Immobilienverkaufspreise Untermenzing 2024
Untermenzing zählt übergreifend zu den mittleren Wohnlagen Münchens, zum Teil findet man auch gute Wohnlagen. Zur Einordnung der Marktsituation in Untermenzing folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen Münchens, gute Lagen wären entsprechend etwas höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 6.550 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.150 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.800 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 8.850 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.450 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.000 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 1.800 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Untermenzing
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Pfarrer-Grimm-Straße, Munich, Germany | 80999 | 1983 | 4.987,06 | Wohnung |
| Löherweg, München, Deutschland | 80997 | 1968 | 6.720,33 | Haus |
| Adolf-Mathes-Weg, München, Deutschland | 80999 | 1985 | 4.579,47 | Haus |
| Adolf-Mathes-Weg, München, Deutschland | 80999 | 1985 | 4.679,45 | Haus |
| Schweidnitzer Straße, München, Deutschland | 80997 | 1955 | 8.142,31 | Haus |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Untermenzing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren
Eigentumswohnungen
Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise in 2022 bei durchschnittlich 7.700 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 8.400 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den 10 Jahren bis 2022 haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittlichen Lagen damit in etwa verdreifacht und wiesen eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen. In 2023 zeigen sich auch hier zurückgehende Werte bei durchschnittlich 6.550 €/m² bzw. 7.150 €/m².
Häuser
Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.
Doppelhaushälften: Die im Jahr 2022 notariell beurkundeten Doppelhaushälften in durchschnittlichen und guten Lagen zeigten bei mittleren Wohngrößen von 115 – 140 m² durchschnittlich Verkaufspreise im Bereich 1,25 – 1,7 Mio. €. Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise von 2012 bis 2022 zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise. In 2023 zeigt sich wieder ein deutlicher Rückgang, das Gros der Verkäufe dürfte sich in diesem Wohnflächenbereich aktuell bei 1 – 1,4 Mio. € abspielen.
Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten 2022 bei 105 – 135 m² Wohnfläche im Schnitt Immobilienpreise von 900.000 bis 1,4 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade 2012-2022 lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen. Die prognostizierten Werte für diese Wohnflächen liegen für 2023 der allgemeinen Marktentwicklung folgend niedriger bei ca. 800.000 – 1,2 Mio. €.
Einfamilienhäuser: Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte nicht sinnvoll angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung raten wir zu einer professionellen Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens.
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Baugrundstücke
Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in 2022 in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Im Schnitt hatten sich die Preise damit seit 2012 in etwa ver-2,5-facht. In 2023 pendeln sich die Quadratmeterpreise auf einem durchschnittlich niedrigeren Niveau von ca. 1.800 €/m² ein.
Die Preise für München allgemein können Sie hier nachlesen: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Untermenzing liegt an der Würm im Nordwesten Münchens.
Erste Erwähnungen finden sich im 8. Jht als Menzing. Die Herkunft des Namens ist letztlich nicht gesichert. Einige Sprachforscher vermuten eine Benennung nach einem Sippenführer namens „Manzo“.
1315 wurde Menzing in Ober- und Untermenzing getrennt, damit gilt 1315 als Geburtsjahr Untermenzings. Im Jahre 1818 wurde Untermenzing zur selbständigen Gemeinde erhoben.
Zur Zeit der Industrialisierung bildeten sich neue Arbeiter- und Wohnsiedlungen; Geschäfte, Dienstleistungs- und Handwerksgewerbe siedelten sich an. Untermenzing wurde schließlich 1938 nach München eingemeindet. Bis zu den sechziger Jahren hin konnte sich Untermenzing seinen dörflichen Charakter recht gut bewahren, dann allerdings wurden Bauernhäuser im großen Stil abgerissen und neue Wohnsiedlungen entstanden an ihrer Stelle.
In der Peripherie Münchens gelegen, mit seinen Ein- und Zweifamilienhäusern, durchsetzt mit Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, hält der Stadtteil an der Würm eine hervorragende Kombination aus ländlicher Idylle und urbanem Leben bereit. Untermenzing ist daher auch sehr beliebt als Wohnort für Familien.
Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Jahresberichte des Gutachterausschusses München: Analyse: Immobilienmakler München Untermenzing, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht eignet sich nicht für eine fachliche Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Diese sollte durch einen Experten oder Immobilienmakler für München oder einen Immobilienmakler für Untermenzing erfolgen. Keine Haftung für Richtigkeit bzw. Vollständigkeit.
Bilder: eigene
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Den Immobilienmarktbericht für das benachbarte Allach finden Sie hier.
Angebotspreise Untermenzing 2017/18:
Hausverkauf:
Im Segment Hausverkauf Untermenzing haben Bauträger, Privatanbieter und Immobilienmakler für Untermenzing in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 175 Verkaufsangebote verzeichnet. Wie schon in den letzten Jahren gab es einen hohen Neubauanteil, diesmal waren fast die Hälfte der Häuser als Neubau inseriert. Die Quadratmeterpreise für Neubau- und Gebrauchtobjekte lagen auf einem ähnlichen Niveau, allerdings waren Neubauten im Schnitt etwas größer und hatten daher insgesamt etwas höhere Endpreise. Die Preislage schauen wir uns für die einzelnen Objektarten etwas genauer an:
Einfamilienhäuser:
Objekte im Bereich 100 – 150 m² kosteten in den analysierten Angeboten durchschnittlich gut 1 Mio. €, bei 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise im Schnitt bei 1,2 Mio. € und bei 201 – 250 m² bei durchschnittlich 2 Mio. €. Ein Objekt mit ca. 1.250 m² kostete knapp 10 Mio. €. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Untermenzing bewegten sich bei durchschnittlich 7.600 €/m².
Doppelhaushälften:
Häuser dieses Typs lagen preislich bei 100 – 150 m² bei durchschnittlich 975.000 €, durchschnittliche Immobilienpreise um die 1,05 Mio. € erreichten Doppelhaushälften mit Größen 151 – 200 m² und ca. 1,35 Mio. € bei 201- 235 m². Die Quadratmeterpreise im Segment Doppelhaushälfte bewegten sich übergreifend bei durchschnittlich etwa 6.500 €/m².
Reihen- und Reiheneckhäuser:
Für Reihenhäuser in Untermenzing bewegten sich die Immobilienpreise im Bereich 90 – 120 m² im Schnitt bei ca. 815.000 €, bei 121 – 150 m² nur unwesentlich teurer bei ca. 840.000 €, größere Objekte im Bereich 151 – 185 m² lagen bei durchschnittlich 1,15 Mio. €. Reihenhäuser wiesen im Durchschnitt Quadratmeterpreise um die 6.400 €/m² auf.
Mehrfamilienhäuser:
Als Mehrfamilienhaus ausgeschriebene Objekte kosteten im Bereich 200 – 400 m² meist zwischen 1,8 und 2 Mio. €, ein 750 m² Objekt kostete ca. 3,25 Mio. €. Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise im Segment Mehrfamilienhaus bei etwa 5.700 €/m².
Wohnungsverkauf:
Die Zahl der in Untermenzing angebotenen Eigentumswohnungen lag bei 286. Prozentual gesehen kamen 60 % der Angebote von Immobilienmaklern, 36 % von Bauträgern und 4 % von Privatleuten. Die überwiegende Zahl der Wohnungen war eher neueren Datums und zwischen 1990 und 2016 gebaut, rund 20 % war sogar mit Baujahr 2017 inseriert. Und nur 20 % der angebotenen Wohnungen waren vor 1990 gebaut.
Die Quadratmeterpreise im Segment Eigentumswohnungen Untermenzing bewegten sich großteils in einem Bereich von 5.000 – 7.000 €/m², wobei im Einzelfall auch um die 14.000 €/m² verlangt wurden. Mit welchen Wohnungspreisen bei einem Kauf in etwa zu rechnen war, zeigt die folgende Aufstellung:
Im Bereich 30 – 50 m² lag der Durchschnittspreis bei ca. 250.000 €, bei den folgenden Wohngrößen 51 – 75 m² erreichten die Immobilienpreise dann durchschnittlich 425.000 €, von 76 – 100 m² dann etwa 575.000 €, von 101 – 150 m² durchschnittliche 800.000 €. Im Bereich 151 – 200 m² gab es nur noch sehr wenige Objekte, die Immobilienpreise betrugen hier zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, durchschnittlich ca. 1,3 Mio. €.
Grundstücksverkauf:
Grundstücke zur Wohnbebauung gab es 20. Im Schnitt betrugen die Quadratmeterpreise etwa 1.750 €/m².
Angebotspreise Untermenzing 2016/17:
Hausverkauf Untermenzing:
Das Angebotsvolumen für Untermenzing umfasste insgesamt 156 Häuser. Die Angebote kamen anteilig zu ca. 82 % über Immobilienmakler Untermenzing, zu ca. 16 % über Bauträger und zu ca. 2 % von privat. Bemerkenswert ist der hohe Anteil an Neubauobjekten, mehr als die Hälfte der angebotenen Häuser war als Neubau ab Baujahr 2016 inseriert. Im Vergleich zum vorigen Jahr sind die Quadratmeterpreise bei Häusern in Untermenzing im reinen Durchschnitt betrachtet um etwa 15 % angestiegen, bei gebrauchten gleichermaßen wie bei neu gebauten Häusern. Werfen wir einen Blick auf die aktuellen Hauspreise in Untermenzing:
Einfamilienhaus Untermenzing:
Bei 100-150 m² Wohnfläche wurden im Durchschnitt Immobilienpreise von ca. 1,1 Mio. € verlangt, wobei die Quadratmeterpreise durchschnittlich bei 8.650 € lagen.
In der Größenordnung 151-200 m² erreichten die Hauspreise Untermenzing im Schnitt 1,27 Mio. €, die Quadratmeterpreise bewegten sich auf einem durchschnittlichen Niveau von ca. 7.350 €.
Über 200 m² bis hin zu 400 m² war je nach Haus und Zustand mit 1 bis 2 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, durchschnittlich erreichten die Immobilienpreise in dieser Sparte 1,46 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt 5.750 €.
Doppelhaushälfte Untermenzing:
Doppelhaushälften erreichten in der Größenordnung 100-150 m² durchschnittlich Immobilienpreise von ca. 850.000 €, bei 151-200 m² durchschnittlich ca. 1 Mio. € und bei 201-250 m² ca. 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bei Doppelhaushälften erreichten im allgemeinen Mittel etwa 6.400 €.
Reihen/Reiheneckhaus Untermenzing:
Für Objekte dieser Kategorie lagen die Immobilienpreise bei 100-150 m² Fläche bei durchschnittlich etwa 800.000 €, bei 151-200 m² bei durchschnittlich ca. 1 Mio. €. Bzgl. Quadratmeterpreisen lag das Niveau im Schnitt bei rund 6.300 €.
Mehrfamilienhaus Untermenzing:
Mehrfamilienhäuser ab 200 m² gab es ab ca. 1 Mio. € Kaufpreis, bis 400 m² war mit Immobilienpreisen von etwa 2 Mio. € im Mittel zu rechnen, darüber hinaus bei 500 bis max. 750 m² war mit 3-4 Mio. € zu rechnen. Die Quadratmeterpreise lagen im Mittel bei ca. 6.000 €.
Wohnungsverkauf Untermenzing:
Auf dem Wohnungsmarkt gab es 207 Verkaufsofferten. Im Wohnungssegment kamen rund 73 % der Angebote über Immobilienmakler, 21 % von Bauträgern und 6 % von Privatleuten. Auch hier bezog sich etwa die Hälfte der Angebote auf Neubauobjekte ab 2016er Baujahr. Die verlangten Wohnungspreise lagen durchschnittlich 20 %, teilweise 30 % höher als noch vor einem Jahr, wohlgemerkt handelt es sich aber um Angebotspreise, die nicht notwendigerweise auch wirklich erzielt werden. Wir wollen die momentan verlangten Wohnungspreise Untermenzings im Folgenden etwas näher einordnen:
Für kleinere Eigentumswohnungen/Appartements mit 30-50 m² wurden im Durchschnitt rund 280.000 € verlangt, bei 51-75 m² sind es durchschnittlich dann schon etwa 410.000 € und bei 76-100 m² musste man mit rund 600.000 € rechnen. Bei Wohnungen mit ab 100 m² bis 150 m² lagen die durchschnittlichen Immobilienpreise bei knappen 900.000 € und bei Wohnungen >150 m² bei ca. 1,25 Mio. €. Dies kann natürlich nur eine ungefähre Einordnung sein, denn es gab auch starke Schwankungen. Die Mehrzahl der Wohnungen wies Quadratmeterpreise im Bereich 6.000 – 8000 €, jedoch waren in einzelnen Fällen auch Wohnungen ausgeschrieben, bei denen die Quadratmeterpreise bis zu 17.500 €/m² reichen konnten.
Grundstücksverkauf Untermenzing:
Für Grundstücke gab es 6 Ausschreibungen, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt Werte um die 1.500 € erreichten.
