Immobilienpreise Neubiberg | Häuser – Wohnungen – Grundstücke

Immobilienpreise für Neubiberg bei München 2024

Angaben zu Immobilienpreisen in Neubiberg werden aus statistisch erfassten Angebotspreisen* ermittelt und in zweckmäßige Standardgrößen kategorisiert. Alle Preisinformationen beziehen sich auf Bestandsobjekte und sind reine Durchschnittswerte ohne Berücksichtigung von Lage oder Qualität des Objektes.

* Angebotspreise geben ausschließlich die in Immobilienangeboten verlangten Preise wieder und weichen unter Umständen von Preisen ab, die am Ende bei Verkäufen wirklich erzielt werden. Offizielle Zahlen für in Neubiberg tatsächlich erzielte Verkaufspreise sind nicht verfügbar.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Neubiberg

 

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Neubiberg wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Häuser

Eigentumswohnungen

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Baugrundstücke

Finden Sie hier den umfassenden Immobilienmarktbericht für München: Immobilienpreise München

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Geschichtliches und Ortsbild

Die etwa 14.300 Einwohner zählende Gemeinde Neubiberg liegt im Südosten Münchens zwischen München Neuperlach und den Gemeinden Ottobrunn/Unterhaching. Überregional bekannt ist Neubiberg vor allem als Standort der Bundeswehr-Universität und Sitz mehrerer internationaler Unternehmen.

Erste urkundliche Daten des Ortes finden sich in einer Schenkungsurkunde aus dem Zeitbereich 1034 bis 1041 an das Kloster Tegernsee, in der eine „Villa piburc“ schriftlich erwähnt wird. Das althochdeutsche „pipurc“ bezeichnete damals eine Umwallung oder eine Ringburg. Tatstächlich ließ sich per Luftbildarchäologie eine Umwallung in Form einer keltischen Viereckschanze aus dem 3. Jahrhundert v. Chr. nachweisen, die für das damalige „Pipurc“ wohl namensgebend war.

Bis zur Säkularisation 1803 war das Kloster Tegernsee Hauptgrundherr des Ortes, der 1818 im Rahmen der allgemeinen Verwaltungsreform zur selbständigen politischen Gemeinde „Unterbiberg“ wurde. Im Jahr 1904 setzte mit dem Bau bzw. Anschluss an die Lokalbahn München-Giesing/Aying eine stärkere Besiedlung des Ortes ein. Die neu gebaute dritte Station der Bahn erhielt den Namen „Neubiberg“.

1933 begann der Bau des Fliegerhorsts Neubiberg. Dieser wurde zwischen Unterbiberg und dem neuen Ortsteil Neubiberg angelegt. Der Bau des Flugplatzes markiert einen neuen Geschichtsabschnitt der Gemeinde. Neubiberg erlebte einen deutlichen Bevölkerungszuwachs. Es erfolgte damit ebenfalls verstärkter Wohnbau und die Entwicklung hin zu einer Stadtrandsiedlung. Unterbiberg blieb davon währenddessen relativ unberührt und konnte seinen dörflichen Charakter bewahren.

1973 wurde die Universität der Bundeswehr München gegründet, die zwischen Unterbiberg und Neubiberg liegt, was zur überregionalen Bekanntheit der Gemeinde beitrug. Seither bezeichnet sich Neubiberg auch als „Universitätsgemeinde Neubiberg“. 1975 schließlich wurde Unterbiberg nach dem Namen des größeren Gemeindeteils ebenfalls in Neubiberg umbenannt.

Heute bietet Neubiberg viele attraktive Wohn- und Arbeitsmöglichkeiten vor Ort, liegt aber auch direkt am Rand von München, die Großstadt ist leicht erreichbar, z. B. über die S-Bahn. Doch eigentlich ist Neubiberg eine typische Wohnsiedlung, vor allem der östliche Gemeindeteil. Die Bebauung ist eher locker gehalten. Zwischen den Einfamilienhaus- und Reihenhaussiedlungen gibt es zahlreiche Grün- und Erholungsflächen. Vor allem in den zwei Neubaugebieten „Vivamus“ und „Auf der Heid“ leben laut Gemeindeangaben gerne junge Familien. Die gute Infrastruktur mit Schulen in und um die Gemeinde, mit Restaurants und Geschäften, hat ebenfalls eine attraktive Wirkung. Alle wichtigen Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten etc. gibt es vor Ort.

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Quellen: Wikipedia; neubiberg.de; Immobilienpreise, Quadratmeterpreise und Grundstückspreise: IMV Marktdaten GmbH. Der obige Bericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung für ein konkretes Objekt. Eine Wertermittlung ist vorzugsweise von einem Sachverständigen der von einem Immobilienmakler für Neubiberg vorzunehmen. Jegliche Angaben ohne Gewähr.

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