Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert, anhand dessen man den Marktwert eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet näherungsweise einschätzen kann. In Stuttgart werden die Bodenrichtwerte jährlich zum 31. Dezember vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten festgeschrieben.

Grundsätzlich gibt der Bodenrichtwert den Quadratmeterpreis für Grundstücke in einem bestimmten Gebiet einer Stadt oder Gemeinde an, das überwiegend ähnliche Lage-, Nutz- und Wertverhältnisse aufweist. Im Wesentlichen ergeben sich die Bodenrichtwerte aus den durchschnittlichen Kaufpreisen in einem Gebiet in einem zurückliegenden Zeitrahmen von z. B. ein oder zwei Jahren und den Erfahrungen des lokalen Gutachterausschusses.

 

Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in Stuttgart?

Der Wert eines Grundstücks hängt neben der Grundstücksart bzw. Bebaubarkeit und Fläche hauptsächlich von der Lage ab. In Stuttgart finden sich Stadtbezirke mit eher mittleren Lagen und damit günstigeren Grundstücken und Bezirke mit Toplagen mit hohen Grundstückspreisen. In manchen Stadtteilen sind abhängig von der Mikrolage auch alle Lagequalitäten von mittel bis sehr gut vertreten. Die höchsten Bodenrichtwerte finden sich sicher in Stuttgart Mitte, wo 10.000 €/m² keine Seltenheit sind, wo aber auch weit darüber hinaus reichende Preise möglich sind. Ansonsten beginnen die Bodenrichtwerte für Wohnbebauung in Stuttgart üblicherweise bei etwa 800 €/m² in mittleren Lagen und reichen bis etwa 3.500 €/m² in sehr guten Lagen.

Schauen wir uns das im Folgenden für die einzelnen Stadtbezirke an. Die angegebenen Bodenrichtwerte beziehen sich auf Wohnbaugrundstücke und Mischnutzung. Gewerbe- oder landwirtschaftliche Grundstücke sind in dieser Aufstellung nicht berücksichtigt. Die angegebenen Werte sind Quadratmeterpreise in €/m².


Stadtbezirk min. max.  
Stuttgart-Mitte 2650 36500 (Spitzenwert, ansonsten bis max. 16500)
Stuttgart-Nord 1160 3450  
Stuttgart-Ost 1460 3400  
Stuttgart-Süd 1250 3650  
Stuttgart-West 1630 3750  
Bad Cannstatt 910 2490  
Birkach 1020 1540  
Botnang 1080 1630  
Degerloch 1200 3000  
Feuerbach 900 2500  
Hedelfingen 980 1390  
Möhringen 1120 2550  
Mühlhausen 750 1080  
Münster 920 1310  
Obertürkheim 940 1350  
Plieningen 810 1530  
Sillenbuch 930 2400  
Stammheim 960 1270  
Untertürkheim 810 1460  
Vaihingen 1030 2000  
Wangen 1000 1280  
Weilimdorf 910 1440  
Zuffenhausen 830 1310  

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Stuttgart stellt übrigens die Bodenrichtwertkarte für das gesamte Stadtgebiet online zur Verfügung. Für sämtliche Stadtteile können hier die festgelegten Bodenrichtwerte in den verschiedenen Zonen eingesehen werden:

Karte Bodenrichtwerte Stuttgart

 

Welche Aussagekraft hat der Bodenrichtwert?

Ein Verkäufer hat grundsätzlich die Freiheit, selbst festzulegen, welchen Preis er für sein Grundstück verlangen will. Setzt er den Preis zu hoch an, wird er wohl aber keinen Abnehmer finden. Daher sind Angebot und Nachfrage die grundlegenden Faktoren, die auch Grundstückspreise bestimmen. Der aktuell erzielbare Preis wird erfahrungsgemäß meist etwas über dem offiziellen Bodenrichtwert liegen.

Was den tatsächlichen Wert eines Grundstücks anbelangt, sind Bodenrichtwerte aber, wie es die Bezeichnung „Richtwert“ bereits erkennen lässt, keine bindende Vorgabe für die Preisbildung, sondern haben reinen Orientierungscharakter. Grundsätzlich sind sie nicht dafür ausgelegt, den tatsächlichen Wert eines konkreten Grundstücks exakt abzubilden. Die bei realen Verkäufen erzielten Preise fallen auch selten genau mit den Bodenrichtwerten zusammen. Oft ergeben sich aber Grundstückspreise, die sich im Bereich des Bodenrichtwerts bewegen.

Dennoch ist beim Verkauf eines Grundstücks für eine genauere Einschätzung des erzielbaren Preises stets eine professionelle Wertermittlung zu empfehlen. Es gibt oft viele Faktoren, die in den Wert eines Grundstücks hineinspielen. Selbst zwei relativ ähnliche Grundstücke in gleicher Lage können letztlich sehr unterschiedliche Verkaufspreise erzielen. Der Bodenrichtpreis erfasst Faktoren wie hervorragende oder ungünstige Ausrichtung, Hanglage usw. oder besondere individuell wertsteigernde oder wertmindernde Merkmale nicht im Speziellen. Daher können Verkaufspreise teils deutlich vom Bodenrichtwert abweichen.

 

Was bei den Werten für die Bodenrichtwerte noch zu beachten ist

  • Grundsätzlich beziehen sich Bodenrichtwerte auf unbebaute Grundstücke, die aber baureif sind und für die bereits alle Erschließungskosten abgegolten sind. Für ein Grundstück, das diese Kriterien nicht oder nicht ganz erfüllt, sind entsprechende Abzüge einzukalkulieren.
  • Ist das Grundstück nicht unbebaut, sondern befindet sich ein Objekt darauf, kann das den Wert des Grundstücks verringern oder steigern. Muss das Gebäude abgerissen werden, entstehen entsprechende Kosten. Kann es z. B. renoviert und genutzt werden, kann sich ein höherer Grundstückswert ergeben.

 

Zusammenfassung

In Stuttgart beginnen die Bodenrichtwerte bei rund 800 €/m² und reichen üblicherweise bis ca. 3.500 €/m² in Toplagen, in zentralen Innenstadtlagen können auch Grundstückspreise von 10.000 €/m² und mehr auftreten. Bodenrichtwerte sind Orientierungswerte anhand derer sich Marktpreise von Grundstücken eingrenzen lassen. Sie sind keine bindenden Vorgaben für Grundstückspreise. Spezifische Grundstücke können werterhöhende oder wertmindernde Merkmale aufweisen. 


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Bild: Fabian – stock.adobe.com

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