Immobilienverkaufspreise Maxvorstadt 2023
Die Maxvorstadt zählt zu den bevorzugten Lagen in München, natürlich bewegen sich hier auch die Immobilienpreise auf einem entspreichend hohen Niveau. Dadurch, dass wir unser Büro in der Nähe des Stiglmaierplatzes haben, sind wir mit den Gegebenheiten und den Preisen in der Maxvorstadt natürlich sehr gut vertraut. Im Folgenden werden für gute zentrale Wohnlagen Münchens als Orientierungswerte für die Maxvorstadt genannt. Selbstverständlich handelt es sich bei dieser Darstellung um reine Durchschnittswerte.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 11.100 €/m² |
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für die Maxvorstadt
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Ferdinand-Miller-Platz | 80335 | 1964 | 10.243,75 | Wohnung |
| Gabelsbergerstraße, München, Deutschland | 80333 | 1980 | 13.023,53 | Wohnung |
| Erzgießereistraße, München, Deutschland | 80335 | 1970 | 10.116,43 | Wohnung |
| Nymphenburger Straße | 80335 | 2000 | 10.992,86 | Wohnung |
| Sandstraße, München, Deutschland | 80335 | 1962 | 9.960,58 | Wohnung |
| Barer Straße | 80799 | 1896 | 11.477,03 | Wohnung |
| Arcisstraße | 80799 | 1960 | 12.213 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in der Maxvorstadt wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren
Eigentumswohnungen
Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. 2022 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.400 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 13.000 €/m² für Altbauwohnungen bis Baujahr 1929. Im Zeitraum 2016 bis 2022 haben sich die Preise insgesamt in etwa ver-1,5-facht. In 2023 ist wieder eine deutliche Abnahme zu verzeichnen, wobei sich die Werte im Schnitt bei 9.000 bzw. 9.700 €/m² bewegen, für Altbau bei 11.100 €/m².
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Die Maxvorstadt ist der Stadtbezirk 3 von München. Sie liegt inmitten von Odeonsplatz und Karlsplatz, berührt südöstlich die Altstadt, im Osten und Norden den Englischen Garten sowie Schwabing, im Westen Neuhausen.
Zwischen 1805 und 1810 wurde die Maxvorstadt von seinem Namensgeber König Maximilian I. Joseph als erste geplante Stadterweiterung, als „Vorstadt“ außerhalb der damaligen Kernstadt München, entworfen und ist hauptsächlich nach 1825 unter Ludwig I. entstanden. Nach etwa 1850 kamen Geschäfts- und Wohnhäuser dazu. Um die Jahrhundertwende war die Maxvorstadt fast vollständig bebaut.
Die Zahl der Einrichtungen im künstlerischen und kulturellen Bereich, Museen und Sammlungen liegen heute über dem Durchschnitt; dazu kommen zahlreiche Bildungseinrichtungen wie die Ludwig-Maximilians-Universität (LMU), die Technische Universität usw. Es gibt hier eine hohe Konzentration von Arbeitsplätzen, dies und die über 100.000 Studenten bedingen, dass sich in der Maxvorstadt tagsüber beinahe viermal so viele Personen aufhalten als dort überhaupt wohnen.
Seit Ende des 20. Jahrhunderts verwandeln sich Industrie- und Gewerbeareale in der Maxvorstadt in Wohn- und Arbeitsquartiere. Ebenso wurden durch die Verlagerung von Forschungs- und Lehrstandorten der beiden großen Universitäten an den Stadtrand Flächen für Büros und Wohnungen frei.
Quellen: muenchen.de, wikipedia.org, Immobilienpreise und Quadratmeterpreise: Jahresberichte des Gutachterausschusses München. Auswertung: Immobilienmakler Rainer Fischer. Eine professionelle Wertermittlung durch einen Fachmann bzw. Immobilienmakler für München oder Immobilienmakler für Maxvorstadt ersetzt dieser Bericht nicht. Information bzw. angegebene Werte ohne Gewähr.
Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com + eigene
Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Maxvorstadt.
Immobilienpreise der Stadtteile Ludwigsvorstadt und Schwabing finden Sie hier.
Angebotspreise 2018
Hausverkauf
Für 21 Häuser wurden voriges Jahr Verkaufsangebote registriert, diese setzten sich zusammen aus 13 Einfamilienhäusern, 7 Reihenmittelhäusern und 8 Mehrfamilienhäusern.
Einfamilienhaus:
Im Bereich Einfamilienhaus begannen die Immobilienpreise im Regelfall bei ca. 880.000 € für 150 m² und konnten bis 7,6 Mio. € bei sehr großen Häusern ab 400 m² Wohnfläche reichen, aber auch wesentlich größere Objekte waren noch im Angebot, wobei die Preise die 8 Mio. €- Marke nicht durchbrachen. Bei 200 m² war im Schnitt mit etwa 2,3 Mio. € Kaufpreis zu rechnen. Im Durchschnitt erreichten die Quadratmeterpreise knapp 10.000 €/m².
Reihenmittelhaus:
Reihenhäuser waren von 650.000 € bei ca. 90 m² WF bis 2,5 Mio. € bei 220 m² WF im Angebot. Im Allgemeinen war mit Immobilienpreisen um die 1,5 Mio. € zu rechnen, bei mittleren Quadratmeterpreisen um die 9.800 €/m².
Mehrfamilienhaus Maxvorstadt:
Die angebotenen Objekte reichten von ca. 400 – 2.000 m² Wohngröße. Die Immobilienpreise begannen bei 3,5 Mio. € und reichten bis gut 20 Mio. € im Höchstfall. Bei 1.000 m² WF war im Schnitt mit etwa 8 Mio. € Kaufpreis zu rechnen.
Wohnungsverkauf Maxvorstadt
Im Segment Eigentumswohnungen gab es im Verlauf der letzten 12 Monate 469 Verkaufsangebote, wobei der Anteil an Altbauwohnungen mit Baujahr bis 1925 etwa 13 % betrug, neu gebaute Wohnungen ab Baujahr 2017 hatten rund 7,5 % Anteil. Ab 1950 waren ansonsten alle Baujahre vertreten und recht homogen verteilt. Für gebrauchte Wohnungen lag des Niveau der Quadratmeterpreise bei etwa 9.800 €/m², Neubauwohnungen lagen bei etwa 15.850 €/m² im Schnitt.
Hier einige Preisbeispiele für Eigentumswohnungen in der Maxvorstadt nach Wohnfläche
(Durchschnittswerte errechnet aus den vorliegenden Verkaufsangeboten):
25 m²: ca. 265.000 €
50 m²: ca. 460.000 €
80 m²: ca. 775.000 €
100 m²: ca. 1,14 Mio. €
150 m²: ca. 2 Mio. €
Große und Luxuswohnungen mit noch größeren Wohnflächen konnten auch bis knapp 5 Mio. € kosten.
Grundstücksverkauf Maxvorstadt
Es waren 3 Grundstücke im Angebot, jedoch ohne Preisangaben.
Angebotspreise Maxvorstadt 2016/17:
Hausverkauf Immobilienpreise Maxvorstadt:
21 Häuser waren von Immobilienmaklern, von privat und von Bauträgern in der Maxvorstadt zum Verkauf ausgeschrieben. Repräsentative Preisangaben sind bei Häusern hier allerdings etwas problematisch, denn die Immobilienpreise variieren von Objekt zu Objekt stark und für einzelne Arten von Häusern sind die Angebotsmengen auch recht gering. Grob reichten die Angebotspreise z. B. bei Einfamilienhäusern von etwa 800.000 bis gut 3 Mio. €, im Einzelfall wurde bei einer großen Villa aber auch 11,5 Mio. € erreicht. Einige große Mehrfamilienhäuser waren ebenfalls am Markt verfügbar bei etwa 1.000 – 2.000 m² reichten die Immobilienpreise von ca. 8,8 bis 19,5 Mio. €. Wie gesagt ist das Angebotsvolumen nicht groß genug, um diese Angaben als repräsentativ zu werten. Bei einem Hausverkauf empfiehlt sich daher immer eine individuelle Wertermittlung, bei der alle preisbildenden Faktoren mit einbezogen werden.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Maxvorstadt:
Der Wohnungsmarkt bot im selben Zeitraum 421 Wohnungen. Die Angebote wurden zu etwa 75 % von Immobilienmaklern für die Maxvorstadt, zu ca. 10 % von Privatpersonen und zu ca. 15 % von Bauträgern inseriert. Bei den meisten der angebotenen Wohnungen handelte es sich um Etagenwohnungen. Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettes gab es ebenfalls, allerdings nur im kleineren Rahmen, jeweils zwischen 10 und 20 Objekten.
Zu den Kaufpreisen: Im allgemeinen Überblick lassen sich Wohnungen aus dem Bestand bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um die 9.700 € verorten, bei Neubauwohnungen wurde durchschnittlich um die 12.900 € pro m² Wohnfläche verlangt. Tendenziell nahmen die Quadratmeterpreise mit der Wohnungsgröße zu und lagen speziell bei großen Wohnungen oder Penthäusern über 12.000 €/m².
Hier eine kurze Aufgliederung der Immobilienpreise nach Wohngröße:
Zunächst zu kleineren Wohnungen, Single-Apartments u. ä. von 20 – 35 m²: Für Objekte dieser Größe wurden im Schnitt etwa 250.000 € verlangt, wobei die Quadratmeterpreise ein Niveau von etwa 8.850 € erreichten. 1-2 Zimmer Wohnungen mit 36 – 50 m² lagen beim Kauf preislich bei um die 400.000 € und Quadratmeterpreisen von im Schnitt 9.200 €. Im folgenden Abschnitt von 51 – 75 m² lagen die Immobilienpreise für Wohnungen dann bei durchschnittlich 570.000 €, bei Quadratmeterpreisen von etwa 9.000 €. Bei 3-4 Zimmern mit 76 – 100 m² schließlich war mit Wohnungspreisen von durchschnittlich ca. 860.000 € zu rechnen, bei denen die Quadratmeterpreise schon bei durchschnittlich 9.950 € lagen.
Kommen wir zu den größeren Wohnungen ab 101 – 150 m²: Hier zeigen die Zahlen durchschnittliche Wohnungspreise von etwa 1,3 Mio. € und Quadratmeterpreise von im Mittel 10.600 €. Und ab 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise für eine Wohnung in der Maxvorstadt bei durchschnittlich 2,2 Mio. €, wobei die Quadratmeterpreise bei etwa 12.650 € im Schnitt erreichten. Sehr große Wohnungen über 200 m² im Luxusbereich konnten dann auch 4 Mio. € und mehr kosten, im Durchschnitt wurden etwa 3 Mio. € verlangt.
Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:
Hausverkauf Maxvorstadt:
34 Häuser gab es im vergangenen Jahr in der Maxvorstadt zu kaufen. Repräsentative Preisangaben sind bei Häusern hier allerdings etwas problematisch, denn die Immobilienpreise variieren von Objekt zu Objekt sehr stark und für einzelne Arten von Häusern sind die Angebotsmengen auch recht gering.
Für Einfamilienhäuser ist die Anzahl eventuell noch ausreichend, um einen etwaigen Durchschnittswert anzugeben. Die Quadratmeterpreise erreichten in dieser Sparte durchschnittliche 6.650 €, wobei es auch hier sehr viel günstigere Objekte gab. Das ergibt für ein durchschnittliches 237 m² Einfamilienhaus einen Kaufpreis von etwa 1,5 Mio. €.
Sonst waren die preislichen Unterschiede bei den übrigen Doppel-, Reihen- und Mehrfamilienhäusern recht groß, hier gab es z. B. schon einzelne kleine Doppelhaushälften mit Quadratmeterpreisen um die 2.000 €, allerdings auch Reihen-/Mehrfamilienhäuser mit Quadratmeterpreisen über 10.000 €. Als repräsentativ können diese Zahlen aber aufgrund der geringen Anzahl der betreffenden Häuser nicht gesehen werden. Bei einem Hausverkauf empfiehlt sich daher eine individuelle Wertermittlung, bei der alle preisbildenden Faktoren mit einbezogen werden.
Wohnungsverkauf Maxvorstadt:
Der Wohnungsmarkt bot im selben Zeitraum 490 Wohnungen, von denen etwa 30 % Neubauobjekte mit 2015er Baujahr oder später waren.
Für neu gebaute Wohnungen liegt der Durchschnitt der Quadratmeterpreise für Etagenwohnungen und anderen Wohnungsarten wie Maisonettes, Dachterrassenwohnungen etc. stets über 11.000 €. Nimmt man eine durchschnittliche neu gebaute Eigentumswohnung in der Maxvorstadt, so hatte diese statistisch 104 m² Wohnfläche und kostete etwa 1,3 Mio. €.
Bereits bestehende Wohnungen, also Nicht-Neubau, erreichten im Schnitt Quadratmeterpreise um die 7.900 €. Bestehende Wohnungen sind im Schnitt auch etwas kleiner. Bei mittleren 74 m² Wohnfläche kostete eine solche Wohnung statistisch ca. 585.000 €. Wohnungsarten wie Penthäuser und Dachterrassenwohnungen etc. sind natürlich teurer, die Quadratmeterpreise liegen auch bei bestehenden Objekten durchschnittlich über 10.000 €.
Angebotspreise Maxvorstadt 08/2014 bis 08/2015:
Hausverkauf Maxvorstadt:
Die Verkaufsangebote für Häuser beschränkten sich im vergangenen Jahr auf 29 bestehende Häuser, bis einschließlich Baujahr 2013 gebaut, und 2 neu gebaute Häuser.
Preise lassen sich für die neu gebauten Häuser nicht repräsentativ angeben, da die Anzahl einfach zu gering ist.
Bei den bestehenden Häuser rangierten die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 8.150 €, für Reihenhäuser wurde pro m² Wohnfläche im Mittel sogar 10.850 € verlangt, Mehrfamilienhäuser kamen im Schnitt auf 6.100 €/².
Exemplarisch wurde für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 225 m² Wohnfläche rund 1,8 Mio. € verlangt, eines der hochpreisigeren Reihenhäuser kam bei 175 m² Fläche auf rund 1,9 Mio. €.
Wohnungsverkauf Maxvorstadt:
Auf dem Immobilienmarkt für Wohnungen bot sich ein etwas vielfältigeres Bild. Natürlich dominieren, wie in städtischen Bereichen üblich, zahlenmäßig Etagenwohnungen, aber auch eine größere Menge an Penthäusern, Dachterrassenwohnungen und Maisonettes waren inseriert.
Betrachten wir bestehende und neu gebaute Wohnungen ab Baujahr 2014 getrennt.
Bei den bestehenden Wohnungen wie Etagenwohnungen, Maisonettes und Gartenwohnungen fanden sich die Quadratmeterpreise hauptsächlich im Bereich 7.000 bis 8.000 €, während für Penthäuser und Dachterrassenwohnungen meist 9.000 bis 11.000 € pro m² Wohnfläche verlangt wurde.
Bei neu gebauten Wohnungen zeigte sich in etwa folgendes Preisgefüge: Neue Etagenwohnungen wiesen meist Quadratmeterpreise zwischen 9.000 und 10.000 € auf, während neue Penthäuser, Dachterrassenwohnungen und auch Gartenwohnungen auf durchschnittlich 10.000 – 11.000 €/m² kamen.
Auf dieser Grundlage kostete eine durchschnittliche bestehende Eigentumswohnung mit 83 m² Wohnfläche ca. 600.000 €, und ein Penthaus mit 165 m² Wohnfläche etwa 1,65 Mio. €.
Grundstücksverkauf Maxvorstadt:
Im oben erfassten Zeitrahmen wurden lediglich zwei Angebote in der Rubrik Grundstücksverkauf registriert. Diese waren für Mehrfamilienhäuser vorgesehen, die Quadratmeterpreise lagen für diese beiden Objekte bei etwa 4.300 €. Allerdings kann diese Angabe nicht als repräsentativ eingestuft werden.
