Was ist der Bodenrichtwert und was sagt er aus?
Beim Bodenrichtwert handelt es ich um einen amtlichen Durchschnittswert, der zur Schätzung des Marktwerts eines Grundstücks in einem bestimmten Gebiet verwendet werden kann. Sowohl in Mannheim wie auch in Ludwigshafen werden die Bodenrichtwerte in einem Zweijahresrhythmus jeweils zum Jahresbeginn vom Gutachterausschuss festgesetzt.
Der Bodenrichtwert gibt im Allgemeinen den Quadratmeterpreis für ein Grundstück in einem bestimmten Gebiet einer Stadt oder Gemeinde an, das mehrheitlich ähnliche Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnisse besitzt. Die Bodenrichtwerte werden im Wesentlichen auf der Grundlage der durchschnittlichen Kaufpreise in einem Gebiet über einen Zeitraum von zwei Jahren und der Erfahrung des örtlichen Gutachterausschusses ermittelt.
Grundstückwerte hängen neben der Art des Grundstücks bzw. Bebaubarkeit und Fläche in der Hauptsache von der Lagequalität ab, in mittleren Lagen sind die Grundstücke eher günstig, in Toplagen natürlich meist hochpreisig. Manche Stadtteile bieten auch mehrere Lagequalitäten, in einigen findet man auch alle Lagen von mäßig bis Toplage vor.
Die im Folgenden angegebenen Bodenrichtwerte gelten für Wohngrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke. Gewerbliche oder landwirtschaftliche Flächen sind in dieser Liste nicht berücksichtigt. Die angegebenen Werte sind Preise pro Quadratmeter in €/m².
Bodenrichtwerte Mannheim in den einzelnen Stadtbezirken
Die höchsten Bodenrichtwerte gibt es sicher im Mannheimer Zentrum, wo um den Paradeplatz Quadratmeterpreise von 6.300 €/m² geläufig sind. Daneben beginnen die Bodenrichtwerte für die günstigsten Grundstücke zur Wohnbebauung in Mannheim bei knapp 300 €/m² und reichen bis etwa 1.400 €/m² in bevorzugten Lagen, meist abgestuft vom Zentrum her.
| Stadtteil | min. | max. | |
| Almenhof | 540 | 720 | |
| Feudenheim | 590 | 750 | |
| Friedrichsfeld | 350 | 530 | |
| Gartenstadt | 480 | 560 | |
| Hochstätt | 380 | 440 | |
| Jungbusch | 580 | 6300 | |
| Käfertal | 460 | 750 | |
| Lindenhof | 620 | 1300 | |
| Luzenberg | 380 | 430 | |
| Neckarau | 480 | 790 | |
| Neckarstadt-Ost | 450 | 1200 | |
| Neckarstadt-West | 350 | 710 | |
| Neuhermsheim | 550 | 710 | |
| Neuostheim | 280 | 710 | |
| Niederfeld | 790 | 1000 | |
| Oststadt | 680 | 1400 | |
| Rheinau | 360 | 530 | |
| Sandhofen | 380 | 550 | |
| Schönau | 360 | 500 | |
| Schwetzingerstadt | 680 | 1300 | |
| Seckenheim | 380 | 690 | |
| Vogelstang | 360 | 540 | |
| Waldhof | 440 | 550 | |
| Wallstadt | 310 | 400 |
Bodenrichtwerte Ludwigshafen in den einzelnen Stadtbezirken
Die höchsten Bodenrichtwerte finden sich direkt im Stadtteil Ludwigshafen, in guten Lagen allgemein bewegen sich diese hier auf einem Niveau von 685 €/m², in bestimmten Toplagen, wie direkt am Luitpolthafen, bei 1.150 €/m² oder anderen gehobenen Lagen, wie entlang der Hafen- und Rheinpromenade, bei durchschnittlich 730 €/m². Im übrigen Stadtgebiet findet man in der Regel Quadratmeterpreise zwischen 200 und 400 €/m².
| Stadtteil | min. | max. | |
| Edigheim | 220 | 350 | |
| Friesenheim | 260 | 350 | |
| Ludwigshafen | 250 | 685 | |
| Maudach | 240 | 390 | |
| Mundenheim | 210 | 410 | |
| Oggersheim | 230 | 390 | |
| Oppau | 205 | 390 | |
| Rheingönheim | 210 | 400 | |
| Ruchheim | 220 | 340 |
Welche Bedeutung hat der Bodenrichtwert?
Grundsätzlich kann der Verkäufer eines Grundstücks seinen Preis frei festlegen. Setzt er jedoch den Preis zu hoch an, ist es unwahrscheinlich, dass er einen Käufer findet. Angebot und Nachfrage sind daher die wichtigsten Faktoren, die die Grundstückspreise bestimmen. Die Erfahrung zeigt, dass der real erzielbare Preis oft etwas über dem offiziellen Bodenrichtwert liegt.
Was nun den wirklichen Wert eines Grundstücks anbelangt, so sind Bodenrichtwerte, wie der Begriff „Richtwert“ bereits andeutet, keine verbindlichen Vorgaben für die Preisbildung, sondern haben rein indikativen Charakter. Sie sind im Allgemeinen nicht dazu gedacht, den tatsächlichen Wert eines bestimmten Grundstücks in einem bestimmten Gebiet genau wiederzugeben. Die bei tatsächlichen Verkäufen erzielten Preise entsprechen selten genau den Bodenrichtwerten. Häufig liegen die Grundstückspreise jedoch innerhalb der Bandbreite der Bodenrichtwerte.
Beim Verkauf eines Grundstücks ist jedoch grundsätzlich ein professionelles Gutachten anzuraten, um einen wirklich erzielbaren Preis zielgenau festzustellen. Oft sind es viele Faktoren, die den Wert eines Grundstücks beeinflussen. Selbst zwei verhältnismäßig ähnliche Grundstücke in ähnlicher Lage können sehr unterschiedlichen Wert aufweisen. Der Grundstückspreis, wie er aus den Bodenrichtwerten allgemein hervorgeht, berücksichtigt nicht speziell Faktoren wie gute oder ungünstige Ausrichtung, Neigung usw. oder besondere individuelle Merkmale, die den Wert erhöhen oder verringern. Aus diesem Grund können die Verkaufspreise manchmal erheblich vom Bodenrichtwert abweichen.
Wichtig für die Verwendung von Bodenrichtwerten
- Grundsätzlich beziehen sich Bodenrichtwerte auf unbebaute Grundstücke, die aber baureif sind und für die bereits alle Erschließungskosten abgegolten sind. Für ein Grundstück, das diese Kriterien nicht oder nicht ganz erfüllt, sind entsprechende Abzüge einzukalkulieren.
- Ist das Grundstück nicht unbebaut, sondern befindet sich ein Objekt darauf, kann das den Wert des Grundstücks verringern oder steigern. Muss das Gebäude abgerissen werden, entstehen entsprechende Kosten. Kann es z. B. renoviert und genutzt werden, kann sich auch ein höherer Grundstückswert ergeben.
WEITERE EMPFEHLUNGEN
Bild: Mathias Weil | stock.adobe.com
