Aktuelle Immobilienpreise Karlsfeld 2025 für Haus, Wohnung und Grundstück

Aktuelle Kaufpreise für Karlsfeld bei München 2025

Angaben zu Immobilienpreisen in Karlsfeld werden aus statistisch erfassten Angebotspreisen* ermittelt und in zweckmäßige Standardgrößen kategorisiert. Alle Preisinformationen beziehen sich auf Bestandsobjekte und sind reine Durchschnittswerte ohne Berücksichtigung von Lage oder Qualität des Objektes.

* Angebotspreise geben ausschließlich die in Immobilienangeboten verlangten Preise wieder und weichen unter Umständen von Preisen ab, die am Ende bei Verkäufen wirklich erzielt werden.

Prognose: Soll ich in Karlsfeld verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Nach dem kniffligen Jahr 2023 hat sich der Immobilienmarkt 2024 wieder ein ganzes Stück erholt. Auch jetzt im Frühjahr 2025 scheint der Markt trotz etwas gestiegener Zinsen stabil, die Nachfrage ist vorhanden. Sicher nicht nach jeder Immobilie, aber auf alle Fälle nach gängigen Immobilien oder Objekten in guten oder zentralen Lagen. Wir gehen 2025 im Mittel von einem ganz leichten Preisanstieg aus.  

Welche Faktoren beeinflussen die Immobilienpreise in München?
Immobilienmarkt in München und Prognose 2025, 2026, 2027…

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss. Ebenso führen weitere „Sondervermögen“ zielsicher zu höherer Inflation. Wahrscheinliche Folge: höhere Zinsen und erschwerte Käufe.

 

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Karlsfeld wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

Entwicklung der Quadratmeterpreise für Häuser

Entwicklung der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen

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Entwicklung der Quadratmeterpreise für Baugrundstücke

Finden Sie hier den informativen Immbilienbericht für München: Immobilienpreise München

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Immobilienmarkt in Karlsfeld: Wohnen im Landkreis Dachau

Die Gemeinde Karlsfeld mit ihren knapp 22.000 Einwohnern liegt direkt am nordwestlichen Stadtrand Münchens und gehört zum Landkreis Dachau.

Die Anfänge von Karlsfeld liegen zu Beginn des 19. Jahrhunderts. Im Norden Münchens erstreckte sich das „Dachauer Moos“ von Dachau bis Freising im Norden und von Germering bis Maisach im Süden. Dieses bis dahin unbewohnbare Sumpfgebiet wurde ab 1802 teilweise trockengelegt und besiedelt. Auf der Straße München-Dachau entstanden drei Siedlungen, die nach den Kindern des späteren Königs Max I. Joseph benannt wurden: Ludwigsfeld, Augustenfeld und in der Mitte Karlsfeld, benannt nach Prinz Karl Theodor von Bayern. Ludwigsfeld wurde später nach München eingemeindet, Augustenfeld zum Teil nach Dachau.

Bis 1939 war Karlsfeld Teil der Gemeinde Augustenfeld. Augustenfeld wurde dann teilweise nach Dachau eingemeindet, die übrigen Teile und Teilgemeinden im Süden wurden nun unter dem Namen der größten Ortschaft in der Gemeinde Karlsfeld zusammengefasst.

1939 begann auch die Ansiedlung großer Industriebetriebe wie der BMW-Flugmotorenwerke (jetzt MAN, MTU) auf den an Ludwigsfeld angrenzenden Flächen. Karlsfeld und die Industriebetriebe waren im 2. Weltkrieg immer wieder Ziel alliierter Bombenangriffe. Nach dem Krieg zog es viele Flüchtlinge und Heimatvertriebene in das Karlsfelder Gemeindegebiet. Da entsprechende Wohnkapazitäten nicht vorhanden waren, musste in Karlsfeld viel und schnell gebaut werden.

Heute ist Karlsfeld überwiegend eine moderne Gemeinde. Einige Gebäude erinnern zwar noch an die Aufbauzeiten in der Nachkriegszeit, als rasch Gebäude für die damaligen Flüchtlinge erbaut werden mussten; doch im Umkreis bis an die Ränder der Gemeinde findet man vermehrt neue oder neuwertige Einfamilienhäuser mit Garten, Doppelhaushälften und auch Reihenhäuser. Ebenso ist Karlsfeld mit seinen zwei gut erschlossenen Gewerbegebieten ein interessanter Sitz für mittelständische Betriebe. Viele Einwohner Karlsfelds schätzen die hier ansässigen Firmen und auch die zu München gehörenden aber nahen Großunternehmen wie die MAN Truck & Bus AG, die MTU Aero Engines oder die BMW AG als Arbeitgeber. Karlsfeld verfügt über ein gutes Angebot an Kindergärten, es gibt Grundschule, Mittelschule, Fachoberschule. Für Erholungszwecke gibt es den Karlsfelder See im Nordwesten der Gemeinde, mehrere kleine Seen, Rad- und Wanderwege entlang der Würm oder das Naturschutzgebiet Schwarzhölzl im Nordosten Karlsfelds.

Wie hoch sind die Grundstückspreise in Karlsfeld?
Die Grundstückspreise in Karlsfeld variieren je nach Lage deutlich. In mittleren Wohnlagen zahlen Kaufinteressierte derzeit etwa 2.000 Euro pro Quadratmeter. In besonders gefragten Wohngegenden steigen die Preise sogar auf bis zu 2.420 Euro/m². Wer hingegen ein Grundstück in einfacheren Lagen sucht, kann mit einem Preis von rund 1.620 Euro pro Quadratmeter rechnen. Diese Unterschiede zeigen, wie stark die Mikrolage innerhalb einer Gemeinde den Bodenwert beeinflussen kann.

Was kostet ein Haus in Karlsfeld?
Die Kaufpreise für Häuser in Karlsfeld bewegen sich im April 2025 in einer Spanne von 4.742 Euro bis 6.341 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt liegt der Preis aktuell bei 5.541 Euro/m². Die Preisspanne erklärt sich durch Faktoren wie Baujahr, Zustand, Größe, Ausstattung und natürlich die Lage innerhalb Karlsfelds. Neubauten oder umfassend sanierte Immobilien in guter Lage können entsprechend deutlich teurer sein als ältere Häuser mit Renovierungsbedarf.

Was kostet eine Wohnung in Karlsfeld?
Eigentumswohnungen in Karlsfeld kosten derzeit zwischen 5.929 Euro und 7.437 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnittspreis bei 6.683 Euro/m² liegt (Stichtag: 01.04.2025). Die Unterschiede ergeben sich vor allem durch Lage, Ausstattung, Baujahr und Wohnungsgröße. Vor allem kleinere, gut ausgestattete Neubauwohnungen in zentraler Lage erreichen die oberen Preisbereiche.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Karlsfeld?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Karlsfeld zeigt aktuell ein gemischtes Bild. Während die Preise für Eigentumswohnungen von 6.435 Euro auf 6.683 Euro/m² gestiegen sind (2024 auf 2025), sind die Hauspreise leicht gesunken – von 5.708 Euro auf 5.541 Euro pro Quadratmeter. Diese Entwicklung lässt sich unter anderem auf die Zurückhaltung vieler Käufer wegen der Zinslage sowie auf ein breiteres Angebot zurückführen. Dennoch bleibt der Markt insgesamt stabil, insbesondere aufgrund der Nähe zu München.

Werden die Immobilienpreise in Karlsfeld 2025 weiter sinken?
Ob die Preise in Karlsfeld weiter sinken oder wieder anziehen, hängt maßgeblich von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ab. Sollte es, wie viele Experten erwarten, im Laufe des Jahres 2025 zu Zinssenkungen kommen, könnte das den Immobilienmarkt wieder beleben. In diesem Fall ist mit einer Stabilisierung oder sogar einem moderaten Preisanstieg zu rechnen. Die Nachfrage nach Wohnraum im Münchner Umland bleibt jedenfalls hoch – Karlsfeld profitiert hier besonders durch seine gute Anbindung und Infrastruktur.

Wie ermittle ich den Wert meiner Immobilie in Karlsfeld?
Die Bewertung einer Immobilie ist eine anspruchsvolle Aufgabe, da viele individuelle Faktoren berücksichtigt werden müssen. Neben Lage, Größe, Baujahr und Zustand spielen auch Energieeffizienz, Nutzungsmöglichkeiten, rechtliche Rahmenbedingungen (z. B. im Grundbuch) und der Erschließungszustand eine entscheidende Rolle. Wer den genauen Marktwert erfahren möchte, sollte einen professionellen Gutachter oder Makler hinzuziehen. Für eine erste Einschätzung bieten sich auch Online-Wertermittlungs-Tools an, die zumindest einen groben Richtwert liefern können.

Wie hat sich der Mietspiegel in Karlsfeld entwickelt?
Die Mietpreisentwicklung in Karlsfeld wird von Experten kontinuierlich beobachtet. Laut aktueller Auswertung wurden im März 2025 insgesamt 468 Wohnungen zur Miete angeboten, im Vormonat waren es 467 Angebote. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 18 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind kleinere Wohnungen sowie Neubauten mit guter Ausstattung. Die Mietpreise in Karlsfeld sind damit weiterhin auf einem hohen Niveau, was die Attraktivität des Standorts unterstreicht – insbesondere für Pendler, die in kurzer Zeit nach München gelangen möchten.

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Weitere Informationen über Karlsfeld:

https://www.karlsfeld.de/startseite-gemeinde

https://www.sueddeutsche.de/muenchen/dachau/karlsfeld-wohnung-mieten-preise-mietspiegel-1.6487823

https://de.wikipedia.org/wiki/Karlsfeld

Quellen: karlsfeld.de, wikipedia, Immobilienpreise und Quadratmeterpreise aus Statistiken der IMV Marktdaten Vertriebs GmbH, Zusammenstellung durch Immobilienmakler Karlsfeld, Rainer Fischer. Der Bericht ist kein Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung. Tatsächliche Immobilien bzw. Immobilienpreise sind am besten durch Experten oder Immobilienmakler für Karlsfeld zu bewerten. Angaben ohne Gewähr.

Bilder: Christian Schwier – stock.adobe.com + eigene

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