Immobilienverkaufspreise München Giesing 2023
In München Giesing finden sich in manchen Regionen gute, in anderen durchschnittliche Wohnlagen. Die aktuellen Immobilienpreise in Wohnlagen wie Giesing sowie die Preisentwicklung in der letzten Dekade finden Sie hier. Die betrachteten Baujahre liegen im Zeitraum 1960-1999, für Eigentumswohnungen werden auch Altbauwohnungen bis Baujahr 1929 betrachtet, die in Giesing ebenfalls häufig anzutreffen sind.
| Eigentumswohnungen (gute Lage) | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 12.350 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 8.700 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.750 €/m² |
| Eigentumswohnungen (mittlere Lage) | Quadratmeterpreise |
| Altbau bis 1929 | 9.500 €/m² |
| Baujahre 1960-79 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.950 €/m² |
| Doppelhaushälften* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 9.500 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 9.450 €/m² |
| Reihenhäuser* | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 8.200 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.100 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 3.100 €/m² |
| Mittlere Lage | 2.400 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. Manches deutet sogar auf Stagnation oder rückläufige Preise hin.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten und die zum Teil auch bei aktuellen Verkäufen noch umgesetzt werden können. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Marktkonditionen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen zum Teil Probleme mit der Finanzierung haben oder für diese ein Immobilienkauf zu diesen Bedingungen oft einfach uninteressant geworden ist.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man könnte mitunter von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind eher rückläufig.
Preisprognose
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 10 % niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Daher ist im Allgemeinen natürlich auch jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Verkauf und für Verkäufer aufgrund der weiter zurück liegenden Preissteigerungen immer noch lukrativ.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Giesing
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Falkenstraße, Munich, Allemagne | 81541 | 1960 | 10.425,43 | Wohnung |
| Nockherstraße, Munich, Germany | 81541 | 2003 | 10.669,155 | Wohnung |
| Heimgartenstraße, München, Deutschland | 81539 | 2015 | 9.022,5 | Wohnung |
| Giesinger Bahnhofplatz | 81539 | 1967 | 8.160,317 | Wohnung |
| Cincinnatistraße | 81549 | 1986 | 14.491,25 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Giesing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Gute Lage: Im Jahr 2021 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 8.700 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 8.750 €/m². Altbauwohnungen erreichten im Schnitt 12.350 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 150 – 165 %. Das heißt, die Preise haben sich in dieser Zeit durchschnittlich mehr als ver-2,6-facht.
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Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.350 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.950 €/m² für die Baujahre 1980-99. Altbauwohnungen bewegten sich bei durchschnittlich 9.500 €/m². Die allgemeine Preissteigerungsrate war in durchschnittlichen Lagen mit 165 % in den vergangenen 10 Jahren sogar noch höher als in guten Lagen. Das heißt abhänigig von der Baujahrgruppe betragen die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen das im Schnitt das 2,3-fache bis zum 3-fachen der Preise vor 10 Jahren.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 2.700 €/m², in durchschnittlichen Lagen 2.100 €/m². Die mittlere Preissteigerung betrug über einen Zeitraum von 10 Jahren betrachtet in guten Lagen etwa 160 %, dies markiert einen Anstieg um das etwa 2,6-fache. In durchschnittlichen Lagen war eine Steigerung von 233 % bzw. deutlich mehr als eine Verdreifachung zu beobachten.
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Giesing liegt im Südosten von München und teilt sich in die Stadtteile Ober- und Untergiesing.
Es wurde im Jahr 790 erstmals als Kyesinga urkundlich erwähnt, was angeblich auf einen bajuwarischen Sippenanführer namens Kyeso zurückgeht.
Giesing lag nahe bei der Stadt München und stellte lange eine Art Zuflucht für Tagelöhner dar, die kein Wohnrecht in der Stadt bekamen. Im Jahr 1818 wurde Giesing selbständige Gemeinde und 1854 schließlich nach München eingemeindet.
1939 folgte die Aufteilung in Obergiesing und Untergießing-Harlaching. Bis heute lebt die Einteilung der Stadtgebiete im Bewusstsein der Menschen als eine soziale Abstufung fort.
Obergiesing gilt weiterhin als Arbeiterviertel, ungefähr 51.000 Menschen leben derzeit dort. In baulicher Hinsicht stellt sich Obergiesing uneinheitlich dar. Einerseits gibt es Einfamilienhäuser und kleine Siedlungen und andererseits mehrgeschossige Wohnblocks.
Untergiesing erfährt derzeit in baulicher Hinsicht eine Aufwertung, Untergiesing-Harlaching leben heute etwa 48.000 Menschen, in Untergiesing alleine etwa 35.000.
Quellen: Gutachterausschuss München: Jahresbericht 2021, Wikipedia. Der Immobilienbericht ist nicht verwendbar für qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Dies sollte stets durch einen Sachverständigen und/oder Immobilienmakler für München bzw. Giesing erfolgen. Angaben generell ohne Gewähr.
Bilder: eigene
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- Angebotspreise Giesing 2017:
Hausverkauf Giesing:
Die Zahl der im vergangenen Jahr von Immobilienmaklern, Bauträgern und Privatleuten angebotenen Häuser belief sich in Obergiesing auf 43 in Untergiesing auf 40 Objekte. Eine preisliche Einordung ist aufgrund der großen Objektvielfalt und unterschiedlichen Baujahren bei den einzelnen Häusertypen nicht ganz einfach, im Fall des Falles empfiehlt sich eine individuelle Wertermittlung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler. Grob gezeichnet bewegen sich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser in Ober- und Untergiesing auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 9.000 €/m², wobei auch oftmals 10.000 €/m² überschritten werden bis hin zu maximal 18.000 €/m². Doppelhaushälften rangieren bei etwa 8.000 €/m² im Schnitt, Reihenhäuser bei ca. 6.000 – 7.000 €/m². In absoluten Preisen lagen Einfamilienhäuser in den meisten Fällen zwischen 1 und 2 Mio. €, konnten aber im Einzelfall aber auch 4 Mio. € und mehr kosten, Doppelhaushälften fanden sich die meisten zwischen 1 und 1,5 Mio. €. Reihen- und Reiheneckhäuser begannen bei 650.000 € und reichten bis 1,3 Mio. €. Größere Mehrfamilienhäuser ab 400 m² bis 600 m² erreichten Immobilienpreise zwischen 3 und 4,5 Mio. €. Insgesamt lagen die Immobilienpreise in Untergiesing tendenziell etwas höher als in Obergiesing.Wohnungsverkauf Giesing:
Im Wohnungssegment lag das Angebotsvolumen in Obergiesing bei 350 Eigentumswohnungen, in Untergiesing waren 286 Wohnungen angeboten. Im Gebiet Untergiesing kamen etwa 84 % der Angebote von Immobilienmaklern, während in Obergiesing nur 62 % der Wohnungsangebote von Maklern inseriert waren und Bauträger- sowie Privatangebote einen deutlich höheren Anteil einnahmen.Zu den Wohnungspreisen in Giesing:
Alles in allem wurden in Obergiesing für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von im Schnitt 6.050 € verlangt, für Neubauwohnungen im Schnitt 6.850 €. Für spezielle Wohnungsformen wir Dachterrassenwohnungen usw. lagen die Quadratmeterpreise stellenweise deutlich höher. In Untergiesing lagen die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 9.450 €, für Bestandswohnungen im Mittel bei ca. 7.000 €. Bezeichnend war auch, dass die Quadratmeterpreise in Untergiesing gegenüber Obergiesing mit Zunehmender Wohnfläche deutlich zunahmen, d. h. größere Wohnungen werden in Untergiesing verhältnismäßig teurer (siehe weiter unten).
Im Folgenden finden Sie eine Gegenüberstellung der durchschnittlichen Wohnungspreise in Obergiesing und Untergiesing sortiert nach Wohnfläche.
20 – 35 m² Wohnung: Obergiesing 180.000 €, Untergiesing 170.000 €
36 – 50 m² Wohnung: Obergiesing 260.000 €, Untergiesing 250.000 €
51 – 75 m² Wohnung: Obergiesing 390.000 €, Untergiesing 420.000 €
76 – 100 m² Wohnung: Obergiesing 565.000 €, Untergiesing 710.000 €
101 – 150 m² Wohnung: Obergiesing 760.000 €, Untergiesing 905.000 €
151 – 200 m² Wohnung: Obergiesing 1,04 Mio. €, Untergiesing 1,46 Mio. €
ab 200 m² Wohnung: nur noch in Untergiesing, Preise von 1,2 – 2,5 Mio. €Grundstücksverkauf Giesing:
Für Obergiesing waren im o. g. Zeitrahmen 7 Grundstücke zum Kauf angeboten, in Untergiesing 3.
Zum Vergleich die Quadratmeterpreise für Einfamilienhausgrundstücken: Diese bewegten sich in Obergiesing bei durchschnittlich 2.100 €/m², in Untergiesing bei 2.800 €/m².
