Immobilienpreise Schwabing | Wohnungspreise

Immobilienmakler Schwabing 1

Immobilienverkaufspreise Schwabing 2024

Schwabing KarteDer Stadtteil Schwabing setzt sich im Wesentlichen aus guten Lagen und guten zentralen Wohnlagen zusammen. Finden Sie im Folgenden einige Durchschnittswerte zur Orientierung für Immobilienpreise in diesen Wohnlagen Münchens. Die Angaben beziehen sich auf Objekte aus dem Bereich Altbau und Baujahre 1960-1999, wie sie in Schwabing häufig zu finden sind.

Spezifische Zuordnungen für Wohnlagen in Schwabing finden Sie auf der interaktiven Lagekarte des Gutachterausschusses München

Preise  
Gute zentrale Lage
 
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Altbau bis 1929 11.100 €/m²
Baujahre 1960-79 9.000 €/m²
Baujahre 1980-99 9.700 €/m²
   
Gute Lage  
Eigentumswohnungen
Quadratmeterpreise
Altbau bis 1929 9.900 €/m²
Baujahre 1960-79 7.350 €/m²
Baujahre 1980-99 7.900 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Schwabing

AdressePLZJahrPreis/qmTyp
Rümannstraße, 8080419729.610,87Wohnung
Angererstraße 80796201012.208,97Wohnung
Mittermayrstraße 80796196011.043,62Wohnung
Gernotstraße 8080419609.654,10Wohnung
Siegesstraße, Munich, Germany80802200210.087,27Wohnung
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Schwabing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Schwabing: Preisentwicklung letzte Jahre

 

Eigentumswohnungen

Wir schauen uns hier die Entwicklung der Preise in guten und in guten zentralen Wohnlagen an, wie sie in Schwabing überwiegend anzutreffen sind:

Gute zentrale Lage:


Kostenlose Immobilienbewertung für München Schwabing anfordern.


 
Gute Lage:

Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München


Ihre Immobilie

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Inhaber Rainer Fischer

Geschichtliches und Stadtteilbild

Zwischen Isar und Englischem Garten im Osten und Neuhausen im Westen liegt der Stadtteil München Schwabing mit seinen etwa 42.000 Einwohnern.

Schwabing wurde bereits im Jahr 782 urkundlich erwähnt. Die Bezeichnung des Ortes geht vermutlich auf einen zugereisten Schwaben zurück, der sich hier niedergelassen hat.

Im Jahr 1826 wurde die Universität von Landshut nach München verlegt und 1885 gründeten die bayerischen Könige die Kunstakademie neu. München entwickelte sich in der Folgezeit zu einem geistigen Zentrum und fand Anerkennung als Kunststadt. Dadurch wurde auch Schwabing stark geprägt. Schwabing wurde 1886 zur Stadt erhoben und im Jahr 1890 nach München eingemeindet.

Damals wie heute ist Schwabing ein sehr begehrter Stadtteil, liegt es doch nahe am Englischen Garten, bietet eine optimale Verkehrsanbindung; auch Theater, kulturelle Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten kommen nicht zu kurz. Charakteristisch für München Schwabing sind auch Jugendstil-Fassaden, gründerzeitliche Bürgerhäuser und Stadtvillen.


Quellen: Jahresberichte Gutachterausschuss München. Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler  Schwabing und München, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Bilder: eigene

Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Schwabing.

Hier geht es zu den Preisen der benachbarten Stadtteile Maxvorstadt und Neuhausen


Angebotspreise Schwabing 2018:

Hausverkauf Immobilienpreise Schwabing:
Auf dem Immobilienmarkt für München Schwabing gab es letztes Jahr wieder 75 Häuser zu kaufen, insgesamt mehr als doppelt so viele wie im Jahr davor.
Einfamilienhäuser in Schwabing:
31 der angebotenen Häuser fielen in die Kategorie Einfamilienhaus. Bei durchschnittlichen Wohngrößen um die 120 m² bewegten sich die Immobilienpreise im schwabinger Gebiet im Mittel bei ca. 1 Mio. €, bei 200 m² im Bereich 1,5 – 2,5 Mio. €, im Einzelfall wurden auch knapp 6 Mio. € verlangt. Für große Häuser ab 400 bis hin zu 1.000 € reichten die Immobilienpreise Schwabing von 4 – 10 Mio. €, wobei der Preis nicht mehr unbedingt proportional von der Wohngröße abhängen musste, auch 400 m² Häuser konnten 8 Mio. € und mehr kosten.
Doppelhaushälften Schwabing:
Doppelhaushälften gab es insgesamt 9 auf dem Markt, wobei die Wohngrößen von 120 – 200 m² reichten. Bis 140 m² war im Großen und Ganzen mit Immobilienpreisen zwischen 400.000 und 1 Mio. € zu rechnen, größere Doppelhaushälften kosteten zwischen 1,1 und 1,8 Mio. €, im Höchstfall 2,25 Mio. € für eine 198 m² Doppelhaushälfte.
Reihenhäuser Schwabing:
16 Reihen- oder Reiheneckhäuser waren angeboten. Die Wohnflächen reichten bei diesen Objekten von 90 – 220 m². Weitgehend unabhängig von der Größe lagen die Immobilienpreise meist in einem Bereich von 1 – 1,3 Mio. €, zwei große Reihenmittelhäuser mit ca. 220 m² lagen bei 1,85 bzw. 2 Mio. €.
Mehrfamilienhäuser Schwabing:
In dieser Kategorie gab es 18 Verkaufsangebote. Die Immobilienpreise wiesen abhängig vom Objekt teils große Schwankungen auf. Objekte im Bereich 400 m² lagen preislich zwischen 2,3 und 5,4 Mio. €, bei 800 – 900 m² zwischen 2,8 und 7,2 Mio. €. Zwei Objekte mit knapp 1.300 m² bewegten sich bei ca. 10 bzw. 13 Mio. €.

Wohnungsverkauf Immobilienpreise Schwabing:
Für Wohnungen wurden alles in allem 940 Angebote im Verkaufssegment registriert. Wohnungen aus nahezu allen Baujahren waren vertreten, viele waren in den 60er oder 70er Jahren gebaut, etwa 9 % vor dem 2. Weltkrieg, rund 5,5 % waren Neubauobjekte. Im Neubausegment lagen die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 11.700 €/m², gebrauchte Wohnungen wiesen in Schwabing im Schnitt Quadratmeterpreise um die 8.800 €/m² auf. Über alle Angebote hinweg betrachtet kosteten Wohnungen mit 50 m² Wohnfläche im Schnitt 430.000 €, mit 100 m² mittlere 880.000 € und mit 150 m² durchschnittlich 1,65 Mio. € (bei größeren Wohnflächen lagen die Quadratmeterpreise durchschnittlich höher). Penthäuser, Dachterrassenwohnungen oder Luxuswohnungen mit 200 – 350 m² Fläche lagen preislich im Bereich 1,5 – 6,5 Mio. €, im Schnitt bei etwa 2,9 Mio. €.
Grundstücksverkauf Immobilienpreise Schwabing:
10 Grundstücke waren auf dem Markt verfügbar, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 2.000 €/m².

II. Immobilienverkaufszahlen für Schwabing 2017:
Die Zahlen aus dem Jahr 2016, Quelle Gutachterausschuss München: In Schwabing wurden insgesamt 34 Häuser, 7 davon Gewerbebauten sowie 588 gebrauchte und 402 neu gebaute Wohnungen notariell beurkundet. Außerdem wurden 13 Grundstücke tatsächlich verkauft.

III. Immobilienverkaufspreise für Schwabing 2017:
Der Stadtteil Schwabing setzt sich im Wesentlichen aus guten und besten Wohnlagen in zentraler Lage zusammen. Im Folgenden werden tatsächlich erzielte Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens genannt, wie sie Immobilienmakler und Experten des Gutachterausschusses Münchens bzw. des Immobilienverbands Deutschland ermittelt haben:
Eigentumswohnungen:
Wohnungen aus der Jahrhundertwende (um 1900) in guten zentralen Wohnlagen erreichten 2016 im Mittel Quadratmeterpreise von 8.800 € pro m², Wohnungen im Bereich 1960 – 1989 im Durchschnitt 7.200 € pro m². Fast neue Eigentumswohnungen lagen jenseits der 9.000 € Grenze, Neubauwohnungen im Mittel sogar bei 11.800 € pro m². Bezugsfreie Einfamilienhäuser mit 200 m² Wohnfläche lagen inkl. Garage und ortsüblicher Grundstücksgröße bei 2,4 Mio. €.
Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in bester Wohnlage lagen 2016 bei durchschnittlich 4.650 € pro m² Grund.


Angebotspreise Schwabing 2016/17:

Hausverkauf Schwabing:
30 Häuser wurden in München Schwabing im letzten Jahr zum Verkauf offeriert. Zahlenmäßig waren das in etwa so viele Angebote wie im Jahr davor. Was die Immobilienpreise der angebotenen Objekte angeht, lagen diese im Durchschnitt sogar deutlich unter denjenigen des Vorjahres. Allerdings waren die einzelnen Häuser preislich sehr uneinheitlich, so dass differenzierende Aussagen über Hauspreise in München Schwabing kaum möglich sind. Wir begnügen uns daher mit einigen übergreifenden und nicht unbedingt repräsentativen Angaben.

Im reinen Durchschnitt betrachtet bewegten sich die Quadratmeterpreise beim Typ Einfamilienhaus/Villa bei durchschnittlich ca. 8.500 €, beim Typ Doppelhaushälfte bei durchschnittlich ca. 8.900 € und beim Typ Reihenmittelhaus bei durchschnittlich 5.100 €/m². Mehrfamilienhäuser lagen auf einem Niveau von 5.400 €/m².
 
Wie gesagt, gab es allerdings große Schwankungen, die Immobilienpreise der zum Verkauf stehenden  Einfamilienhäuser reichten, je nach Objekt von ca. 360.000 bis 6 Mio. €. Mehrfamilienhäuser mit 400 m² und mehr Wohnfläche kosteten im Angebot meist zwischen 2 und 6 Mio. €, bei einem großen Objekt wurden aber auch 15 Mio. € verlangt. Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses in München Schwabing ist daher immer eine kompetente Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen anzuraten.

Wohnungsverkauf Schwabing:
Im Segment Wohnungsverkauf wurden 803 Verkaufsangebote gezählt (inklusive statistischer Doppelzählungen), 102 der angebotenen Wohnungen waren Neubauobjekte mit Baujahr 2016+. Insgesamt ging die Zahl der Angebote damit gegenüber dem Vorjahr um etwa ein Viertel zurück. Von Interesse vielleicht auch, wer die Inserate aufgibt: 72 % der Inserate kamen von Immobilienmaklern für München Schwabing, 18 % von Privatpersonen und 10 % von Bauträgern.

Bei Eigentumswohnungen, wo es eine große Zahl von Angeboten gibt, lassen sich natürlich etwas repräsentativere Preise angeben, wobei es natürlich je nach Lage, Ausstattung etc. teils erhebliche Abweichungen geben mag. Wir haben die Angebote des letzten Jahres für Sie analysiert und die jeweils verlangten Immobilienpreise abhängig von der Wohnfläche zusammengefasst. Daraus lassen sich passable Orientierungswerte für den Wohnungsverkauf in München Schwabing ableiten:

Beginnen wir bei kleinen Wohnungen. Bei Wohngrößen von 20 – 35 m² lagen die angebotenen Verkaufspreise im Durchschnitt bei etwa 240.000 €, die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 8.300 €. In der nächsten Größenordnung von 36 – 50 m² war mit mittleren Immobilienpreisen von ca. 320.000 € und Quadratmeterpreisen von ca. 7.400 € zu rechnen.

Nun zu den Wohngrößen mit den meisten registrierten Angeboten zwischen 51 und 100 m². Im Bereich 51 – 75 m² war bei einem Kauf mit durchschnittlichen Immobilienpreisen um die 480.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 7.700 €. Bei Wohngrößen von 76 – 100 m² lag der Durchschnittspreis bei etwa 690.000 €, die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 7.900 €.

Bei größeren Wohnungen mit 101 – 150 m² war dann schon mit gut 1 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 9.000 €; bei 151 – 200 m² bewegten sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen dann bereits bei mittleren 1,8 Mio. €, die Quadratmeterpreise bei ca. 10.500 €.

Wohnungen ab 200 m² lassen sich nicht mehr in ein einfaches Schema drücken; hier gab es Angebote ab 1,1 Mio. € bis hin zu ca. 6,5 Mio. € im Luxusbereich. Die Quadratmeterpreise lagen im allgemeinen Mittel bei 11.300 €, im Extremfall wurden aber auch etwa 19.500 €/m² verlangt.

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