Immobilienverkaufspreise Haidhausen 2023
Der Münchner Stadtteil Haidhausen setzt sich im Wesentlichen aus guten Wohnlagen und guten zentralen Wohnlagen zusammen. Im Folgenden werden für die aufgeführten Baujahre tatsächlich erzielte Preise für entsprechende Wohnlagen Münchens genannt, wie sie Immobilienmakler und Experten des Gutachterausschusses München ermittelt haben.
| Gute zentrale Lage | |
|---|---|
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
| Baujahre 2000-2019 | 12.200 €/m² |
| Gute Lage | |
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-1979 | 7.300 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 7.900 €/m² |
| Baujahre 2000-2019 | 9.700 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Haidhausen
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Kellerstraße | 81667 | 1900 | 11.127,48 | Wohnung |
| Pariser Str. | 81667 | 1885 | 10.938,64 € | Wohnung |
| Comeniusstraße | 81667 | 1896 | 11.159,78 € | Wohnung |
| Pariser Str. | 81667 | 1885 | 10.938,64 € | Wohnung |
| Comeniusstraße | 81667 | 1896 | 11.159,78 € | Wohnung |
| Kirchenstraße | 81675 | 1911 | 11.032,78 € | Wohnung |
| Orleansstraße | 81667 | 1962 | 11.332,11 € | Wohnung |
Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren
Eigentumswohnungen
Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die Verkaufszahlen offiziell seit 2016 erfasst. 2022 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.400 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 12.850 €/m² für die Baujahre 2000-2019. Auch wenn 2022 gegenüber ein leichter Rückgang zu sehen war, lag die allgemeine Preissteigerung seit 2016 bis dahin beim etwa 1,5-fachen. 2023 zeigt sich ein etwas deutlicher Rückgang zwischen 5 und 15 %.
Gute Lage: Während sich die Preise in der Dekade 2012-2022 in guten Lagen fast ver-2,5-facht haben und in 2022 durchschnittlich Höchststände um die 8.850, 9.300 bzw. 10.200 €/m² erreichten, sind im Segment Eigentumswohnungen in guten Lagen für 2023 eher Werte um die 7.350, 7.900 bzw. 9.700 €/m² zu erwarten.
Die Zahlen für die Stadt München insgesamt gibt es hier: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Der Stadtteil Haidhausen befindet sich zentrumsnah oberhalb der Münchener Au auf der sogenannten Isarhochterrasse.
Im Jahr 808 wurde es unter dem Namen „haidhusir“, was eigentlich „Häuser auf der Heide“ bedeutet, erstmals urkundlich genannt.
Im Mittelalter war Haidhausen ein Aufenthaltsort für Tagelöhner, für die das Münchener Bürgerrecht zu teuer war. Lange Zeit, teils auch nach der Eingemeindung nach München, blieb Haidhausen bekannt als Viertel für Billiglohnarbeiter und Bettler.
Im Jahr 1854 wurde es zur Stadt München eingemeindet. Vor allem zwischen 1870 und 1900 wurde in Haidhausen viel gebaut. Die Bebauung wurde eng gehalten, man benötigte preiswerten Wohnraum für die weniger wohlhabende Bevölkerung. Um 1900 bildete sich so eine der am dichtesten bevölkerten Gegenden Münchens. Im 2. Weltkrieg nahmen die historischen Gebäude in Haidhausen kaum Schaden, über die Hälfte der Wohnhäuser waren noch aus der Zeit vor 1918. In den 1970ern wurden daher umfangreiche Sanierungsarbeiten notwendig. In der Folge gab es einen grundlegenden Strukturwandel. Haidhausen mauserte sich zum Amüsier- und Szeneviertel.
Heute wartet Haidhausen mit einem Mix aus städtischer Atmosphäre und dörflichem Charme auf, der vor allem junge Familien anzieht. Es gibt viele Kneipen und Bars, „zweites Schwabing“ wird Haidhausen von einigen genannt. Eines der kulturellen Zentren ist der Gasteig, hier haben auch die Münchner Philharmoniker ihren Sitz. Die Nähe zur Isar und kleine Erholungsareale sind ein zusätzliches Plus.
Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Auer Haidhauser Journal 4/2014; Jahresberichte Gutachterausschuss München. Der Immobilienbericht eignet sich nicht zur fachlichen Wertermittlung eines gegenständlichen Immobilienpreises. Eine Wertermittlung sollte immer durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Immobilienmakler für Haidhausen erfolgen. Für Richtigkeit, Vollständigkeit etc. keine Haftung.
Bilder: mojolo – stock.adobe.com + eigene
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Hier geht es zum Marktbericht für das benachbarte Bogenhausen
Angebotspreise Haidhausen 2017:
Hausverkauf Haidhausen:
Im Segment Hausverkauf München Haidhausen wurden von privat und Immobilienmaklern zusammengenommen 14 Häuser zum Verkauf offeriert. Die Angebote teilten sich zu ungefähr gleichen Teilen in Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser.
In puncto Immobilienpreise waren die Immobilienangebote sehr unterschiedlich. Die Immobilienpreise begannen bei ca. 900.000 € für Reihenhäuser, bewegten sich zwischen 1 und 4 Mio. € bei den Einfamilienhäusern und größeren Villen. Die Mehrfamilienhäuser waren meist 1.000 bis 1.200 m² groß und lagen in den Angeboten preislich zwischen 5,8 und knapp 9 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bewegten sich je nach Objekt in einer Spanne von 5.000 bis gut 14.000 €/m².
Wohnungsverkauf Haidhausen:
Der Wohnungsmarkt bot insgesamt 247 Objekte, 57 davon neu gebaut ab Baujahr 2016. Anteilig wurden diese Wohnungen zu 75 % von Immobilienmaklern, zu 10 % von Bauträgern und zu ca. 15 % von Privatleuten inseriert.
Zu den Preisen:
Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise bei Wohnungen aus dem Bestand bei etwa 9.100 €, bei Neubauwohnungen ab Baujahr 2016 bei etwa 11.700 €/m².
Eine andere Unterteilung zeigt die jeweiligen Wohnungspreise und Quadratmeterpreise in Abhängigkeit von der Wohnfläche:
Demnach wurden für kleine Wohnungen von 20 – 35 m² durchschnittlich Immobilienpreise um die 295.000 € verlangt, bei Quadratmeterpreisen um die 9.350 €; Wohnungen mit 36 – 50 m² kosteten in den Angeboten durchschnittlich ca. 450.000 € mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von ungefähr 10.000 €. Bei 51 – 75 m² lagen die Immobilienpreise ebenfalls auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 450.000 €, bei etwas niedrigeren mittleren Quadratmeterpreisen um die 7.500 €. Bei Wohnungen aus dem Segment 76 – 100 m² wiederum war bei einem Kauf von einem durchschnittlichen Einsatz von ca. 815.000 € auszugehen, die Quadratmeterpreise lagen hier bei etwa 9.250 € im Schnitt.
Größere Wohnungen mit 101 – 150 m² erreichten im Mittel Immobilienpreise von ca. 1,3 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 10.850 €, und bei 151 – 200 m² musste man im Schnitt schon 2,4 Mio. € ausgeben, wobei die Quadratmeterpreise durchschnittlich etwas über 13.000 € lagen. Noch größere Wohnungen ab 200 m² kosteten dann durchschnittlich gute 2,6 Mio. €. Die teuerste angebotene Wohnung war 190 m² groß und lag preislich bei 3,85 Mio. €.
Angebotspreise Haidhausen 08/2014 bis 08/2015:
Immobilienpreise Hausverkauf Haidhausen:
Gegenüber dem Vorjahr gibt es diesmal einige Häuser mehr auf dem Angebotsmarkt, jedoch sind es in München Haidhausen zahlenmäßig immer recht wenige Häuser, die verkauft werden. Im Laufe des letzten Jahres waren es insgesamt 26 Häuser, 8 davon neu gebaute, die von Privatpersonen oder Immobilienmaklern offeriert wurden.
In der Rubrik „Gebrauchte Häuser“ waren es vor allem Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, die angeboten wurden, wobei die Quadratmeterpreise bei den Einfamilienhäusern im Mittel etwa 9.350 € erreichten, bei den Mehrfamilienhäusern etwa 6.100 €.
Ein exemplarisches durchschnittliches Einfamilienhaus erreicht bei 200 m² Fläche in etwa einen Kaufpreis von 1,9 Mio. €.
In der Rubrik „Neubau Häuser“ lässt sich eine Einordnung repräsentativ nicht so einfach vornehmen, da es für aussagekräftige Durchschnittswerte zu wenige Angebote sind.
Immobilienpreise Wohnungsverkauf Haidhausen:
Die Wohnungsangebote sind gegenüber dem Vorjahr zwar etwas zurückgegangen, erreichen mit 393 Angeboten, 106 davon für neu gebaute Wohnungen ab Baujahr 2014, immer noch einen recht passablen Wert.
Rund 97 % der Wohnungsangebote bezogen sich auf Etagenwohnungen. In diesem Segment erreichten die Quadratmeterpreise bei „Gebrauchten Wohnungen“ im Durchschnitt rund 6.500 €, bei „Neubau Wohnungen“ durchschnittlich 8.200 €.
Ansonsten lagen die Quadratmeterpreise für Dachterrassenwohnungen und Maisonettes Werte zwischen 6.000 und 8.000 € (Gebraucht und Neubau), für gebrauchte Penthäuser im Schnitt 9.250 €. Am teuersten waren neu gebaute Penthäuser mit durchschnittlich 16.250 € Quadratmeterpreis.
Der letztliche Kaufpreis lag für eine durchschnittliche gebrauchte Etagenwohnung mit 80 m² Fläche bei ca. 530.000 €, ein neues 200 m² Penthaus konnte aber auch 3,3 Mio. € Kaufpreis erreichen.
