Immobilienverkaufspreise für Gräfelfing bei München 2024
Den folgenden Angaben für Gräfelfing liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Alle Angaben beziehen sich auf Objekte aus dem Bestand, keine Neubauobjekte. Die Preisinformationen sind an einen sogenannten Wohnwert* gekoppelt. Bei Einfamilienhäusern mit 200 m² wird mit sehr gutem Wohnwert kalkuliert, bei allen anderen Objekten mit gutem Wohnwert. Immobilienpreise für Objekte mit abweichenden Eigenschaften müssen entsprechend höher oder niedriger kalkuliert werden.
(* Der „gute Wohnwert“ bezieht sich auf Immobilien in guter Wohnlage, mit guter Bausubstanz und moderner Ausstattung. Die der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche wird beim guten Wohnwert für Einfamilienhäuser mit 150 m² angesetzt, für Doppelhaushälften mit 125 m². Beim „sehr guten Wohnwert“ wird von hochwertigen 200 m² Objekten mit erstklassiger Ausstattung und Bausubstanz sowie sehr guter Wohnlage ausgegangen. Für Eigentumswohnungen sind die angegebenen Quadratmeterpreise relevant.)
| Häuser | Verkaufspreis |
|---|---|
| Sehr guter Wohnwert | |
| Einfamilienhaus 200 m² | 2.970.000 € |
| Guter Wohnwert | |
| Einfamilienhaus 150 m² | 1.775.000 € |
| Doppelhaushälfte 125 m² | 1.540.000 € |
| Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
| Sehr guter Wohnwert | 8.800 €/m² |
| Guter Wohnwert | 6.100 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Sehr gute Lage | 3.000 €/m² |
| Gute Lage | 2.550 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Gräfelfing
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Kuckucksweg | 82166 | 2011 | 8.164,21 | Haus |
| Am Wasserbogen | 82166 | 1961 | Haus | |
| Böcklinstraße | 82166 | 1956 | 10.847,42 € | Haus |
| Böcklinstraße | 82166 | 1956 | 10.847,42 € | Haus |
| Rudolf-Diesel-Straße, Gräfelfing, Deutschland | 82166 | 1999 | 6.777,87 € | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Gräfelfing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den vergangenen Jahren
Häuser
Schauen wir uns die Marktentwicklung der vergangenen Jahre an, sehen wir seit 2016 bei hochwertigen Immobilien mit sehr gutem Wohnwert einen kontinuierlichen Anstiegstrend, während bei Häusern, die „lediglich“ unter gutem Wohnwert eingestuft werden, unter Umständen zwischenzeitliche Stagnationen oder leichte Rückgänge zu verzeichnen sind. Insgesamt aber liegt die allgemeine Preissteigerung für alle Häusertypen in Gräfelfing über einen Zeitraum seit 2016 betrachtet bei durchschnittlich im Bereich 45 – 60 %.
Eigentumswohnungen
Die Preissteigerungsrate für Eigentumswohnungen in Gräfelfing liegt gegenüber dem Vorjahr für Wohnungen mit gutem Wohnwert bei durchschnittlich ca. 7,5 %, für Wohnungen mit gutem Wohnwert bei rund 3,5 %. Beachtenswert sind demgegenüber aber auch die Steigerungswerte der davor liegenden Jahre, die seit 2016 bei rund 42 bzw. 53 % liegen.
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Baugrundstücke
Während im Zeitraum 2019 leicht rückläufige Grundstückspreise zu verzeichnen waren, konnten seither wieder klar steigende Werte beobachtet werden. Insgesamt liegt die Wertsteigerung seit 2016 bei etwa 50 – 60 %. In 2022 legten die Grundstückspreise in Gräfelfing allgemein wieder um rund 5 % zu.
Finden Sie hier eine Analyse für die Preise in München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Die Gemeinde Gräfelfing mit ihren ca. 13.600 Einwohnern und gut 8.000 Privathaushalten befindet sich am westlichen Stadtrand der bayerischen Landeshauptstadt München. Zu Gräfelfing zählen die Ortsteile Gräfelfing und Lochham. Bis 1887 war Lochham eine selbständige Gemeinde nördlich der A96. Gräfelfing, der Hauptort der Gemeinde, liegt südlich.
Gräfelfing wurde erstmals im Jahr 763 als „Grefolvingas“ urkundlich erwähnt. Einige Sprachforscher führen den Namen auf einen bajuwarischen Sippenführer namens „Grefolf“ zurück.
Mit den Gemeindereformen von 1818 wurde Gräfelfing eine eigenständige Gemeinde, zu der Lochham 1887 eingemeindet wurde. Aufgrund ihres Villencharakters und ihrer weitläufigen, aufgelockerten Bebauung ist die Gartenstadt Gräfelfing seit Jahrzehnten eine begehrte Wohngegend am Unterlauf der Würm. Neben vielen Einkaufsmöglichkeiten stellt Gräfelfing auch viele Kultur-, Sport- und Freizeitangebote für jede Altersgruppe bereit.
Quellen: graefelfing.de, Wikipedia, Immobilienpreise sowie Quadratmeterpreise: IVD Preisspiegel Preisspiegel für Bayern. Der obige Bericht kann keine kompetente Wertermittlung durch einen Experten oder Immobilienmakler München oder Immobilienmakler Gräfelfing ersetzen. Alle Informationen ohne Gewähr.
Bilder: berna_rikur – stock.adobe.com + eigene
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Angebotspreise Gräfelfing 2016/17:
Hausverkauf Gräfelfing:
Insgesamt haben Privatpersonen, Bauträger und Immobilienmakler Gräfelfing über den Zeitraum eines Jahres 106 Häuser zum Verkauf ausgeschrieben. 32 dieser Häuser waren neu gebaut, Baujahr 2015+. Der weitgehend größte Teil der Angebote bezog sich auf Einfamilienhäuser/Villen und auf Doppelhaushälften. Hier wollen wir die Preisstruktur für Gräfelfing näher beleuchten.
Objekte der Kategorie Einfamilienhaus/Villa liegen bei 100-150 m² Fläche durchschnittlich bei etwa 1,1 Mio. €, bei 151-200 m² ist dagegen schon mit Immobilienpreisen von durchschnittlich 1,73 Mio. € zu rechnen. Bei Objekten ab 200 bis 300 m² liegt der preisliche Orientierungswert im Schnitt bei ca. 2,1 Mio. € und bei großen Villen ab 300 m² bis max. 461 m² liegen die Immobilienpreise dann schon bei durchschnittlich ca. 3,9 m² Mio. €, der Höchstwert lag im letzten Jahr bei 4,8 Mio. €. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Gräfelfing lagen im allgemeinen Durchschnitt bei ca. 9.000 €.
Doppelhaushälften mit 115-150 m² erreichen im Schnitt ca. 940.000 €, in der Größenordnung 151–200 m² muss man im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 1,3 Mio. €. Ab 200-275 m² liegt der Durchschnittspreis bei rund 1,6 Mio. €. Bei Doppelhaushälften erreichten die Quadratmeterpreise durchschnittlich ca. 7.150 €.
Wohnungsverkauf Gräfelfing:
Für Wohnungen haben Immobilienmakler für Gräfelfing, Bauträger und Privatleute zusammengenommen nur 13 Verkaufsangebote ausgeschrieben, Neubauobjekte gab es dabei nicht, alle angebotenen Wohnungen waren zwischen 1970 und 2002 gebaut.
Die vorwiegend vorhandenen Wohngrößen lagen zwischen 70 und 80 m² sowie zwischen 100 und 125 m². Bei 70 – 80 m² war mit durchschnittlichen Immobilienpreisen um die 410.000 € zu rechnen, bei 100 – 125 m² mit durchschnittlich ca. 555.000 €. Eine Wohnung mit ca. 150 m² war für 925.000 € angeboten. Im Allgemeinen bewegten sich die Quadratmeterpreise im Bereich Eigentumswohnung Gräfelfing bei durchschnittlich 5.000 €.
Grundstücksverkauf Gräfelfing:
21 Grundstücke waren über ein Jahr hinweg inseriert, die meisten waren Baugrundstücke für Einfamilienhäuser. Die Quadratmeterpreise pendelten sich im Schnitt bei ca. 1.900 € ein
Angebotspreise Gräfelfing 09/2014 bis 09/2015
Hausverkauf Gräfelfing:
224 Hausverkaufsangebote gab es seit September 2014 in Gräfelfing, ein gutes Drittel davon entfiel auf neu gebaute Häuser mit Baujahr 2014 und später. Der Hauptteil der Angebote konzentrierte sich auf Einfamilienhäuser, Villen und Doppelhaushälften. In geringer Zahl gab es auch Reihen- und Mehrfamilienhäuser zu kaufen.
Die Immobilienpreise bei bestehenden Häusern zeigten sich wie folgt: Für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise im Mittel bei 6.500 bis 7.000 €, für Villen bei durchschnittlich 8.500 €, für Reihen- und Mehrfamilienhäuser reichten sie, je nach Objekt von 3.500 bis 6.000 €.
Ein bestehendes Einfamilienhaus hatte statistisch 213 m² Fläche und kostete im Angebot knapp 1,5 Mio. €, eine Doppelhaushälfte war durchschnittlich 173 m² groß und kostete 1,16 Mio. €, eine Villa hatte im Mittel rund 274 m² Fläche und kostete ca. 2,3 Mio. €.
Für neu gebaute Häuser lagen die Quadratmeterpreise im Vergleich z. T. bis 20 % höher, jedoch waren die Wohnflächen entsprechend kleiner, damit lagen die letztendlichen Endpreise für Neubauhäuser meist auf etwa dem gleichen Niveau, wie die oben bei den bestehenden Häusern aufgeführten Preise.
Wohnungsverkauf Gräfelfing:
Am Wohnungsmarkt boten Immobilienmakler Gräfelfing, Bauträger, Privatpersonen 53 Eigentumswohnungen an, fast die Hälfte war neu gebaut.
Im Großen und Ganzen lagen die Quadratmeterpreise für bestehende Wohnungen bei durchschnittlich 4.500 €, für neue Wohnungen bei durchschnittlich 6.200 €. Davon abweichend gab es einige Angebote für Maisonettes oder neu gebaute Penthäuser, hier konnten die Quadratmeterpreise auch die 7.000 € überschreiten.
Die hypothetische durchschnittliche Etagenwohnung war 95 m² groß und kostete im Angebot rund 430.000 €, neu gebaut war sie 88 m² groß und kostete rund 550.000 €. Ein neu gebautes Penthaus hatte im Schnitt 135 m² Fläche, der Kaufpreis lag bei durchschnittlich 930.000 €.
Grundstücksverkauf Gräfelfing:
Grundstücksangebote wurden insgesamt 58 registriert, am häufigsten waren sie für Einfamilienhäuser vorgesehen. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Schnitt bei ca. 1.500 €.
