Immobilienmakler Perlach – Immobilienpreise

Panorama München Perlach

Immobilienverkaufspreise München Perlach 2022

Perlach ist weitgehend als mittlere Wohnlage zu bewerten, in einigen Gebieten wie z. B. Altperlach, Waldperlach oder im südlichen Perlach finden sich auch gute Lagen. Es folgen an dieser Stelle Preisangaben für mittlere Wohnlagen, wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München festgestellt wurden. Gute Wohnlagen sind entsprechend höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

  
EigentumswohnungenQuadratmeterpreise
Baujahre 1960-797.350 €/m²
Baujahre 1980-997.950 €/m²
  
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-799.500 €/m²
Baujahre 1980-999.450 €/m²
  
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-798.200 €/m²
Baujahre 1980-998.100 €/m²
  
GrundstückeQuadratmeterpreise
Mittlere Lage2.400 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre etwas verhaltenere Signale. Die Preise steigen nicht mehr im bekannten Ausmaß, manches deutet sogar auf Stagnation hin. Dennoch bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch auf einem sehr hohen Niveau. Der bisher günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben in der Vergangenheit stark dazu beigetragen, dass Immobilien hierzulande ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass auch jetzt ein Verkauf für die meisten Eigentümer noch ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Momentan durchlaufen wir eine Phase, in der sich sowohl das Immobilienangebot als auch die Nachfrage verringern, was aber noch nicht komplett auf die Preise durchgeschlagen hat. Ob nach dieser Phase die Preise nochmals weiter steigen oder ob sie fallen, kann momentan niemand sicher sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, ebenso wenig wird es einen drastischen Preisverfall, wie zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase geben.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Perlach wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren

 

Eigentumswohnungen

Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.350 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.950 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittilchen Lagen in etwa verdreifacht und weisen damit eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen.

ETW München, mittlere Lage 2021, Bj 60-99

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

 

Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.

DHH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99

 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.

RMH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99

 

Einfamilienhäuser*: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden.

*Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte grundsätzlich nur in einem sehr groben Rahmen angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.


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Baugrundstücke

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in mittleren Lagen rund 230 %, sprich die Preise haben sich hier mehr als verdreifacht.

Grundstück München, m Lage 2021

Die übergreifenden Zahlen für ganz München finden Sie hier: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Eine erste urkundliche Erwähnung Perlachs stammt aus dem Jahr 790 n. Chr. Das damalige Peralohc, aus der Zusammensetzung pera = Eber oder Bär (die Sprachwissenschaftler sind darüber uneins) und loh = Auwald/Lohwald, bezeichnete wohl einen Wald mit Bären oder Ebern.

Im Zuge der Verwaltungsreformen von 1818 wurde der Ort als eigenständige Gemeinde ausgerufen und unter verschiedenen Grundherren aufgeteilt. 1930 erfolgte die Eingemeindung nach München.

Bis in die 60er Jahre war es durch einen dörflichen Charakter geprägt. Die Stadtteile Altperlach und Waldperlach sind historisch gewachsen und sie sind bis zum heutigen Tag vorstädtische Gartensiedlungen geblieben. Die weitreichenden Flächenreserven der Perlacher Flur wurden früher landwirtschaftlich genutzt. In den 60er Jahren wurde dort ein neues Wohnviertel – Neuperlach – errichtet.


Quellen: muenchen.de, wikipedia.org; Jahresbericht 2021 des Gutachterausschusses München. Dieser Immobilienbericht ist nicht verwendbar für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Dies erfolgt am besten durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für München bzw. Waldperlach, Neuperlach, Altperlach, Perlach. Keine Haftung für Richtigkeit.

Bilder: eigene

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Hier geht es zu den Marktberichten für Trudering und Ottobrunn


Angebotspreise Perlach/Neubiberg 2017

Hausverkauf im Gebiet Perlach:
193 Häuser haben Immobilienmakler, Bauträger sowie Privatleute im Gebiet Perlach, Neuperlach, Altperlach und Waldperlach im vergangenen Jahr zum Verkauf inseriert. Bemerkenswert war die hohe Neubauquote, fast jedes zweite angebotene Haus wurde im Jahr 2016 oder danach gebaut. Eine ganz grobe Betrachtung zeigt bei Häusern aus dem Bestand seit dem letzten Jahr eine recht moderate durchschnittliche Preissteigerung um etwa 2,5 %, die Quadratmeterpreise betrugen hier im allgemeinen Schnitt nunmehr etwa 6.100 €/m². Neubau-Häuser zogen dagegen preislich um durchschnittlich 17 % an und lagen im betrachteten Zeitrahmen bei etwa 7.200 €/m².

Einfamilienhäuser:
Die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser in Perlach lagen bei Wohnflächen unter 150 m² bei durchschnittlich 850.000 €, über 150 bis 200 m² bei durchschnittlich 1,23 Mio. €, über 200 bis inkl. 260 m² bei mittleren 1,64 Mio. € und im Bereich 300 – 320 m² zwischen 2,2 und 2,4 Mio. €.

Doppelhaushälften:
Bei Doppelhaushälften der Größen 100 – 150 m² war im Mittel mit Immobilienpreisen um die 900.000 € zu rechnen, zwischen 150 und 175 m² mit rund 1 Mio. €. Zwei Objekte lagen geringfügig über 200 m² Fläche und lagen preislich bei je ca. 1,4 Mio. €.
Reihen-/Reiheneckhäuser:
In dieser Sparte begannen die Wohngrößen bei 75 m². Bis 100 m² wurden im Schnitt etwa 575.000 € verlangt, bis 120 m² etwa 715.000 €, bis 150 m² dann etwa 900.000 € und ab 150 bis 170 m² lagen die Immobilienpreise für Reihen-/Reiheneckhäuser dann durchschnittlich bei etwa 970.000 €.

Mehrfamilienhäuser:
Für Mehrfamilienhäuser zwischen 200 und 400 m² lagen die Immobilienpreise im Allgemeinen bei 1,4 – 2 Mio. €. Größere Mehrfamilienhäuser mit 700 – 1.000 m² Wohnfläche waren zwischen 4 und 5 Mio. € inseriert.

Hausverkauf Neubiberg:

In der südlich von Perlach gelegenen Gemeinde Neubiberg wurden insgesamt 57 Häuser zum Verkauf angeboten, hier waren zum Vergleich nur etwa 10 % der angebotenen Häuser neu gebaut. Die Quadratmeterpreise für Häuser lagen hier im groben Schnitt recht ähnlich wie in Perlach, evtl. ergaben sich in einzelnen Kategorien wie Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften etc. etwas unterschiedliche Endpreise im Vergleich zu Perlach. Hier die Aufgliederung der Immobilienpreise in Neubiberg nach Typ und Wohnfläche:

Einfamilienhäuser:
Diese kosteten im Bereich 100 – 150 m² im Schnitt etwa 1,15 Mio. €, ab 150 bis 200 m² dann durchschnittlich etwa 1,27 Mio. € und ab 200 bis inkl. 260 m² etwa 1,6 Mio. €.

Doppelhaushälften:
Bei Wohngrößen von 100 bis 150 m² bewegten sich die Immobilienpreise im Segment Doppelhaushälfte Neubiberg bei durchschnittlich knapp 800.000 €, über 150 m² bis inkl. 190 m² bei im Mittel etwa 1 Mio. €.

Reihen-/Reiheneckhhäuser:
Reihenhäuser im Größenbereich 100 – 120 m² wiesen im Durchschnitt Immobilienpreise um die 670.000 € auf, zwischen 120 und 170 m² lag der Durchschnitt im Allgemeinen bei etwa 800.000 €.

Wohnungsverkauf Perlach:
Unter der Rubrik Wohnungsverkauf Perlach waren im vergangenen Jahr insgesamt 811 Objekte inseriert. Etwa zur Hälfte kamen die Angebote von Immobilienmaklern für Perlach, zu rund 10 % von Privatpersonen. Rund 40 %, ein großer Teil davon Neubauobjekte in Neubaugebieten, wurden von Bauträgern angeboten. Bei den meisten der Wohnungen handelte es sich erwartungsgemäß um Etagenwohnungen, bei etwa 5 % der Wohnungen handelte es sich um Maisonettes, etwa 3 % waren Penthäuser, zu geringer Zahl waren auch einige Erdgeschosswohnungen mit Garten ausgeschrieben.

Zu den Preisen:

Beginnen wir mit den kleinsten Wohnflächen. Von 20 – 35 m² wurde für eine Eigentumswohnung durchschnittlich ca. 220.000 € verlangt, die Quadratmeterpreise bewegten sich in diesem Bereich bei mittleren 7.100 €/m². Im Intervall 36 – 50 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 265.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 6.100 €/m².

Etwa 70 % der angebotenen Wohnungen lagen im Wohnflächenbereich 51 – 100 m². Bei Wohngrößen von 51 – 75 m² lagen die Wohnungspreise beim Kauf bei mittleren 380.000 €, bei Wohngrößen 76 – 100 m² bei mittleren 525.000 €. Im Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise hier auf einem Niveau von etwa 6.000 €/m².

Der nächste Bereich 101 – 150 m² zeigte bei Wohnungen durchschnittliche Immobilienpreise um die 735.000 € und Quadratmeterpreisen bei 6.250 €/m². In den Größenordnungen 151 – 200 m² gab es dann einen höheren Anteil an Maisonettes und Penthäusern, wobei die Quadratmeterpreise nicht unbedingt höher lagen. Der Durchschnitt bewegte sich bei ca. 5.800 €/m², was mittlere Wohnungspreise von etwa 1 Mio. € ergab. Einige wenige Wohnungen waren größer als 200 m². Die Quadratmeterpreise erreichten hier noch durchschnittliche 4.100 €/m², damit bewegten sich die 5.100 eWohnungspreise bei diesen Wohngrößen zwischen 900.000 und max. 1,6 Mio. €.

Wohnungsverkauf Neubiberg:
In Neubiberg lag die Zahl der von Immobilienmaklern, Privatleuten und Bauträgern angebotenen Eigentumswohnungen insgesamt bei 42, wobei nur 3 davon neu gebaut waren.

Bis auf wenige Ausnahmen begannen die Wohnflächengrößen bei etwa 50 m². Im Bereich 50 – 75 m² bewegten sich die Wohnungspreise auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 330.000 € und Quadratmeterpreisen von etwa 5.100 €/m². Im nächsten Segment von 76 – 100 m² war im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 470.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von ca. 5.500 €. Und bei 100 bis max. 125 m² lag der mittlere Kaufpreis bei ca. 585.000 €, die Quadratmeterpreise bei 5.350 €/m².

Grundstücksverkauf:
Die Grundstückspreise ergeben sich in Perlach aus durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 1.950 €/m², in Neubiberg von ca. 1.800 €/m².


Angebotspreise Perlach/Neubiberg 2015-2016

Hausverkauf:
In einem Zeitraum von 12 Monaten wurden in Perlach 196 Hausverkaufsangebote gezählt, in Neubiberg waren es 80. Die Neubauquote für Häuser ab dem Baujahr 2015 lag durchschnittlich bei gut 30 %.

Preislich bot sich in Perlach in etwa folgendes Bild: Einfamilienhäuser kamen hier im Mittel auf etwa 6.300 € pro m² Wohnfläche. Statistisch erreichte damit ein 175 m² Haus einen Kaufpreis von etwa 1,1 Mio. €. Neubau-Einfamilienhäuser waren im Schnitt 5 – 10 % teurer angeboten. Für Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei etwa 5.850 €, womit der Kaufpreis für eine Doppelhaushälfte mit durchschnittlich 150 m² bei etwa 880.000 € lag.

Für Reiheneckhäuser bewegten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 6.100 €, womit ein durchschnittliches REH mit 127 m² auf rund 780.000 € Kaufpreis kam; Reihenmittelhäuser erreichten im Schnitt 5.500 € pro m² und kosteten damit bei 129 m² Durchschnittsfläche ca. 710.000 €.

Im Vergleich zu Perlach waren die Immobilienpreise im benachbarten Neubiberg im Allgemeinen ca. 5 – 10 % niedriger.

Wohnungsverkauf:
Für die Ermittlung von Wohnungspreisen wurden für Perlach 811 Inserate untersucht, für Neubiberg 79 während des Zeitraums eines Jahres. Die Neubauquote für Wohnungen ab 2015 Baujahr lag dabei in Perlach bei starken 46 %, in Neubiberg waren ca. 24 % der Wohnungen neu. Hier lohnt es sich das Perlacher Gebiet etwas aufzudröseln und genauer zu betrachten.

Betrachtet man Eigentumswohnungen für Perlach allgemein, so bewegten sich die Quadratmeterpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen bei durchschnittlich ca. 4.700 €, für Neubauwohnungen bei ca. 6.700 €. In Gegenden wie Altperlach erreichten auch gebrauchte Eigentumswohnungen im Schnitt 5.450 €, oder in Waldperlach 6.450 €/m². In Neubiberg lagen die Quadratmeterpreise im Gebraucht-Segment bei etwa 4.800 €, im Neubausegment bei etwa 5.800 €. Die Preise schwanken natürlich stark, einzelne Wohnungen waren erheblich teurer bzw. günstiger.

Im Folgenden noch ein statistischer Eindruck bezüglich der Wohnungsgrößen und Endpreise (Angebotspreise) von gebrauchten Eigentumswohnungen in den einzelnen Gebieten in und um Perlach: Perlach allg.: bei durchschnittlich 73 m² Durchschnittsfläche kostete eine Wohnung hier ca. 345.000 €, in Altperlach wurde für eine 80 m² Wohnung im Schnitt 435.000 € verlangt, in Waldperlach lag der Preis für eine 85 m² Wohnung bei ca. 560.000 €, in Neuperlach kostete eine 75 m² Wohnung ca. 320.000 € und in Neubiberg eine 80 m² Wohnung etwa 385.000 €.

Grundstücksverkauf:
Zahlen hierzu liegen für Perlach allgemein und für Neubiburg vor. Die Quadratmeterpreise für Grundstücke zum Einfamilienhausbau liegen in Perlach bei durchschnittlich 1.650 €, in Neubiberg bei ca. 1.350 €.


I. Angebotspreise Perlach, Neubiberg 04/2014 – 04/2015:

Häuser:
Etwa 250 Häuser, davon 90 Neubauobjekte ab Baujahr 2014, waren in Perlach zum Verkauf ausgeschrieben und etwa 70 Häuser waren in Neubiberg angeboten, davon 14 neu gebaut.

Der Einfachheit halber werden hier unter Perlach die Teile Altperlach und Waldperlach zusammengefasst, da sich die Immobilienpreise, wenn überhaupt, nur geringfügig unterscheiden (in Neuperlach wurde nur ein Haus angeboten, dieses wird in dieser Betrachtung vernachlässigt).

Zu den Häuserpreisen in Perlach, gebrauchte Häuser: Bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bewegten sich die Quadratmeterpreise meist zwischen 5.000 und 6.000 €. Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser lagen überwiegend zwischen 4.000 und 5.000 €. Die Quadratmeterpreise in Neubiberg lagen durchweg ähnlich, nur 4 Villen mit Quadratmeterpreisen von gut 10.000 €, die es hier gab, wichen etwas vom Muster ab.

Übergreifend war beispielsweise bei einem 175 m² Einfamilienhaus mit etwa 1 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei einem 120 m² Reihenhaus mit etwa 580.000 €.

Neu gebaute Häuser kosteten in den Angeboten durchschnittlich etwa 20 % mehr.

Wohnungen:
Für Neubauwohnungen lagen die Quadratmeterpreise in allen Teilen Perlachs sowie in Neubiberg im Schnitt zwischen 5.000 und 7.000 €.

Bei gebrauchten Wohnungen gab es jedoch teils signifikante Unterschiede. In Perlach allgemein, über alle Teile hinweg, lagen die Quadratmeterpreise im groben Schnitt bei etwa 4.000 €, in Neubiberg bei 4.250 €. Separate Annoncen für Waldperlach und Altperlach zeigten jedoch durchschnittliche Quadratmeterpreise von über 5.000 €, während die Quadratmeterpreise in Neuperlach isoliert betrachtet im Mittel auf etwa 3.500 € kamen.

Damit lässt sich eine ungefähre Einschätzung zu den Immobilienpreisen für Eigentumswohnungen in den jeweiligen örtlichen Bereichen abgeben. Eine durchschnittliche Wohnung in Waldperlach hatte rund 70 m² Fläche und kostete im Angebot rund 350.000 €, eine 70 m² Wohnung in Neuperlach kostete rund 250.000 €, eine Wohnung in Neubiberg hatte im Schnitt rund 80 m² Fläche und kostete im Angebot rund 340.000 €.

In Perlach wurden im letzten Jahr insgesamt rund 650 Wohnungen inseriert, wovon etwa 260 neu gebaut waren, in Neubiberg waren es etwa 70 Wohnungen insgesamt, von denen 14 neu waren.

Grundstücke:
Im Gebiet Perlach wurden insgesamt 26 Grundstücke zum Verkauf angeboten, in Neubiberg 7. Im Durchschnitt war von Quadratmeterpreisen zwischen 1.300 und 1.500 € auszugehen.

II. Immobilienverkaufszahlen München Perlach und Neubiberg:

Die momentan noch aktuellsten Zahlen aus dem Jahr 2013 listen für Perlach Immobilienverkäufe wie folgt auf: 91 Einfamilienhäuser, 2 Mehrfamilienhäuser und 3 Gewerbebauten wurden notariell beurkundet.

Auf dem Wohnungsmarkt fanden 479 bestehende und 90 Neubauwohnungen einen neuen Besitzer, außerdem wurden 46 Grundstücke erfolgreich verkauft.

III. Immobilienverkaufspreise Perlach und Neubiberg:

Real erzielbare Immobilienpreise lassen sich aus den Zahlen des Gutachterausschusses München ableiten.

Für Wohnungen in durchschnittlichen Wohnlagen wie Perlach gibt der Gutachterausschuss für das Jahr 2013 gestaffelt nach Baujahr die folgenden Durchschnitts-Quadratmeterpreise an: 1950-59: im Schnitt 3.600 €, 1970-79: 3.350 €, 1980-89: 3.700 €, 2000-10: 4.500 €, Neubau: 5.250 €.

Für das folgende Jahr 2014 sind die Zahlen noch nicht vollständig verfügbar, der Gutachterausschuss gibt tendenziell eine Steigerung von ca. 11 % gegenüber 2013 an.

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