Immobilienmakler Ramersdorf – Immobilienpreise

Wohnobjekt in Ramersdorf_2

Immobilienverkaufspreise Ramersdorf 2022

München Ramersdorf ist im Großen und Ganzen als mittlere Wohnlage zu bewerten. Zur Einordnung des Immobilienmarktes in Ramersdorf folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen Münchens wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München festgestellt wurden: Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

  
EigentumswohnungenQuadratmeterpreise
Baujahre 1960-797.350 €/m²
Baujahre 1980-997.950 €/m²
  
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-799.500 €/m²
Baujahre 1980-999.450 €/m²
  
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-798.200 €/m²
Baujahre 1980-998.100 €/m²
  
GrundstückeQuadratmeterpreise
Mittlere Lage2.400 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre etwas verhaltenere Signale. Die Preise steigen nicht mehr im bekannten Ausmaß, manches deutet sogar auf Stagnation hin. Dennoch bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch auf einem sehr hohen Niveau. Der bisher günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben in der Vergangenheit stark dazu beigetragen, dass Immobilien hierzulande ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass auch jetzt ein Verkauf für die meisten Eigentümer noch ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Momentan durchlaufen wir eine Phase, in der sich sowohl das Immobilienangebot als auch die Nachfrage verringern, was aber noch nicht komplett auf die Preise durchgeschlagen hat. Ob nach dieser Phase die Preise nochmals weiter steigen oder ob sie fallen, kann momentan niemand sicher sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, ebenso wenig wird es einen drastischen Preisverfall, wie zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase geben.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Ramersdorf wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren

 

Eigentumswohnungen

Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.350 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.950 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittilchen Lagen in etwa verdreifacht und weisen damit eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen.

ETW München, mittlere Lage 2021, Bj 60-99

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

 

Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.

DHH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99
 

 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.

RMH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99

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Baugrundstücke

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in mittleren Lagen rund 230 %, sprich die Preise haben sich hier mehr als verdreifacht.

Grundstück München, m Lage 2021

Die Preissituation für München insgesamt finden Sie hier: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Im südöstlichen Stadtgebiet Münchens zwischen Obergiesing und Perlach liegt Ramersdorf.

Die Bezeichnung geht zurück auf die Familie Rumolte, welche im 8. bzw. 9. Jht. in Freisinger Urkunden als Richter und Vögte aufgeführt sind. Eine erste Erwähnung von „Rumoltes-dorf“ findet sich um 1020 in einer Urkunde bzgl. eines Grundstücksgeschäftes.

Von 1818 bis zu seiner Eingemeindung nach München 1864 war Ramersdorf selbstständig. Eine Umgestaltung des Stadtteils fand während der Herrschaft des Nationalsozialismus durch die großflächigen Straßenbauten und mit der Mustersiedlung Ramersdorf statt. Heute verlaufen der Mittlere Ring und die Salzburger Autobahn durch Ramersdorf und trennen den Ortskern von den anliegenden Wohngebieten ab. Die Autobahn geht in Ramersdorf unmittelbar in die Rosenheimer Straße über, die wiederum in die Innenstadt führt.

Im südlichen Teil von Ramersdorf gibt es eher Einfamilienhäuser, im Norden findet man vermehrt mehrgeschossige Wohnhäuser. Entlang der Rosenheimer Straße befinden sich zahlreiche Genossenschaftswohnungen.


Quellen: muenchen.de, wikipedia.org, Jahresbericht 2021 Gutachterausschuss München, Recherche: Immobilienmakler München Ramersdorf, Rainer Fischer. Dieser Immobilienmarktbericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung eines individuellen Immobilienpreises für eine individuelle Immobilie. Eine solche sollte stets durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für München bzw. Ramersdorf angefertigt werden. Keine Gewähr für Vollständigkeit oder Richtigkeit.

Bilder: eigene

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Hier finden Sie die Immobilienpreise für die Stadtteile Perlach und Trudering.


Angebotspreise Ramersdorf 2017/18:

Hausverkauf Ramersdorf:
149 Hausangebote wurden am Häusermarkt für München Ramersdorf verzeichnet. Die Offerten wurden zu ca. 85 % von Immobilienmaklern für Ramersdorf, zu rund 8 % von Bauträgern und zu rund 7 % von Privatleuten aufgegeben. Gut ein Drittel der Häuser war dabei als Neubau inseriert, ansonsten reichten die Baujahre ohne nennenswerte Häufungen zurück bis ca. zum Jahr 1900.

Einfamilienhaus/Villa Ramersdorf:
Für Einfamilienhäuser der Größen 100 – 150 m² wurden in der Regel zwischen 800.000 und 1,6 Mio. € verlangt, im Durchschnitt ca. 1,1 Mio. €. Bei 151 – 200 m² bewegten sich die Immobilienpreise meist zwischen 950.000 und 1,9 Mio. €, der Durchschnitt lag hier bei ca. 1,25 Mio. €. Im Bereich 201 – 300 m² Wohnfläche reichten die Immobilienpreise im Normalfall von 1,1 – 2,7 Mio. €, erreichten im Schnitt Werte um die 1,5 Mio. €. Von 301 – 400 m² gab es Einfamilienhäuser und Villen mit Preisen meist zwischen 2 und 2,5 Mio. €, wobei durchschnittlich ca. 2,35 Mio. € verlangt wurden, und ab 400 bis 600 m² kamen Immobilienpreise zwischen 3 und 4 Mio. € vor, durchschnittlich knappe 3,7 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bewegten sich für den Großteil der Einfamilienhäuser in einer Spanne von 5.000 bis 9.000 €/m², der allgemeine Durchschnitt lag bei ca. 7.150 €/m².

Doppelhaushälfte Ramersdorf:
Diese lagen bei 100 – 150 m² Fläche preislich in einem Bereich von 800.000 bis 1,4 Mio. €, durchschnittlich ca. 960.000 €; bei 151 – 200 m² begannen die Immobilienpreise bei knapp 900.000 € und endeten bei 2,1 Mio. €, der Preisdurchschnitt lag bei ca. 1,15 Mio. €. Über 200 m² bis einschließlich 220 m² Wohnfläche wurden Immobilienpreise zwischen 1,1 und 2,2 Mio. €, durchschnittlich ca. 1,75 Mio. € verlangt, wobei gerade in diesem Segment Neubauobjekte mit Quadratmeterpreisen von gut 10.000 €/m² vertreten waren. Ansonsten lagen die Quadratmeterpreise bei Doppelhaushälften im Mittel eher bei 6.500 €/m².

Reihenhaus Ramersdorf:
Reihenhäuser mit 80 – 100 m² kosteten in den Angeboten zwischen 400.000 und 1 Mio. €, wobei der Durchschnitt etwa bei ca. 650.000 € lag. Über 100 m² bis hin zu 180 m² bewegten sich die Immobilienpreise bei Reihenhäusern weitgehend im Bereich 600.000 bis 1,25 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 900.000 €. Die Quadratmeterpreise in der Rubrik Reihenhaus Ramersdorf pendelten sich übergreifend bei durchschnittlich 6.500 €/m² ein.

Wohnungsverkauf Ramersdorf:
Die Wohnungsangebote für München Ramersdorf umfassten im Verlauf des vergangenen Jahres insgesamt 559 Objekte. Davon waren rund 65 % von Immobilienmaklern inseriert, 27 % von Bauträgern, darunter natürlich vermehrt die Neubauwohnungen, und 8 % von privat. Die Baujahre der angebotenen Wohnungen begannen im Jahr 1926, wobei der Großteil in den Jahren 1970 – 2000 erbaut worden ist, rund 22 % der Wohnungen war auch als Neubau inseriert.

Finden Sie im Folgenden eine zusammenfassende tabellarische Zusammenfassung der durchschnittlichen Wohnungspreise und Quadratmeterpreise in München Ramersdorf im Zeitraum 2017/18 eingeteilt nach Wohnflächensegmenten (Wohnungspreise u. Quadratmeterpreise durch Querstrich / getrennt):

Bis 20 m²: 150.000 € / 7.750 €/m²
21 – 35 m²: 205.000 € / 6.900 €/m²
36 – 50 m²: 260.000 € / 5.950 €/m²
51 – 75 m²: 395.000 € / 6.300 €/m²
76 – 100 m²: 500.000 € / 5.900 €/m²
101 – 150 m²: 755.000 € / 6.300 €/m²
151 – 200 m²: 865.000 € / 5.100 €/m²
201 – 300 m²: 1,04 Mio. € / 4.250 €/m²
ab 300 m ²: 1,72 Mio. € / 4.110 €/m²

Grundstücksverkauf Ramersdorf:
In Ramersdorf boten Privatanbieter und Immobilienmakler 2017/18 insgesamt 19 Grundstücke zum Kauf an. Im Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise dabei auf einem Niveau von ca. 2.300 €/m².


Angebotspreise 5/2015 – 5/2016:

Hausverkauf Ramersdorf:
Im Stadtteil Ramersdorf gab es alles in allem 136 Häuser zu kaufen, von diesen waren etwa ein Viertel als Neubau deklariert.

Zu den Preisen: Einfamilienhäuser wiesen im Mittel Quadratmeterpreise von ca. 6.000 € auf, Doppelhaushälften, Reihen- und Reiheneckhäuser bewegten sich im Schnitt bei guten 5.500 €, Mehrfamilienhäuser im Mittel etwas unter 5.000 €. Neubauten waren demgegenüber meist nur geringfügig teurer.

Im Allgemeinen war beim Erwerb eines durchschnittlichen 200 m² Einfamilienhauses mit Immobilienpreisen um die 1,2 Mio. € zu rechnen, eine 160 m² Doppelhaushälfte kam in Ramersdorf auf etwa 900.000 €, ein 120 m² Reihenhaus auf ca. 670.000 €.

Wohnungsverkauf Ramersdorf:
Die Wohnungsangebote erreichten letztes Jahr 772 Inserate, der Neubauanteil lag hier bei ca. 30 %.

Im Allgemeinen pendelten sich die Quadratmeterpreise bei bestehenden Wohnungen bei durchschnittlich 5.050 € ein, wobei Garten- und Dachterrassenwohnungen im Schnitt auch über die 6.000 € reichten. Neue Wohnungen kamen generell auf durchschnittlich ca. 6.300 €/m².

Nimmt man eine hypothetische 70 m² Wohnung so war für eine bestehende Wohnung mit einem Kaufpreis von etwa 360.000 € zu rechnen, eine Neubauwohnung wäre eher mit 450.000 € zu veranschlagen.

Grundstücksverkauf Ramersdorf:
Die Menge der Grundstücksangebote erreichte eine Anzahl von 17. Die Quadratmeterpreise bewegten sich bei diesen Grundstücken im Mittel bei ca. 950 €.


I. Angebotspreise Ramersdorf 1/2015 – 1/2016:

Hausverkauf Ramersdorf:
Die Hauspreise im Stadtteil Ramersdorf bewegten sich – momentan eher untypisch für München – im Wesentlichen etwa auf dem Niveau des Vorjahres, sind also nicht oder nur kaum angestiegen.

Die Quadratmeterpreise bewegten sich in den meisten Fällen, auch für Neubauobjekte, in einem Bereich von 5.000 bis 6.000 €, Mehrfamilienhäuser lagen teils etwas darunter.

Größenordnungsmäßig war beispielsweise beim Kauf eines durchschnittlichen Reihenhauses mit 120 m² mit einem Kaufpreis von 600.000 – 700.000 € zu rechnen, bei einem 190 m² Einfamilienhaus mit rund 1,1 Mio. €.

Wohnungsverkauf Ramersdorf:
Die Wohnungspreise sind im Vorjahresvergleich etwas angestiegen, im Durchschnitt betrug blieb die Teuerungsrate aber auch hier meist unter 5 %.

Eigentumswohnungen wiesen im Schnitt Quadratmeterpreise um die 4.850 € auf, Wohnungsformen wie Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen oder Penthäuser waren eher zwischen 5.500 und 6.000 € zu finden, für Neubauwohnungen war jeweils mit nochmals ca. 20 % höheren Preisen zu rechnen.

Nimmt man die hypothetische durchschnittliche Eigentumswohnung in Ramersdorf, so hatte sie etwa 60 – 70 m² Wohnfläche und kostete gebraucht etwa 325.000 €, neu gebaut etwa 400.000 €.

Grundstücksverkauf Ramersdorf:
Grundstücke waren zumeist zum Bau von Einfamilienhäusern ausgeschrieben, die Quadratmeterpreise bewegten sich im Mittel bei etwa 1.400 €.

II. Immobilienverkaufspreise München Ramersdorf:

Die Quadratmeterpreise für Wohnungen in durchschnittlichen und guten Wohnlagen Münchens sind momentan bis zum 3. Quartal 2015 verfügbar. Abhängig vom Baujahr lassen sich diese wie folgt darstellen (ungefähre Durchschnittsangaben):

Für Wohnungen aus den 60er und 70er Jahren lagen die allgemein erzielten Quadratmeterpreise im Durchschnitt bei etwa 4.500 €, für neuere Wohnungen ab 2000 bei etwa 5.550 €. Soviel zur allgemeinen Orientierung. Da Ramersdorf insgesamt eher eine durchschnittliche Wohnlage darstellt, dürften reale Preise hier noch etwas niedriger ausfallen.

 

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