Immobilienverkaufspreise für Gräfelfing bei München 2024
Den folgenden Angaben für Gräfelfing liegen Analysen von Experten und Immobilienmaklern des Immobilienverbandes Deutschland zugrunde. Alle Angaben beziehen sich auf Objekte aus dem Bestand, keine Neubauobjekte. Die Preisinformationen sind an einen sogenannten Wohnwert* gekoppelt. Bei Einfamilienhäusern mit 200 m² wird mit sehr gutem Wohnwert kalkuliert, bei allen anderen Objekten mit gutem Wohnwert. Immobilienpreise für Objekte mit abweichenden Eigenschaften müssen entsprechend höher oder niedriger kalkuliert werden.
(* Der „gute Wohnwert“ bezieht sich auf Immobilien in guter Wohnlage, mit guter Bausubstanz und moderner Ausstattung. Die der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche wird beim guten Wohnwert für Einfamilienhäuser mit 150 m² angesetzt, für Doppelhaushälften mit 125 m². Beim „sehr guten Wohnwert“ wird von hochwertigen 200 m² Objekten mit erstklassiger Ausstattung und Bausubstanz sowie sehr guter Wohnlage ausgegangen. Für Eigentumswohnungen sind die angegebenen Quadratmeterpreise relevant.)
Häuser | Verkaufspreis |
---|---|
Sehr guter Wohnwert | |
Einfamilienhaus 200 m² | 2.770.000 € |
Guter Wohnwert | |
Einfamilienhaus 150 m² | 1.640.000 € |
Doppelhaushälfte 125 m² | 1.400.000 € |
Eigentumswohnungen |
Quadratmeterpreise |
Sehr guter Wohnwert | 8.150 €/m² |
Guter Wohnwert | 5.500 €/m² |
Grundstücke | Quadratmeterpreise |
Sehr gute Lage | 2.650 €/m² |
Gute Lage | 2.150 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.
Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …
In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.
Weitere Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.
Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.
Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Gräfelfing
Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
---|---|---|---|---|
Lochhamer Straße | 82166 | 1969 | 6.817,86 | Wohnung |
Maria-Eich-Straße, Gauting, Deutschland | 82166 | 1964 | 4.696,13 | Haus |
Wendelsteinstraße | 82166 | 1966 | 8.527,37 | Haus |
Fichtenweg | 82166 | 1964 | 4.571,88 | Haus |
Finkenstraße, Gräfelfing, Deutschland | 82166 | 1972 | 4.655,08 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Gräfelfing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:
Immobilienpreise Gräfelfing: Preisentwicklung vergangene Jahre
Häuser
Eigentumswohnungen
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Baugrundstücke
Finden Sie hier eine Analyse für die Preise in München: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Ortsbild
Die Gemeinde Gräfelfing mit ihren ca. 13.600 Einwohnern und gut 8.000 Privathaushalten befindet sich am westlichen Stadtrand der bayerischen Landeshauptstadt München. Zu Gräfelfing zählen die Ortsteile Gräfelfing und Lochham. Bis 1887 war Lochham eine selbständige Gemeinde nördlich der A96. Gräfelfing, der Hauptort der Gemeinde, liegt südlich.
Gräfelfing wurde erstmals im Jahr 763 als „Grefolvingas“ urkundlich erwähnt. Einige Sprachforscher führen den Namen auf einen bajuwarischen Sippenführer namens „Grefolf“ zurück.
Mit den Gemeindereformen von 1818 wurde Gräfelfing eine eigenständige Gemeinde, zu der Lochham 1887 eingemeindet wurde. Aufgrund ihres Villencharakters und ihrer weitläufigen, aufgelockerten Bebauung ist die Gartenstadt Gräfelfing seit Jahrzehnten eine begehrte Wohngegend am Unterlauf der Würm. Neben vielen Einkaufsmöglichkeiten stellt Gräfelfing auch viele Kultur-, Sport- und Freizeitangebote für jede Altersgruppe bereit.
Quellen: graefelfing.de, Wikipedia, Immobilienpreise sowie Quadratmeterpreise: IVD Preisspiegel Preisspiegel für Bayern. Der obige Bericht kann keine kompetente Wertermittlung durch einen Experten oder Immobilienmakler München oder Immobilienmakler Gräfelfing ersetzen. Alle Informationen ohne Gewähr.
Bilder: berna_rikur – stock.adobe.com + eigene
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Finden Sie hier die Immobilienpreise von Pasing und Planegg.
Angebotspreise Gräfelfing 2016/17:
Hausverkauf Gräfelfing:
Insgesamt haben Privatpersonen, Bauträger und Immobilienmakler Gräfelfing über den Zeitraum eines Jahres 106 Häuser zum Verkauf ausgeschrieben. 32 dieser Häuser waren neu gebaut, Baujahr 2015+. Der weitgehend größte Teil der Angebote bezog sich auf Einfamilienhäuser/Villen und auf Doppelhaushälften. Hier wollen wir die Preisstruktur für Gräfelfing näher beleuchten.
Objekte der Kategorie Einfamilienhaus/Villa liegen bei 100-150 m² Fläche durchschnittlich bei etwa 1,1 Mio. €, bei 151-200 m² ist dagegen schon mit Immobilienpreisen von durchschnittlich 1,73 Mio. € zu rechnen. Bei Objekten ab 200 bis 300 m² liegt der preisliche Orientierungswert im Schnitt bei ca. 2,1 Mio. € und bei großen Villen ab 300 m² bis max. 461 m² liegen die Immobilienpreise dann schon bei durchschnittlich ca. 3,9 m² Mio. €, der Höchstwert lag im letzten Jahr bei 4,8 Mio. €. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Gräfelfing lagen im allgemeinen Durchschnitt bei ca. 9.000 €.
Doppelhaushälften mit 115-150 m² erreichen im Schnitt ca. 940.000 €, in der Größenordnung 151–200 m² muss man im Schnitt mit Immobilienpreisen um die 1,3 Mio. €. Ab 200-275 m² liegt der Durchschnittspreis bei rund 1,6 Mio. €. Bei Doppelhaushälften erreichten die Quadratmeterpreise durchschnittlich ca. 7.150 €.
Wohnungsverkauf Gräfelfing:
Für Wohnungen haben Immobilienmakler für Gräfelfing, Bauträger und Privatleute zusammengenommen nur 13 Verkaufsangebote ausgeschrieben, Neubauobjekte gab es dabei nicht, alle angebotenen Wohnungen waren zwischen 1970 und 2002 gebaut.
Die vorwiegend vorhandenen Wohngrößen lagen zwischen 70 und 80 m² sowie zwischen 100 und 125 m². Bei 70 – 80 m² war mit durchschnittlichen Immobilienpreisen um die 410.000 € zu rechnen, bei 100 – 125 m² mit durchschnittlich ca. 555.000 €. Eine Wohnung mit ca. 150 m² war für 925.000 € angeboten. Im Allgemeinen bewegten sich die Quadratmeterpreise im Bereich Eigentumswohnung Gräfelfing bei durchschnittlich 5.000 €.
Grundstücksverkauf Gräfelfing:
21 Grundstücke waren über ein Jahr hinweg inseriert, die meisten waren Baugrundstücke für Einfamilienhäuser. Die Quadratmeterpreise pendelten sich im Schnitt bei ca. 1.900 € ein
Angebotspreise Gräfelfing 09/2014 bis 09/2015
Hausverkauf Gräfelfing:
224 Hausverkaufsangebote gab es seit September 2014 in Gräfelfing, ein gutes Drittel davon entfiel auf neu gebaute Häuser mit Baujahr 2014 und später. Der Hauptteil der Angebote konzentrierte sich auf Einfamilienhäuser, Villen und Doppelhaushälften. In geringer Zahl gab es auch Reihen- und Mehrfamilienhäuser zu kaufen.
Die Immobilienpreise bei bestehenden Häusern zeigten sich wie folgt: Für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise im Mittel bei 6.500 bis 7.000 €, für Villen bei durchschnittlich 8.500 €, für Reihen- und Mehrfamilienhäuser reichten sie, je nach Objekt von 3.500 bis 6.000 €.
Ein bestehendes Einfamilienhaus hatte statistisch 213 m² Fläche und kostete im Angebot knapp 1,5 Mio. €, eine Doppelhaushälfte war durchschnittlich 173 m² groß und kostete 1,16 Mio. €, eine Villa hatte im Mittel rund 274 m² Fläche und kostete ca. 2,3 Mio. €.
Für neu gebaute Häuser lagen die Quadratmeterpreise im Vergleich z. T. bis 20 % höher, jedoch waren die Wohnflächen entsprechend kleiner, damit lagen die letztendlichen Endpreise für Neubauhäuser meist auf etwa dem gleichen Niveau, wie die oben bei den bestehenden Häusern aufgeführten Preise.
Wohnungsverkauf Gräfelfing:
Am Wohnungsmarkt boten Immobilienmakler Gräfelfing, Bauträger, Privatpersonen 53 Eigentumswohnungen an, fast die Hälfte war neu gebaut.
Im Großen und Ganzen lagen die Quadratmeterpreise für bestehende Wohnungen bei durchschnittlich 4.500 €, für neue Wohnungen bei durchschnittlich 6.200 €. Davon abweichend gab es einige Angebote für Maisonettes oder neu gebaute Penthäuser, hier konnten die Quadratmeterpreise auch die 7.000 € überschreiten.
Die hypothetische durchschnittliche Etagenwohnung war 95 m² groß und kostete im Angebot rund 430.000 €, neu gebaut war sie 88 m² groß und kostete rund 550.000 €. Ein neu gebautes Penthaus hatte im Schnitt 135 m² Fläche, der Kaufpreis lag bei durchschnittlich 930.000 €.
Grundstücksverkauf Gräfelfing:
Grundstücksangebote wurden insgesamt 58 registriert, am häufigsten waren sie für Einfamilienhäuser vorgesehen. Die Quadratmeterpreise bewegten sich im Schnitt bei ca. 1.500 €.