- Wie hoch sind die Quadratmeterpreise in Schwabing?
- Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwabing entwickelt?
- Wie viel kostet der Quadratmeter in Schwabing aktuell?
- Wie teuer sind Häuser in Schwabing?
- Was kostet eine Eigentumswohnung in Schwabing?
- Werden die Immobilienpreise in München in den kommenden zehn Jahren weiter steigen?
- Was kostet eine Wohnung in Schwabing?
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Schwabing?
- Werden die Immobilienpreise in Schwabing 2025 weiter sinken?
- Diese Themen interessieren unsere Leser häufig
Aktuelle Kaufpreise für Schwabing bei München 2026
Der Stadtteil Schwabing setzt sich im Wesentlichen aus guten Lagen und guten zentralen Wohnlagen zusammen. Finden Sie im Folgenden einige Durchschnittswerte zur Orientierung für Immobilienpreise in diesen Wohnlagen Münchens. Die Angaben beziehen sich auf Objekte aus dem Bereich Altbau und Baujahre 1960-1999, wie sie in Schwabing häufig zu finden sind.
Spezifische Zuordnungen für Wohnlagen in Schwabing finden Sie auf der interaktiven Lagekarte des Gutachterausschusses München
| Preise | |
|---|---|
| Gute zentrale Lage |
|
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
| Altbau bis 1929 | 11.400 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 8.850 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.650 €/m² |
| Gute Lage | |
| Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
| Altbau bis 1929 | 10.250 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 7.400 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.450 €/m² |
Prognose: Soll ich in Schwabing verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Allgemein
Nach dem kniffligen Jahr 2023 hat sich der Immobilienmarkt 2024 wieder ein ganzes Stück erholt. In 2025 war dann ein eher gemischtes Bild zu sehen. Zuerst lockten gefallene Zinsen, die jedoch zum Sommer und Herbst hin wieder stiegen. Parallel erholten sich die Preise Anfang 2025 wieder etwas, zeigten sich aber aufgrund der Zinserhöhungen im Laufe des Jahres wieder rückläufig und verharren auch im Frühjahr 2026 ungefähr auf diesem Niveau.
Anhaltende Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten stark reduziert. Jeder Kaufinteressent, der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, hier sind stattdessen überschaubare Preissteigerungen möglich. Ganz besonders in guten Lagen, die einkommensstarkes Publikum anziehen.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen. Oder man gibt übermäßig viel Geld aus.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob dies eine gute Anlage ist, oder ob er sein Geld doch lieber anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands. Für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird. Oder eben in der bisherigen Wohnung wohnen zu bleiben, auch wenn sie z. B. sehr klein für eine Familie ist. Eine neue Mietwohnung zu finden, wird jedenfalls im Großen und Ganzen immer schwieriger werden.
Daneben zeigen sich heute auch bereits weitere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter Eigenbedarf anmelden als früher und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete zahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab. Marktrelevante Anreize, um Immobilien zum Vermieten zu erwerben, sind beim gegenwärtigen Politikstil leider nicht in Sicht.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 20 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss. Ebenso führen weitere „Sondervermögen“ zielsicher zu höherer Inflation. Wahrscheinliche Folge: höhere Zinsen und erschwerte Käufe.
Mein Tipp: Solange der Mieter drin wohnt – behalten und im zulässigen Rahmen die Miete marktgerecht anpassen. Sobald der Mieter auszieht – verkaufen.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Schwabing
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Ainmillerstraße | 80801 | 1968 | 11.727,94 | Wohnung |
| Rümannstraße | 80804 | 1968 | 9.488,89 | Wohnung |
| Leopoldstraße | 80804 | 2005 | 9.535,18 | Wohnung |
| Ainmillerstrasse | 80801 | 1966 | 10.744,38 | Wohnung |
| Ainmillerstrasse | 80801 | 1963 | 10.928,46 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Schwabing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Entwicklung der Immobilienpreise in Schwabing
Wir schauen uns hier die Entwicklung der Preise in guten und in guten zentralen Wohnlagen an, wie sie in Schwabing überwiegend anzutreffen sind:
Entwicklung der Quadratmeterpreise für Wohnungen
Gute zentrale Lage:
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Immobilienmarkt in Schwabing: Wohnen im Landkreis München
Zwischen Isar und Englischem Garten im Osten und Neuhausen im Westen liegt der Stadtteil München Schwabing mit seinen etwa 42.000 Einwohnern.
Schwabing wurde bereits im Jahr 782 urkundlich erwähnt. Die Bezeichnung des Ortes geht vermutlich auf einen zugereisten Schwaben zurück, der sich hier niedergelassen hat.
Im Jahr 1826 wurde die Universität von Landshut nach München verlegt und 1885 gründeten die bayerischen Könige die Kunstakademie neu. München entwickelte sich in der Folgezeit zu einem geistigen Zentrum und fand Anerkennung als Kunststadt. Dadurch wurde auch Schwabing stark geprägt. Schwabing wurde 1886 zur Stadt erhoben und im Jahr 1890 nach München eingemeindet.
Damals wie heute ist Schwabing ein sehr begehrter Stadtteil, liegt es doch nahe am Englischen Garten, bietet eine optimale Verkehrsanbindung; auch Theater, kulturelle Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten kommen nicht zu kurz. Charakteristisch für München Schwabing sind auch Jugendstil-Fassaden, gründerzeitliche Bürgerhäuser und Stadtvillen.
Wie hoch sind die Quadratmeterpreise in Schwabing?
In den begehrten Stadtteilen von München-Schwabing liegt der durchschnittliche Mietpreis für eine Bestandswohnung aktuell bei 20,20 €/m². Je nach Lage und Ausstattung kann die Preisspanne zwischen 17,40 und 24,10 €/m² variieren. Besonders exklusive oder hochwertig ausgestattete Wohnungen können sogar Quadratmeterpreise von bis zu 35 €/m² erreichen. Im Verkauf werden im Wohnungssegment durchschnittlich ca. 11.100 €/m² erzielt.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Schwabing entwickelt?
Die Immobilienpreise in Schwabing unterliegen verschiedenen Einflussfaktoren, darunter die Nachfrage nach Wohnraum, die allgemeine wirtschaftliche Lage sowie die Ausstattung und der Zustand der Objekte. Während der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser im Vorjahr noch 7.461 Euro betrug, liegt er aktuell bei 6.196 Euro. Eine genauere Bewertung Ihrer Immobilie können Sie über unser Online-Bewertungstool erhalten.
Wie viel kostet der Quadratmeter in Schwabing aktuell?
Der aktuelle Quadratmeterpreis für Häuser in Schwabing beträgt derzeit 8.342 Euro. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte mit 11.083 Euro pro Quadratmeter rechnen. Da der Wert stark von Faktoren wie Lage, Baujahr und Zustand der Immobilie abhängt, empfehlen wir eine individuelle Bewertung – nutzen Sie dafür unser Online-Tool oder lassen Sie sich von unseren Immobilienexperten beraten.
Wie teuer sind Häuser in Schwabing?
Die aktuellen Hauspreise in Schwabing belaufen sich auf durchschnittlich 8.342 Euro pro Quadratmeter (Stand: 1. Februar 2025). Da sich der endgültige Preis durch verschiedene Faktoren wie Lage, Ausstattung und Baujahr stark unterscheiden kann, lohnt sich eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie uns für eine detaillierte Einschätzung.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Schwabing?
Wer in Schwabing eine Eigentumswohnung kaufen möchte, muss derzeit mit einem Durchschnittspreis von 11.083 Euro pro Quadratmeter rechnen (Stand: 1. Februar 2025). Je nach Mikrolage, Ausstattung und Zustand können die Preise jedoch variieren. Für eine detaillierte Einschätzung nutzen Sie unser Online-Bewertungstool oder lassen Sie sich persönlich beraten.
Werden die Immobilienpreise in München in den kommenden zehn Jahren weiter steigen?
Laut einer Studie des Münchner ifo-Instituts in Zusammenarbeit mit dem Institut für Schweizer Wirtschaftspolitik wird erwartet, dass die Immobilienpreise weltweit in den nächsten zehn Jahren im Durchschnitt um etwa neun Prozent pro Jahr steigen. Natürlich spielen dabei auch lokale Marktbedingungen und wirtschaftliche Entwicklungen eine entscheidende Rolle.
Was kostet eine Wohnung in Schwabing?
Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Schwabing bewegten sich zum 1. Februar 2025 zwischen 9.649 Euro und 9.649 Euro pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beträgt aktuell 9.649 Euro. Eine genaue Bewertung erhalten Sie durch eine individuelle Marktanalyse.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Schwabing?
Zwischen 2024 und 2025 gab es leichte Preisrückgänge: Während der Quadratmeterpreis für Wohnungen im Jahr 2024 noch 10.114 Euro betrug, liegt er aktuell bei 9.649 Euro. Auch die Hauspreise sind von 10.295 Euro auf 10.253 Euro pro Quadratmeter gesunken.
Werden die Immobilienpreise in Schwabing 2025 weiter sinken?
Die weitere Preisentwicklung hängt maßgeblich von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank ab. Experten erwarten Zinssenkungen im Jahr 2025, was die Immobilienpreise stabilisieren oder sogar wieder leicht ansteigen lassen könnte. Eine genauere Prognose ist jedoch abhängig von wirtschaftlichen und politischen Entwicklungen.
Diese Themen interessieren unsere Leser häufig
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Weitere Informationen über Schwabing:
https://www.muenchen.de/stadtteile/schwabing-wissenswertes-tipps-und-infos
https://ru.muenchen.de/2024/141/Auslegung-der-aktuellen-Bodenrichtwerte-fuer-Muenchen-114040
https://de.wikipedia.org/wiki/Schwabing
Quellen: Jahresberichte Gutachterausschuss München. Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Schwabing und München, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.
Bilder: eigene
Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Schwabing.
Hier geht es zu den Preisen der benachbarten Stadtteile Maxvorstadt und Neuhausen
Angebotspreise Schwabing 2018:
Hausverkauf Immobilienpreise Schwabing:
Auf dem Immobilienmarkt für München Schwabing gab es letztes Jahr wieder 75 Häuser zu kaufen, insgesamt mehr als doppelt so viele wie im Jahr davor.
Einfamilienhäuser in Schwabing:
31 der angebotenen Häuser fielen in die Kategorie Einfamilienhaus. Bei durchschnittlichen Wohngrößen um die 120 m² bewegten sich die Immobilienpreise im schwabinger Gebiet im Mittel bei ca. 1 Mio. €, bei 200 m² im Bereich 1,5 – 2,5 Mio. €, im Einzelfall wurden auch knapp 6 Mio. € verlangt. Für große Häuser ab 400 bis hin zu 1.000 € reichten die Immobilienpreise Schwabing von 4 – 10 Mio. €, wobei der Preis nicht mehr unbedingt proportional von der Wohngröße abhängen musste, auch 400 m² Häuser konnten 8 Mio. € und mehr kosten.
Doppelhaushälften Schwabing:
Doppelhaushälften gab es insgesamt 9 auf dem Markt, wobei die Wohngrößen von 120 – 200 m² reichten. Bis 140 m² war im Großen und Ganzen mit Immobilienpreisen zwischen 400.000 und 1 Mio. € zu rechnen, größere Doppelhaushälften kosteten zwischen 1,1 und 1,8 Mio. €, im Höchstfall 2,25 Mio. € für eine 198 m² Doppelhaushälfte.
Reihenhäuser Schwabing:
16 Reihen- oder Reiheneckhäuser waren angeboten. Die Wohnflächen reichten bei diesen Objekten von 90 – 220 m². Weitgehend unabhängig von der Größe lagen die Immobilienpreise meist in einem Bereich von 1 – 1,3 Mio. €, zwei große Reihenmittelhäuser mit ca. 220 m² lagen bei 1,85 bzw. 2 Mio. €.
Mehrfamilienhäuser Schwabing:
In dieser Kategorie gab es 18 Verkaufsangebote. Die Immobilienpreise wiesen abhängig vom Objekt teils große Schwankungen auf. Objekte im Bereich 400 m² lagen preislich zwischen 2,3 und 5,4 Mio. €, bei 800 – 900 m² zwischen 2,8 und 7,2 Mio. €. Zwei Objekte mit knapp 1.300 m² bewegten sich bei ca. 10 bzw. 13 Mio. €.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Schwabing:
Für Wohnungen wurden alles in allem 940 Angebote im Verkaufssegment registriert. Wohnungen aus nahezu allen Baujahren waren vertreten, viele waren in den 60er oder 70er Jahren gebaut, etwa 9 % vor dem 2. Weltkrieg, rund 5,5 % waren Neubauobjekte. Im Neubausegment lagen die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 11.700 €/m², gebrauchte Wohnungen wiesen in Schwabing im Schnitt Quadratmeterpreise um die 8.800 €/m² auf. Über alle Angebote hinweg betrachtet kosteten Wohnungen mit 50 m² Wohnfläche im Schnitt 430.000 €, mit 100 m² mittlere 880.000 € und mit 150 m² durchschnittlich 1,65 Mio. € (bei größeren Wohnflächen lagen die Quadratmeterpreise durchschnittlich höher). Penthäuser, Dachterrassenwohnungen oder Luxuswohnungen mit 200 – 350 m² Fläche lagen preislich im Bereich 1,5 – 6,5 Mio. €, im Schnitt bei etwa 2,9 Mio. €.
Grundstücksverkauf Immobilienpreise Schwabing:
10 Grundstücke waren auf dem Markt verfügbar, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 2.000 €/m².
II. Immobilienverkaufszahlen für Schwabing 2017:
Die Zahlen aus dem Jahr 2016, Quelle Gutachterausschuss München: In Schwabing wurden insgesamt 34 Häuser, 7 davon Gewerbebauten sowie 588 gebrauchte und 402 neu gebaute Wohnungen notariell beurkundet. Außerdem wurden 13 Grundstücke tatsächlich verkauft.
III. Immobilienverkaufspreise für Schwabing 2017:
Der Stadtteil Schwabing setzt sich im Wesentlichen aus guten und besten Wohnlagen in zentraler Lage zusammen. Im Folgenden werden tatsächlich erzielte Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens genannt, wie sie Immobilienmakler und Experten des Gutachterausschusses Münchens bzw. des Immobilienverbands Deutschland ermittelt haben:
Eigentumswohnungen:
Wohnungen aus der Jahrhundertwende (um 1900) in guten zentralen Wohnlagen erreichten 2016 im Mittel Quadratmeterpreise von 8.800 € pro m², Wohnungen im Bereich 1960 – 1989 im Durchschnitt 7.200 € pro m². Fast neue Eigentumswohnungen lagen jenseits der 9.000 € Grenze, Neubauwohnungen im Mittel sogar bei 11.800 € pro m². Bezugsfreie Einfamilienhäuser mit 200 m² Wohnfläche lagen inkl. Garage und ortsüblicher Grundstücksgröße bei 2,4 Mio. €.
Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in bester Wohnlage lagen 2016 bei durchschnittlich 4.650 € pro m² Grund.
Angebotspreise Schwabing 2016/17:
Hausverkauf Schwabing:
30 Häuser wurden in München Schwabing im letzten Jahr zum Verkauf offeriert. Zahlenmäßig waren das in etwa so viele Angebote wie im Jahr davor. Was die Immobilienpreise der angebotenen Objekte angeht, lagen diese im Durchschnitt sogar deutlich unter denjenigen des Vorjahres. Allerdings waren die einzelnen Häuser preislich sehr uneinheitlich, so dass differenzierende Aussagen über Hauspreise in München Schwabing kaum möglich sind. Wir begnügen uns daher mit einigen übergreifenden und nicht unbedingt repräsentativen Angaben.
Im reinen Durchschnitt betrachtet bewegten sich die Quadratmeterpreise beim Typ Einfamilienhaus/Villa bei durchschnittlich ca. 8.500 €, beim Typ Doppelhaushälfte bei durchschnittlich ca. 8.900 € und beim Typ Reihenmittelhaus bei durchschnittlich 5.100 €/m². Mehrfamilienhäuser lagen auf einem Niveau von 5.400 €/m².
Wie gesagt, gab es allerdings große Schwankungen, die Immobilienpreise der zum Verkauf stehenden Einfamilienhäuser reichten, je nach Objekt von ca. 360.000 bis 6 Mio. €. Mehrfamilienhäuser mit 400 m² und mehr Wohnfläche kosteten im Angebot meist zwischen 2 und 6 Mio. €, bei einem großen Objekt wurden aber auch 15 Mio. € verlangt. Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses in München Schwabing ist daher immer eine kompetente Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen anzuraten.
Wohnungsverkauf Schwabing:
Im Segment Wohnungsverkauf wurden 803 Verkaufsangebote gezählt (inklusive statistischer Doppelzählungen), 102 der angebotenen Wohnungen waren Neubauobjekte mit Baujahr 2016+. Insgesamt ging die Zahl der Angebote damit gegenüber dem Vorjahr um etwa ein Viertel zurück. Von Interesse vielleicht auch, wer die Inserate aufgibt: 72 % der Inserate kamen von Immobilienmaklern für München Schwabing, 18 % von Privatpersonen und 10 % von Bauträgern.
Bei Eigentumswohnungen, wo es eine große Zahl von Angeboten gibt, lassen sich natürlich etwas repräsentativere Preise angeben, wobei es natürlich je nach Lage, Ausstattung etc. teils erhebliche Abweichungen geben mag. Wir haben die Angebote des letzten Jahres für Sie analysiert und die jeweils verlangten Immobilienpreise abhängig von der Wohnfläche zusammengefasst. Daraus lassen sich passable Orientierungswerte für den Wohnungsverkauf in München Schwabing ableiten:
Beginnen wir bei kleinen Wohnungen. Bei Wohngrößen von 20 – 35 m² lagen die angebotenen Verkaufspreise im Durchschnitt bei etwa 240.000 €, die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 8.300 €. In der nächsten Größenordnung von 36 – 50 m² war mit mittleren Immobilienpreisen von ca. 320.000 € und Quadratmeterpreisen von ca. 7.400 € zu rechnen.
Nun zu den Wohngrößen mit den meisten registrierten Angeboten zwischen 51 und 100 m². Im Bereich 51 – 75 m² war bei einem Kauf mit durchschnittlichen Immobilienpreisen um die 480.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 7.700 €. Bei Wohngrößen von 76 – 100 m² lag der Durchschnittspreis bei etwa 690.000 €, die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 7.900 €.
Bei größeren Wohnungen mit 101 – 150 m² war dann schon mit gut 1 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 9.000 €; bei 151 – 200 m² bewegten sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen dann bereits bei mittleren 1,8 Mio. €, die Quadratmeterpreise bei ca. 10.500 €.
Wohnungen ab 200 m² lassen sich nicht mehr in ein einfaches Schema drücken; hier gab es Angebote ab 1,1 Mio. € bis hin zu ca. 6,5 Mio. € im Luxusbereich. Die Quadratmeterpreise lagen im allgemeinen Mittel bei 11.300 €, im Extremfall wurden aber auch etwa 19.500 €/m² verlangt.
