Bodenrichtwert Mannheim & Ludwigshafen 2022

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Was ist der Bodenrichtwert und was sagt er aus?

Beim Bodenrichtwert handelt es ich um einen amtlichen Durchschnittswert, der zur Schätzung des Marktwerts eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet verwendet werden kann. Sowohl in Mannheim wie auch in Ludwigshafen werden die Bodenrichtwerte in einem Zweijahresrhythmus jeweils zum Jahresbeginn vom Gutachterausschuss festgesetzt.

Der Bodenrichtwert gibt im Allgemeinen den Quadratmeterpreis für ein Grundstück in einem bestimmten Gebiet einer Stadt oder Gemeinde an, das mehrheitlich ähnliche Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnisse besitzt. Die Bodenrichtwerte werden im Wesentlichen auf der Grundlage der durchschnittlichen Kaufpreise in einem Gebiet über einen Zeitraum von zwei Jahren und der Erfahrung des örtlichen Gutachterausschusses ermittelt.

Grundstückwerte hängen neben der Art des Grundstücks bzw. Bebaubarkeit und Fläche in der Hauptsache von der Lagequalität ab, in mittleren Lagen sind die Grundstücke eher günstig, in Toplagen natürlich meist hochpreisig. Manche Stadtteile bieten auch mehrere Lagequalitäten, in einigen findet man auch alle Lagen von mäßig bis Toplage vor.

Die im Folgenden angegebenen Bodenrichtwerte gelten für Wohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Gewerbliche oder landwirtschaftliche Flächen sind in dieser Liste nicht berücksichtigt. Die angegebenen Werte sind Preise pro Quadratmeter in €/m².

 

Bodenrichtwerte Mannheim in den einzelnen Stadtbezirken

Die höchsten Bodenrichtwerte gibt es sicher im Mannheimer Zentrum, wo um den Paradeplatz Quadratmeterpreise von 6.300 €/m² geläufig sind. Daneben beginnen die Bodenrichtwerte für die günstigsten Grundstücke zur Wohnbebauung in Mannheim bei knapp 300 €/m² und reichen bis etwa 1.400 €/m² in bevorzugten Lagen, meist abgestuft vom Zentrum her.


Stadtteil min. max.  
Almenhof 540 720  
Feudenheim 590 750  
Friedrichsfeld 350 530  
Gartenstadt 480 560  
Hochstätt 380 440  
Jungbusch 580 6300  
Käfertal 460 750  
Lindenhof 620 1300  
Luzenberg 380 430  
Neckarau 480 790  
Neckarstadt-Ost 450 1200  
Neckarstadt-West 350 710  
Neuhermsheim 550 710  
Neuostheim 280 710  
Niederfeld 790 1000  
Oststadt 680 1400  
Rheinau 360 530  
Sandhofen 380 550  
Schönau 360 500  
Schwetzingerstadt 680 1300  
Seckenheim 380 690  
Vogelstang 360 540  
Waldhof 440 550  
Wallstadt 310 400  

 

Bodenrichtwerte Ludwigshafen in den einzelnen Stadtbezirken

Die höchsten Bodenrichtwerte finden sich direkt im Stadtteil Ludwigshafen, in guten Lagen allgemein bewegen sich diese hier auf einem Niveau von 685 €/m², in bestimmten Toplagen, wie direkt am Luitpolthafen, bei 1.150 €/m² oder anderen gehobenen Lagen, wie entlang der Hafen- und Rheinpromenade, bei durchschnittlich 730 €/m². Im übrigen Stadtgebiet findet man in der Regel Quadratmeterpreise zwischen 200 und 400 €/m².


Stadtteil min. max.  
Edigheim 220 350  
Friesenheim 260 350  
Ludwigshafen 250 685  
Maudach 240 390  
Mundenheim 210 410  
Oggersheim 230 390  
Oppau 205 390  
Rheingönheim 210 400  
Ruchheim 220 340  

 

Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert?

Grundsätzlich kann der Verkäufer eines Grundstücks seinen Preis frei festlegen. Setzt er jedoch den Preis zu hoch an, ist es unwahrscheinlich, dass er einen Käufer findet. Angebot und Nachfrage sind daher die wichtigsten Faktoren, die die Grundstückspreise bestimmen. Die Erfahrung zeigt, dass der real erzielbare Preis oft etwas über dem offiziellen Bodenrichtwert liegt.

Was nun den wirklichen Wert eines Grundstücks anbelangt, so sind Bodenrichtwerte, wie der Begriff „Richtwert“ bereits andeutet, keine verbindlichen Vorgaben für die Preisbildung, sondern haben rein indikativen Charakter. Sie sind im Allgemeinen nicht dazu gedacht, den tatsächlichen Wert eines bestimmten Grundstücks in einem bestimmten Gebiet genau wiederzugeben. Die bei tatsächlichen Verkäufen erzielten Preise entsprechen selten genau den Bodenrichtwerten. Häufig liegen die Grundstückspreise jedoch innerhalb der Bandbreite der Bodenrichtwerte.

Beim Verkauf eines Grundstücks ist jedoch grundsätzlich ein professionelles Gutachten anzuraten, um einen wirklich erzielbaren Preis zielgenau festzustellen. Oft sind es viele Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Selbst zwei verhältnismäßig ähnliche Grundstücke in ähnlicher Lage können sehr unterschiedlichen Wert aufweisen. Der Grundstückspreis, wie er aus den Bodenrichtwerten allgemein hervorgeht, berücksichtigt nicht speziell Faktoren wie gute oder ungünstige Ausrichtung, Neigung usw. oder besondere individuelle Merkmale, die den Wert erhöhen oder verringern. Aus diesem Grund können die Verkaufspreise manchmal erheblich vom Bodenrichtwert abweichen.

 

Wichtig für die Verwendung von Bodenrichtwerten

  • Grundsätzlich beziehen sich Bodenrichtwerte auf unbebaute Grundstücke, die aber baureif sind und für die bereits alle Erschließungskosten abgegolten sind. Für ein Grundstück, das diese Kriterien nicht oder nicht ganz erfüllt, sind entsprechende Abzüge einzukalkulieren.
  • Ist das Grundstück nicht unbebaut, sondern befindet sich ein Objekt darauf, kann das den Wert des Grundstücks verringern oder steigern. Muss das Gebäude abgerissen werden, entstehen entsprechende Kosten. Kann es z. B. renoviert und genutzt werden, kann sich auch ein höherer Grundstückswert ergeben.

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