Immobilienverkaufspreise München Giesing 2024
In München Giesing finden sich in manchen Regionen gute, in anderen durchschnittliche Wohnlagen. Die aktuellen Immobilienpreise in Wohnlagen wie Giesing sowie die Preisentwicklung in der letzten Dekade finden Sie hier. Die betrachteten Baujahre liegen im Zeitraum 1960-1999, für Eigentumswohnungen werden auch Altbauwohnungen bis Baujahr 1929 betrachtet, die in Giesing ebenfalls häufig anzutreffen sind.
| Eigentumswohnungen (gute Lage) |
Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 9.900 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.900 €/m² |
| Eigentumswohnungen (mittlere Lage) |
Quadratmeterpreise |
| Altbau bis 1929 | 8.700 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 6.550 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.150 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.800 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.850 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.450 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 2.700 €/m² |
| Mittlere Lage | 1.800 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Giesing
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Schwanseestraße | 81549 | 1965 | 4.466,93 | Wohnung |
| Thusneldastraße | 81543 | 1965 | 5.133,75 | Wohnung |
| Marklandstraße, Munich, Germany | 81549 | 1970 | 8.374,64 | Haus |
| Falkenstraße | 81541 | 1960 | 10.450 | Wohnung |
| Arminiusstraße | 81543 | 1994 | 8.456,82 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Giesing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Gute Lage: Während sich die Preise in der Dekade 2012-2022 in guten Lagen fast ver-2,5-facht haben und in 2022 durchschnittlich Höchststände um die 8.850 bzw. 9.300 €/m² erreichten, Altbau im Schnitt 11.650 €/m², sind im Segment Eigentumswohnungen in guten Lagen für 2023 eher Werte um die 7.350 bzw. 7.900 €/m² zu erwarten, im Bereich Altbau durchschnittlich 9.900 €/m².
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Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 7.700 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 8.400 €/m² für die Baujahre 1980-99. Altbauwohnungen bewegten sich bei durchschnittlich 10.200 €/m². In den 10 Jahren bis 2022 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen damit in etwa verdreifacht und wiesen eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen. In 2023 zeigen sich auch hier zurückgehende Werte bei durchschnittlich 6.550 €/m² bzw. 7.150 €/m² bzw. 8.700 €/m² bei Altbauobjekten.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in 2022 in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 3.150 €/m², in durchschnittlichen Lagen 2.400 €/m². Die mittlere Preissteigerung betrug über einen Zeitraum von 10 Jahren betrachtet bis 2022 in guten Lagen etwa 160 %, dies markiert einen Anstieg um das etwa 2,6-fache. In durchschnittlichen Lagen war eine Steigerung von 233 % bzw. deutlich mehr als eine Verdreifachung zu beobachten. Die allgemeine Preiskorrektur in 2023 bringt in mittleren Lagen durchschnittliche Quadratmeterpreise um die 1.800 €/m², in guten Lagen ca. 2.700 €/m².
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Giesing liegt im Südosten von München und teilt sich in die Stadtteile Ober- und Untergiesing.
Es wurde im Jahr 790 erstmals als Kyesinga urkundlich erwähnt, was angeblich auf einen bajuwarischen Sippenanführer namens Kyeso zurückgeht.
Giesing lag nahe bei der Stadt München und stellte lange eine Art Zuflucht für Tagelöhner dar, die kein Wohnrecht in der Stadt bekamen. Im Jahr 1818 wurde Giesing selbständige Gemeinde und 1854 schließlich nach München eingemeindet.
1939 folgte die Aufteilung in Obergiesing und Untergießing-Harlaching. Bis heute lebt die Einteilung der Stadtgebiete im Bewusstsein der Menschen als eine soziale Abstufung fort.
Obergiesing gilt weiterhin als Arbeiterviertel, ungefähr 51.000 Menschen leben derzeit dort. In baulicher Hinsicht stellt sich Obergiesing uneinheitlich dar. Einerseits gibt es Einfamilienhäuser und kleine Siedlungen und andererseits mehrgeschossige Wohnblocks.
Untergiesing erfährt derzeit in baulicher Hinsicht eine Aufwertung, Untergiesing-Harlaching leben heute etwa 48.000 Menschen, in Untergiesing alleine etwa 35.000.
Quellen: Gutachterausschuss München Jahresberichte, Wikipedia. Der Immobilienbericht ist nicht verwendbar für qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Dies sollte stets durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für München bzw. Giesing erfolgen. Angaben generell ohne Gewähr.
Bilder: eigene
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Vielleicht ist auch der Immobilienmarkt für Haidhausen oder Harlaching für Sie interessant.
- Angebotspreise Giesing 2017: Hausverkauf Giesing:
Die Zahl der im vergangenen Jahr von Immobilienmaklern, Bauträgern und Privatleuten angebotenen Häuser belief sich in Obergiesing auf 43 in Untergiesing auf 40 Objekte. Eine preisliche Einordung ist aufgrund der großen Objektvielfalt und unterschiedlichen Baujahren bei den einzelnen Häusertypen nicht ganz einfach, im Fall des Falles empfiehlt sich eine individuelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler. Grob gezeichnet bewegen sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser in Ober- und Untergiesing auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 9.000 €/m², wobei auch oftmals 10.000 €/m² überschritten werden bis hin zu maximal 18.000 €/m². Doppelhaushälften rangieren bei etwa 8.000 €/m² im Schnitt, Reihenhäuser bei ca. 6.000 – 7.000 €/m². In absoluten Preisen lagen Einfamilienhäuser in den meisten Fällen zwischen 1 und 2 Mio. €, konnten aber im Einzelfall aber auch 4 Mio. € und mehr kosten, Doppelhaushälften fanden sich die meisten zwischen 1 und 1,5 Mio. €. Reihen- und Reiheneckhäuser begannen bei 650.000 € und reichten bis 1,3 Mio. €. Größere Mehrfamilienhäuser ab 400 m² bis 600 m² erreichten Immobilienpreise zwischen 3 und 4,5 Mio. €. Insgesamt lagen die Immobilienpreise in Untergiesing tendenziell etwas höher als in Obergiesing.Wohnungsverkauf Giesing:
Im Wohnungssegment lag das Angebotsvolumen in Obergiesing bei 350 Eigentumswohnungen, in Untergiesing waren 286 Wohnungen angeboten. Im Gebiet Untergiesing kamen etwa 84 % der Angebote von Immobilienmaklern, während in Obergiesing nur 62 % der Wohnungsangebote von Maklern inseriert waren und Bauträger- sowie Privatangebote einen deutlich höheren Anteil einnahmen.Zu den Wohnungspreisen in Giesing:
Alles in allem wurden in Obergiesing für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von im Schnitt 6.050 € verlangt, für Neubauwohnungen im Schnitt 6.850 €. Für spezielle Wohnungsformen wir Dachterrassenwohnungen usw. lagen die Quadratmeterpreise stellenweise deutlich höher. In Untergiesing lagen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 9.450 €, für Bestandswohnungen im Mittel bei ca. 7.000 €. Bezeichnend war auch, dass die Quadratmeterpreise in Untergiesing gegenüber Obergiesing mit Zunehmender Wohnfläche deutlich zunahmen, d. h. größere Wohnungen werden in Untergiesing verhältnismäßig teurer (siehe weiter unten).
Im Folgenden finden Sie eine Gegenüberstellung der durchschnittlichen Wohnungspreise in Obergiesing und Untergiesing sortiert nach Wohnfläche.
20 – 35 m² Wohnung: Obergiesing 180.000 €, Untergiesing 170.000 €
36 – 50 m² Wohnung: Obergiesing 260.000 €, Untergiesing 250.000 €
51 – 75 m² Wohnung: Obergiesing 390.000 €, Untergiesing 420.000 €
76 – 100 m² Wohnung: Obergiesing 565.000 €, Untergiesing 710.000 €
101 – 150 m² Wohnung: Obergiesing 760.000 €, Untergiesing 905.000 €
151 – 200 m² Wohnung: Obergiesing 1,04 Mio. €, Untergiesing 1,46 Mio. €
ab 200 m² Wohnung: nur noch in Untergiesing, Preise von 1,2 – 2,5 Mio. €Grundstücksverkauf Giesing:
Für Obergiesing waren im o. g. Zeitrahmen 7 Grundstücke zum Kauf angeboten, in Untergiesing 3.
Zum Vergleich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhausgrundstücken: Diese bewegten sich in Obergiesing bei durchschnittlich 2.100 €/m², in Untergiesing bei 2.800 €/m².
