Immobilienverkaufspreise Schwabing 2024
Der Stadtteil Schwabing setzt sich im Wesentlichen aus guten Lagen und guten zentralen Wohnlagen zusammen. Finden Sie im Folgenden einige Durchschnittswerte zur Orientierung für Immobilienpreise in diesen Wohnlagen Münchens. Die Angaben beziehen sich auf Objekte aus dem Bereich Altbau und Baujahre 1960-1999, wie sie in Schwabing häufig zu finden sind.
Spezifische Zuordnungen für Wohnlagen in Schwabing finden Sie auf der interaktiven Lagekarte des Gutachterausschusses München
| Preise | |
|---|---|
| Gute zentrale Lage |
|
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
| Altbau bis 1929 | 11.100 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.700 €/m² |
| Gute Lage | |
| Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
| Altbau bis 1929 | 9.900 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.900 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Schwabing
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Rümannstraße | 80804 | 1965 | Wohnung | |
| Leopoldstraße | 80802 | 1971 | 13.547,62 | Wohnung |
| Karl-Theodor-Straße, München, Deutschland | 80803 | 1968 | Wohnung | |
| Hohenzollernstraße, München, Deutschland | 80796 | 1954 | 10.294,23 | Wohnung |
| Viktor-Scheffel-Str. | 80803 | 1927 | 11.513,93 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Schwabing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren
Eigentumswohnungen
Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. 2022 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.400 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 13.000 €/m² für Altbauwohnungen bis Baujahr 1929. Im Zeitraum 2016 bis 2022 haben sich die Preise insgesamt in etwa ver-1,5-facht. In 2023 ist wieder eine deutliche Abnahme zu verzeichnen, wobei sich die Werte im Schnitt bei 9.000 bzw. 9.700 €/m² bewegen, für Altbau bei 11.100 €/m².
Gute Lage: Während sich die Preise in der Dekade 2012-2022 in guten Lagen fast ver-2,5-facht haben und in 2022 durchschnittlich Höchststände um die 8.850 bzw. 9.300 €/m² erreichten, Altbau im Schnitt 11.650 €/m², sind im Segment Eigentumswohnungen in guten Lagen für 2023 eher Werte um die 7.350 bzw. 7.900 €/m² zu erwarten, im Bereich Altbau durchschnittlich 9.900 €/m².
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Zwischen Isar und Englischem Garten im Osten und Neuhausen im Westen liegt der Stadtteil München Schwabing mit seinen etwa 42.000 Einwohnern.
Schwabing wurde bereits im Jahr 782 urkundlich erwähnt. Die Bezeichnung des Ortes geht vermutlich auf einen zugereisten Schwaben zurück, der sich hier niedergelassen hat.
Im Jahr 1826 wurde die Universität von Landshut nach München verlegt und 1885 gründeten die bayerischen Könige die Kunstakademie neu. München entwickelte sich in der Folgezeit zu einem geistigen Zentrum und fand Anerkennung als Kunststadt. Dadurch wurde auch Schwabing stark geprägt. Schwabing wurde 1886 zur Stadt erhoben und im Jahr 1890 nach München eingemeindet.
Damals wie heute ist Schwabing ein sehr begehrter Stadtteil, liegt es doch nahe am Englischen Garten, bietet eine optimale Verkehrsanbindung; auch Theater, kulturelle Einrichtungen, Einkaufsmöglichkeiten kommen nicht zu kurz. Charakteristisch für München Schwabing sind auch Jugendstil-Fassaden, gründerzeitliche Bürgerhäuser und Stadtvillen.
Quellen: Jahresberichte Gutachterausschuss München. Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Schwabing und München, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.
Bilder: eigene
Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Schwabing.
Hier geht es zu den Preisen der benachbarten Stadtteile Maxvorstadt und Neuhausen
Angebotspreise Schwabing 2018:
Hausverkauf Immobilienpreise Schwabing:
Auf dem Immobilienmarkt für München Schwabing gab es letztes Jahr wieder 75 Häuser zu kaufen, insgesamt mehr als doppelt so viele wie im Jahr davor.
Einfamilienhäuser in Schwabing:
31 der angebotenen Häuser fielen in die Kategorie Einfamilienhaus. Bei durchschnittlichen Wohngrößen um die 120 m² bewegten sich die Immobilienpreise im schwabinger Gebiet im Mittel bei ca. 1 Mio. €, bei 200 m² im Bereich 1,5 – 2,5 Mio. €, im Einzelfall wurden auch knapp 6 Mio. € verlangt. Für große Häuser ab 400 bis hin zu 1.000 € reichten die Immobilienpreise Schwabing von 4 – 10 Mio. €, wobei der Preis nicht mehr unbedingt proportional von der Wohngröße abhängen musste, auch 400 m² Häuser konnten 8 Mio. € und mehr kosten.
Doppelhaushälften Schwabing:
Doppelhaushälften gab es insgesamt 9 auf dem Markt, wobei die Wohngrößen von 120 – 200 m² reichten. Bis 140 m² war im Großen und Ganzen mit Immobilienpreisen zwischen 400.000 und 1 Mio. € zu rechnen, größere Doppelhaushälften kosteten zwischen 1,1 und 1,8 Mio. €, im Höchstfall 2,25 Mio. € für eine 198 m² Doppelhaushälfte.
Reihenhäuser Schwabing:
16 Reihen- oder Reiheneckhäuser waren angeboten. Die Wohnflächen reichten bei diesen Objekten von 90 – 220 m². Weitgehend unabhängig von der Größe lagen die Immobilienpreise meist in einem Bereich von 1 – 1,3 Mio. €, zwei große Reihenmittelhäuser mit ca. 220 m² lagen bei 1,85 bzw. 2 Mio. €.
Mehrfamilienhäuser Schwabing:
In dieser Kategorie gab es 18 Verkaufsangebote. Die Immobilienpreise wiesen abhängig vom Objekt teils große Schwankungen auf. Objekte im Bereich 400 m² lagen preislich zwischen 2,3 und 5,4 Mio. €, bei 800 – 900 m² zwischen 2,8 und 7,2 Mio. €. Zwei Objekte mit knapp 1.300 m² bewegten sich bei ca. 10 bzw. 13 Mio. €.
Wohnungsverkauf Immobilienpreise Schwabing:
Für Wohnungen wurden alles in allem 940 Angebote im Verkaufssegment registriert. Wohnungen aus nahezu allen Baujahren waren vertreten, viele waren in den 60er oder 70er Jahren gebaut, etwa 9 % vor dem 2. Weltkrieg, rund 5,5 % waren Neubauobjekte. Im Neubausegment lagen die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 11.700 €/m², gebrauchte Wohnungen wiesen in Schwabing im Schnitt Quadratmeterpreise um die 8.800 €/m² auf. Über alle Angebote hinweg betrachtet kosteten Wohnungen mit 50 m² Wohnfläche im Schnitt 430.000 €, mit 100 m² mittlere 880.000 € und mit 150 m² durchschnittlich 1,65 Mio. € (bei größeren Wohnflächen lagen die Quadratmeterpreise durchschnittlich höher). Penthäuser, Dachterrassenwohnungen oder Luxuswohnungen mit 200 – 350 m² Fläche lagen preislich im Bereich 1,5 – 6,5 Mio. €, im Schnitt bei etwa 2,9 Mio. €.
Grundstücksverkauf Immobilienpreise Schwabing:
10 Grundstücke waren auf dem Markt verfügbar, mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 2.000 €/m².
II. Immobilienverkaufszahlen für Schwabing 2017:
Die Zahlen aus dem Jahr 2016, Quelle Gutachterausschuss München: In Schwabing wurden insgesamt 34 Häuser, 7 davon Gewerbebauten sowie 588 gebrauchte und 402 neu gebaute Wohnungen notariell beurkundet. Außerdem wurden 13 Grundstücke tatsächlich verkauft.
III. Immobilienverkaufspreise für Schwabing 2017:
Der Stadtteil Schwabing setzt sich im Wesentlichen aus guten und besten Wohnlagen in zentraler Lage zusammen. Im Folgenden werden tatsächlich erzielte Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens genannt, wie sie Immobilienmakler und Experten des Gutachterausschusses Münchens bzw. des Immobilienverbands Deutschland ermittelt haben:
Eigentumswohnungen:
Wohnungen aus der Jahrhundertwende (um 1900) in guten zentralen Wohnlagen erreichten 2016 im Mittel Quadratmeterpreise von 8.800 € pro m², Wohnungen im Bereich 1960 – 1989 im Durchschnitt 7.200 € pro m². Fast neue Eigentumswohnungen lagen jenseits der 9.000 € Grenze, Neubauwohnungen im Mittel sogar bei 11.800 € pro m². Bezugsfreie Einfamilienhäuser mit 200 m² Wohnfläche lagen inkl. Garage und ortsüblicher Grundstücksgröße bei 2,4 Mio. €.
Baugrundstücke für Einfamilienhäuser in bester Wohnlage lagen 2016 bei durchschnittlich 4.650 € pro m² Grund.
Angebotspreise Schwabing 2016/17:
Hausverkauf Schwabing:
30 Häuser wurden in München Schwabing im letzten Jahr zum Verkauf offeriert. Zahlenmäßig waren das in etwa so viele Angebote wie im Jahr davor. Was die Immobilienpreise der angebotenen Objekte angeht, lagen diese im Durchschnitt sogar deutlich unter denjenigen des Vorjahres. Allerdings waren die einzelnen Häuser preislich sehr uneinheitlich, so dass differenzierende Aussagen über Hauspreise in München Schwabing kaum möglich sind. Wir begnügen uns daher mit einigen übergreifenden und nicht unbedingt repräsentativen Angaben.
Im reinen Durchschnitt betrachtet bewegten sich die Quadratmeterpreise beim Typ Einfamilienhaus/Villa bei durchschnittlich ca. 8.500 €, beim Typ Doppelhaushälfte bei durchschnittlich ca. 8.900 € und beim Typ Reihenmittelhaus bei durchschnittlich 5.100 €/m². Mehrfamilienhäuser lagen auf einem Niveau von 5.400 €/m².
Wie gesagt, gab es allerdings große Schwankungen, die Immobilienpreise der zum Verkauf stehenden Einfamilienhäuser reichten, je nach Objekt von ca. 360.000 bis 6 Mio. €. Mehrfamilienhäuser mit 400 m² und mehr Wohnfläche kosteten im Angebot meist zwischen 2 und 6 Mio. €, bei einem großen Objekt wurden aber auch 15 Mio. € verlangt. Beim Kauf oder Verkauf eines Hauses in München Schwabing ist daher immer eine kompetente Wertermittlung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen anzuraten.
Wohnungsverkauf Schwabing:
Im Segment Wohnungsverkauf wurden 803 Verkaufsangebote gezählt (inklusive statistischer Doppelzählungen), 102 der angebotenen Wohnungen waren Neubauobjekte mit Baujahr 2016+. Insgesamt ging die Zahl der Angebote damit gegenüber dem Vorjahr um etwa ein Viertel zurück. Von Interesse vielleicht auch, wer die Inserate aufgibt: 72 % der Inserate kamen von Immobilienmaklern für München Schwabing, 18 % von Privatpersonen und 10 % von Bauträgern.
Bei Eigentumswohnungen, wo es eine große Zahl von Angeboten gibt, lassen sich natürlich etwas repräsentativere Preise angeben, wobei es natürlich je nach Lage, Ausstattung etc. teils erhebliche Abweichungen geben mag. Wir haben die Angebote des letzten Jahres für Sie analysiert und die jeweils verlangten Immobilienpreise abhängig von der Wohnfläche zusammengefasst. Daraus lassen sich passable Orientierungswerte für den Wohnungsverkauf in München Schwabing ableiten:
Beginnen wir bei kleinen Wohnungen. Bei Wohngrößen von 20 – 35 m² lagen die angebotenen Verkaufspreise im Durchschnitt bei etwa 240.000 €, die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 8.300 €. In der nächsten Größenordnung von 36 – 50 m² war mit mittleren Immobilienpreisen von ca. 320.000 € und Quadratmeterpreisen von ca. 7.400 € zu rechnen.
Nun zu den Wohngrößen mit den meisten registrierten Angeboten zwischen 51 und 100 m². Im Bereich 51 – 75 m² war bei einem Kauf mit durchschnittlichen Immobilienpreisen um die 480.000 € zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen um die 7.700 €. Bei Wohngrößen von 76 – 100 m² lag der Durchschnittspreis bei etwa 690.000 €, die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 7.900 €.
Bei größeren Wohnungen mit 101 – 150 m² war dann schon mit gut 1 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 9.000 €; bei 151 – 200 m² bewegten sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen dann bereits bei mittleren 1,8 Mio. €, die Quadratmeterpreise bei ca. 10.500 €.
Wohnungen ab 200 m² lassen sich nicht mehr in ein einfaches Schema drücken; hier gab es Angebote ab 1,1 Mio. € bis hin zu ca. 6,5 Mio. € im Luxusbereich. Die Quadratmeterpreise lagen im allgemeinen Mittel bei 11.300 €, im Extremfall wurden aber auch etwa 19.500 €/m² verlangt.
