Immobilienverkaufspreise München Altstadt 2024
Die Münchner Altstadt weist im Wesentlichen gute und beste Wohnlagen in zentraler Lage auf. Im Folgenden werden Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens als Orientierungswerte für die Altstadt genannt.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 11.100 €/m² |
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für die Altstadt München
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Blumenstraße | 80331 | Grundstück | ||
| Herzogspitalstraße, München, Deutschland | 80331 | 2013 | 13.545,047 | Wohnung |
| Herzogspitalstraße, München, Deutschland | 80331 | 2013 | 13.556,338 | Wohnung |
| Hackenstraße, München, Deutschland | 80331 | 2013 | 13.545,047 | Wohnung |
| München, Deutschland | 80331 | 1877 | 8.057,583 | Haus |
| Oettingenstraße | 80538 | 2017 | 9.847,389 | Wohnung |
| Tal | 80331 | 1950 | 9.059,815 | Wohnung |
Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren
Eigentumswohnungen
Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. 2022 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.400 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 13.000 €/m² für Altbauwohnungen bis Baujahr 1929. Im Zeitraum 2016 bis 2022 haben sich die Preise insgesamt in etwa ver-1,5-facht. In 2023 ist wieder eine deutliche Abnahme zu verzeichnen, wobei sich die Werte im Schnitt bei 9.000 bzw. 9.700 €/m² bewegen, für Altbau bei 11.100 €/m².
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Gemeinsam mit dem Lehel bildet die Münchner Altstadt den 1. Münchener Stadtbezirk Altstadt-Lehel. Sie ist der älteste Stadtteil der bayerischen Landeshauptstadt.
Der Begriff Altstadt wird seit dem 19. Jahrhundert zur Unterscheidung des historischen Stadtkerns von den neu angelegten Vorstädten im unmittelbaren Umkreis benutzt. Das Zentrum der Altstadt bildet der Marienplatz, wo München im Jahr 1158 im sog. Augsburger Schied ein Markt- und Münzrecht bescheinigt wurde.
Der gesamte Bereich der Altstadt ist heute in die Bayerische Denkmalliste eingetragen, er entspricht weitestgehend dem Bereich des historischen Stadtkerns. Im Zweiten Weltkrieg wurde das Gebiet der Altstadt zu wesentlichen Teilen zerstört. Der Wiederaufbau erfolgte unter weitgehender Erhaltung der mittelalterlichen Straßenverläufe und der meisten das Stadtbild bestimmenden Großbauten.
Die Altstadt grenzt an 4 Stadtteile, die einst die Fortsetzung der historischen Stadtviertel außerhalb der Stadtmauer darstellten: Isarvorstadt, Lehel, Ludwigvorstadt und Maxvorstadt. Die Altstadt ist Zentrum des kulturellen Lebens, es gibt hier zahlreiche Sehenswürdigkeiten und hier liegt die politische Zentrale für München und Bayern. Außerdem ist sie Attraktion für Touristen aus aller Welt. Zwischen Karlstor und Isartor sowie zwischen Odeonsplatz und Sendlinger Tor verlaufen die Haupteinkaufsstraßen durch die Altstadt.
Quellen: Wikipedia, muenchen.de, Immobilien-Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Auswertung: Immobilienmakler München Altstadt, Rainer Fischer. Der obige Immobilienmarktbericht kann nicht als qualifizierte Wertermittlung für Immobilienpreise bestimmter Objekte dienen. Ein Sachverständiger bzw. Immobilienmakler für München bzw. Immobilienmakler für München Altstadt sollte ggfs. hinzugezogen werden. Für Richtigkeit oder Vollständigkeit keine Gewähr.
Bilder: Larue-Fotografie – stock.adobe.com + eigene
Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Altstadt.
Hier geht es zu den Marktberichten über Lehel und Maxvorstadt
Angebotspreise München Altstadt 2017:
Wohnungsverkauf München Altstadt:
137 Wohnungsverkaufsangebote von Immobilienmaklern, Privatleuten oder Bauträgern wurden in den letzten 12 Monaten für die Münchner Altstadt registriert. Gute 80 % der Angebote bezogen sich auf Etagenwohnungen, in geringerem Rahmen gab es auch Angebote für Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettewohnungen. Wie in München derzeit üblich, kletterten die Immobilienpreise auch in der Altstadt im Lauf des letzten Jahres um etwa 10 % in die Höhe. Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise auf einem Niveau von etwa 11.800 €, wobei diese im Verhältnis mit der Wohnfläche zunahmen. Hier zur Orientierung ein Überblick:
Kleinere Wohnungen mit 30 – 50 m² lagen auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 250.000 €, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt etwa 5.900 € erreichten. In der Größenordnung 51 – 75 m² erreichten die Wohnungspreise im Mittel ca. 490.000 €, die Quadratmeterpreise lagen hier bei etwa 7.7600 €. Bei 76 – 100 m² war im Segment Wohnung München Altstadt mit durchschnittlichen Immobilienpreisen von rund 935.000 € zu rechnen, während die Quadratmeterpreise bereits mittlere 10.500 € erreichten.
Eigentumswohnungen mit Wohnflächen von 101 – 150 m² kosteten in den Angeboten im Mittel gute 1,55 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 11.850 €. Im Segment 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise in den meisten Fällen deutlich über 2 Mio. €, die Quadratmeterpreise bewegten sich bei durchschnittlich knapp 13.000 €. Und über 200 m² bis max. 332 m² war mit durchschnittlich gut 4 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt 14.700 €.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Altstadt, Oktober 2013 – Oktober 2014
Immobilienmakler München Altstadt, erstellt von Rainer Fischer
Immobilienpreise Hausverkauf Altstadt München
Zusammengenommen 24 Häuser konnten im Verlauf des letzten Jahres in der Münchener Altstadt käuflich erworben werden, 3 davon fielen in die Kategorie Neubauten (Baujahr 2013 und später). Die Quadratmeterpreise bei Bestandshäusern lagen größtenteils zwischen 4.000 und 5.000 €, 2 Reihenhäuser stachen mit rund 9.200 € Quadratmeterpreis heraus. Bei Einfamilienhäusern lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 4.700 €, bei rund 285 m² Durchschnittsfläche lagen die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser bei etwa 1,35 Mio. €. Unter anderem waren auch drei Neubauten auf dem Markt verfügbar. Eine Angabe von durchschnittlichen Immobilienpreisen ist aber aufgrund der geringen Anzahl nicht aussagekräftig.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Altstadt München
228 Wohnungen wurden von privat bzw. Immobilienmaklern inseriert, etwa 12 % der Offerten entfielen auf neu gebaute Objekte. U. a. waren 180 bestehende Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Angaben zum Verkauf ausgeschriebenen, die Quadratmeterpreise kamen hier im Schnitt auf rund 9.200 €. Bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 120 m² bewegten sich die Immobilienpreise im Mittel bei gut 1,1 Mio. €. Preislich am höchsten lagen 4 Penthäuser, die im Schnitt auf Quadratmeterpreise um die 13.300 € kamen und deren Immobilienpreise damit bei im Mittel gut 180 m² Fläche um die 2,4 Mio. € lagen. Neu gebaute Eigentumswohnungen kamen im Schnitt auf rund 10.000 € Quadratmeterpreis. Hier kamen die Immobilienpreise im Schnitt auf 830.000 € bei 83 m² Durchschnittsfläche.
Grundstücksverkauf und Grundstückspreise Altstadt München
4 Grundstücke wurden für die Altstadt von privat oder Immobilienmakler angeboten, alle für den Bau eines Einfamilienhauses. Im Schnitt lagen die Quadratmeterpreise bei 1.250 €. Bei einer durchschnittlichen Fläche von 800 m² kamen die Immobilienpreise im Mittel auf etwa 1 Mio. €.
Immobilienverkauf Altstadt München, tatsächliche Verkaufszahlen und Preise
56 bestehende und 3 neu gebaute Wohnungen haben Privatpersonen und Immobilienmakler in 2013 erfolgreich veräußert. Außerdem wechselten 2 Mehrfamilienhäuser sowie 8 Gewerbebauten ihren Besitzer, Einfamilienhäuser wurden dagegen keine verkauft. Vergleicht man mit den letzten Jahren, so sind die Verkäufe im Gebiet Altstadt zahlenmäßig insgesamt etwas zurückgegangen. Die Altstadt zählt am ehesten zu den guten Wohnlagen Münchens. In solchen Lagen bewegten sich die Quadratmeterpreise abhängig vom Baujahr wie folgt: Neubau: Ø 6.400 €, andere Baujahre, z. B. 1990-99: Ø 4.400 €/m², 1960-69: Ø 4.150 €/m². Die Angaben sind stets nur Durchschnittswerte, Immobilienpreise können beim realen Objekt durchaus differieren.
