- Aktuelle Kaufpreise Untermenzing 2026
- Prognose: Soll ich in Untermenzing verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
- Ihre Immobilie
- Immobilienmarkt in Untermenzing: Wohnen im Nordwesten Münchens
- Wie hoch sind die Grundstückspreise in Untermenzing?
- Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Allach-Untermenzing?
- Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Untermenzing aktuell?
- Wie hoch sind die Hauspreise in Untermenzing?
- Was kosten Eigentumswohnungen in Untermenzing?
- Werden die Immobilienpreise in Untermenzing im Jahr 2025 weiter sinken oder steigen?
Aktuelle Kaufpreise Untermenzing 2026
Untermenzing zählt übergreifend zu den mittleren Wohnlagen Münchens, zum Teil findet man auch gute und im südlichen Bereich auch sehr gute Wohnlagen. Zur Einordnung der Marktsituation in Untermenzing folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen Münchens, gute bzw. sehr gute Lagen wären entsprechend höher zu bewerten. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Baujahre 1960-79 | 6.350 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 6.800 €/m² |
| Doppelhaushälften* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.400 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 7.850 €/m² |
| Reihenhäuser* |
Quadratmeterpreise |
| Baujahre 1960-79 | 7.050 €/m² |
| Baujahre 1980-99 | 6.800 €/m² |
| Grundstücke | Quadratmeterpreise |
| Mittlere Lage | 1.850 €/m² |
* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.
Prognose: Soll ich in Untermenzing verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Allgemein
Nach dem kniffligen Jahr 2023 hat sich der Immobilienmarkt 2024 wieder ein ganzes Stück erholt. In 2025 war dann ein eher gemischtes Bild zu sehen. Zuerst lockten gefallene Zinsen, die jedoch zum Sommer und Herbst hin wieder stiegen. Parallel erholten sich die Preise Anfang 2025 wieder etwas, zeigten sich aber aufgrund der Zinserhöhungen im Laufe des Jahres wieder rückläufig und verharren auch im Frühjahr 2026 ungefähr auf diesem Niveau.
Anhaltende Trends...
Der Neubau ist durch die inzwischen sehr hohen Baukosten stark reduziert. Jeder Kaufinteressent, der etwas Neuwertiges sucht, dafür aber nicht 12.000 € pro m² bezahlen will, wird sich künftig auf Objekte stürzen, die fast neu sind oder zumindest ab Baujahr 2000. Natürlich ist die Menge der hier verfügbaren Objekte überschaubar. Ein Mangel bei solchen Objekten ist dementsprechend vorprogrammiert, hier sind stattdessen überschaubare Preissteigerungen möglich. Ganz besonders in guten Lagen, die einkommensstarkes Publikum anziehen.
Und noch etwas: Bei vielen Handwerkern, die für Renovierungsarbeiten relevant sind, ist zu hören, dass sie sich in absehbarer Zeit aus dem Job zurückziehen werden, zum Beispiel aus Altersgründen. In sehr vielen Fällen wird es auch keinen Nachfolger geben und so wird sich der Fachkräftemangel, für den sich die Zuwanderung bislang auch in dieser Sparte nicht als Lösungsansatz erweisen konnte, noch verschärfen. Es wird noch schwerer werden, eine Renovierung vorzunehmen oder eine Immobilie für einen Verkauf auf Vordermann bringen zu lassen, außer man kann es selbst erledigen. Oder man gibt übermäßig viel Geld aus.
Absehbare Umwerfungen auf dem Mietmarkt
Die Politik will den Wähler-Mieter schützen und greift zusehends in den Markt ein. Der Privatmann, der als Altersvorsorge eine Immobilie zum Vermieten kauft, wird sich in Zukunft dreimal fragen, ob dies eine gute Anlage ist, oder ob er sein Geld doch lieber anders anlegt und so seine Ruhe hat. Dadurch folgt langfristig der Rückgang des Mietbestands. Für Wohnwillige wird es dann oft kaum eine andere Möglichkeit geben als zu kaufen, auch wenn es schwer wird. Oder eben in der bisherigen Wohnung wohnen zu bleiben, auch wenn sie z. B. sehr klein für eine Familie ist. Eine neue Mietwohnung zu finden, wird jedenfalls im Großen und Ganzen immer schwieriger werden.
Daneben zeigen sich heute auch bereits weitere Entwicklungen, die für Mieter oft nichts Gutes verheißen. So ist mittlerweile zum Beispiel zu beobachten, dass Eigentümer weit öfter Eigenbedarf anmelden als früher und ihren Mietern kündigen. Lieber wird ein eigenes Familienmitglied oder Kind in der Immobilie einquartiert, als dass man anderswo dafür teuer Miete zahlt. Auch dadurch nehmen die verfügbaren Mietobjekte auf dem Markt deutlich ab. Marktrelevante Anreize, um Immobilien zum Vermieten zu erwerben, sind beim gegenwärtigen Politikstil leider nicht in Sicht.
Mache ich einen Fehler, wenn ich jetzt verkaufe?
Das hängt stark vom Objekt ab. Ein altes Haus zum Beispiel wird ohne angemessene Instandhaltungsmaßnahmen, die auch Geld kosten, immer schlechter. Ein zeitnaher Verkauf ist daher in einem solchen Fall auch jetzt eine Überlegung wert. Oder Sie haben eine Wohnung, die Sie nicht vermieten wollen oder wo eine Renovierung nötig ist. Renovierungen sind derzeit ebenfalls teuer, wenn man überhaupt Handwerker findet.
Anders ist der Fall möglicherweise gelagert, wenn Sie zum Beispiel eine relativ neuwertige Wohnung mit 5 – 20 Jahren in guter Lage haben. Da derzeit kaum Neubauten entstehen, wird der Markt enger. In den kommenden Jahren ist damit auch eine annehmbare Wertsteigerung bei solchen Objekten möglich.
Nicht so gut vorhersehbar sind weitere möglicherweise unreflektierte politische Maßnahmen und Regelungen, die auch ungünstigen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen können und die man derzeit ebenfalls immer auch auf dem Schirm haben und einkalkulieren muss. Ebenso führen weitere „Sondervermögen“ zielsicher zu höherer Inflation. Wahrscheinliche Folge: höhere Zinsen und erschwerte Käufe.
Mein Tipp: Solange der Mieter drin wohnt – behalten und im zulässigen Rahmen die Miete marktgerecht anpassen. Sobald der Mieter auszieht – verkaufen.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Untermenzing
| Adresse | PLZ | Baujahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Am Hartmannshofer Bächl | 80997 | 2011 | 7.967,80 | Wohnung |
| Behringstraße | 80999 | 1974 | 5.462,04 | Wohnung |
| Mühlhölzlweg | 80999 | 2002 | 7.254 | Wohnung |
| Brieger Str. | 80997 | 1998 | 5.089,32 | Wohnung |
| Lindemannstrasse | 80997 | 2003 | 4.348,89 | Wohnung |
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Die Preise für München allgemein können Sie hier nachlesen: Immobilienpreise München
Ihre ImmobilieMöchten Sie Ihre Immobilie in München verkaufen? Vereinbaren Sie mit mir einen unverbindlichen, kostenlosen Beratungstermin. So erreichen Sie mich: Rainer Fischer, |
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Immobilienmarkt in Untermenzing: Wohnen im Nordwesten Münchens
Untermenzing liegt an der Würm im Nordwesten Münchens.
Erste Erwähnungen finden sich im 8. Jht als Menzing. Die Herkunft des Namens ist letztlich nicht gesichert. Einige Sprachforscher vermuten eine Benennung nach einem Sippenführer namens „Manzo“.
1315 wurde Menzing in Ober- und Untermenzing getrennt, damit gilt 1315 als Geburtsjahr Untermenzings. Im Jahre 1818 wurde Untermenzing zur selbständigen Gemeinde erhoben.
Zur Zeit der Industrialisierung bildeten sich neue Arbeiter- und Wohnsiedlungen; Geschäfte, Dienstleistungs- und Handwerksgewerbe siedelten sich an. Untermenzing wurde schließlich 1938 nach München eingemeindet. Bis zu den sechziger Jahren hin konnte sich Untermenzing seinen dörflichen Charakter recht gut bewahren, dann allerdings wurden Bauernhäuser im großen Stil abgerissen und neue Wohnsiedlungen entstanden an ihrer Stelle.
In der Peripherie Münchens gelegen, mit seinen Ein- und Zweifamilienhäusern, durchsetzt mit Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, hält der Stadtteil an der Würm eine hervorragende Kombination aus ländlicher Idylle und urbanem Leben bereit. Untermenzing ist daher auch sehr beliebt als Wohnort für Familien.
Wie hoch sind die Grundstückspreise in Untermenzing?
Die Grundstückspreise in München-Untermenzing variieren deutlich in Abhängigkeit von Grundstücksgröße und Lagequalität. Bei einem Grundstück für eine Doppelhaushälfte oder ein Reiheneckhaus (ca. 350 m²) liegen die Bodenrichtwerte aktuell bei etwa 2.033 €/m² in einfacher Lage und 2.485 €/m² in guter Lage.
Bei größeren Grundstücken – z. B. 600 m², geeignet für ein Einfamilienhaus – sinkt der durchschnittliche Quadratmeterpreis leicht auf 1.854 €/m² (einfache Lage) bzw. 2.266 €/m² (gute Lage). Für Grundstücke um 1.000 m², die sich für ein Zweifamilienhaus eignen, werden durchschnittlich 1.692 €/m² (einfache Lage) bis 2.068 €/m² (gute Lage) veranschlagt.
Diese Werte sind Richtwerte – der konkrete Grundstückspreis kann je nach Zuschnitt, Bebauungsmöglichkeiten, Erschließung und Mikrolage noch deutlich abweichen. Eine fundierte Grundstücksbewertung schafft hier Klarheit.
Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in Allach-Untermenzing?
Der Stadtbezirk Allach-Untermenzing zeigt weiterhin eine solide und stabile Preisentwicklung. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt hoch, da sich der Stadtteil durch eine grüne Umgebung, gute Infrastruktur, Anbindung an die S-Bahn und Familienfreundlichkeit auszeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser von 7.926 € auf 8.493 € gestiegen – ein Plus von rund 7,2 %.
Auch Eigentumswohnungen verzeichnen eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Die Preisentwicklung hängt jedoch stark von objektbezogenen Faktoren wie Baujahr, energetischem Zustand, Lage innerhalb des Stadtteils und Ausstattung ab. Für eine verlässliche Einschätzung empfiehlt sich daher eine individuelle Bewertung.
Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Untermenzing aktuell?
Im April 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei Häusern bei etwa 7.830 Euro, während Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 8.279 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Diese Werte sind Durchschnittswerte und dienen als grobe Orientierung. Je nach Objektlage, Grundstücksanteil, Zustand und Besonderheiten (z. B. Garten, Balkon, Garage) kann der tatsächliche Marktpreis deutlich höher oder niedriger ausfallen. Für Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken, oder für Kaufinteressenten empfiehlt sich daher eine präzise Immobilienbewertung auf Basis aktueller Vergleichswerte.
Wie hoch sind die Hauspreise in Untermenzing?
Wer derzeit ein Haus in Untermenzing kaufen möchte, sollte mit einem durchschnittlichen Preis von 7.830 Euro pro Quadratmeter rechnen (Stand: Mai 2025). Die tatsächlichen Preise variieren jedoch stark: Freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser unterscheiden sich deutlich in Preisstruktur. Auch energetische Standards, Grundstücksgröße und Nachbarschaftseinbindung haben erheblichen Einfluss auf den Marktwert. Um den realistischen Preis für eine bestimmte Immobilie zu bestimmen, ist eine professionelle Wertermittlung unverzichtbar.
Was kosten Eigentumswohnungen in Untermenzing?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Untermenzing liegt derzeit bei 8.279 Euro. Wohnungen in gepflegten Mehrfamilienhäusern, insbesondere in ruhiger Lage oder mit guter Ausstattung (z. B. Balkon, Aufzug, Tiefgarage), erreichen auch deutlich höhere Preise. In älteren Gebäuden oder bei Sanierungsbedarf können hingegen Abschläge entstehen. Lage und Zustand bleiben die entscheidenden Faktoren für die Preisbildung. Für eine seriöse Kauf- oder Verkaufsentscheidung empfiehlt sich eine fundierte Bewertung – idealerweise durch einen lokalen Immobilienprofi.
Werden die Immobilienpreise in Untermenzing im Jahr 2025 weiter sinken oder steigen?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Untermenzing – wie auch im gesamten Münchner Raum – hängt maßgeblich von den Entscheidungen der Europäischen Zentralbank in Bezug auf die Leitzinsen ab. Nachdem in den Vorjahren Zinserhöhungen für eine gewisse Preisdämpfung gesorgt haben, rechnen viele Marktbeobachter für 2025 mit Zinssenkungen, was wiederum die Nachfrage ankurbeln könnte. Für Untermenzing als etablierten, beliebten Wohnstandort bedeutet das: Die Preise dürften sich auf stabilem Niveau einpendeln oder mittelfristig wieder leicht steigen – insbesondere bei gut gepflegten Objekten in gefragter Lage. Wer aktuell verkaufen möchte, sollte diese Entwicklung im Blick behalten und sich individuell beraten lassen.
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Weitere Informationen über Untermenzing:
https://www.muenchen.de/stadtteile/untermenzing-wissenswertes-tipps-und-infos
https://de.wikipedia.org/wiki/Untermenzing
Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Jahresberichte des Gutachterausschusses München: Analyse: Immobilienmakler München Untermenzing, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht eignet sich nicht für eine fachliche Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Diese sollte durch einen Experten oder Immobilienmakler für München oder einen Immobilienmakler für Untermenzing erfolgen. Keine Haftung für Richtigkeit bzw. Vollständigkeit.
Bilder: eigene
Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler für München Untermenzing.
Den Immobilienmarktbericht für das benachbarte Allach finden Sie hier.
Angebotspreise Untermenzing 2017/18:
Hausverkauf:
Im Segment Hausverkauf Untermenzing haben Bauträger, Privatanbieter und Immobilienmakler für Untermenzing in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 175 Verkaufsangebote verzeichnet. Wie schon in den letzten Jahren gab es einen hohen Neubauanteil, diesmal waren fast die Hälfte der Häuser als Neubau inseriert. Die Quadratmeterpreise für Neubau- und Gebrauchtobjekte lagen auf einem ähnlichen Niveau, allerdings waren Neubauten im Schnitt etwas größer und hatten daher insgesamt etwas höhere Endpreise. Die Preislage schauen wir uns für die einzelnen Objektarten etwas genauer an:
Einfamilienhäuser:
Objekte im Bereich 100 – 150 m² kosteten in den analysierten Angeboten durchschnittlich gut 1 Mio. €, bei 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise im Schnitt bei 1,2 Mio. € und bei 201 – 250 m² bei durchschnittlich 2 Mio. €. Ein Objekt mit ca. 1.250 m² kostete knapp 10 Mio. €. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Untermenzing bewegten sich bei durchschnittlich 7.600 €/m².
Doppelhaushälften:
Häuser dieses Typs lagen preislich bei 100 – 150 m² bei durchschnittlich 975.000 €, durchschnittliche Immobilienpreise um die 1,05 Mio. € erreichten Doppelhaushälften mit Größen 151 – 200 m² und ca. 1,35 Mio. € bei 201- 235 m². Die Quadratmeterpreise im Segment Doppelhaushälfte bewegten sich übergreifend bei durchschnittlich etwa 6.500 €/m².
Reihen- und Reiheneckhäuser:
Für Reihenhäuser in Untermenzing bewegten sich die Immobilienpreise im Bereich 90 – 120 m² im Schnitt bei ca. 815.000 €, bei 121 – 150 m² nur unwesentlich teurer bei ca. 840.000 €, größere Objekte im Bereich 151 – 185 m² lagen bei durchschnittlich 1,15 Mio. €. Reihenhäuser wiesen im Durchschnitt Quadratmeterpreise um die 6.400 €/m² auf.
Mehrfamilienhäuser:
Als Mehrfamilienhaus ausgeschriebene Objekte kosteten im Bereich 200 – 400 m² meist zwischen 1,8 und 2 Mio. €, ein 750 m² Objekt kostete ca. 3,25 Mio. €. Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise im Segment Mehrfamilienhaus bei etwa 5.700 €/m².
Wohnungsverkauf:
Die Zahl der in Untermenzing angebotenen Eigentumswohnungen lag bei 286. Prozentual gesehen kamen 60 % der Angebote von Immobilienmaklern, 36 % von Bauträgern und 4 % von Privatleuten. Die überwiegende Zahl der Wohnungen war eher neueren Datums und zwischen 1990 und 2016 gebaut, rund 20 % war sogar mit Baujahr 2017 inseriert. Und nur 20 % der angebotenen Wohnungen waren vor 1990 gebaut.
Die Quadratmeterpreise im Segment Eigentumswohnungen Untermenzing bewegten sich großteils in einem Bereich von 5.000 – 7.000 €/m², wobei im Einzelfall auch um die 14.000 €/m² verlangt wurden. Mit welchen Wohnungspreisen bei einem Kauf in etwa zu rechnen war, zeigt die folgende Aufstellung:
Im Bereich 30 – 50 m² lag der Durchschnittspreis bei ca. 250.000 €, bei den folgenden Wohngrößen 51 – 75 m² erreichten die Immobilienpreise dann durchschnittlich 425.000 €, von 76 – 100 m² dann etwa 575.000 €, von 101 – 150 m² durchschnittliche 800.000 €. Im Bereich 151 – 200 m² gab es nur noch sehr wenige Objekte, die Immobilienpreise betrugen hier zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, durchschnittlich ca. 1,3 Mio. €.
Grundstücksverkauf:
Grundstücke zur Wohnbebauung gab es 20. Im Schnitt betrugen die Quadratmeterpreise etwa 1.750 €/m².
Angebotspreise Untermenzing 2016/17:
Hausverkauf Untermenzing:
Das Angebotsvolumen für Untermenzing umfasste insgesamt 156 Häuser. Die Angebote kamen anteilig zu ca. 82 % über Immobilienmakler Untermenzing, zu ca. 16 % über Bauträger und zu ca. 2 % von privat. Bemerkenswert ist der hohe Anteil an Neubauobjekten, mehr als die Hälfte der angebotenen Häuser war als Neubau ab Baujahr 2016 inseriert. Im Vergleich zum vorigen Jahr sind die Quadratmeterpreise bei Häusern in Untermenzing im reinen Durchschnitt betrachtet um etwa 15 % angestiegen, bei gebrauchten gleichermaßen wie bei neu gebauten Häusern. Werfen wir einen Blick auf die aktuellen Hauspreise in Untermenzing:
Einfamilienhaus Untermenzing:
Bei 100-150 m² Wohnfläche wurden im Durchschnitt Immobilienpreise von ca. 1,1 Mio. € verlangt, wobei die Quadratmeterpreise durchschnittlich bei 8.650 € lagen.
In der Größenordnung 151-200 m² erreichten die Hauspreise Untermenzing im Schnitt 1,27 Mio. €, die Quadratmeterpreise bewegten sich auf einem durchschnittlichen Niveau von ca. 7.350 €.
Über 200 m² bis hin zu 400 m² war je nach Haus und Zustand mit 1 bis 2 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, durchschnittlich erreichten die Immobilienpreise in dieser Sparte 1,46 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt 5.750 €.
Doppelhaushälfte Untermenzing:
Doppelhaushälften erreichten in der Größenordnung 100-150 m² durchschnittlich Immobilienpreise von ca. 850.000 €, bei 151-200 m² durchschnittlich ca. 1 Mio. € und bei 201-250 m² ca. 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bei Doppelhaushälften erreichten im allgemeinen Mittel etwa 6.400 €.
Reihen/Reiheneckhaus Untermenzing:
Für Objekte dieser Kategorie lagen die Immobilienpreise bei 100-150 m² Fläche bei durchschnittlich etwa 800.000 €, bei 151-200 m² bei durchschnittlich ca. 1 Mio. €. Bzgl. Quadratmeterpreisen lag das Niveau im Schnitt bei rund 6.300 €.
Mehrfamilienhaus Untermenzing:
Mehrfamilienhäuser ab 200 m² gab es ab ca. 1 Mio. € Kaufpreis, bis 400 m² war mit Immobilienpreisen von etwa 2 Mio. € im Mittel zu rechnen, darüber hinaus bei 500 bis max. 750 m² war mit 3-4 Mio. € zu rechnen. Die Quadratmeterpreise lagen im Mittel bei ca. 6.000 €.
Wohnungsverkauf Untermenzing:
Auf dem Wohnungsmarkt gab es 207 Verkaufsofferten. Im Wohnungssegment kamen rund 73 % der Angebote über Immobilienmakler, 21 % von Bauträgern und 6 % von Privatleuten. Auch hier bezog sich etwa die Hälfte der Angebote auf Neubauobjekte ab 2016er Baujahr. Die verlangten Wohnungspreise lagen durchschnittlich 20 %, teilweise 30 % höher als noch vor einem Jahr, wohlgemerkt handelt es sich aber um Angebotspreise, die nicht notwendigerweise auch wirklich erzielt werden. Wir wollen die momentan verlangten Wohnungspreise Untermenzings im Folgenden etwas näher einordnen:
Für kleinere Eigentumswohnungen/Appartements mit 30-50 m² wurden im Durchschnitt rund 280.000 € verlangt, bei 51-75 m² sind es durchschnittlich dann schon etwa 410.000 € und bei 76-100 m² musste man mit rund 600.000 € rechnen. Bei Wohnungen mit ab 100 m² bis 150 m² lagen die durchschnittlichen Immobilienpreise bei knappen 900.000 € und bei Wohnungen >150 m² bei ca. 1,25 Mio. €. Dies kann natürlich nur eine ungefähre Einordnung sein, denn es gab auch starke Schwankungen. Die Mehrzahl der Wohnungen wies Quadratmeterpreise im Bereich 6.000 – 8000 €, jedoch waren in einzelnen Fällen auch Wohnungen ausgeschrieben, bei denen die Quadratmeterpreise bis zu 17.500 €/m² reichen konnten.
Grundstücksverkauf Untermenzing:
Für Grundstücke gab es 6 Ausschreibungen, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt Werte um die 1.500 € erreichten.
