Immobilienpreise Karlsfeld | Häuser – Wohnungen – Grundstücke

Wohngebäude Karlsfeld

Immobilienverkaufspreise für Karlsfeld bei München 2025

Karlsfeld KarteAngaben zu Immobilienpreisen in Karlsfeld werden aus statistisch erfassten Angebotspreisen* ermittelt und in zweckmäßige Standardgrößen kategorisiert. Alle Preisinformationen beziehen sich auf Bestandsobjekte und sind reine Durchschnittswerte ohne Berücksichtigung von Lage oder Qualität des Objektes.

* Angebotspreise geben ausschließlich die in Immobilienangeboten verlangten Preise wieder und weichen unter Umständen von Preisen ab, die am Ende bei Verkäufen wirklich erzielt werden.

   
Häuser Verkaufspreis
Einfamilienhaus 150 m² 1.250.000 €
Doppelhaushälfte 125 m² 865.000 €
Reihenmittelhaus 120 m² 740.000 €
   
Eigentumswohnungen
Quadratmeterpreise
6.500 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
1.400 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Karlsfeld wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Karlsfeld: Preisentwicklung vergangene Jahre

 

Häuser

Eigentumswohnungen


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Baugrundstücke

Finden Sie hier den informativen Immbilienbericht für München: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Ortsbild

Die Gemeinde Karlsfeld mit ihren knapp 22.000 Einwohnern liegt direkt am nordwestlichen Stadtrand Münchens und gehört zum Landkreis Dachau.

Die Anfänge von Karlsfeld liegen zu Beginn des 19. Jahrhunderts. Im Norden Münchens erstreckte sich das „Dachauer Moos“ von Dachau bis Freising im Norden und von Germering bis Maisach im Süden. Dieses bis dahin unbewohnbare Sumpfgebiet wurde ab 1802 teilweise trockengelegt und besiedelt. Auf der Straße München-Dachau entstanden drei Siedlungen, die nach den Kindern des späteren Königs Max I. Joseph benannt wurden: Ludwigsfeld, Augustenfeld und in der Mitte Karlsfeld, benannt nach Prinz Karl Theodor von Bayern. Ludwigsfeld wurde später nach München eingemeindet, Augustenfeld zum Teil nach Dachau.

Bis 1939 war Karlsfeld Teil der Gemeinde Augustenfeld. Augustenfeld wurde dann teilweise nach Dachau eingemeindet, die übrigen Teile und Teilgemeinden im Süden wurden nun unter dem Namen der größten Ortschaft in der Gemeinde Karlsfeld zusammengefasst.

1939 begann auch die Ansiedlung großer Industriebetriebe wie der BMW-Flugmotorenwerke (jetzt MAN, MTU) auf den an Ludwigsfeld angrenzenden Flächen. Karlsfeld und die Industriebetriebe waren im 2. Weltkrieg immer wieder Ziel alliierter Bombenangriffe. Nach dem Krieg zog es viele Flüchtlinge und Heimatvertriebene in das Karlsfelder Gemeindegebiet. Da entsprechende Wohnkapazitäten nicht vorhanden waren, musste in Karlsfeld viel und schnell gebaut werden.

Heute ist Karlsfeld überwiegend eine moderne Gemeinde. Einige Gebäude erinnern zwar noch an die Aufbauzeiten in der Nachkriegszeit, als rasch Gebäude für die damaligen Flüchtlinge erbaut werden mussten; doch im Umkreis bis an die Ränder der Gemeinde findet man vermehrt neue oder neuwertige Einfamilienhäuser mit Garten, Doppelhaushälften und auch Reihenhäuser. Ebenso ist Karlsfeld mit seinen zwei gut erschlossenen Gewerbegebieten ein interessanter Sitz für mittelständische Betriebe. Viele Einwohner Karlsfelds schätzen die hier ansässigen Firmen und auch die zu München gehörenden aber nahen Großunternehmen wie die MAN Truck & Bus AG, die MTU Aero Engines oder die BMW AG als Arbeitgeber. Karlsfeld verfügt über ein gutes Angebot an Kindergärten, es gibt Grundschule, Mittelschule, Fachoberschule. Für Erholungszwecke gibt es den Karlsfelder See im Nordwesten der Gemeinde, mehrere kleine Seen, Rad- und Wanderwege entlang der Würm oder das Naturschutzgebiet Schwarzhölzl im Nordosten Karlsfelds.


Quellen: karlsfeld.de, wikipedia, Immobilienpreise und Quadratmeterpreise aus Statistiken der IMV Marktdaten Vertriebs GmbH, Zusammenstellung durch Immobilienmakler Karlsfeld, Rainer Fischer. Der Bericht ist kein Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung. Tatsächliche Immobilien bzw. Immobilienpreise sind am besten durch Experten oder Immobilienmakler für Karlsfeld zu bewerten. Angaben ohne Gewähr.

Bilder: Christian Schwier – stock.adobe.com + eigene

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Finden Sie hier die Immobilienberichte für die benachbarten Orte Unterschleißheim sowie München Allach.


I. Angebotspreise Karlsfeld 2016/17:

Hausverkauf Immobilienpreise München Karlsfeld:

Über einen Zeitraum von 12 Monaten gab es in Karlsfeld insgesamt 131 Hausverkaufsangebote. Fast die Hälfte davon waren Neubauobjekte, also mit Baujahr 2016/17. Anteilig kamen die Angebote zu ca. 56 % über Immobilienmakler Karlsfeld, zu 30 % von Bauträgern und zu ca. 14 % von Privatpersonen. Im allgemeinen Mittel lagen die Quadratmeterpreise bei gebrauchten Häusern bei ca. 4.900 €, bei neu gebauten bei ca. 6.350 €.

Im Folgenden wollen wir die Hauspreise in Karlsfeld etwas differenzierter betrachten.

Zunächst zu den hier angebotenen Einfamilienhäusern: Bei 100 – 150 m² Wohnfläche lagen die Immobilienpreise im Schnitt bei etwa 825.000 €. Bei 151 – 200 m², was die Mehrzahl der angebotenen Einfamilienhäuser betraf, lag der Durchschnittspreis eher bei rund 1 Mio. €. Nur wenige Häuser waren größer, die Immobilienpreise nahmen bei noch größeren Häusern im Schnitt auch nicht mehr merklich zu. Das am teuersten angebotene Haus war ein 185 m² Objekt für ca. 1,6 Mio. €.

Doppelhaushälften in Karlsfeld: Die meisten Doppelhaushälften hatten eine Wohnfläche zwischen 110 und 140 m². Der preisliche Durchschnitt bei einem Kauf lag hier bei rund 730.000 €. Für größere Doppelhaushälften ab 140 m² bis einschließlich 185 m² bewegten sich die Immobilienpreise in Karlsfeld bei mittleren 840.000 €. Die teuerste Doppelhaushälfte kostete im Angebot ca. 1,1 Mio. €.

Reihen-/Reiheneckhäuser: Alle angebotenen Häuser dieser Kategorie wiesen eine Wohnfläche zwischen 110 und 150 m² auf. Im Durchschnitt lagen die Immobilienpreise hier bei etwa 705.000 €, im Höchstfall wurden 980.000 € verlangt.

Wohnungsverkauf Immobilienpreise Karlsfeld:

Im Wohnungssegment wurden insgesamt 146 Objekte inseriert, dabei war etwa jede fünfte Wohnung neu gebaut mit Baujahr ab 2016. Die Angebote wurden zu ca. 60 % von Immobilienmaklern für Karlsfeld aufgegeben und zu je knapp 20 % von Bauträgern und Privatleuten. Die Quadratmeterpreise betrugen bei Gebrauchtobjekten bei durchschnittlich etwa 4.400 €, bei Neubauobjekten etwa 6.400 €.

Im Hinblick auf Wohnungsgrößen und Wohnungspreise lassen sich die folgenden Durchschnittswerte ermitteln:

Bei 25 – 35 m² wurden im Schnitt ca. 135.000 € verlangt, Quadratmeterpreise bei ca. 4.450 €. Im Bereich 36 – 50 m² lagen die Immobilienpreise im Schnitt eher bei 195.000 €, Quadratmeterpreise ebenfalls durchschnittlich 4.450 €. In der Größenordnung 51 – 75 m² wurden im Mittel Immobilienpreise von gut 300.000 € verlangt, bei Quadratmeterpreisen um die 4.800 €. Eigentumswohnungen ab 76 m² – 100 m² lagen im Durchschnitt bei 390.000 €, Quadratmeterpreise im Schnitt bei 4.550 €; und ab 100 m² bis max. 145 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 610.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt gut 5.000 €. Die nominal teuerste Wohnung war eine 125 m² Maisonettewohnung für gut 1,1 Mio. €.

Grundstücksverkauf Immobilienpreise Karlsfeld:

Im Bereich Grundstücke gab es 17 registrierte Angebote, bei diesen erreichten die Quadratmeterpreise ein durchschnittliches Niveau von gut 1.400 €.

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