Immobilienpreise Lehel | Wohnungspreise

Winter landscape by turquoise Isar and St. Anna church in Munich

Immobilienverkaufspreise Lehel 2024

Lehel KarteDer Münchener Stadtteil Lehel zählt zu den bevorzugten zentralen Lagen, die Immobilienpreise bewegen sich hier auf einem entsprechend hohen Niveau. Im Folgenden werden Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens als durchschnittliche Vergleichs- und Orientierungswerte für das Lehel aufgeführt.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Altbau bis 1929 11.250 €/m²
Baujahre 1960-1979 10.000 €/m²
Baujahre 1980-1999 11.500 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 


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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes im Lehel wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Lehel: Preisentwicklung in den letzten Jahren

 

Eigentumswohnungen

Preisentwicklung in guten zentralen Lagen wie sie im Lehel überwiegend zu finden sind:

Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Das Lehel liegt inmitten von München und grenzt an den Englischen Garten und die Isar. Die Einwohnerzahl beläuft sich auf etwa 20.000.

In der Ära des Mittelalters war das Lehel ein Auenwaldgebiet vor der Stadt München und ein Siedlungsgebiet für diejenigen, die sich nicht in der Stadt niederlassen durften. Als sich die Siedlung jedoch mauserte und wirtschaftlich stärker wurde, wurde sie nach München eingebunden. Der Name leitet sich vermutlich von „Löhel“, was einen kleinen Auwald bezeichnet, ab und daher, dass das Waldgebiet zur Gewinnung von Lohe, einer Substanz, gewonnen aus Rinde oder Blättern, die zum Gerben von Tierhäuten, also der Verarbeitung zu Leder, genutzt wurde.

Das Lehel entwickelte sich seit der Mitte des 19. Jahrhunderts immer mehr zu einem beliebten Wohnviertel. Handwerksbetriebe, Kirchen und Schulen, Tabakfabriken kamen dazu. Heute ist die vielfach vorhandene Altbausubstanz saniert und modernisiert, alte Fassaden sind restauriert. Eine Reihe privater und öffentlicher Verwaltungsgebäude und sieben Museen sind im Lehel ansässig.


Quellen: Wikipedia, sueddeutsche.de, muenchen.de, Jahresberichte Gutachterausschuss München, Analyse Immobilienmakler Rainer Fischer. Eine Wertermittlung durch einen professionellen Sachverständigen bzw. Immobilienmakler für München Lehel ersetzt dieser Bericht nicht. Die Werteangaben sind Durchschnittswerte, diese sind nur informell gedacht, nicht für individuelle Kalkulationen. Für Korrektheit oder Vollständigkeit keine Gewähr.

Bilder: streetflash – stock.adobe.com + eigene

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Hier geht es zu den Immobilienpreisen von Ludwigsvorstadt und Haidhausen.


Angebotspreise Lehel 2017:

Hausverkauf Lehel:
Im Segment Hausverkauf gibt es im Lehel traditionell nur eine ziemlich geringe Zahl von Angeboten. In den letzten 12 Monaten beschränkten sich die diesbezüglichen Offerten auf 4 Einfamilienhäuser sowie ein Mehrfamilienhaus. Die flächenmäßig kleineren Einfamilienhäuser von 100 – 150 m² waren zum Teil renovierungsbedürftig und wurden teils zu sehr niedrigen Preisen zwischen 180.000 und 600.000 € angeboten. Ein großes Einfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus waren je mit ca. 300 m² Wohnfläche inseriert und lagen preislich bei 2,5 bzw. 3,2 Mio. € Kaufpreis, was in etwa dem erwartbaren Preisniveau im Lehel entspricht. Diese Angaben für Immobilienpreise im Lehel sind jedoch nicht unbedingt als repräsentativ anzusehen, da es sich um Einzelfälle handelt. Bei einem konkreten Objekt ist unabhängig davon auch immer eine individuelle Wertermittlung z. B. durch einen kompetenten Sachverständigen oder einen Immobilienmakler für das Lehel anzuraten.

Wohnungsverkauf Lehel:
Im Bereich Eigentumswohnungen wurden insgesamt 85 Verkaufsangebote erfasst. 74 % wurden über Immobilienmakler Lehel inseriert, mit 24 % war der Anteil an Privatinseraten relativ hoch, 2 % kamen von Bauträgern. Wir versuchen im Folgenden, die angebotenen Wohnungen nach Fläche aufzugliedern und entsprechende durchschnittliche Immobilienpreise beim Kauf zuzuordnen.

Unter dieser Maßgabe sind für Wohnungen unter 30 m² im Schnitt 210.000 € zu veranschlagen, für Wohnungen mit 30-50 m² im Durchschnitt etwa 390.000 € Kaufpreis, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt ca. 9.300 €.

Wohnungen mit 51-75 m² erreichen dann schon Immobilienpreise von im Schnitt 710.000 €, wobei hier die Spanne von 385.000 bis 1,25 Mio. € reicht. Die Quadratmeterpreise kommen bei diesen Wohnflächen im Durchschnitt auf 11.200 €.

Bei 76-100 m² Wohnfläche kosten Wohnungen im Lehel durchschnittlich 980.000 €, wobei hier die Spanne im Regelfall von 650.000 bis 1,4 Mio. reicht. Die Quadratmeterpreise finden sich bei durchschnittlich 11.100 €.

Wohnungen mit 101-150 m² erreichen im Großen und Ganzen Immobilienpreise zwischen 1,1 Mio. und 2,2 Mio. €, kosten allgemeinen Durchschnitt etwa 1,6 Mio. € bei Quadratmeterpreisen um die 12.500 €.

Bei 151-200 m² werden zwischen 1,38 und 3,5 Mio. € verlangt, im Schnitt liegen die Immobilienpreise bei 2,5 Mio. €, die Quadratmeterpreise bei 14.800 €.

Ab 200 m² bis max. 315 m² gibt es natürlich nur noch eine geringe Zahl von Angeboten, insgesamt 8 sind in dieser Größenordnung zählbar. Hier werden Immobilienpreise zwischen 3,3 und 4,8 Mio. € verlangt, der Durchschnitt liegt bei ca. 4,1 Mio. €, die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei 16.000 €.


Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für München Lehel, September 2013 – September 2014

Immobilienmakler Lehel, Bericht von Rainer Fischer

Immobilienpreise Wohnungsverkauf Lehel:
Das Angebotsvolumen für München Lehel umfasste insgesamt 126 bestehende und 48 neu gebaute Wohnungen. Unter den Bestandswohnungen fanden sich u. a. 103 Eigentumswohnungen ohne weitere Spezifikationen. Die Quadratmeterpreise kamen bei diesen im Schnitt Werte um die 10.000 €. Bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung mit 120 m² erreichten die Immobilienpreise also Werte um die 1,2 Mio. €. Weiter waren noch 7 Penthäuser mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 13.200 €, 2 Dachterrassenwohnungen zu ca. 10.600 €/m², 5 Maisonettes zu ca. 7.900 €/m² und 2 Eigentumswohnungen mit einem Garten zu ca. 7.350 €/m² offeriert.
Unter den neu gebaute Wohnungen fanden sich 29 Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Angaben mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 7.550 € und 2 Penthäuser mit Quadratmeterpreisen von stolzen 13.500 €. Einige weitere Wohnungen waren inseriert, jedoch ohne Preisangabe.

Immobilienpreise Hausverkauf und Grundstücksverkauf Lehel:
Im vergangenen Jahr wurden nur zwei bestehende Mehrfamilienhäuser mit zu Quadratmeterpreisen um die 9.000 € und 3 neu gebaute Einfamilienhäuser zu Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 14.200 € inseriert offeriert. Durchschnittswerte können bei diesen geringen Anzahlen jedoch nicht als wirklich aussagekräftig betrachtet werden. Für Grundstücke gab es im Lehel keine Angebote, weder von privat noch über Immobilienmakler Lehel.

Immobilienverkauf München Lehel, tatsächliche Verkaufszahlen:
2013 wurden 53 neu gebaute Wohnungen und 50 Bestandswohnungen tatsächlich verkauft, ebenso drei Mehrfamilienhäuser und ein Gewerbebau. Das Münchener Lehel kann als „Bestlage“ klassifiziert werden, und dementsprechend lassen sich Quadratmeterpreise wie folgt eingrenzen: Für neue Objekte erreichten 2013 die Quadratmeterpreise in Bestlagen im Schnitt 8.050 €, im Bestands-Sektor bewegten sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen zwischen 4.600 € für Bauten aus den 70er Jahren, bis hin zu 8.300 € für Altbauten aus den Jahren 1850 – 1937 in bester Lage, für Luxuswohnungen im Schnitt 12.200 € für Baujahre 1880-2010.

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