Immobilienverkaufspreise München Perlach 2024
Perlach ist weitgehend als mittlere Wohnlage zu bewerten, in einigen Gebieten wie z. B. Altperlach, Waldperlach oder im südlichen Perlach finden sich auch gute Lagen. Es folgen an dieser Stelle Preisangaben für mittlere Wohnlagen in München. Gute Wohnlagen sind entsprechend höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 6.550 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.150 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.800 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.850 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.450 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 1.800 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Perlach
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Stademannstraße | 81737 | 2001 | 7.071,15 | Haus |
| Unterbiberger Straße | 81737 | 2013 | 7.915,13 | Wohnung |
| Unterbiberger Straße | 81737 | 2012 | 7.699,58 | Wohnung |
| Therese-Giehse-Allee, München, Deutschland | 81739 | 1986 | 7.064,29 | Wohnung |
| Hofangerstrasse | 81735 | 1970 | 4.491,38 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Perlach wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 7.700 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 8.400 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den 10 Jahren bis 2022 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen damit in etwa verdreifacht und wiesen eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen. In 2023 zeigen sich auch hier zurückgehende Werte bei durchschnittlich 6.550 €/m² bzw. 7.150 €/m².
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.
Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.
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Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in 2022 in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Im Schnitt hatten sich die Preise damit seit 2012 in etwa ver-2,5-facht. In 2023 pendeln sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlich niedrigeren Niveau von ca. 1.800 €/m² ein.
Die übergreifenden Zahlen für ganz München finden Sie hier: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Eine erste urkundliche Erwähnung Perlachs stammt aus dem Jahr 790 n. Chr. Das damalige Peralohc, aus der Zusammensetzung pera = Eber oder Bär (die Sprachwissenschaftler sind darüber uneins) und loh = Auwald/Lohwald, bezeichnete wohl einen Wald mit Bären oder Ebern.
Im Zuge der Verwaltungsreformen von 1818 wurde der Ort als eigenständige Gemeinde ausgerufen und unter verschiedenen Grundherren aufgeteilt. 1930 erfolgte die Eingemeindung nach München.
Bis in die 60er Jahre war es durch einen dörflichen Charakter geprägt. Die Stadtteile Altperlach und Waldperlach sind historisch gewachsen und sie sind bis zum heutigen Tag vorstädtische Gartensiedlungen geblieben. Die weitreichenden Flächenreserven der Perlacher Flur wurden früher landwirtschaftlich genutzt. In den 60er Jahren wurde dort ein neues Wohnviertel – Neuperlach – errichtet.
Quellen: muenchen.de, wikipedia.org; Jahresberichte des Gutachterausschusses München. Dieser Immobilienbericht ist nicht verwendbar für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Dies erfolgt am besten durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für München bzw. Waldperlach, Neuperlach, Altperlach, Perlach. Keine Haftung für Richtigkeit.
Bilder: eigene
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Hier geht es zu den Marktberichten für Trudering und Ottobrunn
Angebotspreise Perlach/Neubiberg 2017
Hausverkauf im Gebiet Perlach:
193 Häuser haben Immobilienmakler, Bauträger sowie Privatleute im Gebiet Perlach, Neuperlach, Altperlach und Waldperlach im vergangenen Jahr zum Verkauf inseriert. Bemerkenswert war die hohe Neubauquote, fast jedes zweite angebotene Haus wurde im Jahr 2016 oder danach gebaut. Eine ganz grobe Betrachtung zeigt bei Häusern aus dem Bestand seit dem letzten Jahr eine recht moderate durchschnittliche Preissteigerung um etwa 2,5 %, die Quadratmeterpreise betrugen hier im allgemeinen Schnitt nunmehr etwa 6.100 €/m². Neubau-Häuser zogen dagegen preislich um durchschnittlich 17 % an und lagen im betrachteten Zeitrahmen bei etwa 7.200 €/m².
Einfamilienhäuser:
Die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser in Perlach lagen bei Wohnflächen unter 150 m² bei durchschnittlich 850.000 €, über 150 bis 200 m² bei durchschnittlich 1,23 Mio. €, über 200 bis inkl. 260 m² bei mittleren 1,64 Mio. € und im Bereich 300 – 320 m² zwischen 2,2 und 2,4 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Bei Doppelhaushälften der Größen 100 – 150 m² war im Mittel mit Immobilienpreisen um die 900.000 € zu rechnen, zwischen 150 und 175 m² mit rund 1 Mio. €. Zwei Objekte lagen geringfügig über 200 m² Fläche und lagen preislich bei je ca. 1,4 Mio. €.
Reihen-/Reiheneckhäuser:
In dieser Sparte begannen die Wohngrößen bei 75 m². Bis 100 m² wurden im Schnitt etwa 575.000 € verlangt, bis 120 m² etwa 715.000 €, bis 150 m² dann etwa 900.000 € und ab 150 bis 170 m² lagen die Immobilienpreise für Reihen-/Reiheneckhäuser dann durchschnittlich bei etwa 970.000 €.
Mehrfamilienhäuser:
Für Mehrfamilienhäuser zwischen 200 und 400 m² lagen die Immobilienpreise im Allgemeinen bei 1,4 – 2 Mio. €. Größere Mehrfamilienhäuser mit 700 – 1.000 m² Wohnfläche waren zwischen 4 und 5 Mio. € inseriert.
Hausverkauf Neubiberg:
In der südlich von Perlach gelegenen Gemeinde Neubiberg wurden insgesamt 57 Häuser zum Verkauf angeboten, hier waren zum Vergleich nur etwa 10 % der angebotenen Häuser neu gebaut. Die Quadratmeterpreise für Häuser lagen hier im groben Schnitt recht ähnlich wie in Perlach, evtl. ergaben sich in einzelnen Kategorien wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften etc. etwas unterschiedliche Endpreise im Vergleich zu Perlach. Hier die Aufgliederung der Immobilienpreise in Neubiberg nach Typ und Wohnfläche:
Einfamilienhäuser:
Diese kosteten im Bereich 100 – 150 m² im Schnitt etwa 1,15 Mio. €, ab 150 bis 200 m² dann durchschnittlich etwa 1,27 Mio. € und ab 200 bis inkl. 260 m² etwa 1,6 Mio. €.
Doppelhaushälften:
Bei Wohngrößen von 100 bis 150 m² bewegten sich die Immobilienpreise im Segment Doppelhaushälfte Neubiberg bei durchschnittlich knapp 800.000 €, über 150 m² bis inkl. 190 m² bei im Mittel etwa 1 Mio. €.
Reihen-/Reiheneckhhäuser:
Reihenhäuser im Größenbereich 100 – 120 m² wiesen im Durchschnitt Immobilienpreise um die 670.000 € auf, zwischen 120 und 170 m² lag der Durchschnitt im Allgemeinen bei etwa 800.000 €.
Wohnungsverkauf Perlach:
Unter der Rubrik Wohnungsverkauf Perlach waren im vergangenen Jahr insgesamt 811 Objekte inseriert. Etwa zur Hälfte kamen die Angebote von Immobilienmaklern für Perlach, zu rund 10 % von Privatpersonen. Rund 40 %, ein großer Teil davon Neubauobjekte in Neubaugebieten, wurden von Bauträgern angeboten. Bei den meisten der Wohnungen handelte es sich erwartungsgemäß um Etagenwohnungen, bei etwa 5 % der Wohnungen handelte es sich um Maisonettes, etwa 3 % waren Penthäuser, zu geringer Zahl waren auch einige Erdgeschosswohnungen mit Garten ausgeschrieben.
Zu den Preisen:
Beginnen wir mit den kleinsten Wohnflächen. Von 20 – 35 m² wurde für eine Eigentumswohnung durchschnittlich ca. 220.000 € verlangt, die Quadratmeterpreise bewegten sich in diesem Bereich bei mittleren 7.100 €/m². Im Intervall 36 – 50 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 265.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 6.100 €/m².
Etwa 70 % der angebotenen Wohnungen lagen im Wohnflächenbereich 51 – 100 m². Bei Wohngrößen von 51 – 75 m² lagen die Wohnungspreise beim Kauf bei mittleren 380.000 €, bei Wohngrößen 76 – 100 m² bei mittleren 525.000 €. Im Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise hier auf einem Niveau von etwa 6.000 €/m².
Der nächste Bereich 101 – 150 m² zeigte bei Wohnungen durchschnittliche Immobilienpreise um die 735.000 € und Quadratmeterpreisen bei 6.250 €/m². In den Größenordnungen 151 – 200 m² gab es dann einen höheren Anteil an Maisonettes und Penthäusern, wobei die Quadratmeterpreise nicht unbedingt höher lagen. Der Durchschnitt bewegte sich bei ca. 5.800 €/m², was mittlere Wohnungspreise von etwa 1 Mio. € ergab. Einige wenige Wohnungen waren größer als 200 m². Die Quadratmeterpreise erreichten hier noch durchschnittliche 4.100 €/m², damit bewegten sich die 5.100 eWohnungspreise bei diesen Wohngrößen zwischen 900.000 und max. 1,6 Mio. €.
Wohnungsverkauf Neubiberg:
In Neubiberg lag die Zahl der von Immobilienmaklern, Privatleuten und Bauträgern angebotenen Eigentumswohnungen insgesamt bei 42, wobei nur 3 davon neu gebaut waren.
Bis auf wenige Ausnahmen begannen die Wohnflächengrößen bei etwa 50 m². Im Bereich 50 – 75 m² bewegten sich die Wohnungspreise auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 330.000 € und Quadratmeterpreisen von etwa 5.100 €/m². Im nächsten Segment von 76 – 100 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 470.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von ca. 5.500 €. Und bei 100 bis max. 125 m² lag der mittlere Kaufpreis bei ca. 585.000 €, die Quadratmeterpreise bei 5.350 €/m².
Grundstücksverkauf:
Die Grundstückspreise ergeben sich in Perlach aus durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 1.950 €/m², in Neubiberg von ca. 1.800 €/m².
I. Angebotspreise Perlach, Neubiberg 04/2014 – 04/2015:
Häuser:
Etwa 250 Häuser, davon 90 Neubauobjekte ab Baujahr 2014, waren in Perlach zum Verkauf ausgeschrieben und etwa 70 Häuser waren in Neubiberg angeboten, davon 14 neu gebaut.
Der Einfachheit halber werden hier unter Perlach die Teile Altperlach und Waldperlach zusammengefasst, da sich die Immobilienpreise, wenn überhaupt, nur geringfügig unterscheiden (in Neuperlach wurde nur ein Haus angeboten, dieses wird in dieser Betrachtung vernachlässigt).
Zu den Häuserpreisen in Perlach, gebrauchte Häuser: Bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bewegten sich die Quadratmeterpreise meist zwischen 5.000 und 6.000 €. Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser lagen überwiegend zwischen 4.000 und 5.000 €. Die Quadratmeterpreise in Neubiberg lagen durchweg ähnlich, nur 4 Villen mit Quadratmeterpreisen von gut 10.000 €, die es hier gab, wichen etwas vom Muster ab.
Übergreifend war beispielsweise bei einem 175 m² Einfamilienhaus mit etwa 1 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei einem 120 m² Reihenhaus mit etwa 580.000 €.
Neu gebaute Häuser kosteten in den Angeboten durchschnittlich etwa 20 % mehr.
Wohnungen:
Für Neubauwohnungen lagen die Quadratmeterpreise in allen Teilen Perlachs sowie in Neubiberg im Schnitt zwischen 5.000 und 7.000 €.
Bei gebrauchten Wohnungen gab es jedoch teils signifikante Unterschiede. In Perlach allgemein, über alle Teile hinweg, lagen die Quadratmeterpreise im groben Schnitt bei etwa 4.000 €, in Neubiberg bei 4.250 €. Separate Annoncen für Waldperlach und Altperlach zeigten jedoch durchschnittliche Quadratmeterpreise von über 5.000 €, während die Quadratmeterpreise in Neuperlach isoliert betrachtet im Mittel auf etwa 3.500 € kamen.
Damit lässt sich eine ungefähre Einschätzung zu den Immobilienpreisen für Eigentumswohnungen in den jeweiligen örtlichen Bereichen abgeben. Eine durchschnittliche Wohnung in Waldperlach hatte rund 70 m² Fläche und kostete im Angebot rund 350.000 €, eine 70 m² Wohnung in Neuperlach kostete rund 250.000 €, eine Wohnung in Neubiberg hatte im Schnitt rund 80 m² Fläche und kostete im Angebot rund 340.000 €.
In Perlach wurden im letzten Jahr insgesamt rund 650 Wohnungen inseriert, wovon etwa 260 neu gebaut waren, in Neubiberg waren es etwa 70 Wohnungen insgesamt, von denen 14 neu waren.
Grundstücke:
Im Gebiet Perlach wurden insgesamt 26 Grundstücke zum Verkauf angeboten, in Neubiberg 7. Im Durchschnitt war von Quadratmeterpreisen zwischen 1.300 und 1.500 € auszugehen.
II. Immobilienverkaufszahlen München Perlach und Neubiberg:
Die momentan noch aktuellsten Zahlen aus dem Jahr 2013 listen für Perlach Immobilienverkäufe wie folgt auf: 91 Einfamilienhäuser, 2 Mehrfamilienhäuser und 3 Gewerbebauten wurden notariell beurkundet.
Auf dem Wohnungsmarkt fanden 479 bestehende und 90 Neubauwohnungen einen neuen Besitzer, außerdem wurden 46 Grundstücke erfolgreich verkauft.
III. Immobilienverkaufspreise Perlach und Neubiberg:
Real erzielbare Immobilienpreise lassen sich aus den Zahlen des Gutachterausschusses München ableiten.
Für Wohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen wie Perlach gibt der Gutachterausschuss für das Jahr 2013 gestaffelt nach Baujahr die folgenden Durchschnitts-Quadratmeterpreise an: 1950-59: im Schnitt 3.600 €, 1970-79: 3.350 €, 1980-89: 3.700 €, 2000-10: 4.500 €, Neubau: 5.250 €.
Für das folgende Jahr 2014 sind die Zahlen noch nicht vollständig verfügbar, der Gutachterausschuss gibt tendenziell eine Steigerung von ca. 11 % gegenüber 2013 an.
