München Altstadt – Immobilienpreise

München Altstadt – Frauenkirche

Immobilienverkaufspreise München Altstadt 2022

Die Münchner Altstadt weist im Wesentlichen gute und beste Wohnlagen in zentraler Lage auf. Im Folgenden werden tatsächlich erzielte Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens genannt, wie sie Immobilienmakler und Experten des Gutachterausschusses München ermittelt haben.

  
EigentumswohnungenQuadratmeterpreise
Altbau bis 192912.850 €/m²
Baujahre 1960-197910.650 €/m²
Baujahre 1980-199911.550 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre etwas verhaltenere Signale. Die Preise steigen nicht mehr im bekannten Ausmaß, manches deutet sogar auf Stagnation hin. Dennoch bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch auf einem sehr hohen Niveau. Der bisher günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben in der Vergangenheit stark dazu beigetragen, dass Immobilien hierzulande ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass auch jetzt ein Verkauf für die meisten Eigentümer noch ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Momentan durchlaufen wir eine Phase, in der sich sowohl das Immobilienangebot als auch die Nachfrage verringern, was aber noch nicht komplett auf die Preise durchgeschlagen hat. Ob nach dieser Phase die Preise nochmals weiter steigen oder ob sie fallen, kann momentan niemand sicher sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, ebenso wenig wird es einen drastischen Preisverfall, wie zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase geben.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

 


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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in der Altstadt München wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren

 

Eigentumswohnungen

Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. In 2021 zeigten sich die Quadratmeterpreise in zentralen Lagen bei durchschnittlich 12.850 €/m² für Altbauwohnungen bis Baujahr 1929, bei 10.650 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 11.550 €/m² für die Baujahre 1980-99. Über die letzten 5 Jahre lag die Preissteigerung bei durchschnittlich ca. 50 %.

ETW München, zentrale Lage 2021, Bj 60-99+AB

 

Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Gemeinsam mit dem Lehel bildet die Münchner Altstadt den 1. Münchener Stadtbezirk Altstadt-Lehel. Sie ist der älteste Stadtteil der bayerischen Landeshauptstadt.

Der Begriff Altstadt wird seit dem 19. Jahrhundert zur Unterscheidung des historischen Stadtkerns von den neu angelegten Vorstädten im unmittelbaren Umkreis benutzt. Das Zentrum der Altstadt bildet der Marienplatz, wo München im Jahr 1158 im sog. Augsburger Schied ein Markt- und Münzrecht bescheinigt wurde.

Der gesamte Bereich der Altstadt ist heute in die Bayerische Denkmalliste eingetragen, er entspricht weitestgehend dem Bereich des historischen Stadtkerns. Im Zweiten Weltkrieg wurde das Gebiet der Altstadt zu wesentlichen Teilen zerstört. Der Wiederaufbau erfolgte unter weitgehender Erhaltung der mittelalterlichen Straßenverläufe und der meisten das Stadtbild bestimmenden Großbauten.

Die Altstadt grenzt an 4 Stadtteile, die einst die Fortsetzung der historischen Stadtviertel außerhalb der Stadtmauer darstellten: Isarvorstadt, Lehel, Ludwigvorstadt und Maxvorstadt. Die Altstadt ist Zentrum des kulturellen Lebens, es gibt hier zahlreiche Sehenswürdigkeiten und hier liegt die politische Zentrale für München und Bayern. Außerdem ist sie Attraktion für Touristen aus aller Welt. Zwischen Karlstor und Isartor sowie zwischen Odeonsplatz und Sendlinger Tor verlaufen die Haupteinkaufsstraßen durch die Altstadt.


Quellen: Wikipedia, muenchen.de, Immobilien-Gutachterausschuss München: Jahresbericht 2021, Auswertung: Immobilienmakler München Altstadt, Rainer Fischer. Der obige Immobilienmarktbericht kann nicht als qualifizierte Wertermittlung für Immobilienpreise bestimmter Objekte dienen. Ein Sachverständiger bzw. Immobilienmakler für München bzw. Immobilienmakler für München Altstadt sollte ggfs. hinzugezogen werden. Für Richtigkeit oder Vollständigkeit keine Gewähr.

Bilder: Larue-Fotografie stock.adobe.com + eigene

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Hier geht es zu den Marktberichten über Lehel und Maxvorstadt


Angebotspreise München Altstadt 2017:

Wohnungsverkauf München Altstadt:
137 Wohnungsverkaufsangebote von Immobilienmaklern, Privatleuten oder Bauträgern wurden in den letzten 12 Monaten für die Münchner Altstadt registriert. Gute 80 % der Angebote bezogen sich auf Etagenwohnungen, in geringerem Rahmen gab es auch Angebote für Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettewohnungen. Wie in München derzeit üblich, kletterten die Immobilienpreise auch in der Altstadt im Lauf des letzten Jahres um etwa 10 % in die Höhe. Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise auf einem Niveau von etwa 11.800 €, wobei diese im Verhältnis mit der Wohnfläche zunahmen. Hier zur Orientierung ein Überblick:

Kleinere Wohnungen mit 30 – 50 m² lagen auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 250.000 €, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt etwa 5.900 € erreichten. In der Größenordnung 51 – 75 m² erreichten die Wohnungspreise im Mittel ca. 490.000 €, die Quadratmeterpreise lagen hier bei etwa 7.7600 €. Bei 76 – 100 m² war im Segment Wohnung München Altstadt mit durchschnittlichen Immobilienpreisen von rund 935.000 € zu rechnen, während die Quadratmeterpreise bereits mittlere 10.500 € erreichten.

Eigentumswohnungen mit Wohnflächen von 101 – 150 m² kosteten in den Angeboten im Mittel gute 1,55 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 11.850 €. Im Segment 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise in den meisten Fällen deutlich über 2 Mio. €, die Quadratmeterpreise bewegten sich bei durchschnittlich knapp 13.000 €. Und über 200 m² bis max. 332 m² war mit durchschnittlich gut 4 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt 14.700 €.


Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Altstadt, Oktober 2013 – Oktober 2014

Immobilienmakler München Altstadt, erstellt von Rainer Fischer

Immobilienpreise Hausverkauf Altstadt München
Zusammengenommen 24 Häuser konnten im Verlauf des letzten Jahres in der Münchener Altstadt käuflich erworben werden, 3 davon fielen in die Kategorie Neubauten (Baujahr 2013 und später). Die Quadratmeterpreise bei Bestandshäusern lagen größtenteils zwischen 4.000 und 5.000 €, 2 Reihenhäuser stachen mit rund 9.200 € Quadratmeterpreis heraus. Bei Einfamilienhäusern lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 4.700 €, bei rund 285 m² Durchschnittsfläche lagen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser bei etwa 1,35 Mio. €. Unter anderem waren auch drei Neubauten auf dem Markt verfügbar. Eine Angabe von durchschnittlichen Immobilienpreisen ist aber aufgrund der geringen Anzahl nicht aussagekräftig.

Immobilienpreise Wohnungsverkauf Altstadt München
228 Wohnungen wurden von privat bzw. Immobilienmaklern inseriert, etwa 12 % der Offerten entfielen auf neu gebaute Objekte. U. a. waren 180 bestehende Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Angaben zum Verkauf ausgeschriebenen, die Quadratmeterpreise kamen hier im Schnitt auf rund 9.200 €. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 120 m² bewegten sich die Immobilienpreise im Mittel bei gut 1,1 Mio. €. Preislich am höchsten lagen 4 Penthäuser, die im Schnitt auf Quadratmeterpreise um die 13.300 € kamen und deren Immobilienpreise damit bei im Mittel gut 180 m² Fläche um die 2,4 Mio. € lagen. Neu gebaute Eigentumswohnungen kamen im Schnitt auf rund 10.000 € Quadratmeterpreis. Hier kamen die Immobilienpreise im Schnitt auf 830.000 € bei 83 m² Durchschnittsfläche.

Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Altstadt München
4 Grundstücke wurden für die Altstadt von privat oder Immobilienmakler angeboten, alle für den Bau eines Einfamilienhauses. Im Schnitt lagen die Quadratmeterpreise bei 1.250 €. Bei einer durchschnittlichen Fläche von 800 m² kamen die Immobilienpreise im Mittel auf etwa 1 Mio. €.

Immobilienverkauf Altstadt München, tatsächliche Verkaufszahlen und Preise
56 bestehende und 3 neu gebaute Wohnungen haben Privatpersonen und Immobilienmakler in 2013 erfolgreich veräußert. Außerdem wechselten 2 Mehrfamilienhäuser sowie 8 Gewerbebauten ihren Besitzer, Einfamilienhäuser wurden dagegen keine verkauft. Vergleicht man mit den letzten Jahren, so sind die Verkäufe im Gebiet Altstadt zahlenmäßig insgesamt etwas zurückgegangen. Die Altstadt zählt am ehesten zu den guten Wohnlagen Münchens. In solchen Lagen bewegten sich die Quadratmeterpreise abhängig vom Baujahr wie folgt: Neubau: Ø 6.400 €, andere Baujahre, z. B. 1990-99: Ø 4.400 €/m², 1960-69: Ø 4.150 €/m². Die Angaben sind stets nur Durchschnittswerte, Immobilienpreise können beim realen Objekt durchaus differieren.

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