Immobilienpreise Giesing

Untergiesing2

Immobilienverkaufspreise München Giesing 2022

Die folgenden Angaben für das Gebiet München Giesing beziehen sich auf Verkaufsobjekte aus dem Jahr 2021. Die betrachteten Baujahre liegen im Zeitraum 1960-1999, für Eigentumswohnungen werden auch Altbauwohnungen bis Baujahr 1929 betrachtet, die in Giesing ebenfalls häufig anzutreffen sind. In München Giesing finden sich in manchen Regionen gute, in anderen durchschnittliche Wohnlagen. Die aktuellen Immobilienpreise in Wohnlagen wie Giesing sowie die Preisentwicklung in der letzten Dekade finden Sie hier:

  
Eigentumswohnungen (gute Lage)
Quadratmeterpreise
Altbau bis 192912.350 €/m²
Baujahre 1960-798.700 €/m²
Baujahre 1980-998.750 €/m²
  
Eigentumswohnungen (mittlere Lage)
Quadratmeterpreise
Altbau bis 19299.500 €/m²
Baujahre 1960-797.350 €/m²
Baujahre 1980-997.950 €/m²
  
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-799.500 €/m²
Baujahre 1980-999.450 €/m²
  
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-798.200 €/m²
Baujahre 1980-998.100 €/m²
  
GrundstückeQuadratmeterpreise
Gute Lage3.100 €/m²
Mittlere Lage2.400 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Gegenwärtig sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre etwas verhaltenere Signale. Die Preise steigen nicht mehr im bekannten Ausmaß, manches deutet sogar auf Stagnation hin. Dennoch bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch auf einem sehr hohen Niveau. Der bisher günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben in der Vergangenheit stark dazu beigetragen, dass Immobilien hierzulande ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass auch jetzt ein Verkauf für die meisten Eigentümer noch ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Momentan durchlaufen wir eine Phase, in der sich sowohl das Immobilienangebot als auch die Nachfrage verringern, was aber noch nicht komplett auf die Preise durchgeschlagen hat. Ob nach dieser Phase die Preise nochmals weiter steigen oder ob sie fallen, kann momentan niemand sicher sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, ebenso wenig wird es einen drastischen Preisverfall, wie zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase geben.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Giesing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren

 

Eigentumswohnungen

Gute Lage: Im Jahr 2021 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 8.700 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 8.750 €/m². Altbauwohnungen erreichten im Schnitt 12.350 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 150 – 165 %. Das heißt, die Preise haben sich in dieser Zeit durchschnittlich mehr als ver-2,6-facht.

ETW München, gute Lage 2021, Bj 60-99+AB


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Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.350 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.950 €/m² für die Baujahre 1980-99. Altbauwohnungen bewegten sich bei durchschnittlich 9.500 €/m². Die allgemeine Preissteigerungsrate war in durchschnittlichen Lagen mit 165 % in den vergangenen 10 Jahren sogar noch höher als in guten Lagen. Das heißt abhänigig von der Baujahrgruppe betragen die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen das im Schnitt das 2,3-fache bis zum 3-fachen der Preise vor 10 Jahren.

Quadratmeterpreise ETW München 10-20 mittlere Lage, 60-99+AB

 

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.

DHH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99
 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.

RMH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99

 

Baugrundstücke

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 2.700 €/m², in durchschnittlichen Lagen 2.100 €/m². Die mittlere Preissteigerung betrug über einen Zeitraum von 10 Jahren betrachtet in guten Lagen etwa 160 %, dies markiert einen Anstieg um das etwa 2,6-fache. In durchschnittlichen Lagen war eine Steigerung von 233 % bzw. deutlich mehr als eine Verdreifachung zu beobachten.

Grundstück München, m+g Lage 2021


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Giesing liegt im Südosten von München und teilt sich in die Stadtteile Ober- und Untergiesing.

Es wurde im Jahr 790 erstmals als Kyesinga urkundlich erwähnt, was angeblich auf einen bajuwarischen Sippenanführer namens Kyeso zurückgeht.

Giesing lag nahe bei der Stadt München und stellte lange eine Art Zuflucht für Tagelöhner dar, die kein Wohnrecht in der Stadt bekamen. Im Jahr 1818 wurde Giesing selbständige Gemeinde und 1854 schließlich nach München eingemeindet.

1939 folgte die Aufteilung in Obergiesing und Untergießing-Harlaching. Bis heute lebt die Einteilung der Stadtgebiete im Bewusstsein der Menschen als eine soziale Abstufung fort.

Obergiesing gilt weiterhin als Arbeiterviertel, ungefähr 51.000 Menschen leben derzeit dort. In baulicher Hinsicht stellt sich Obergiesing uneinheitlich dar. Einerseits gibt es Einfamilienhäuser und kleine Siedlungen und andererseits mehrgeschossige Wohnblocks.

Untergiesing erfährt derzeit in baulicher Hinsicht eine Aufwertung, Untergiesing-Harlaching leben heute etwa 48.000 Menschen, in Untergiesing alleine etwa 35.000.


Quellen: Gutachterausschuss München: Jahresbericht 2021, Wikipedia. Der Immobilienbericht ist nicht verwendbar für qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Dies sollte stets durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für München bzw. Giesing erfolgen. Angaben generell ohne Gewähr.

Bilder: eigene

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Angebotspreise Giesing 2017:        

Hausverkauf Giesing:
Die Zahl der im vergangenen Jahr von Immobilienmaklern, Bauträgern und Privatleuten angebotenen Häuser belief sich in Obergiesing auf 43 in Untergiesing auf 40 Objekte. Eine preisliche Einordung ist aufgrund der großen Objektvielfalt und unterschiedlichen Baujahren bei den einzelnen Häusertypen nicht ganz einfach, im Fall des Falles empfiehlt sich eine individuelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler. Grob gezeichnet bewegen sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser in Ober- und Untergiesing auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 9.000 €/m², wobei auch oftmals 10.000 €/m² überschritten werden bis hin zu maximal 18.000 €/m². Doppelhaushälften rangieren bei etwa 8.000 €/m² im Schnitt, Reihenhäuser bei ca. 6.000 – 7.000 €/m². In absoluten Preisen lagen Einfamilienhäuser in den meisten Fällen zwischen 1 und 2 Mio. €, konnten aber im Einzelfall aber auch 4 Mio. € und mehr kosten, Doppelhaushälften fanden sich die meisten zwischen 1 und 1,5 Mio. €. Reihen- und Reiheneckhäuser begannen bei 650.000 € und reichten bis 1,3 Mio. €. Größere Mehrfamilienhäuser ab 400 m² bis 600 m² erreichten Immobilienpreise zwischen 3 und 4,5 Mio. €. Insgesamt lagen die Immobilienpreise in Untergiesing tendenziell etwas höher als in Obergiesing.

Wohnungsverkauf Giesing:
Im Wohnungssegment lag das Angebotsvolumen in Obergiesing bei 350 Eigentumswohnungen, in Untergiesing waren 286 Wohnungen angeboten. Im Gebiet Untergiesing kamen etwa 84 % der Angebote von Immobilienmaklern, während in Obergiesing nur 62 % der Wohnungsangebote von Maklern inseriert waren und Bauträger- sowie Privatangebote einen deutlich höheren Anteil einnahmen.

Zu den Wohnungspreisen in Giesing:

Alles in allem wurden in Obergiesing für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von im Schnitt 6.050 € verlangt, für Neubauwohnungen im Schnitt 6.850 €. Für spezielle Wohnungsformen wir Dachterrassenwohnungen usw. lagen die Quadratmeterpreise stellenweise deutlich höher. In Untergiesing lagen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 9.450 €, für Bestandswohnungen im Mittel bei ca. 7.000 €. Bezeichnend war auch, dass die Quadratmeterpreise in Untergiesing gegenüber Obergiesing mit Zunehmender Wohnfläche deutlich zunahmen, d. h. größere Wohnungen werden in Untergiesing verhältnismäßig teurer (siehe weiter unten).

Im Folgenden finden Sie eine Gegenüberstellung der durchschnittlichen Wohnungspreise in Obergiesing und Untergiesing sortiert nach Wohnfläche.

20 – 35 m² Wohnung: Obergiesing 180.000 €, Untergiesing 170.000 €
36 – 50 m² Wohnung: Obergiesing 260.000 €, Untergiesing 250.000 €
51 – 75 m² Wohnung: Obergiesing 390.000 €, Untergiesing 420.000 €
76 – 100 m² Wohnung: Obergiesing 565.000 €, Untergiesing 710.000 €
101 – 150 m² Wohnung: Obergiesing 760.000 €, Untergiesing 905.000 €
151 – 200 m² Wohnung: Obergiesing 1,04 Mio. €, Untergiesing 1,46 Mio. €
ab 200 m² Wohnung: nur noch in Untergiesing, Preise von 1,2 – 2,5 Mio. €

Grundstücksverkauf Giesing:
Für Obergiesing waren im o. g. Zeitrahmen 7 Grundstücke zum Kauf angeboten, in Untergiesing 3.
Zum Vergleich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhausgrundstücken: Diese bewegten sich in Obergiesing bei durchschnittlich 2.100 €/m², in Untergiesing bei 2.800 €/m².

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