Immobilienverkaufspreise Lehel 2023
Der Münchener Stadtteil Lehel zählt zu den bevorzugten zentralen Lagen, die Immobilienpreise bewegen sich hier auf einem entsprechend hohen Niveau. Im Folgenden werden Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens als durchschnittliche Vergleichs- und Orientierungswerte für das Lehel aufgeführt.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 11.100 €/m² |
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes im Lehel wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren
Eigentumswohnungen
Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. 2022 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.400 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 13.000 €/m² für Altbauwohnungen bis Baujahr 1929. Im Zeitraum 2016 bis 2022 haben sich die Preise insgesamt in etwa ver-1,5-facht. In 2023 ist wieder eine deutliche Abnahme zu verzeichnen, wobei sich die Werte im Schnitt bei 9.000 bzw. 9.700 €/m² bewegen, für Altbau bei 11.100 €/m².
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Das Lehel liegt inmitten von München und grenzt an den Englischen Garten und die Isar. Die Einwohnerzahl beläuft sich auf etwa 20.000.
In der Ära des Mittelalters war das Lehel ein Auenwaldgebiet vor der Stadt München und ein Siedlungsgebiet für diejenigen, die sich nicht in der Stadt niederlassen durften. Als sich die Siedlung jedoch mauserte und wirtschaftlich stärker wurde, wurde sie nach München eingebunden. Der Name leitet sich vermutlich von „Löhel“, was einen kleinen Auwald bezeichnet, ab und daher, dass das Waldgebiet zur Gewinnung von Lohe, einer Substanz, gewonnen aus Rinde oder Blättern, die zum Gerben von Tierhäuten, also der Verarbeitung zu Leder, genutzt wurde.
Das Lehel entwickelte sich seit der Mitte des 19. Jahrhunderts immer mehr zu einem beliebten Wohnviertel. Handwerksbetriebe, Kirchen und Schulen, Tabakfabriken kamen dazu. Heute ist die vielfach vorhandene Altbausubstanz saniert und modernisiert, alte Fassaden sind restauriert. Eine Reihe privater und öffentlicher Verwaltungsgebäude und sieben Museen sind im Lehel ansässig.
Quellen: Wikipedia, sueddeutsche.de, muenchen.de, Jahresberichte Gutachterausschuss München, Analyse Immobilienmakler Rainer Fischer. Eine Wertermittlung durch einen professionellen Sachverständigen bzw. Immobilienmakler für München Lehel ersetzt dieser Bericht nicht. Die Werteangaben sind Durchschnittswerte, diese sind nur informell gedacht, nicht für individuelle Kalkulationen. Für Korrektheit oder Vollständigkeit keine Gewähr.
Bilder: streetflash – stock.adobe.com + eigene
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Hier geht es zu den Immobilienpreisen von Ludwigsvorstadt und Haidhausen.
Angebotspreise Lehel 2017:
Hausverkauf Lehel:
Im Segment Hausverkauf gibt es im Lehel traditionell nur eine ziemlich geringe Zahl von Angeboten. In den letzten 12 Monaten beschränkten sich die diesbezüglichen Offerten auf 4 Einfamilienhäuser sowie ein Mehrfamilienhaus. Die flächenmäßig kleineren Einfamilienhäuser von 100 – 150 m² waren zum Teil renovierungsbedürftig und wurden teils zu sehr niedrigen Preisen zwischen 180.000 und 600.000 € angeboten. Ein großes Einfamilienhaus und das Mehrfamilienhaus waren je mit ca. 300 m² Wohnfläche inseriert und lagen preislich bei 2,5 bzw. 3,2 Mio. € Kaufpreis, was in etwa dem erwartbaren Preisniveau im Lehel entspricht. Diese Angaben für Immobilienpreise im Lehel sind jedoch nicht unbedingt als repräsentativ anzusehen, da es sich um Einzelfälle handelt. Bei einem konkreten Objekt ist unabhängig davon auch immer eine individuelle Wertermittlung z. B. durch einen kompetenten Sachverständigen oder einen Immobilienmakler für das Lehel anzuraten.
Wohnungsverkauf Lehel:
Im Bereich Eigentumswohnungen wurden insgesamt 85 Verkaufsangebote erfasst. 74 % wurden über Immobilienmakler Lehel inseriert, mit 24 % war der Anteil an Privatinseraten relativ hoch, 2 % kamen von Bauträgern. Wir versuchen im Folgenden, die angebotenen Wohnungen nach Fläche aufzugliedern und entsprechende durchschnittliche Immobilienpreise beim Kauf zuzuordnen.
Unter dieser Maßgabe sind für Wohnungen unter 30 m² im Schnitt 210.000 € zu veranschlagen, für Wohnungen mit 30-50 m² im Durchschnitt etwa 390.000 € Kaufpreis, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt ca. 9.300 €.
Wohnungen mit 51-75 m² erreichen dann schon Immobilienpreise von im Schnitt 710.000 €, wobei hier die Spanne von 385.000 bis 1,25 Mio. € reicht. Die Quadratmeterpreise kommen bei diesen Wohnflächen im Durchschnitt auf 11.200 €.
Bei 76-100 m² Wohnfläche kosten Wohnungen im Lehel durchschnittlich 980.000 €, wobei hier die Spanne im Regelfall von 650.000 bis 1,4 Mio. reicht. Die Quadratmeterpreise finden sich bei durchschnittlich 11.100 €.
Wohnungen mit 101-150 m² erreichen im Großen und Ganzen Immobilienpreise zwischen 1,1 Mio. und 2,2 Mio. €, kosten allgemeinen Durchschnitt etwa 1,6 Mio. € bei Quadratmeterpreisen um die 12.500 €.
Bei 151-200 m² werden zwischen 1,38 und 3,5 Mio. € verlangt, im Schnitt liegen die Immobilienpreise bei 2,5 Mio. €, die Quadratmeterpreise bei 14.800 €.
Ab 200 m² bis max. 315 m² gibt es natürlich nur noch eine geringe Zahl von Angeboten, insgesamt 8 sind in dieser Größenordnung zählbar. Hier werden Immobilienpreise zwischen 3,3 und 4,8 Mio. € verlangt, der Durchschnitt liegt bei ca. 4,1 Mio. €, die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei 16.000 €.
Immobilienpreise und Quadratmeterpreise für München Lehel, September 2013 – September 2014
Immobilienmakler Lehel, Bericht von Rainer Fischer
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Lehel:
Das Angebotsvolumen für München Lehel umfasste insgesamt 126 bestehende und 48 neu gebaute Wohnungen. Unter den Bestandswohnungen fanden sich u. a. 103 Eigentumswohnungen ohne weitere Spezifikationen. Die Quadratmeterpreise kamen bei diesen im Schnitt Werte um die 10.000 €. Bei einer durchschnittlichen Eigentumswohnung mit 120 m² erreichten die Immobilienpreise also Werte um die 1,2 Mio. €. Weiter waren noch 7 Penthäuser mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 13.200 €, 2 Dachterrassenwohnungen zu ca. 10.600 €/m², 5 Maisonettes zu ca. 7.900 €/m² und 2 Eigentumswohnungen mit einem Garten zu ca. 7.350 €/m² offeriert.
Unter den neu gebaute Wohnungen fanden sich 29 Eigentumswohnungen ohne zusätzliche Angaben mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 7.550 € und 2 Penthäuser mit Quadratmeterpreisen von stolzen 13.500 €. Einige weitere Wohnungen waren inseriert, jedoch ohne Preisangabe.
Immobilienpreise Hausverkauf und Grundstücksverkauf Lehel:
Im vergangenen Jahr wurden nur zwei bestehende Mehrfamilienhäuser mit zu Quadratmeterpreisen um die 9.000 € und 3 neu gebaute Einfamilienhäuser zu Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 14.200 € inseriert offeriert. Durchschnittswerte können bei diesen geringen Anzahlen jedoch nicht als wirklich aussagekräftig betrachtet werden. Für Grundstücke gab es im Lehel keine Angebote, weder von privat noch über Immobilienmakler Lehel.
Immobilienverkauf München Lehel, tatsächliche Verkaufszahlen:
2013 wurden 53 neu gebaute Wohnungen und 50 Bestandswohnungen tatsächlich verkauft, ebenso drei Mehrfamilienhäuser und ein Gewerbebau. Das Münchener Lehel kann als „Bestlage“ klassifiziert werden, und dementsprechend lassen sich Quadratmeterpreise wie folgt eingrenzen: Für neue Objekte erreichten 2013 die Quadratmeterpreise in Bestlagen im Schnitt 8.050 €, im Bestands-Sektor bewegten sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen zwischen 4.600 € für Bauten aus den 70er Jahren, bis hin zu 8.300 € für Altbauten aus den Jahren 1850 – 1937 in bester Lage, für Luxuswohnungen im Schnitt 12.200 € für Baujahre 1880-2010.
