Immobilienpreise Giesing

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Immobilienverkaufspreise München Giesing 2022

Verkaufspreisangaben für das aktuelle Jahr orientieren sich in der Regel an den offiziellen Zahlen des vorangegangenen Kalenderjahres. Die folgenden Angaben für das Gebiet München Giesing beziehen sich auf Verkaufsobjekte aus dem Jahr 2020. Die betrachteten Baujahre liegen im Zeitraum 1960-1999, für Eigentumswohnungen werden auch Altbauwohnungen bis Baujahr 1929 betrachtet, die in Giesing ebenfalls häufig anzutreffen sind. In München Giesing finden sich in manchen Regionen gute, in anderen durchschnittliche Wohnlagen. Die aktuellen Immobilienpreise in Wohnlagen wie Giesing sowie die Preisentwicklung in der letzten Dekade finden Sie hier:

  
Eigentumswohnungen (gute Lage)
Quadratmeterpreise
Altbau bis 192910.900 €/m²
Baujahre 1960-797.800 €/m²
Baujahre 1980-997.850 €/m²
  
Eigentumswohnungen (mittlere Lage)
Quadratmeterpreise
Altbau bis 19299.100 €/m²
Baujahre 1960-796.600 €/m²
Baujahre 1980-997.250 €/m²
  
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-798.650 €/m²
Baujahre 1980-999.000 €/m²
  
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-797.800 €/m²
Baujahre 1980-999.000 €/m²
  
GrundstückeQuadratmeterpreise
Gute Lage2.700 €/m²
Mittlere Lage2.100 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Die Kaufpreise in München und Umgebung sind aktuell definitiv auf Höchstniveau. Der günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben stark dazu beigetragen, dass Immobilien in München ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass aktuell ein Verkauf für fast alle Eigentümer ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt oder ob die Preise nochmals steigen oder ob sie wieder fallen, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, was für einen eventuellen Preisverfall genauso gilt. Ich gehe von einem moderaten, also leichten Anstieg aus.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Giesing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren

 

Eigentumswohnungen

Gute Lage: Im Jahr 2020 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 7.800 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 7.850 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 165 %.

Quadratmeterpreise ETW München 10-20 gute Lage, 60-99+AB


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Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 6.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.250 €/m² für die Baujahre 1980-99. Und Altbauwohnungen bewegten sich bei durchschnittlich 9.100 €/m². Die allgemeine Preissteigerungsrate war in durchschnittlichen Lagen mit 180 % in den vergangenen 10 Jahren sogar noch höher als in guten Lagen. 

Quadratmeterpreise ETW München 10-20 mittlere Lage, 60-99+AB

 

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2020. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

 

Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2020 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 130 – 135 m² mittlere Immobilienpreise von 1,1 – 1,2 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt bei Doppelhaushälften eine allgemeine Preissteigerung um etwa 140 %.

Quadratmeterpreise DHH München 10-20, 60-99
 

 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 115 – 125 m² im Schnitt Immobilienpreise von 885.000 bis 1. Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das knapp 2,5-fache feststellen.

Quadratmeterpreise RMH München 10-20, 60-99

 

Baugrundstücke

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 2.700 €/m², in durchschnittlichen Lagen 2.100 €/m².

Die mittlere Preissteigerung lag über einen Zeitraum von 10 Jahren in guten Lagen bei etwa 155 %, in durchschnittlichen Lagen war eine Steigerung von 200 % bzw. eine Verdreifachung zu beobachten.

Quadratmeterpreise Grundstück München 10-20, mittlere+gute Lage


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Giesing liegt im Südosten von München und teilt sich in die Stadtteile Ober- und Untergiesing.

Es wurde im Jahr 790 erstmals als Kyesinga urkundlich erwähnt, was angeblich auf einen bajuwarischen Sippenanführer namens Kyeso zurückgeht.

Giesing lag nahe bei der Stadt München und stellte lange eine Art Zuflucht für Tagelöhner dar, die kein Wohnrecht in der Stadt bekamen. Im Jahr 1818 wurde Giesing selbständige Gemeinde und 1854 schließlich nach München eingemeindet.

1939 folgte die Aufteilung in Obergiesing und Untergießing-Harlaching. Bis heute lebt die Einteilung der Stadtgebiete im Bewusstsein der Menschen als eine soziale Abstufung fort.

Obergiesing gilt weiterhin als Arbeiterviertel, ungefähr 51.000 Menschen leben derzeit dort. In baulicher Hinsicht stellt sich Obergiesing uneinheitlich dar. Einerseits gibt es Einfamilienhäuser und kleine Siedlungen und andererseits mehrgeschossige Wohnblocks.

Untergiesing erfährt derzeit in baulicher Hinsicht eine Aufwertung, Untergiesing-Harlaching leben heute etwa 48.000 Menschen, in Untergiesing alleine etwa 35.000.


Quellen: Gutachterausschuss München: Jahresbericht 2020, Wikipedia. Der Immobilienbericht ist nicht verwendbar für qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Dies sollte stets durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für München bzw. Giesing erfolgen. Angaben generell ohne Gewähr.

Bilder: eigene

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Angebotspreise Giesing 2017:  

Hausverkauf Giesing:
Die Zahl der im vergangenen Jahr von Immobilienmaklern, Bauträgern und Privatleuten angebotenen Häuser belief sich in Obergiesing auf 43 in Untergiesing auf 40 Objekte. Eine preisliche Einordung ist aufgrund der großen Objektvielfalt und unterschiedlichen Baujahren bei den einzelnen Häusertypen nicht ganz einfach, im Fall des Falles empfiehlt sich eine individuelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler. Grob gezeichnet bewegen sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser in Ober- und Untergiesing auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 9.000 €/m², wobei auch oftmals 10.000 €/m² überschritten werden bis hin zu maximal 18.000 €/m². Doppelhaushälften rangieren bei etwa 8.000 €/m² im Schnitt, Reihenhäuser bei ca. 6.000 – 7.000 €/m². In absoluten Preisen lagen Einfamilienhäuser in den meisten Fällen zwischen 1 und 2 Mio. €, konnten aber im Einzelfall aber auch 4 Mio. € und mehr kosten, Doppelhaushälften fanden sich die meisten zwischen 1 und 1,5 Mio. €. Reihen- und Reiheneckhäuser begannen bei 650.000 € und reichten bis 1,3 Mio. €. Größere Mehrfamilienhäuser ab 400 m² bis 600 m² erreichten Immobilienpreise zwischen 3 und 4,5 Mio. €. Insgesamt lagen die Immobilienpreise in Untergiesing tendenziell etwas höher als in Obergiesing.

Wohnungsverkauf Giesing:
Im Wohnungssegment lag das Angebotsvolumen in Obergiesing bei 350 Eigentumswohnungen, in Untergiesing waren 286 Wohnungen angeboten. Im Gebiet Untergiesing kamen etwa 84 % der Angebote von Immobilienmaklern, während in Obergiesing nur 62 % der Wohnungsangebote von Maklern inseriert waren und Bauträger- sowie Privatangebote einen deutlich höheren Anteil einnahmen.

Zu den Wohnungspreisen in Giesing:

Alles in allem wurden in Obergiesing für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von im Schnitt 6.050 € verlangt, für Neubauwohnungen im Schnitt 6.850 €. Für spezielle Wohnungsformen wir Dachterrassenwohnungen usw. lagen die Quadratmeterpreise stellenweise deutlich höher. In Untergiesing lagen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 9.450 €, für Bestandswohnungen im Mittel bei ca. 7.000 €. Bezeichnend war auch, dass die Quadratmeterpreise in Untergiesing gegenüber Obergiesing mit Zunehmender Wohnfläche deutlich zunahmen, d. h. größere Wohnungen werden in Untergiesing verhältnismäßig teurer (siehe weiter unten).

Im Folgenden finden Sie eine Gegenüberstellung der durchschnittlichen Wohnungspreise in Obergiesing und Untergiesing sortiert nach Wohnfläche.

20 – 35 m² Wohnung: Obergiesing 180.000 €, Untergiesing 170.000 €
36 – 50 m² Wohnung: Obergiesing 260.000 €, Untergiesing 250.000 €
51 – 75 m² Wohnung: Obergiesing 390.000 €, Untergiesing 420.000 €
76 – 100 m² Wohnung: Obergiesing 565.000 €, Untergiesing 710.000 €
101 – 150 m² Wohnung: Obergiesing 760.000 €, Untergiesing 905.000 €
151 – 200 m² Wohnung: Obergiesing 1,04 Mio. €, Untergiesing 1,46 Mio. €
ab 200 m² Wohnung: nur noch in Untergiesing, Preise von 1,2 – 2,5 Mio. €

Grundstücksverkauf Giesing:
Für Obergiesing waren im o. g. Zeitrahmen 7 Grundstücke zum Kauf angeboten, in Untergiesing 3.
Zum Vergleich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhausgrundstücken: Diese bewegten sich in Obergiesing bei durchschnittlich 2.100 €/m², in Untergiesing bei 2.800 €/m².


I. Angebotspreise München Giesing 03/2014 – 03/2015:

Häuser: Die Immobilienpreise im Bereich Hausverkauf in den beiden Stadtteilen Ober- und Untergiesing unterschieden sich teils recht deutlich. Während die Quadratmeterpreise in Obergiesing mit wenigen Ausnahmen meist in einem Bereich von 4.000 bis 7.000 € zu finden waren, bewegten sich die Quadratmeterpreise in Untergiesing, je nach Art des Hauses, meist zwischen 6.000 und 10.000 €.

Zudem hatten Häuser in Untergiesing in der Regel eine wesentlich größere Wohnfläche. Die meisten Angebote für Hausverkauf gab es für Einfamilienhäuser. Hier exemplarisch eine Gegenüberstellung der Einfamilienhausangebote Ober- und Untergiesing: Ein durchschnittliches Einfamilienhaus in Obergiesing hatte rund 135 m² Fläche und kostete etwa 850.000 €, in Untergiesing lag die Durchschnittsfläche bei rund 270 m², die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser bei durchschnittlich etwa 1,9 Mio. €.

Insgesamt wurden in Obergiesing 77 Häuser, 37 % Neubauquote, und in Untergiesing 79 Häuser, 4 % Neubauquote, angeboten.

Wohnungen: Auch die Immobilienpreise im Segment Wohnungsverkauf unterschieden sich zwischen Ober- und Untergiesing, wenn auch nicht so deutlich wie bei Häusern.

Zum Vergleich: Für bestehende Eigentumswohnungen bis einschließlich Baujahr 2013 bewegten sich die Quadratmeterpreise in Obergiesing bei durchschnittlich 5.000 €, in Untergiesing lagen sie rund 500 € höher, bei im Schnitt 5.500 €.

Neu gebaute Wohnungen waren jeweils nochmals rund 20 % teurer angeboten.

Für Wohnungskategorien wie Penthäuser musste man, ob Bestands- oder Neubauobjekt, in beiden Stadtteilen mit Quadratmeterpreisen um die 8.000 € rechnen.

Ähnlich wie bei den Häusern wiesen Wohnungen in Untergiesing meist erheblich größere Wohnflächen auf als Wohnungen in Obergiesing. Eine durchschnittliche Eigentumswohnung in Obergiesing hatte beispielsweise etwa 66 m² Fläche und war für etwa 330.000 € zum Verkauf angeboten, ihr Gegenstück in Untergiesing hatte im Schnitt 88 m² Fläche und war für knapp 500.000 € zu haben.

Über die letzten 12 Monate wurden in Obergiesing 318 bestehende und 209 neu gebaute Wohnungen zum Verkauf angeboten, in Untergiesing 345 bestehende und 38 neu gebaute.

Grundstücke: In Obergiesing wurden von privat und/oder Grundstücksmaklern insgesamt 9 Grundstücke, in Untergiesing 7 Grundstücke zum Verkauf angeboten. Für Grundstücke, die zum Bau von Doppelhaushälften ausgelegt waren, lagen die Quadratmeterpreisen beispielsweise bei gut 1.000 €.

II. Immobilienverkaufszahlen München Giesing:

Die bis dato aktuellsten Zahlen bilden das Jahr 2013 ab und zeigen für den Bereich Obergiesing/Au 34 Hausverkäufe sowie tatsächliche Verkäufe von 446 bestehenden Wohnungen und 630 Neubauwohnungen.

Für den Bereich Untergiesing/Harlaching wurden 46 Hausverkäufe sowie 437 Verkäufe bestehender Wohnungen und von 79 Neubauwohnungen registriert.

III. Immobilienverkaufspreise München Giesing

Im Jahr 2013 wurden für Wohnungen in mittleren bis guten Wohnlagen wie München Giesing geordnet nach dem jeweiligen Baujahr im Schnitt etwa die folgenden Quadratmeterpreise erzielt: Baujahr 1950-59: Ø 4.900 €, Baujahr 1970-79: Ø 4.000 €; 1990-99: Ø 4.400 €, Neubau: Ø 6.400 €. Für das Jahr 2014 gibt der Gutachterausschuss München vorläufig eine durchschnittliche Steigerung der Immobilienpreise für Eigentumswohnungen von 11 % an.

Häuser in mittleren und guten Lagen: Für Einfamilienhäuser in der Baujahrgruppe bis 1969 wurden im Jahr 2013 Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 7.000 € erzielt, in der Baujahrgruppe ab 1970 etwa zwischen 5.000 und 7.500 €. Doppelhaushälften lagen im Schnitt meist zwischen 5.000 und 6.000 €/m², nach dem Jahr 2000 gebaute Doppelhaushälften lagen bei durchschnittlich 6.400 €. Reihenhäuser bewegten sich preislich meist zwischen 4.000 und 5.000 €/m².

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