Immobilienpreise Maxvorstadt | Wohnungspreise

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Immobilienverkaufspreise Maxvorstadt 2024

Maxvorstadt KarteDie Maxvorstadt zählt zu den bevorzugten Lagen in München, natürlich bewegen sich hier auch die Immobilienpreise auf einem entspreichend hohen Niveau. Dadurch, dass wir unser Büro in der Nähe des Stiglmaierplatzes haben, sind wir mit den Gegebenheiten und den Preisen in der Maxvorstadt natürlich sehr gut vertraut. Im Folgenden werden für gute zentrale Wohnlagen Münchens als Orientierungswerte für die Maxvorstadt genannt. Selbstverständlich handelt es sich bei dieser Darstellung um reine Durchschnittswerte.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Altbau bis 1929 11.250 €/m²
Baujahre 1960-1979 10.000 €/m²
Baujahre 1980-1999 11.500 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für die Maxvorstadt

AdressePLZJahrPreis/qmTyp
Ferdinand-Miller-Platz 80335197010.450Wohnung
Blütenstr. 80799197012.614,13Wohnung
Türkenstraße 80333198013.107,58Wohnung
Blütenstraße, München, Deutschland80799197013.842,50Wohnung
Finkenstraße, München, Deutschland80333197213.015Wohnung
Erzgießereistraße 80335198610.966,67Wohnung
Barer Straße, München, Deutschland80799199913.590,39Wohnung
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in der Maxvorstadt wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Maxvorstadt: Preisentwicklung der letzten Jahre

 

Eigentumswohnungen

Preisentwicklung in guten zentralen Lagen wie in der Maxvorstadt:

Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München


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Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Geschichtliches und Stadtteilbild

Die Maxvorstadt ist der Stadtbezirk 3 von München. Sie liegt inmitten von Odeonsplatz und Karlsplatz, berührt südöstlich die Altstadt, im Osten und Norden den Englischen Garten sowie Schwabing, im Westen Neuhausen.

Zwischen 1805 und 1810 wurde die Maxvorstadt von seinem Namensgeber König Maximilian I. Joseph als erste geplante Stadterweiterung, als „Vorstadt“ außerhalb der damaligen Kernstadt München, entworfen und ist hauptsächlich nach 1825 unter Ludwig I. entstanden. Nach etwa 1850 kamen Geschäfts- und Wohnhäuser dazu. Um die Jahrhundertwende war die Maxvorstadt fast vollständig bebaut.

Die Zahl der Einrichtungen im künstlerischen und kulturellen Bereich, Museen und Sammlungen liegen heute über dem Durchschnitt; dazu kommen zahlreiche Bildungseinrichtungen wie die Ludwig-Maximilians-Universität (LMU), die Technische Universität usw. Es gibt hier eine hohe Konzentration von Arbeitsplätzen, dies und die über 100.000 Studenten bedingen, dass sich in der Maxvorstadt tagsüber beinahe viermal so viele Personen aufhalten als dort überhaupt wohnen.

Seit Ende des 20. Jahrhunderts verwandeln sich Industrie- und Gewerbeareale in der Maxvorstadt in Wohn- und Arbeitsquartiere. Ebenso wurden durch die Verlagerung von Forschungs- und Lehrstandorten der beiden großen Universitäten an den Stadtrand Flächen für Büros und Wohnungen frei.


Quellen: muenchen.de, wikipedia.org, Immobilienpreise und Quadratmeterpreise: Jahresberichte des Gutachterausschusses München. Auswertung: Immobilienmakler Rainer Fischer. Eine professionelle Wertermittlung durch einen Fachmann bzw. Immobilienmakler für München oder Immobilienmakler für Maxvorstadt ersetzt dieser Bericht nicht. Information bzw. angegebene Werte ohne Gewähr.

Bilder: Dagmar Breu – stock.adobe.com + eigene

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Immobilienpreise der Stadtteile Ludwigsvorstadt und Schwabing finden Sie hier.


Angebotspreise 2018

Hausverkauf
Für 21 Häuser wurden voriges Jahr Verkaufsangebote registriert, diese setzten sich zusammen aus 13 Einfamilienhäusern, 7 Reihenmittelhäusern und 8 Mehrfamilienhäusern.

Einfamilienhaus:
Im Bereich Einfamilienhaus begannen die Immobilienpreise im Regelfall bei ca. 880.000 € für 150 m² und konnten bis 7,6 Mio. € bei sehr großen Häusern ab 400 m² Wohnfläche reichen, aber auch wesentlich größere Objekte waren noch im Angebot, wobei die Preise die 8 Mio. €- Marke nicht durchbrachen. Bei 200 m² war im Schnitt mit etwa 2,3 Mio. € Kaufpreis zu rechnen. Im Durchschnitt erreichten die Quadratmeterpreise knapp 10.000 €/m².

Reihenmittelhaus:
Reihenhäuser waren von 650.000 € bei ca. 90 m² WF bis 2,5 Mio. € bei 220 m² WF im Angebot. Im Allgemeinen war mit Immobilienpreisen um die 1,5 Mio. € zu rechnen, bei mittleren Quadratmeterpreisen um die 9.800 €/m².

Mehrfamilienhaus Maxvorstadt:
Die angebotenen Objekte reichten von ca. 400 – 2.000 m² Wohngröße. Die Immobilienpreise begannen bei 3,5 Mio. € und reichten bis gut 20 Mio. € im Höchstfall. Bei 1.000 m² WF war im Schnitt mit etwa 8 Mio. € Kaufpreis zu rechnen.

Wohnungsverkauf Maxvorstadt
Im Segment Eigentumswohnungen gab es im Verlauf der letzten 12 Monate 469 Verkaufsangebote, wobei der Anteil an Altbauwohnungen mit Baujahr bis 1925 etwa 13 % betrug, neu gebaute Wohnungen ab Baujahr 2017 hatten rund 7,5 % Anteil. Ab 1950 waren ansonsten alle Baujahre vertreten und recht homogen verteilt. Für gebrauchte Wohnungen lag des Niveau der Quadratmeterpreise bei etwa 9.800 €/m², Neubauwohnungen lagen bei etwa 15.850 €/m² im Schnitt.

Hier einige Preisbeispiele für Eigentumswohnungen in der Maxvorstadt nach Wohnfläche
(Durchschnittswerte errechnet aus den vorliegenden Verkaufsangeboten):

25 m²: ca. 265.000 €
50 m²: ca. 460.000 €
80 m²: ca. 775.000 €
100 m²: ca. 1,14 Mio. €
150 m²: ca. 2 Mio. €

Große und Luxuswohnungen mit noch größeren Wohnflächen konnten auch bis knapp 5 Mio. € kosten.

Grundstücksverkauf Maxvorstadt
Es waren 3 Grundstücke im Angebot, jedoch ohne Preisangaben.


Angebotspreise Maxvorstadt 2016/17:

Hausverkauf Immobilienpreise Maxvorstadt:
21 Häuser waren von Immobilienmaklern, von privat und von Bauträgern in der Maxvorstadt zum Verkauf ausgeschrieben. Repräsentative Preisangaben sind bei Häusern hier allerdings etwas problematisch, denn die Immobilienpreise variieren von Objekt zu Objekt stark und für einzelne Arten von Häusern sind die Angebotsmengen auch recht gering. Grob reichten die  Angebotspreise z. B. bei Einfamilienhäusern von etwa 800.000 bis gut 3 Mio. €, im Einzelfall wurde bei einer großen Villa aber auch 11,5 Mio. € erreicht. Einige große Mehrfamilienhäuser waren ebenfalls am Markt verfügbar bei etwa 1.000 – 2.000 m² reichten die Immobilienpreise von ca. 8,8 bis 19,5 Mio. €. Wie gesagt ist das Angebotsvolumen nicht groß genug, um diese Angaben als repräsentativ zu werten. Bei einem Hausverkauf empfiehlt sich daher immer eine individuelle Wertermittlung, bei der alle preisbildenden Faktoren mit einbezogen werden.

Wohnungsverkauf Immobilienpreise Maxvorstadt:
Der Wohnungsmarkt bot im selben Zeitraum 421 Wohnungen. Die Angebote wurden zu etwa 75 % von Immobilienmaklern für die Maxvorstadt, zu ca. 10 % von Privatpersonen und zu ca. 15 % von Bauträgern inseriert. Bei den meisten der angebotenen Wohnungen handelte es sich um Etagenwohnungen. Dachterrassenwohnungen, Penthäuser und Maisonettes gab es ebenfalls, allerdings nur im kleineren Rahmen, jeweils zwischen 10 und 20 Objekten.

Zu den Kaufpreisen: Im allgemeinen Überblick lassen sich Wohnungen aus dem Bestand bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um die 9.700 € verorten, bei Neubauwohnungen wurde durchschnittlich um die 12.900 € pro m² Wohnfläche verlangt. Tendenziell nahmen die Quadratmeterpreise mit der Wohnungsgröße zu und lagen speziell bei großen Wohnungen oder Penthäusern über 12.000 €/m².

Hier eine kurze Aufgliederung der Immobilienpreise nach Wohngröße:

Zunächst zu kleineren Wohnungen, Single-Apartments u. ä. von 20 – 35 m²: Für Objekte dieser Größe wurden im Schnitt etwa 250.000 € verlangt, wobei die Quadratmeterpreise ein Niveau von etwa 8.850 € erreichten. 1-2 Zimmer Wohnungen mit 36 – 50 m² lagen beim Kauf preislich bei um die 400.000 € und Quadratmeterpreisen von im Schnitt 9.200 €. Im folgenden Abschnitt von 51 – 75 m² lagen die Immobilienpreise für Wohnungen dann bei durchschnittlich 570.000 €, bei Quadratmeterpreisen von etwa 9.000 €. Bei 3-4 Zimmern mit 76 – 100 m² schließlich war mit Wohnungspreisen von durchschnittlich ca. 860.000 € zu rechnen, bei denen die Quadratmeterpreise schon bei durchschnittlich 9.950 € lagen.

Kommen wir zu den größeren Wohnungen ab 101 – 150 m²: Hier zeigen die Zahlen durchschnittliche Wohnungspreise von etwa 1,3 Mio. € und Quadratmeterpreise von im Mittel 10.600 €. Und ab 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise für eine Wohnung in der Maxvorstadt bei durchschnittlich 2,2 Mio. €, wobei die Quadratmeterpreise bei etwa 12.650 € im Schnitt erreichten. Sehr große Wohnungen über 200 m² im Luxusbereich konnten dann auch 4 Mio. € und mehr kosten, im Durchschnitt wurden etwa 3 Mio. € verlangt.


Angebotspreise Maxvorstadt 08/2014 bis 08/2015:

Hausverkauf Maxvorstadt:
Die Verkaufsangebote für Häuser beschränkten sich im vergangenen Jahr auf 29 bestehende Häuser, bis einschließlich Baujahr 2013 gebaut, und 2 neu gebaute Häuser.

Preise lassen sich für die neu gebauten Häuser nicht repräsentativ angeben, da die Anzahl einfach zu gering ist.

Bei den bestehenden Häuser rangierten die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser bei durchschnittlich 8.150 €, für Reihenhäuser wurde pro m² Wohnfläche im Mittel sogar 10.850 € verlangt, Mehrfamilienhäuser kamen im Schnitt auf 6.100 €/².

Exemplarisch wurde für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 225 m² Wohnfläche rund 1,8 Mio. € verlangt, eines der hochpreisigeren Reihenhäuser kam bei 175 m² Fläche auf rund 1,9 Mio. €.

Wohnungsverkauf Maxvorstadt:
Auf dem Immobilienmarkt für Wohnungen bot sich ein etwas vielfältigeres Bild. Natürlich dominieren, wie in städtischen Bereichen üblich, zahlenmäßig Etagenwohnungen, aber auch eine größere Menge an Penthäusern, Dachterrassenwohnungen und Maisonettes waren inseriert.

Betrachten wir bestehende und neu gebaute Wohnungen ab Baujahr 2014 getrennt.

Bei den bestehenden Wohnungen wie Etagenwohnungen, Maisonettes und Gartenwohnungen fanden sich die Quadratmeterpreise hauptsächlich im Bereich 7.000 bis 8.000 €, während für Penthäuser und Dachterrassenwohnungen meist 9.000 bis 11.000 € pro m² Wohnfläche verlangt wurde.

Bei neu gebauten Wohnungen zeigte sich in etwa folgendes Preisgefüge: Neue Etagenwohnungen wiesen meist Quadratmeterpreise zwischen 9.000 und 10.000 € auf, während neue Penthäuser, Dachterrassenwohnungen und auch Gartenwohnungen auf durchschnittlich 10.000 – 11.000 €/m² kamen.

Auf dieser Grundlage kostete eine durchschnittliche bestehende Eigentumswohnung mit 83 m² Wohnfläche ca. 600.000 €, und ein Penthaus mit 165 m² Wohnfläche etwa 1,65 Mio. €.

Grundstücksverkauf Maxvorstadt:
Im oben erfassten Zeitrahmen wurden lediglich zwei Angebote in der Rubrik Grundstücksverkauf registriert. Diese waren für Mehrfamilienhäuser vorgesehen, die Quadratmeterpreise lagen für diese beiden Objekte bei etwa 4.300 €. Allerdings kann diese Angabe nicht als repräsentativ eingestuft werden.

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