Immobilienverkaufspreise München Obermenzing 2024
Obermenzing zählt weitgehend zu den guten Wohnlagen Münchens, manche Gebiete sind sogar als sehr gut zu bewerten. Für die folgenden Angaben zu Verkaufspreisen beziehen wir uns auf Werte für die guten Wohnlagen, Objekte in sehr guten Lagen sind entsprechend etwas höherwertig zu kalkulieren. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 7.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.900 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.800 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.850 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.450 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Gute Lage | 2.700 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für gute Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas höher.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Obermenzing
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Pippinger Straße | 81247 | 2005 | 10.902,07 | Haus |
| Longinusstraße | 81247 | 1979 | 8.264,93 | Wohnung |
| Packenreiterstr. | 81247 | 1937 | Haus | |
| Feichthofstraße | 81247 | 1959 | 5.947,80 | Haus |
| Franz-Hauser-Weg, München, Deutschland | 81247 | 1959 | 5.641,66 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Obermenzing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Gute Lage: Während sich die Preise in der Dekade 2012-2022 in guten Lagen fast ver-2,5-facht haben und in 2022 durchschnittlich Höchststände um die 8.850 bzw. 9.300 €/m² erreichten, sind im Segment Eigentumswohnungen in guten Lagen für 2023 eher Werte um die 7.350 bzw. 7.900 €/m² zu erwarten.
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.
Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist grundsätzlich eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.
Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise 2022 in guten Wohnlagen durchschnittlich etwa 3.100 €/m². Die mittlere Preissteigerung lag über einen Zeitraum von 10 Jahren seit 2012 in guten Lagen bei etwa 160 %, 2022 lagen die Preise also im Schnitt 2,5 mal so hoch wie 2012. In 2023 sind demgegenüber im Schnitt Quadratmeterpreise um die 2.700 €/m² zu beobachten.
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Obermenzing mit seinen etwa 23.000 Einwohnern liegt nördlich von Pasing und westlich von Nymphenburg.
Erste urkundliche Nachweise für Menzing finden sich im 9. Jht. Obermenzing wird erstmals Anfang des 13. Jhts. genannt. Die Entstehung des Namens ist indes nicht gesichert. Manche Sprachforscher führen die Benennung auf einen Sippenführer mit Namen „Manzo“ zurück.
Im Zuge der Verwaltungsreformen von 1818 wurde Obermenzing eine eigenständige Gemeinde. Zu Beginn des 19. Jhts. entstanden Villenkolonien angrenzend an Pasing, wodurch sich Obermenzing zu einer geschätzten Gemeinde für Mitglieder des Münchner Bildungsbürgertums entwickelte. Im Jahr 1938 wurde Obermenzing schließlich nach München eingemeindet.
Heute steht der Dorfkern Obermenzings unter Ensembleschutz, um ihn herum ist ein schönes Villenviertel entstanden mit Ein- und Zweifamilienhäusern, größtenteils gebaut in der Zeit nach dem 2. Weltkrieg. Deshalb wird Obermenzing auch zu den bevorzugten Wohngebieten in München gezählt, auch wenn die Amalienburg-, Pippinger- und Verdistraße entlang der Würm als Autobahnzubringer der A8 München-Stuttgart dienen. Erholung finden die Einwohner auf den Grünflächen im Bereich der Würm und am Park mit Durchblick zum Schloss Blutenburg.
Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Gutachterausschuss München, Jahresberichte. Auswertung: Immobilienmakler München Obermenzing, Rainer Fischer Immobilien München, Nymphenburger Straße 47. Dieser Immobilienmarktbericht stellt lediglich eine preisliche Orientierung dar und kann daher nur begrenzt zur qualifizierten Wertermittlung eines bestimmten Immobilienpreises herangezogen werden. Diese sollte durch einen Sachverständigen und/oder einen erfahrenen Münchner Immobilienmakler erfolgen. Keine Gewähr für Richtigkeit oder Vollständigkeit.
Bilder: detailfoto – stock.adobe.com + eigene
Rainer Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Obermenzing.
Den Marktbericht für Untermenzing finden Sie hier
Angebotspreise Obermenzing 2016/17
Hausverkauf:
Die Anzahl der Hausverkaufsangebote in Obermenzing ging seit dem letzten Jahr um etwa ein Viertel auf nunmehr 112 Offerten zurück, die Immobilienpreise bei Häusern stiegen demgegenüber durchschnittlich um ca. 10 % an – was in etwa dem Münchner Durchschnitt entspricht. Mit welchen Kosten man jetzt beim Erwerb eines Hauses in Obermenzing rechnen muss, wollen wir hier näher beleuchten.
Für Einfamilienhäuser wurden bei 125-150 m² Wohnfläche im Schnitt etwa 960.000 € verlangt. Bei 151-200 m² erreichten die Immobilienpreise dann schon durchschnittlich 1,35 Mio. €. Bei etwa 2 Mio. € lagen die Immobilienpreise dann im Intervall 201-250 m². Und bei den Objekten ab 250 m² bis im Maximalfall 450 m² musste man im Regelfall mit 2 – 3 Mio. € rechnen, im Einzelfall auch darüber.
In der Größenordnung 110-150 m² wurden Doppelhaushälften im Schnitt für rund 970.000 € angeboten, bei 151-200 m² war mit Immobilienpreisen von im Schnitt knapp 1,5 Mio. € zu rechnen. Es gab auch noch einige größere Doppelhaushälften im Intervall 230 – 280 m², hier lag der Durchschnittspreis dann bei etwa 1,66 Mio. €.
Reihen- und Reiheneckhäuser kosteten bei 90-160 m² zwischen 500.000 und 900.000 €, wobei der jeweilige Objektpreis nicht unbedingt von der Größe abhing, der Durchschnitt lag bei ca. 750.000 €.
Objekte über 160 m² wiesen, abgesehen von wenigen Ausnahmen, Immobilienpreise im Bereich 1 – 1,3 Mio. € auf.
Bei größeren Mehrfamilienhäuser ab 350 m² bis max. 670 m² reichten die Immobilienpreise in Obermenzing von ca. 1,8 – 5,4 Mio. €.
Wohnungsverkauf:
Auch die Wohnungsangebote gingen etwas zurück, allerdings nur geringfügig. 516 Wohnungen haben Bauträger, Privatleute und Immobilienmakler Obermenzing zusammengenommen angeboten. Bei Wohnungen lag die durchschnittliche Preissteigerung im o. g. Zeitraum bei etwa 12 %.
Somit lagen die Immobilienpreise für Wohnungen der Größen 25-50 m² mittlerweile bei durchschnittlich ca. 265.000 €, bei Quadratmeterpreisen um die 6.700 €; 51-75 m² Wohnungen erreichten im Schnitt dann schon 420.000 € Kaufpreis, bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 6.550 €; Wohnungen mit Wohnflächen zwischen 76-100 m² lagen auf einem Niveau von durchschnittlich 610.000 €, Quadratmeterpreise bei 6.900 € im Schnitt; bei Häusern der Größen 101-150 m² lagen die Kauf/Immobilienpreise im Mittel bei etwa 920.000 €, die Quadratmeterpreise bei mittleren 7.600 €. Über 150 m² waren mitunter auch hochpreisige Luxuswohnungen, Penthäuser und Gartenwohnungen dabei, der durchschnittliche Kaufpreis lag in diesem Segment bei ca. 1,44 Mio. € und erreichte im Höchstfall ca. 3,6 Mio. €, die Quadratmeterpreise lagen bei durchschnittlich 7.900 €, erreichten im Höchstfall ca. 15.000 €.
Grundstücksverkauf:
15 Grundstücke waren in Obermenzing offeriert, überwiegend für den Bau von Einfamilienhäusern. Die Quadratmeterpreise erreichten im Schnitt ein Niveau von durchschnittlich ca. 2.500 €.
I. Angebotspreise Obermenzing 06/2014 – 06/2015
Hausverkauf Obermenzing:
Im vergangenen Jahr wurden insgesamt 208 Verkaufsangebote für Häuser in Obermenzing registriert. Der Anteil an neuen Häusern mit Baujahr 2014 und später betrug ca. 28 %.
Im Vergleich zum Vorjahr legten die Angebotspreise für Häuser im Schnitt um etwa 20 % zu.
Nunmehr wurden für bestehende Einfamilienhäuser durchschnittliche Quadratmeterpreise von etwa 7.150 € verlangt, bei bestehenden Doppelhaushälften lagen die Quadratmeterpreise im Schnitt auf einem Niveau von 6.700 €, bei Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern bei etwa 6.000 €.
Die Immobilienpreise für jeweils vergleichbare Häusertypen in der Kategorie „Neue Häuser“ zeigten sich ungefähr gleich, abgesehen von neu gebauten Doppelhaushälften, die mit durchschnittlich etwas unter 6.000 € vergleichsweise günstige Quadratmeterpreise aufwiesen.
Hier noch einige beispielhafte Angaben zu den letztlichen Kaufpreisen der angebotenen Objekte: Bestehendes 210 m² Einfamilienhaus: ca. 1,5 Mio. €, bestehende 320 m² Villa: ca. 2.1 Mio. €, neue 160 m² Doppelhaushälfte: ca. 925.000 €.
Wohnungsverkauf Obermenzing:
Die Verkaufsangebote für Wohnungen umfassten 624 Objekte, wobei der Anteil der neuen, seit 2014 gebauten Wohnungen mehr als 50 % betrug. Die meisten der Angebote entfielen natürlich auf Etagenwohnungen, aber es gab auch einige Angebote für andere Wohnungstypen wie Gartenwohnungen, Dachterrassenwohnungen, Maisonettes oder Penthäuser.
Die Wohnungspreise sind im Vergleich zum vorigen Jahr um durchschnittlich 15 % angestiegen.
Nunmehr waren für die meisten der bestehenden Eigentumswohnungen im Mittel Quadratmeterpreise von 5.000 bis 6.000 € zu erwarten, Penthäuser lagen mit durchschnittlich 6.750 € erwartungsgemäß etwas über dieser Marke.
Für neu gebaute Wohnungen wurden im allgemeinen Durchschnitt Quadratmeterpreise zwischen 6.000 und 7.000 € verlangt, für neue Penthäuser im Mittel ca. 7.300 €.
Einige exemplarische Kaufpreise zur Orientierung: Bestehende 85 m² Etagenwohnung: ca. 445.000 €, neue 90 m² Etagenwohnung: ca. 600.000 €, neues 135 m² Penthaus: ca. 1 Mio. €.
Grundstücksverkauf Obermenzing:
29 Grundstücke haben Privatleute und Grundstücksmakler offeriert. Die Quadratmeterpreise bewegten sich zum Beispiel bei Grundstücken zum Bau von Einfamilienhäusern auf einem Niveau von durchschnittlich 1.850 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Obermenzing
Eine Einschätzung der in Obermenzing real erzielten Preise kann man aus einem Vergleich mit anderen guten Wohnlagen Münchens gewinnen.
Im Jahr 2014 wurden für Wohnungen in guten Lagen abhängig vom Baujahr im Mittel die folgenden Quadratmeterpreise erreicht: Bj. 1950-59: Ø 5.800 €, 1970-79: Ø 4.600 €, 1990-99: Ø 5.050 €, Neubau: Ø 6.500 €.
Für ein 60er Jahre Reihenhaus wurden z. B. im Schnitt Quadratmeterpreise von 4.900 € erreicht, für eine 90er Jahre Doppelhaushälfte im Mittel 6.050 €.
