Immobilienpreise Thalkirchen | Häuser – Wohnungen – Grundstücke

Thalkirchen_Wohnungen

Immobilienverkaufspreise München Thalkirchen 2024

Thalkirchen KarteThalkirchen weist weitläufig gute Wohnlagen auf, bestimmte Gebiete sind aber auch Bestlagen. Als Orientierungswerte betrachten wir hier Verkaufspreise in guten Wohnlagen Münchens, Bestlagen sind entsprechend höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

   
Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.350 €/m²
Baujahre 1980-99 7.900 €/m²
   
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.800 €/m²
Baujahre 1980-99 8.850 €/m²
   
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-79 7.450 €/m²
Baujahre 1980-99 7.000 €/m²
   
Grundstücke Quadratmeterpreise
Gute Lage 2.700 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

2023 war in Bezug auf Immobilienkauf und Immobilienverkauf ein relativ kniffeliges Jahr. Relativ hohe Darlehenszinsen machten Immobilienfinanzierungen im Vergleich zu den letzten 10 Jahren für Kaufinteressenten schwierg und zum Teil sogar unmöglich. Die allgemein sinkende Nachfrage bewirkte überwiegend deutlich rückläufige Preise. Auch in München waren zum Teil 10 – 20 % niedrigere Preise zu verzeichnen im Vergleich zu den Preisspitzen zu Beginn von 2022.

Marktentwicklung und Prognose 2024, 2025, 2026, …

In 2024 werden sich mehrere Trends in der allgemeinen Marktentwicklung niederschlagen. Zum einen deuten sich im Schnitt wieder geringere Darlehenszinsen an. Der Trend zeigt derzeit deutlich nach unten. Anfang 2024 bewegen sich die Zinsen zum Beispiel wieder bei ca. 3,6 %. Im Vergleich zum Höchststand im Oktober 2023, wo noch rund 4,2 % zu zahlen war, sind dies immerhin rund 0,6 % weniger. Das heißt, Immobilienfinanzierungen sind wieder etwas leichter auf die Beine zu stellen, der Markt kommt wieder etwas in Schwung, da mehr Kaufinteressenten am Markt präsent sein können.

Weitere Trends...

Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten weitgehend eingeschlafen. Jeder Kaufinteressent der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die eben fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, Preissteigerungen wahrscheinlich.

Auf der anderen Seite gibt es in München geradezu eine Schwemme an Reihenhäusern, die in den 1960er Jahren massenweise gebaut wurden, bei denen jetzt die Eigentümer „heraussterben“ und die dann unrenoviert verkauft werden. Damit gibt es eine große Zahl solcher Objekte und damit ein vergleichsweise großes Angebot, was die Preise in dieser Sparte künftig deutlich drücken wird.

Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen.

Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt

Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob er ein Berliner Sklave sein will oder ob er sein Geld anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands, für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird.

Daneben zeigen sich heute auch bereits andere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter als früher Eigenbedarf anmelden und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete bezahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab.

Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?

Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.

Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 8 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.

Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss.

 

 

Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Thalkirchen

AdressePLZBaujahrPreis/qmTyp
Passauerstraße, München, Deutschland8136919567.479,31Wohnung
Greineckerstraße 8137919687.960Wohnung
Greineckerstraße 8137919687.960Wohnung
Plinganserstraße 8136919875.633,16Wohnung
Albert-Roßhaupter-Straße 8136919728.262,50Wohnung
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Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Thalkirchen wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:

 

Immobilienpreise Thalkirchen: Preisentwicklung der letzten 10 Jahre

 

Eigentumswohnungen

Preisentwicklung in guten Lagen wie sie vielerorts in München Thalkirchen zu finden sind:

 


Kostenlose Immobilienbewertung für München Thalkirchen anfordern


 

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen wie in Thalkirchen ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in mittleren Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

Doppelhaushälften:

Reihenmittelhäuser:

Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.

 

Baugrundstücke


Ihre Immobilie

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So erreichen Sie mich: 
E-Mail: rainer(at)immobilienfischer.de
Telefon: 089-131320
Kontaktformular: Kontakt Rainer Fischer

Rainer Fischer,
Ihr Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Rainer Fischer, Immobilienmakler für München und Umgebung
Inhaber Rainer Fischer

Geschichtliches und Stadtteilbild

Im Süden der Landeshauptstadt München liegt der Stadtteil Thalkirchen in einer Talmulde zwischen Sendling und Giesing. So leitet sich auch der Name ab von der „Kirche im Tal“. Eine erste urkundliche Erwähnung findet sich aus dem Jahr 1268. Bald danach wird die Wallfahrtskirche St. Maria bekannt, die von zahlreichen Gläubigen besucht wird. Große Wirtshäuser und Gaststätten entstanden in der Folge um die Kirche herum, die im Zentrum des damaligen Ortskerns lag.

Bei den Gebietsreformen 1818 wurde Thalkirchen mit Maria Einsiedel und Obersendling zu einer Gemeinde zusammengeführt. Im Jahr 1900 wurde es zu München eingemeindet.

Reste seiner dörflichen Struktur sind bis heute erhalten. Man findet hier ältere Wohnhäuser, Genossenschaftsbauten und Handwerksbetriebe. Als „grüne Lunge“ Münchens spielt Thalkirchen eine bedeutende Rolle als Erholungs- und Freizeitareal für die Münchener. Die Isar fließt hier, der Tierpark Hellabrunn ist nah, mit dem Rad ist man schnell in Hinterbrühl am See.


Quellen: Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Recherche erfolgte durch Immobilienmakler München Thalkirchen, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht ist nicht geeignet für eine fachliche Wertermittlung des Immobilienpreises eines konkreten Objekts. Eine Wertermittlung sollte von einem Fachmann bzw. Immobilienmakler für München oder Thalkirchen durchgeführt werden. Ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit.

Bilder: eigene

Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Thalkirchen.

Hier finden Sie die Marktberichte für die benachbarten Stadtteile Solln, Sendling und Giesing.


Angebotspreise Thalkirchen 2017:

H
ausverkauf Immobilienpreise Thalkirchen:
Insgesamt 125 Häuser waren über das letzte Jahr hinweg in Thalkirchen zum Verkauf offeriert. Gut 80 % der Angebote kamen über Immobilienmakler Thalkirchen, etwa 15 % von Bauträgern, die übrigen über private Ausschreibungen. 45 der angebotenen Häuser waren Neubauten, ansonsten verteilten sich die Baujahre der Häuser recht homogen im Bereich 1950 – 2010. Einige wenige Objekte waren auch aus dem Baujahrbereich um 1900. Die meisten Angebote gab es in der Kategorie Reihen-/Reiheneckhaus, gefolgt von Einfamilienhäusern und dann Doppelhaushälften.  Einfamilienhäuser:
Unter 150 m² wurde für die meisten Objekte zwischen 700.000 und 800.000 € verlangt, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt gut 7.000 €/m². Bei einigen Objekten unter 150 m², wurden aber auch Preise zwischen 1,5 und 2 Mio. € verlangt, bei Quadratmeterpreisen um die 13.000 €. Bei spezieller Lage und Ausstattung können natürlich sehr unterschiedliche Immobilienpreise relevant werden. Im Bereich 151 – 200 m² zeigten sich die Preise etwas homogener, im Schnitt wurde hier für ein Einfamilienhaus etwa 1,5 Mio. € verlangt, die Quadratmeterpreise bewegten sich im Schnitt bei ca. 8.400 €/m². Ab 200 m² ist bei Einfamilienhäusern dann mit Immobilienpreisen von 2 bis 3 Mio. € zu rechnen.Doppelhaushälften:
Doppelhaushälften wiesen, von wenigen Ausreißern abgehen, relativ einheitlich Quadratmeterpreise von gut 7.000 € auf. In den verschiedenen Wohnflächenintervallen betrachtet ergaben sich im Schnitt die folgenden Immobilienpreise bei Doppelhaushälften in Thalkirchen: Bei 100 – 150 m² ca. 950.000 €, bei 151 – 200 m² ca. 1,25 Mio. € und bei 201 – 215 m² ca. 1,45 Mio. €.Reihen-/Reiheneckhäuser:
Reihenhäuser unter 100 m² waren in Thalkirchen für durchschnittlich 520.000 € zu haben, bei mittleren Quadratmeterpreisen von ca. 6.500 €/m². Im Segment 100 – 130 m² lagen die Immobilienpreise für Reihenhäuser im Schnitt bei ca. 760.000 €, die Quadratmeterpreise bei ca. 6.500 €/m². Dann bei 131 – 160 m² war bei einem Kauf mit durchschnittlich 1,1 Mio. € zu rechnen, die Quadratmeterpreise betrugen in dieser Größenordnung durchschnittliche 7.500 €/m². Und bei 161 – 200 m² kosteten Reihenhäuser dann durchschnittlich 1,33 Mio. €, ebenfalls bei Quadratmeterpreisen um die 7.500 €/m².

Wohnungsverkauf Immobilienpreise Thalkirchen:
Auf dem Markt für Eigentumswohnungen wurden 429 Verkaufsangebote verzeichnet. Die Angebote kamen, ähnlich wie im Haussegment, zu rund 80 % von Immobilienmaklern, zu rund 15 % von Bauträgern und zu rund 5 von privat. Rund 15 % der angebotenen Wohnungen waren Neubauobjekte mit Baujahr 2016 und danach, der überwiegende Teil wurde in den 1960er und 70er Jahren gebaut, daneben gab es natürlich auch einige Objekte aus anderen Baujahrbereichen sowie einige Altbauten.

Finden Sie im Folgenden eine kurze Zusammenstellung der Wohnungspreise in Thalkirchen. Die Aufstellung zeigt neben einem Wohnflächensegment die durchschnittlichen Immobilienpreise für Wohnungen und neben dem Trennstrich die jeweiligen Quadratmeterpreise im betreffenden Segment. Deutlich zeigen sich die ansteigenden Quadratmeterpreise bei größeren Wohneinheiten.

25 – 35 m²: 190.000 € / 6.200 €/m²
36 – 50 m²: 260.000 € / 6.000 €/m²
51 – 75 m²: 400.000 € / 6.300 €/m²
76 – 100 m²: 610.000 € / 6.950 €/m²
101 – 150 m²: 940.000 € / 7.650 €/m²
151 – 200 m²: 1,6 Mio. € / 9.400 €/m²

Grundstücksverkauf Immobilienpreise Thalkirchen:
Insgesamt wurden 11 Grundstücksangebote beobachtet. Im Schnitt lagen die Quadratmeterpreise beim Grundstücksverkauf auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 2.350 €/m².


Angebotspreise Thalkirchen 2015-2016:

Hausverkauf Immobilienpreise Thalkirchen:
In einem Zeitraum von 12 Monaten haben Immobilienmakler und Bauträger zusammengenommen 8 Häuser in Thalkirchen zum Verkauf angeboten, private Verkaufsangebote gab es keine. Zum Vergleich: Im Jahr davor waren es noch 39 Häuser, die hier zum Verkauf standen. Ein ziemlich starker Rückgang also.

Im Durchschnitt waren die nunmehr angebotenen Häuser auch um 19,2 % teurer offeriert als im Jahr zuvor. Der hohe Prozentwert rührt zwar von einzelnen recht hochpreisigen Objekten her, die evtl. im Vorjahr so nicht in den Angeboten vorkamen, dennoch zeigt sich hier exemplarisch die von Experten viel beschworene Diskrepanz von Angebot und Nachfrage auf dem Münchener Immobilienmarkt.

Die Immobilienpreise der jetzt angebotenen Objekte unterschieden sich untereinander sehr stark. Am günstigsten war ein wohl renovierungsbedürftiges 130 m² Einfamilienhaus zu ca. 120.000 €, gefolgt von einem 100 m² Reihenhaus zu 590.000 € und einer 144 m² Doppelhaushälfte zu ca. 980.000 €. Die weiteren Angebote bezogen sich auf teils großflächige Einfamilienhäuser und Villen mit Immobilienpreisen von ca. 2 Mio. € bis 4,95 Mio. € im Extremfall.

Wohnungsverkauf Immobilienpreise Thalkirchen:
Auch die Zahl der Wohnungsangebote Thalkirchen ist im letzten Jahr signifikant zurückgegangen. 217 Eigentumswohnungen haben Immobilienmakler, Bauträger und Privatpersonen zum Verkauf ausgeschrieben, wobei ca. 81 % der Angebote über Immobilienmakler geschaltet waren. Im Vorjahreszeitraum waren es dagegen noch insgesamt 365 Wohnungen, die zum Verkauf standen; demzufolge ein Rückgang der Angebote um 40 %.

Die Quadratmeterpreise im Wohnungssegment sind im Mittel um ca. 10 % angestiegen, was in etwa dem Münchener Durchschnitt entspricht. Die Immobilienpreise für Wohnungen in etwas differenzierterer Darstellung:

Wohnungen unter 50 m² reichten preislich von 98.000 bis 395.000 €, wobei der Durchschnitt bei 222.000 € lag; die Quadratmeterpreise reichten bis durchschnittlich 5.900 €. Wohnungen zwischen 50 und 100 m² reichten von 200.000 bis 2 Mio. €, kosteten im Mittel ca. 470.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.450 €. Wohnungen über 100 m² wiesen Immobilienpreise zwischen 160.000 und 2 Mio. € auf, wobei der Durchschnitt bei etwa 1 Mio. € lag, die Quadratmeterpreise erreichten in diesem Segment durchschnittlich 7.950 €.

Grundstücksverkauf Immobilienpreise Thalkirchen:
In den Inseraten fanden sich 4 Grundstücksangebote für Thalkirchen. Die Quadratmeterpreise lagen bei diesen Grundstücken im Schnitt bei 3.250 €.


I. Angebotspreise 10/2014 – 10/2015:

Hausverkauf Thalkirchen:
Im letzten Jahr wurden im Münchener Stadtteil Thalkirchen 39 Häuser zum Verkauf angeboten, der Anteil an neuen Häusern mit Baujahr ab 2014 lag bei ca. 18 %.

Im Allgemeinen lagen die Quadratmeterpreise für Häuser im Bereich 6.000 – 7.000 €, einige Reihenhäuser waren mit durchschnittlich 5.100 €/m² etwas günstiger, auf der anderen Seite wurden einige Villen mit Quadratmeterpreisen von im Schnitt 9.100 € offeriert.

Die letztlichen Kaufpreise reichten im Schnitt von ca. 600.000 € in der Rubrik Reihenhaus bis ca. 3 Mio. € in der Rubrik Villa.

Wohnungsverkauf Thalkirchen:
Auf dem Wohnungsmarkt wurden insgesamt 365 Verkaufsangebote gezählt, davon entfielen ca. 27 % auf neu gebaute Wohnungen.

Bei bereits gebrauchten Wohnungen lagen die Quadratmeterpreise für Etagenwohnungen bei durchschnittlich ca. 5.850 €, für Dachterrassenwohnungen und Penthäuser im Bereich 7.000 – 7.500 €.

Bei neu gebauten Wohnungen lagen die Quadratmeterpreise für Etagenwohnungen bei durchschnittlich ca. 6.500 €, für Penthäuser bei ca. 8.550 €.

Die Wohnungspreise reichten von ca. 430.000 € für eine durchschnittliche 73 m² Etagenwohnung bis 1,25 Mio. € für ein 164 m² Penthaus.

Grundstücksverkauf Thalkirchen:
Angebote für Grundstücke wurden im betrachteten Zeitrahmen keine registriert.

II. Immobilienverkaufspreise München Thalkirchen:

Für die in Thalkirchen real erzielbaren Immobilienpreise orientieren wir uns an den generellen Durchschnittspreisen für gute Wohnlagen in München. Die Zahlangaben beziehen sich auf das Jahr 2014.

Wohnungen: Durchschnitts-Quadratmeterpreise für exemplarische Baujahrgruppen: Baujahre 1960-69: Ø 4.550 €, 1980-89: Ø 4.900 €, Neubau: Ø 6.500 €.

Häuser: In durchschnittlichen und guten Lagen Münchens reichten die Verkaufspreise z. B. für gebrauchte Einfamilienhäuser von 690.000 bis 1,44 Mio. €. Die Quadratmeterpreise reichten je nach Objekt von 4.650 – 8.650 €, der allgemeine Durchschnitt lag bei etwa 6.700 €/m².

Grundstücke: Die Quadratmeterpreise für Grundstücke reichten in guten Lagen von 980 – 1.975 € (kein Geschossbau).

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