Immobilienpreise Stuttgart

 

1. Immobilienpreise Stuttgart 2022 – Grundlegender Überblick

Für Eigentumswohnungen in Stuttgart liegt der allgemeine durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 4.800 €/m². Für spezifische Lage- und Wohnqualitäten sind natürlich entsprechende Zu- bzw. Abschläge zu kalkulieren.

Hinsichtlich Grundstückspreisen liegt der Großteil der Verkäufe im Bereich 1.100 bis 1.800 €/m².

Bei den Häusern beginnen Reihenhäuser im Mittel bei ca. 600.000 €. Freistehende Einfamilienhäuser beginnen bei 800.000 €, je nach Wohnfläche, Zustand und Lage können die Preise manchmal auch bis 3 – 4 Mio. € erreichen.

 

2. Einfluss der Corona-Krise auf die Immobilienpreise in Stuttgart

2020 war aufgrund der Corona-Krise und der Lockdowns in vielerlei Hinsicht ein ungewöhnliches Jahr, was auch auf dem Immobilienmarkt für Turbulenzen sorgte. Vor allem im 2. Quartal waren die Immobilientransaktionen stark eingeschränkt. Dem abrupten Einbruch folgten in den folgenden Quartalen Mehrverkäufe, so dass über das Jahr betrachtet nur ein sehr begrenzter Rückgang der Immobilienverkäufe gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen war. Im Nachhinein lässt sich damit grundlegend feststellen, dass der bisweilen befürchtete Einbruch des Marktes ausgeblieben ist.

Auf die Immobilienpreise im Bereich Wohnimmobilien hatte die Corona-Krise keinen negativen Einfluss. Hier sind die Preise wie in den Vorjahren weiter angestiegen, vor allem im Bereich Einfamilienhaus und Eigentumswohnung. Für 2021 zeigt die Marktentwicklung Trends mit weiter ansteigenden Preisen.

Stärkere Rückgänge waren 2020 allerdings im Segment der Gewerbeimmobilien zu verzeichnen. Der Gesamtumsatz ging hier um mehr als die Hälfte zurück, es wurde zudem eine deutlich geringere Anzahl teurer Objekte im gehobenen Preisrahmen gehandelt.

 

3. Immobilienpreise Stuttgart – Prognose

Für die Gesamtentwicklung des Immobilienmarkts in Stuttgart zeigen sich aktuell keine negativen Tendenzen. Neben der allgemein hervorragenden Infrastruktur und Lebensqualität ist die wirtschaftsstarke Region ebenfalls ein Magnet für Arbeitskräfte. Grundsätzlich ist Wohnraum in Stuttgart unter anderem auch deshalb so stark nachgefragt, auf der anderen Seite aufgrund der besonderen Lage im Talkessel aber auch nur eingeschränkt verfügbar. Die Nachfrage am Immobilienmarkt übertrifft daher beständig das verfügbare Angebot. Bislang geplante Neubaumaßnahmen werden die Situation nicht ausreichend entlasten. Und für die kommenden Jahre ist für die Gesamtsituation keine maßgebliche Änderung absehbar.

Grundlegend sind für die Immobilienpreise in Stuttgart weiter steigende Werte zu erwarten. Die generelle Kaufkraft ist in Stuttgart überdurchschnittlich hoch und wird es wohl auch bleiben. Das heißt, auch teure Immobilien werden weiterhin ihre Abnehmer finden, sinkende Immobilienpreise wird es daher zumindest in gefragten Wohnlagen mit guter Infrastruktur kaum geben, im Gegenteil. Lediglich für Ein- oder Zweifamilienhäuser in einfachen Wohnlagen sind eher gleichbleibende Preise zu erwarten. Für die kommenden Jahre sind übergreifend mindestens Preise auf dem heutigen Niveau, eher aber weiter moderat ansteigende Preise zu erwarten. 

 

4. Immobilien Stuttgart Angebotsmarkt und Angebotspreise 2021

Zunächst ein Blick auf den Angebotsmarkt in Stuttgart. Welche Immobilien werden zu welchen Preisen angeboten? Die am Angebotsmarkt verfügbaren Immobilien wurden zu diesem Zweck statistisch erfasst und entsprechende Durchschnittswerte ermittelt. Individuelle Wohnlage und Qualität sind nicht berücksichtigt. (Nicht jede Immobilie wird zum Angebotspreis verkauft, daher können Angebotspreise von Preisen, die bei tatsächlichen Verkäufen erzielt werden, abweichen. Dennoch lässt sich ein gutes Bild der Preisstruktur gewinnen.)

Immobilienpreise Hausverkauf Stuttgart – Angebotspreise

Rund 1.000 Objekte im Bereich Hausverkauf wurden 2021 bislang zum Verkauf offeriert. Es waren Häuser aller Typen vertreten, der Hauptanteil entfiel auf Mehrfamilienhäuser, gefolgt von Einfamilienhäusern, dann Doppelhaushälften und Reihenhäusern.

Mehrfamilienhäuser:
Im Bereich 200 – 300 m² bewegten sich die Immobilienpreise je nach Objekt zwischen 500.000 und 2,2 Mio. €, der Durchschnitt lag bei ca. 1,2 Mio. €. Bei 300 – 400 m² begannen die günstigsten Objekte bei ca. 800.000 € und reichten bis 3,6 Mio. € an der Spitze, der Durchschnitt lag bei ca. 1,8 Mio. €. Im Wohnflächenbereich 400 – 800 m² waren Preise zwischen 1 Mio. € und 4,3 Mio. € anzutreffen, wobei hier der Mittelwert bei knapp 2,5 Mio. € lag. Größere Objekte waren im Angebot zwischen 800 bis 1.330 m². In diesem Segment reichten die Preise von 3,4 – 9 Mio. €, bei durchschnittlich 5,25 Mio. €.

Einfamilienhäuser:
Einfamilienhäuser kosteten in den Angeboten bei 120 m² mittlerer Wohnfläche rund 830.000 €, bei 150 m² durchschnittlich 1 Mio. €, bei 200 m² rund 1,3 Mio. € und bei 250 m² etwa 1,75 Mio. €. Größere Objekte und Villen bis 400 m² waren mit Preisen zwischen 1,2 bis 4 Mio. € im Angebot, durchschnittlich 2,5 Mio. €. Darüber hinaus gab es eine geringe Anzahl teurerer Objekte, an der Spitze eine etwa 700 m² Villa für knapp 16 Mio. €.

Doppelhaushälften:
Häuser dieser Kategorie lagen bei 120 m² Wohnfläche preislich im Schnitt bei 710.000 €, bei 150 m² wurden mittlere 915.000 € verlangt, 200 m² Objekte lagen bei durchschnittlich 1,55 Mio. €. Einzelne größere Objekte konnten auch bis knapp 2 Mio. € kosten, ein 390 m² lag für 3,5 Mio. € Angebotspreis an der Spitze.

Reihenhäuser:
Für Reihenhäuser bis 140 m² lag das durchschnittliche Preisniveau in Stuttgart bei etwa 635.000 €, für 150 m² Objekte bei etwa 800.000 €. Reihenhäuser mit darüber hinaus gehender Wohnfläche waren in der Regel nur unwesentlich teurer angeboten.  

Immobilienpreise Wohnungsverkauf Stuttgart – Angebotspreise

Für Eigentumswohnungen gab es in Stuttgart in 2021 bisher etwa 3.400 Verkaufsangebote. Rund 20 % der zum Verkauf stehenden Wohnungen war beginnend vor dem 2. Weltkrieg gebaut, etwa 100 Objekte sogar vor 1900. Stark vertreten waren die Jahrgänge 1950  –  1970, etwa 500 Objekte waren auch als Neubau inseriert.

Für Eigentumswohnungen aus dem Bestand bewegten sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlichen Niveau von etwa 5.400 €/m², neue Wohnungen wurden im Schnitt für etwa 8.400 € pro m² annonciert. Eine durchschnittliche 50 m² Bestandswohnung lag in Stuttgart preislich bei etwa 265.000 €, neu gebaut bei 460.000 €. Eine 80 m² Wohnung wurde gebraucht im Schnitt für 420.000 € inseriert, neu gebaut für 640.000 €. Für größere Wohnungen zeigten sich dann erwartungsgemäß auch deutlich höhere Preise, ab etwa 100 m² fanden sich dann auch Objekte über 1 Mio. €, eine ansehnliche Zahl von Objekten bis 200 m² bewegte sich auch im Bereich von 2 Mio. € und darüber hinaus. An der Spitze lagen zwei Objekte im Bereich 400 m² für 5,8 bzw. 6,2 Mio. €.

Grundstücksverkauf Stuttgart – Angebotspreise

Für eine Orientierung bei den Grundstückspreisen wurden 38 Angebote zu Grundstücken zum Bau von Einfamilienhäusern ausgewertet. Im Durchschnitt zeigten sich Quadratmeterpreise im Bereich von ca. 1.500 €/m².

 

5. Immobilienpreise in Stuttgart 2021 für den Wohnungs- Haus- und Grundstücksmarkt

Vorbemerkung

Wie zu Beginn des vorangegangenen Punktes angemerkt, lassen Angebotspreise nicht unbedingt Rückschlüsse auf wirklich erzielbare Verkaufspreise zu. Zudem lassen die pauschalen Durchschnittswerte nicht unbedingt eine Preisorientierung für bestimmte Objekte zu. Im Folgenden möchten wir daher eine etwas eingehendere Betrachtung vornehmen. 

Mit Sicherheit spielt die Lage eine zentrale Rolle für den Marktwert einer Immobilie. Daneben hängt der Wert aber auch von einer größeren Zahl weiterer Faktoren ab, wie dem allgemeinen Zustand/Qualität, dem Baujahr, der Wohnfläche, dem Schnitt bzw. der Einteilung der Räume, dem Stockwerk, usw.

Bei der Angabe von Orientierungswerten für Immobilienpreise beziehen wir uns daher nicht allein auf die Wohnlage, sondern berücksichtigen weitere Faktoren, die in in einem sogenannten „Wohnwert“ gebündelt dargestellt werden. (Die sich daraus ergebenden Werte unterscheiden sich im Kontrast eventuell deutlich von Immobilienpreisen, die sich durch die alleinige Zuordnung der Wohnlage ergeben.)

Für die Nachfolgenden Darstellungen definieren wir den Wohnwert wie folgt:

Einfacher Wohnwert	Wenig bevorzugte Lage, z. B. Vorort, einfache Ausstattung
Mittlerer Wohnwert	Lage in reinem Wohngebiet, Ausstattung für durchschnittliche Anforderungen, allgemein gute Bausubstanz, akzeptabler Verkehrsanschluss
Guter Wohnwert	Gute bis bevorzugte Wohnlage, gute gediegene Ausstattung, Bausubstanz und individueller Stil auf gehobenem Niveau
Sehr guter Wohnwert	Sehr gute Wohnlage mit Prestigecharakter, moderne erstklassige Ausstattung und Bausubstanz

 

Wohnungspreise in Stuttgart

Wohnungen aus dem Bestand

Bei einfachem Wohnwert bewegen sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand im Schnitt bei 3.150 €/m², bei sehr gutem Wohnwert ist dagegen mit durchschnittlich 6.800 €/m² zu rechnen. Für eine 3-Zimmerwohnung mit 80 m² mit gutem Wohnwert liegt der mittlere Kaufpreis bei etwa 410.000 €.

Die Preisentwicklung zeigt in den vergangenen Jahren insgesamt klar nach oben.

Neubauwohnungen

Ähnliche Preissteigerungsraten finden wir auch bei Neubauwohnungen. Im Zeitbereich 2020/21 bewegten sich die Quadratmeterpreise für Neubauwohnungen mit mittlerem Wohnwert preislich im Schnitt bei 6.200 €/m², bei gutem Wohnwert bei 8.000 €/m² und bei sehr gutem Wohnwert bei mittleren 10.000 €/m². Bei diesen Angaben handelt es sich selbstverständlich nur um reine Mittelwerte, von denen einzelne Objekte stark abweichen konnten. Zum Beispiel lag der Spitzenwert für eine verkaufte Neubauwohnung bei knapp über 20.000 €/m².

Hauspreise in Stuttgart

Im Haussegment die Immobilienpreise aufgrund der verschiedenen Objektarten, Wohngrößen und weiterer Faktoren sehr unterschiedlich sein. Durchschnittspreise können daher stark vom tatsächlichen Wert eines konkreten Objekts abweichen. Die folgenden Darstellungen zeigen vereinheitlichte Preisdaten auf der Basis von Wohnwert und Wohnfläche. Für gesteigerte Wohnwertqualität werden dabei jeweils gesteigerte Wohnflächen angenommen, da in der Realität die Wohngrößen durchschnittlich ebenfalls mit der Güte der Wohnlage ansteigen. 

Einfamilienhäuser

Im Zeitraum 2020/21 lag der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Stuttgart bei einfachem Wohnwert und 100 m² Wohnfläche bei etwa 520.000 €. Ein Objekt mit 125 m² Wohnfläche kam bei mittlerem Wohnwert auf rund 800.000 €. Bei einem guten Wohnwert und 150 m² Fläche war bereits mit 1,18 Mio. € zu rechnen und ein 200 m² Objekt mit sehr gutem Wohnwert kam im Schnitt auf rund 2,05 Mio. €. Je nach Lage, Zustand, Qualität und Wohnfläche können natürlich höhere oder niedrigere Preise erzielbar sein.

Im Vergleich zum Vorjahr steigerten sich die Preise im Bereich Einfamilienhaus damit um etwa 10 %.

Reihenhäuser

Reihenhäuser begannen bei einfachem Wohnwert bei ca. 370.000 € bei 100 m² Wohnfläche, bei mittlerem Wohnwert und einer zugrunde gelegten Fläche von 110 m² war mit rund 470.000 € zu rechnen und bei gutem Wohnwert und 120 m² Wohnfläche bewegten sich die Immobilienpreise für Reihenhäuser in Stuttgart auf einem Niveau von 580.000 €. Zum Vorjahr liegt die allgemeine Preissteigerung in diesem Segment in einem Bereich von 9 % in einfachen Lagen, bei 12 % in mittleren und guten Lagen.  

Grundstückspreise in Stuttgart

Die Preise für Grundstücke für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern liegen in Stuttgart üblicherweise bei 1.120 €/m² in mittleren Lagen und erreichen in sehr guten Lagen im Schnitt 1.730 €/m². Grundstücke, die sich zum Bau von Häusern mit mehreren Geschossen eignen, sind durchschnittlich rund 20 % teurer.

 

 

6. Mietpreise

Miete Bestandswohnungen

In der Regel begannen 2020/21 die Mietpreise in Stuttgart in Bestandwohnungen mit einfachem Wohnwert bei 11,45 €/m²m lagen bei durchschnittlich 13,40 €/m² bei mittlerem Wohnwert, erreichten 15,05 €/m² bei gutem Wohnwert und in Wohnungen mit sehr gutem Wohnwert war im Schnitt mit etwa 17,45 €/m² zu rechnen. In den beiden vorhergehenden Jahren steigerten sich die Mietpreise um jeweils 4 bis 6 %.

Miete Neubauwohnungen

Für neu gebaute Eigentumswohnungen begannen die Mietpreise bei mittlerem Wohnwert bei etwa 15,30 €/m², bewegten sich im Durchschnitt bei 16,50 €/m² bei gutem Wohnwert und bei sehr gutem Wohnwert bei mittleren 17,90 €/m². Auch bei neu gebauten Eigentumswohnungen lagen die Mietpreise im Vergleich zu den beiden Jahren davor jeweils im Bereich 4 – 6 % höher.

7. Mehr zu Stuttgart

Stuttgart ist die Landeshauptstadt Baden-Württembergs und zählt rund 630.000 Einwohner. Damit ist es die sechsgrößte Stadt Deutschlands. Charakteristisch für Stuttgart ist seine Lage inmitten eines Talkessels des Neckars. Mit den Vororten reicht Stuttgart bis zu den Höhen der angrenzenden Hochflächen. Als Zentrum des Wirtschaftsraums Mittlerer Neckar ist Stuttgart Sitz und Produktionsstätte zahlreicher und namhafter Industrieunternehmen und -branchen.

Historisch reichen die Anfänge Stuttgarts zurück zum Gründungsjahr 950, als unter Herzog Liutolf von Schwaben hier ein herrschaftliches Gestüt und eine Wasserburg entstanden. Hierauf geht auch der Name Stuttgarts zurück (Stuotgarte: mhd. Stout = Herde, Stute; Garte = Garten, Gehege, also Pferdegarten bzw. Gestüt). Von der „Stadt“ Stuttgart ist erstmals in einer Urkunde aus dem Jahr 1229 die Rede. Im Mittelalter war Stuttgart über längere Perioden Residenzstadt, bis es 1806 schließlich zur Hauptstadt des Königreichs Württemberg erhoben wurde. Mit der beginnenden Industrialisierung begann auch die Bevölkerungszahl stark zu wachsen und erreichte schon vor dem ersten Weltkrieg die 200.000er Marke. Im Jahr 1952 schließlich wurden die Regionen Württemberg-Baden, Baden und Württemberg-Hohenzollern vereinigt und Stuttgart wurde schließlich zur heutigen Landeshaupt des neu gegründeten Baden-Württembergs erhoben.

Stuttgart kann mit viel aufwarten, was es zu einer sehr attraktiven Wohnstadt macht. Zahlreiche schöne Parks und Grünzüge sowie Wälder und Weinberge gestalten das Stadtbild mit und leisten einen bedeutenden Beitrag zur insgesamt hohen Lebensqualität Stuttgarts. Zudem bietet Stuttgart landschaftliche Eindrücke, die man in Deutschland wohl kein zweites Mal so findet. Besonders wenn man oben von den Hängen blickt, die das Zentrum im Kessel umgeben, bekommt man ein einzigartiges Panorama geboten.

Was Immobilien angeht, so ist Stuttgart weithin eine sehr gefragte Stadt. In deutschlandweiten Rankings liegt Stuttgart meist im Bereich des 5. Platzes der teuersten Städte. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien übersteigt hier das Angebot nachhaltig. Innerhalb der Stadt sind Flächen für Wohnobjekte sehr rar. Ein starker Fokus liegt auf Nachverdichtungsmaßnahmen, diese sind jedoch nur noch in einem sehr begrenzten Umfang möglich. Deshalb sind Preissteigerungen für Immobilien beständig an der Tagesordnung.

 

Quellen: IMV Marktdaten GmbH, IVD Wohn-Preisspiegel, Titelbild: jamarkus – stock.adobe.com, Diagramme – eigene