um 5 – 15 % niedrigere Preise.
Anmerkung: Offizielle Statistiken geben für Doppelhaushälften und Reihenhäuser nur gemittelte Werte von durchschnittlichen und guten Wohnlagen an. Die hier für Bestlagen genannten Werte wurden anhand eines Vergleichs mit Preissteigerungen wie sie bei Eigentumswohnungen in Bestlagen auftraten hochgerechnet.Baugrundstücke
Für Grundstücke bewegten sich die erzielten Quadratmeterpreise 2022 in sehr guten Wohnlagen in einer Spanne von 3.550 bis 10.950 €/m², der Durchschnitt lag bei 7.200 €/m². Über einen Zeitraum von 10 Jahren von 2012 bis 2022 haben sich die Preise in Bestlagen in etwa verdoppelt. 2023 sehen wir gegenüber dem vorangegangenen Spitzenjahr im Schnitt rund 20 % geringere Preise.
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für ganz München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Der Stadtteil Solln mit seinen ca. 23.000 Einwohnern liegt in der Münchner Schotterebene am südlichen Stadtrand Münchens.
Urkundlich wurde Solln erstmals im Jahr 1078 unter der Bezeichnung „de Solon“ genannt. Dem zugrunde liegt die Bedeutung „sole“ bzw. „sule“, was wohl auf Wasseransammlungen und Pfützen hindeutet, in denen sich dieserorts die Wildschweine suhlten.
Zur Entwicklung des Stadtteils: Bis zum letzten Viertel des 19. Jahrhunderts gab es in Solln nur langsamen Bevölkerungszuwachs. Mit dem Bau der Isartalbahn 1890 wurde das Dorf Solln zu einem beliebten Ausflugsziel der städtischen Bevölkerung. Ende 1938 wurde Solln nach München eingemeindet. Nach dem 2. Weltkrieg wurden Lücken in der Villenkolonie mit modernen Mehrfamilienhäusern geschlossen, wobei der Charakter einer Gartenstadt aber weitgehend erhalten blieb.
Der Stadtteil zählt jetzt mit seinem Gartenstadtcharakter und den überwiegend vorhandenen Einfamilienhäusern und Villen, vor allem in Alt-Solln, zu den bevorzugten und exklusiven Wohngegenden der Stadt. Die in den 60er Jahren entstandene „Parkstadt Solln“ westlich von Alt-Solln dagegen weist dichte Hochhausbebauung auf.
Quellen: Wikipedia; muenchen.de; Immobilienpreise und Quadratmeterpreise der tatsächlichen Verkäufe: Jahresberichte Gutachterausschuss München. Der Immo-Bericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung des Immobilienpreises für ein bestimmtes Objekt durch einen Fachmann und/oder Immobilienmakler für München bzw. Solln. Alle Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com
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Hier geht es zu den Preisen der Stadtteile Thalkirchen und Forstenried.
Angebotspreise Solln 2017:
Hausverkauf München Solln:
Im Segment Hausverkauf gab es 128 Verkaufsofferten zu zählen. Zu etwa ¾ kamen die Angebote von Immobilienmaklern für Solln, zu 10 % von privat und zu ca. 16 %, vorwiegend Neubauobjekte, von Bauträgern. Der Anteil von Neubauhäusern ab dem Baujahr 2016 lag über alle angebotenen Häuser hinweg übrigens bei etwa 40 %, wobei die Preise bei Neubau- und bestehenden Häusern im reinen Durchschnitt allerdings recht ähnlich ausfielen. Im Ganzen wurden 39 Objekte unter der Kategorie Einfamilienhaus/Villa angeboten, 38 Doppelhaushälften, 26 Reihen- und Reiheneckhäuser und 12 Objekte der Kategorie Mehrfamilienhaus.
Einfamilienhäuser begannen bei Wohngrößen um die 125 m², wobei kleine Wohngrößen bis 150 m² eher die Ausnahme waren. Bis hin zu Wohngrößen von 200 m² lagen die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern, von wenigen Ausnahmen abgesehen, in einem Bereich von ca. 1,4 bis 3 Mio. €, der Durchschnitt lag bei etwa 1,85 Mio. €. Weiterhin waren einige Objekte im Wohnflächenabschnitt 201 – 230 m² offeriert, wobei hier der Durchschnittspreis bei etwa 2,4 Mio. € lag. Über die Hälfte der Objekte des Typs Einfamilienhaus in Solln waren über 300 m² groß, wobei einige Villen auch über 800 m² und im Einzelfall auch über 1.000 m² hatten. Für die Objekte ab 300 bis 550 m² wurden meist Immobilienpreise zwischen 2 und 5,5 Mio. € verlangt, ab 550 m² handelte es sich meist um Villen aus dem Luxussegment mit Immobilienpreisen zwischen 10 und 20 Mio. €.
Für Doppelhaushälften wurde bei 100 – 150 m² Wohnfläche durchschnittlich gut 1 Mio. € verlangt, für größere Objekte bis einschließlich 220 m² bewegten sich die Immobilienpreise im Segment Doppelhaushälfte in Solln bei mittleren 1,38 Mio. €.
Reihen- und Reiheneckhäuser lagen bei 100 – 140 m² Wohnfläche preislich im Schnitt bei 765.000 €, für 141 – 180 m² fanden sich die Immobilienpreise im Mittel bei knapp 1,1 Mio. €.
Mehrfamilienhäuser gab es am häufigsten in der Größenordnung 400 – 600 m². Hier war mit Immobilienpreisen im Bereich 3 – 4,5 Mio. € zu rechnen.
Wohnungsverkauf München Solln:
Für den Verkauf von Eigentumswohnungen wurden 481 Angebote gezählt. Die Angebote kamen in ähnlichem Verhältnis wie bei den Häusern zu rund 74 % von Immobilienmaklern, zu ca. 11 % von Privatpersonen und zu 15 %, ebenfalls vermehrt die Neubauobjekte, von Bauträgern. Die Neubauwohnungen mit Baujahr ab 2016 hatten einen Anteil von rund 30 % am Gesamtvolumen. Die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen waren im Schnitt deutlich höher im Vergleich zu denen bei bestehenden Wohnungen. Während die Quadratmeterpreise bei Wohnungen aus dem Bestand in Solln bei durchschnittlich 6.600 €/m² lagen, wurde bei Neubauwohnungen durchschnittlich etwa 8.400 €/m² verlangt.
Abhängig von der jeweiligen Wohngröße betrachtet lagen die Immobilienpreise für Wohnungen mit 25 – 35 m² durchschnittlich bei etwa 200.000 €, für Wohnungen mit 36 – 50 m² im Schnitt bei 225.000 €. Wohnungen mit 51 – 75 m² lagen preislich im Mittel bei 425.000 €, mit 76 – 100 m² bei knapp 600.000 €. Ab 100 m² bis 150 m² erreichten die Wohnungspreise in Solln mittlere 900.000 € und im Segment 151 – 200 m² durchschnittlich 1,45 Mio. €. Große Wohnungen ab 200 m², u. a. große Penthäuser und Maisonettes kosteten im Angebot durchschnittlich 2 Mio. €, im Höchstfall wurden 3,5 Mio. € für ein ca. 400 m² Penthaus verlangt.
Die Quadratmeterpreise lagen bei Wohngrößen bis 100 m² tendenziell unter 7.000 €/m². Ab 100 m², speziell im Segment 150 – 200 m² wurden eher ab 8.000 €/m² verlangt. Aber auch für kleinere Wohnungen wurden im Einzelfall hohe Quadratmeterpreise verlangt, im Höchstfall ca. 18.600 €/m² bei einer 86 m² Neubau-Eigentumswohnung.
Grundstücksverkauf München Solln:
Unter der Rubrik Grundstücksverkauf gab es für Solln 9 Verkaufsofferten. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Mittel bei etwa 2.000 €/m².
Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:
Hausverkauf München Solln:
157 Hausverkaufsangebote gab es in den vergangenen 12 Monaten in Solln, der Anteil an Neubauobjekten ab 2015er Baujahr betrug gute 20 %, wobei neu gebaute Häuser preislich zumindest im Durchschnitt mit bereits bestehenden Häusern ungefähr gleichauf lagen.
So fanden sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser im Schnitt auf einem Niveau von rund 8.000 €, für Doppelhaushälften bei ca. 7.400 €, Reihen-, Reiheneck- und Mehrfamilienhäuser bewegten sich meist in einem Bereich von 5.000 – 7.000 €/m², während die in den Inseraten offerierten Villen im Schnitt zwischen 8.000 und 12.000 €/m² rangierten.
Gerade bei Villen gab es jedoch beim letztlichen Kaufpreis große Unterschiede. Für die teuersten, oft mit sehr großem Grundstück und großer Wohnfläche, lag der Kaufpreis zwischen 15 und 18 Mio. €, die meisten bewegten sich aber im Bereich 2 – 5 Mio. €. Einfamilienhäuser mit durchschnittlich 220 – 240 m² etwas kleinerer Wohnfläche kamen auf durchschnittlich ca. 1,8 Mio. €, Doppelhaushälften bei durchschnittlich 150 – 200 m² WF auf 1 – 1,5 Mio. € bis hinunter zu Reihenmittelhäusern, die bei durchschnittlich 130 m² Wohnfläche im Mittel rund 765.000 € kosten sollten.
Wohnungsverkauf München Solln:
Für Wohnungen gab es insgesamt 510 Inserate, wobei hier die Neubauquote für Wohnungen ab Baujahr 2015 bei gut 30 % lag.
Für bestehende Eigentumswohnungen rangierten die Quadratmeterpreise größtenteils bei durchschnittlich 6.000 bis 7.000 €. Eine durchschnittliche 90 m² Eigentumswohnung kostete damit im Angebot rund 550.000 €, ein großes 175 m² Penthaus etwa 1,2 Mio. €.
Neue Eigentumswohnungen bewegten sich mehrheitlich im Bereich 7.000 – 9.000 €/m² je nach Wohnung. Eine durchschnittliche neue Eigentumswohnung mit 110 m² bewegte sich damit bei etwa 900.000 € Kaufpreis.
Grundstücksverkauf München Solln:
20 Angebote für Grundstücke wurden im o.g. Zeitraum gezählt. Die Quadratmeterpreise erreichten im allg. Durchschnitt ein Niveau von knappen 2.500 €.
I. Angebotspreise 01/2014 – 01/2015
Eigentumswohnungen: Fast 600 Angebote zum Kauf von Eigentumswohnungen in München Solln wurden in den letzten 12 Monaten gezählt (wobei einige Objekte sicher doppelt in die Zählung eingegangen sind). Für Bestandswohnungen bis einschließlich Baujahr 2013 lagen die Quadratmeterpreise im allgemeinen Schnitt auf einem Niveau von 5.300 €, für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 6.750 €.
Häuser: Für Häuser wurden im gleichen Zeitraum insgesamt 200 Verkaufsangebote gezählt. Die Quadratmeterpreise lagen im Schnitt bei grob 6.500 €. Davon abweichend betrugen die Quadratmeterpreise bei Villen im Mittel rund 11.000 €. Die Immobilienpreise variieren im Allgemeinen mit der Grundstücksgröße. Grob kann man aber bei einer durchschnittlichen Doppelhaushälfte mit 165 m² Wohnfläche von rund 1 Mio. € Kaufpreis ausgehen, bei einer Villa mit 320 m² von rund 3,5 Mio. €.
Grundstücke: Insgesamt 33 Grundstücke wurden in Solln offeriert. Die Quadratmeterpreise fanden sich im Mittel bei knapp 2.000 €.
II. Immobilienverkaufszahlen für München Solln
Die neueste hierfür zur Verfügung stehende Auswertung bezieht sich auf das Kalenderjahr 2013, die Werte für 2014 werden erst etwa Mitte 2015 veröffentlicht. 2013 wurden in Solln 39 Neubauwohnungen, 237 Bestandswohnungen (also Nicht-Neubau) und 31 Einfamilienhäuser real verkauft.
III. Immobilienverkaufspreise für München Solln
An dieser Stelle beziehen wir uns nur auf die Immobilienpreise von Eigentumswohnungen, da Häuser im Prinzip individuell berechnet werden müssen. Für gute und sehr gute Wohnlagen wurden im Jahr 2013 für Wohnungen in München die folgenden Quadratmeterpreise erzielt (reine Durchschnittswerte): 60er Baujahr 4.150 € in guten Lagen, 5.050 € in sehr guten Lagen, 80er Baujahr 4.600 € / 5.000 €, 2000er Baujahr: 5.400 € / 5.950 €, Neubau 6.400 € / 8.050 €. Schlagen Sie auf diese Preise rund 8 % auf und Sie dürften gute Orientierungswerte für 2014 erhalten.
