Immobilienpreise Haidhausen

Haidhausen_Maximilianeum

Immobilienverkaufspreise Haidhausen 2022

Der Münchner Stadtteil Haidhausen setzt sich im Wesentlichen aus guten Wohnlagen und guten zentralen Wohnlagen zusammen. Im Folgenden werden tatsächlich erzielte Preise für entsprechende Wohnlagen Münchens genannt, wie sie Immobilienmakler und Experten des Gutachterausschusses München ermittelt haben.

Gute zentrale Lage
 
EigentumswohnungenQuadratmeterpreise
Baujahre 1960-197910.650 €/m²
Baujahre 1980-199911.550 €/m²
Baujahre 2000-201613.550 €/m²
  
Gute Lage 
Eigentumswohnungen
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-19798.700 €/m²
Baujahre 1980-19998.750 €/m²
Baujahre 2000-201610.000 €/m²

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre etwas verhaltenere Signale. Die Preise steigen nicht mehr im bekannten Ausmaß, manches deutet sogar auf Stagnation hin. Dennoch bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch auf einem sehr hohen Niveau. Der bisher günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben in der Vergangenheit stark dazu beigetragen, dass Immobilien hierzulande ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass auch jetzt ein Verkauf für die meisten Eigentümer noch ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Momentan durchlaufen wir eine Phase, in der sich sowohl das Immobilienangebot als auch die Nachfrage verringern, was aber noch nicht komplett auf die Preise durchgeschlagen hat. Ob nach dieser Phase die Preise nochmals weiter steigen oder ob sie fallen, kann momentan niemand sicher sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, ebenso wenig wird es einen drastischen Preisverfall, wie zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase geben.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Haidhausen wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:  
 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren

 

Eigentumswohnungen

Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. 2021 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.650 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.500 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 13.550 €/m² für die Baujahre 2000-2018. Über die letzten 5 Jahre lag die Preissteigerung bei durchschnittlich ca. 50 %.

ETW München, zentrale Lage 2021, Bj 60-18

 


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Gute Lage: Im Jahr 2021 wiesen Eigentumswohnungen aus dem Baujahrbereich 1960-79 Quadratmeterpreise von durchschnittlich 8.700 €/m² auf, aus dem Baujahrbereich 1980-99 etwa 8.750 €/m² und aus dem Baujahrbereich 2000-2018 etwa. 10.000 €/m². Schaut man sich die allgemeine Preisentwicklung an, so steigerten sich die Wohnungspreise in guten Lagen in den letzten 10 Jahren um etwa 150 %, d. h. bedeutet man zahlte 2021 für eine Eigentumswohnung in guter Lage etwa 2,5 mal so viel wie noch 2011.

ETW München, gute Lage 2021, Bj 60-18Die Zahlen für die Stadt München insgesamt gibt es hier: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Der Stadtteil Haidhausen befindet sich zentrumsnah oberhalb der Münchener Au auf der sogenannten Isarhochterrasse.

Im Jahr 808 wurde es unter dem Namen „haidhusir“, was eigentlich „Häuser auf der Heide“ bedeutet, erstmals urkundlich genannt.

Im Mittelalter war Haidhausen ein Aufenthaltsort für Tagelöhner, für die das Münchener Bürgerrecht zu teuer war. Lange Zeit, teils auch nach der Eingemeindung nach München, blieb Haidhausen bekannt als Viertel für Billiglohnarbeiter und Bettler.

Im Jahr 1854 wurde es zur Stadt München eingemeindet. Vor allem zwischen 1870 und 1900 wurde in Haidhausen viel gebaut. Die Bebauung wurde eng gehalten, man benötigte preiswerten Wohnraum für die weniger wohlhabende Bevölkerung. Um 1900 bildete sich so eine der am dichtesten bevölkerten Gegenden Münchens. Im 2. Weltkrieg nahmen die historischen Gebäude in Haidhausen kaum Schaden, über die Hälfte der Wohnhäuser waren noch aus der Zeit vor 1918. In den 1970ern wurden daher umfangreiche Sanierungsarbeiten notwendig. In der Folge gab es einen grundlegenden Strukturwandel. Haidhausen mauserte sich zum Amüsier- und Szeneviertel.

Heute wartet Haidhausen mit einem Mix aus städtischer Atmosphäre und dörflichem Charme auf, der vor allem junge Familien anzieht. Es gibt viele Kneipen und Bars, „zweites Schwabing“ wird Haidhausen von einigen genannt. Eines der kulturellen Zentren ist der Gasteig, hier haben auch die Münchner Philharmoniker ihren Sitz. Die Nähe zur Isar und kleine Erholungsareale sind ein zusätzliches Plus.


Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Auer Haidhauser Journal 4/2014; Gutachterausschuss München, Jahresbericht 2021. Der Immobilienbericht eignet sich nicht zur fachlichen Wertermittlung eines gegenständlichen Immobilienpreises. Eine Wertermittlung sollte immer durch einen Fachmann oder Immobilienmakler für München bzw. Immobilienmakler für Haidhausen erfolgen. Für Richtigkeit, Vollständigkeit etc. keine Haftung.

Bilder: mojolo – stock.adobe.com + eigene

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Hier geht es zum Marktbericht für das benachbarte Bogenhausen


Angebotspreise Haidhausen 2017:

Hausverkauf Haidhausen:

Im Segment Hausverkauf München Haidhausen wurden von privat und Immobilienmaklern zusammengenommen 14 Häuser zum Verkauf offeriert. Die Angebote teilten sich zu ungefähr gleichen Teilen in Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser.

In puncto Immobilienpreise waren die Immobilienangebote sehr unterschiedlich. Die Immobilienpreise begannen bei ca. 900.000 € für Reihenhäuser, bewegten sich zwischen 1 und 4 Mio. € bei den Einfamilienhäusern und größeren Villen. Die Mehrfamilienhäuser waren meist 1.000 bis 1.200 m² groß und lagen in den Angeboten preislich zwischen 5,8 und knapp 9 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bewegten sich je nach Objekt in einer Spanne von 5.000 bis gut 14.000 €/m².

Wohnungsverkauf Haidhausen:
Der Wohnungsmarkt bot insgesamt 247 Objekte, 57 davon neu gebaut ab Baujahr 2016. Anteilig wurden diese Wohnungen zu 75 % von Immobilienmaklern, zu 10 % von Bauträgern und zu ca. 15 % von Privatleuten inseriert.

Zu den Preisen:
Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise bei Wohnungen aus dem Bestand bei etwa 9.100 €, bei Neubauwohnungen ab Baujahr 2016 bei etwa 11.700 €/m².

Eine andere Unterteilung zeigt die jeweiligen Wohnungspreise und Quadratmeterpreise in Abhängigkeit von der Wohnfläche:

Demnach wurden für kleine Wohnungen von 20 – 35 m² durchschnittlich Immobilienpreise um die 295.000 € verlangt, bei Quadratmeterpreisen um die 9.350 €; Wohnungen mit 36 – 50 m² kosteten in den Angeboten durchschnittlich ca. 450.000 € mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von ungefähr 10.000 €. Bei 51 – 75 m² lagen die Immobilienpreise ebenfalls auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 450.000 €, bei etwas niedrigeren mittleren Quadratmeterpreisen um die 7.500 €. Bei Wohnungen aus dem Segment 76 – 100 m² wiederum war bei einem Kauf von einem durchschnittlichen Einsatz von ca. 815.000 € auszugehen, die Quadratmeterpreise lagen hier bei etwa 9.250 € im Schnitt.

Größere Wohnungen mit 101 – 150 m² erreichten im Mittel Immobilienpreise von ca. 1,3 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von durchschnittlich 10.850 €, und bei 151 – 200 m² musste man im Schnitt schon 2,4 Mio. € ausgeben, wobei die Quadratmeterpreise durchschnittlich etwas über 13.000 € lagen. Noch größere Wohnungen ab 200 m² kosteten dann durchschnittlich gute 2,6 Mio. €. Die teuerste angebotene Wohnung war 190 m² groß und lag preislich bei 3,85 Mio. €.

Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:

Hausverkauf Haidhausen:
Die Hauspreise in Haidhausen lassen sich aufgrund der Verschiedenartigkeit und der geringen Zahl der Objekte, insgesamt 11, nicht ganz einfach repräsentativ darstellen.

Die nun folgenden Preisangaben können daher nur eine recht grobe Orientierung sein. Vor allem waren es Einfamilienhäuser, die am Markt verfügbar waren. Für gebrauchte Einfamilienhäuser mit Baujahr vor 2015 lagen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.250 €, neu gebaute Einfamilienhäuser lagen bei durchschnittlich ca. 11.700 €/m².

Ein durchschnittliches gebrauchtes 160 m² Einfamilienhaus kam damit auf rund 1,15 Mio. € Kaufpreis, die neuen Einfamilienhäuser hatten im Schnitt eine wesentlich größere Wohnfläche und kamen bei 337 m² Fläche im Mittel auf knapp 4 Mio. €.

Ansonsten waren nur noch einige wenige gebrauchte Mehrfamilienhäuser angeboten mit ähnlichen Quadratmeterpreisen wie bei den gebrauchten Einfamilienhäusern.

Wohnungsverkauf Haidhausen:
Im Allgemeinen bewegte sich der Quadratmeterpreis für gebrauchte Eigentumswohnungen bei durchschnittlich 7.350 €, Neubauwohnungen lagen im Schnitt bei ca. 9.400 €.

Im Allgemeinen Durchschnitt aber war eine gebrauchte Eigentumswohnung in Haidhausen statistisch 85 m² groß und kostete etwa 630.000 €, neu gebaut betrug die Durchschnittsgröße 97 m² der Preis gut 900.000 €.

Wohnungsarten wie Maisonettes, Dachterrassenwohnungen, Penthäuser wiesen generell eine etwas größere Wohnfläche auf und lagen preislich meist etwas über 1 Mio. €, sehr große Penthäuser und Maisonettes, vor allem im Neubausegment mit 200, 300 und mehr m² konnten auch 2, 3 oder 4 Mio. € kosten.


Angebotspreise Haidhausen 08/2014 bis 08/2015:

Immobilienpreise Hausverkauf Haidhausen:
Gegenüber dem Vorjahr gibt es diesmal einige Häuser mehr auf dem Angebotsmarkt, jedoch sind es in München Haidhausen zahlenmäßig immer recht wenige Häuser, die verkauft werden. Im Laufe des letzten Jahres waren es insgesamt 26 Häuser, 8 davon neu gebaute, die von Privatpersonen oder Immobilienmaklern offeriert wurden.

In der Rubrik „Gebrauchte Häuser“ waren es vor allem Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser, die angeboten wurden, wobei die Quadratmeterpreise bei den Einfamilienhäusern im Mittel etwa 9.350 € erreichten, bei den Mehrfamilienhäusern etwa 6.100 €.

Ein exemplarisches durchschnittliches Einfamilienhaus erreicht bei 200 m² Fläche in etwa einen Kaufpreis von 1,9 Mio. €.

In der Rubrik „Neubau Häuser“ lässt sich eine Einordnung repräsentativ nicht so einfach vornehmen, da es für aussagekräftige Durchschnittswerte zu wenige Angebote sind.

Immobilienpreise Wohnungsverkauf Haidhausen:
Die Wohnungsangebote sind gegenüber dem Vorjahr zwar etwas zurückgegangen, erreichen mit 393 Angeboten, 106 davon für neu gebaute Wohnungen ab Baujahr 2014, immer noch einen recht passablen Wert.

Rund 97 % der Wohnungsangebote bezogen sich auf Etagenwohnungen. In diesem Segment erreichten die Quadratmeterpreise bei „Gebrauchten Wohnungen“ im Durchschnitt rund 6.500 €, bei „Neubau Wohnungen“ durchschnittlich 8.200 €.

Ansonsten lagen die Quadratmeterpreise für Dachterrassenwohnungen und Maisonettes Werte zwischen 6.000 und 8.000 € (Gebraucht und Neubau), für gebrauchte Penthäuser im Schnitt 9.250 €. Am teuersten waren neu gebaute Penthäuser mit durchschnittlich 16.250 € Quadratmeterpreis.

Der letztliche Kaufpreis lag für eine durchschnittliche gebrauchte Etagenwohnung mit 80 m² Fläche bei ca. 530.000 €, ein neues 200 m² Penthaus konnte aber auch 3,3 Mio. € Kaufpreis erreichen.

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