Immobilienverkaufspreise Glockenbachviertel 2023
Das Glockenbachviertel in München zählt zu den bevorzugten zentralen Lagen, die Immobilienpreise bewegen sich hier auf einem hohen Niveau. Im Folgenden werden Immobilienpreise für gute zentrale Wohnlagen Münchens aufgeführt, die in etwa auf das Glockenbachviertel übertragbar sind.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 11.100 €/m² |
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes im Glockenbachviertel wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren
Eigentumswohnungen
Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. 2022 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.400 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 13.000 €/m² für Altbauwohnungen bis Baujahr 1929. Im Zeitraum 2016 bis 2022 haben sich die Preise insgesamt in etwa ver-1,5-facht. In 2023 ist wieder eine deutliche Abnahme zu verzeichnen, wobei sich die Werte im Schnitt bei 9.000 bzw. 9.700 €/m² bewegen, für Altbau bei 11.100 €/m².
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Das Glockenbachviertel im Bezirk Glockenbachviertel-Isarvorstadt liegt westlich des Deutschen Museums im Südwesten der Münchener Altstadt.
Der Name Glockenbachviertel leitet sich vom damals daneben fließenden Glockenbach ab. Dieser wiederum bekam seinen Namen von einer vor dem Sendlinger Tor gelegenen Metallgießerei, in der vom 15. bis zum 17. Jht. u. a. Glocken hergestellt wurden. Früher gab es dort viele Stadtbäche. Die meisten davon, auch der Glockenbach selbst, fließen heutzutage unterirdisch.
Zu Beginn des 19. Jhts. zählte das Glockenbachviertel noch rund 2300 Einwohner. Vor allem Arbeiter und Tagelöhner lebten hier in zumeist armseligen Behausungen. Dann folgte ein verstärkter Ausbau von Arbeiterwohnungen. Im 2. Weltkrieg hat die Bausubstanz stark gelitten. In der Zeit danach wurden alte Firmengebäude abgerissen, stattdessen wurden Gebäude mit Eigentumswohnungen gebaut.
In den 80er und 90er Jahren entwickelte sich das einfache Bürgerviertel zu einem begehrten Wohn- und Ausgehviertel mit vielen Kneipen und Bars. Auch prominente Künstler und Starfriseure zogen gerne in die günstigen Altbauwohnungen in schöner und zentraler Lage. Mittlerweile haben viele junge und wohlhabende Menschen das Glockenbachviertel entdeckt und die Einwohnerstruktur hat sich entsprechend verändert. Das Glockenbachviertel ist zum am dichtesten bevölkerten Viertel Münchens geworden.
Die Immobilienpreise bewegen sich im oberen Segment, auch Investoren haben das Glockenbachviertel entdeckt. Neubauwohnungen sind schwer zu finden, überhaupt wird recht wenig neu gebaut.
Quellen: muenchen.de, immobilienreport.de, Wikipedia, glockenbacher.de, Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Dieser Bericht ist kein Ersatz für eine qualifizierte Wertermittlung eines Sachverständigen oder Immobilienmaklers aus München bzw. dem Glockenbachviertel. Die darin angegebenen Durchschnittswerte können nur bedingt für individuelle Objektkalkulationen verwendet werden. Alle Angaben ohne Gewähr.
Bilder: Markus – stock.adobe.com + eigene
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Hier geht es zu den Immobilienberichten für Lehel und Maxvorstadt.
Angebotspreise Glockenbachviertel 2017:
Hausverkauf Glockenbachviertel:
Hausangebote im Glockenbachviertel sind ziemlich rar. Im letzten Jahr gab es seit Längerem mal wieder 2 Angebote. Es handelte sich um eine 200 m² Villa für 2,3 Mio. € und um ein 1.600 m² Mehrfamilienhaus für 13,5 Mio. €. Was Aussagen über generelle Immobilienpreise betrifft, bewegen sich diese Objekte im erwartbaren Rahmen, allerdings lassen Einzelangebote nicht unbedingt Schlüsse auf einen statistischen Trend zu. Für die Einschätzung eines konkreten Objektes sollte ein Immobilienmakler oder Sachverständiger hinzugezogen werden.
Wohnungsverkauf Glockenbachviertel:
Für Wohnungen gab es insgesamt 8 Angebote. Die Objekte waren sowohl von Größe, Baujahr als auch Preis sehr unterschiedlich. Die Wohngrößen reichten von 45 m² bis 190 m², die Immobilienpreise von ca. 300.000 bis 2,6 Mio. €. Die Quadratmeterpreise für Wohnungen im Glockenbachviertel allgemein bewegten bei den Angeboten des letzten Jahres bei durchschnittlich etwa knapp 10.000 €/m², große Wohnungen und/oder Penthäuser können auch 13.000 €/m² und mehr kosten.
Grundstücksverkauf Glockenbachviertel:
Wie bei Häusern war auch im Segment Grundstücke lange nichts im Glockenbachviertel angeboten. Letztes Jahr wurden erstmals wieder Angebote verzeichnet, 7 Grundstücke waren inseriert. Die Quadratmeterpreise pendelten sich im Schnitt bei 2.050 €/m² ein.
Angebotspreise Glockenbachviertel 2016:
Die Zahl der Immobilienangebote im Glockenbachviertel hat sich im Vorjahresvergleich wie schon in den Vorjahren wiederum etwas verringert. Unter der Rubrik Hausverkauf stand im o. g. Zeitraum kein Objekt zum Verkauf, Grundstücke gab es ebenso nicht. Unter der Rubrik Wohnungsverkauf gab es insgesamt 10 Verkaufsangebote, alles Bestandswohnungen, neue Objekte waren nicht offeriert.
Beim Wohnungsverkauf gab es Angebote in den folgenden Wohnflächengrößen: 30 – 60 m²: Hier lag der Verkaufspreis bei durchschnittlich ca. 500.000 €, bei mittleren Quadratmeterpreisen um die 10.700 €
70 – 90 m²: Hier bewegten sich die Immobilienpreise Glockenbachviertel bei durchschnittlich 675.000 €, die Quadratmeterpreise bei im Schnitt ca. 8.750 €.
Des Weiteren gab es noch einige größere Wohnungen im Bereich 240 – 300 m², hier wurden Immobilienpreise zwischen 1,75 Mio. und 5,15 Mio. verlangt.
Tatsächlich sind Preisangaben ohne eine individuelle Bewertung des Objekts nur im sehr groben Rahmen möglich. Eine individuelle Beratung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für das Glockenbachviertel hilft hier weiter.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für den Immobilienmarkt München Glockenbachviertel, Januar 2013 – August 2014
Immobilienmakler Glockenbachviertel, erstellt von Rainer Fischer
Immobilienpreise Hausverkauf Glockenbachviertel:
Seit Anfang des Jahres 2013 bis Mitte 2014 haben Privatpersonen und Immobilienmakler Glockenbachviertel alles in allem 10 Häuser zum Verkauf angeboten. Die Angebote bezogen sich durchweg auf Bestandsobjekte, 3 Einfamilienhäuser sowie 7 Mehrfamilienhäuser. Neubauhäuser gab es keine. Bei den 3 Einfamilienhäusern bewegten sich die Quadratmeterpreise durchschnittlich bei rund 5.100 €. Ein solches Einfamilienhaus hatte im Schnitt ein Fläche von 235 m², damit lagen die Immobilienpreise beim Hauskauf im Mittel auf einem Niveau von 1,2 Mio. €. Die Mehrfamilienhäuser lagen in puncto Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei etwa 5.750 €, hatten jedoch ziemlich unterschiedliche Wohnflächen. Damit lassen sich durchschnittliche Immobilienpreise leider nur schwer angeben.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Glockenbachviertel:
Auf dem Wohnungsmarkt boten Privatpersonen und Immobilienmakler 23 bestehende und 9 neu gebaute Wohnungen zum Kauf an. 15 bestehende Eigentumswohnungen ohne Zusatzangaben wiesen im Mittel Quadratmeterpreise von etwa 7.400 € auf. Die Wohnfläche lag dabei im Schnitt bei rund 80 m², somit ergaben sich für Bestands-Eigentumswohnungen im Glockenbachviertel im Durchschnitt Immobilienpreise von etwa 600.000 €. Einige bestehende Maisonettewohnungen waren ebenfalls am Markt verfügbar, wiesen Quadratmeterpreise um die 4.200 € auf und etwa 160.000 € Kaufpreis bei durchschnittlich 37 m² Fläche. Für Neubauwohnungen wurden durchschnittlich Quadratmeterpreise in Höhe von etwa 9.350 € verlangt, womit der Kaufpreis im Angebot etwa 700.000 € erreichte, bei 75 m² Fläche.
Immobilienverkauf Glockenbachviertel, tatsächliche Verkaufszahlen und Preise:
Die Zahl der tatsächlichen Objektübergaben kann für das Glockenbachviertel leider nicht angegeben werden, da dafür keine spezifischen Statistiken existieren. In den Münchener Top-Wohnlagen wurden im Jahr 2013 übergreifend abhängig vom Baujahr die folgenden Quadratmeterpreise erzielt:
Altbau, Baujahre 1850 bis 1937: Ø 8.300 €, Bj. 1950 bis 1959: Ø 6.250 €, Bj. 1960 bis 1990: Ø grob 5.000 €, 2000 bis 2010: Ø 5.950 €, Neubau: Ø 8.050 €. Diese Preise dürften in etwa auf das Glockenbachviertel übertragbar sein, wobei die Angaben natürlich je nach Objekt etwas abweichen können.
