Immobilienpreise Untermenzing | Haus – Wohnung – Grundstück

In München Untermenzing bewegen sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand meist im Bereich 7.350 – 7.950 € pro m². Finden Sie den genauen Preis für Ihre Immobilie heraus. → Immobilienbewertung

Straße Untermenzing b

Immobilienverkaufspreise Untermenzing 2022

Untermenzing zählt übergreifend zu den mittleren Wohnlagen Münchens, zum Teil findet man auch gute Wohnlagen. Zur Einordnung der Marktsituation in Untermenzing folgen hier Preisangaben für mittlere Wohnlagen, wie sie von Experten und Immobilienmaklern des Gutachterausschusses München festgestellt wurden. Die betrachteten Baujahre liegen stets im Zeitraum 1960-1999.

  
EigentumswohnungenQuadratmeterpreise
Baujahre 1960-797.350 €/m²
Baujahre 1980-997.950 €/m²
  
Doppelhaushälften*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-799.500 €/m²
Baujahre 1980-999.450 €/m²
  
Reihenhäuser*
Quadratmeterpreise
Baujahre 1960-798.200 €/m²
Baujahre 1980-998.100 €/m²
  
GrundstückeQuadratmeterpreise
Mittlere Lage2.400 €/m²

* Für Doppelhaushälften und Reihenhäuser liegen nur kombinierte statistische Angaben für mittlere und gute Wohnlagen gemeinsam vor.
Für mittlere Lagen alleine liegen die Preise im Schnitt insgesamt etwas niedriger.

 

Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?

Seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre etwas verhaltenere Signale. Die Preise steigen nicht mehr im bekannten Ausmaß, manches deutet sogar auf Stagnation hin. Dennoch bewegen sich die Kaufpreise aktuell noch auf einem sehr hohen Niveau. Der bisher günstige Zinssatz sowie die gute wirtschaftliche Lage vieler Unternehmen in und um die Landeshauptstadt haben in der Vergangenheit stark dazu beigetragen, dass Immobilien hierzulande ein immer begehrteres Gut geworden sind. Das bedeutet, dass auch jetzt ein Verkauf für die meisten Eigentümer noch ein sehr lukratives Geschäft darstellt.

Wie lange der Markt dieses Preisniveau noch hergibt, lässt sich auf seriöser Basis natürlich nicht mit Sicherheit sagen. Momentan durchlaufen wir eine Phase, in der sich sowohl das Immobilienangebot als auch die Nachfrage verringern, was aber noch nicht komplett auf die Preise durchgeschlagen hat. Ob nach dieser Phase die Preise nochmals weiter steigen oder ob sie fallen, kann momentan niemand sicher sagen. Meine Preisprognose für die kommenden 3 Jahre ist jedoch, dass stärkere Preisanstiege wie in den letzten Jahren eher unwahrscheinlich sind, ebenso wenig wird es einen drastischen Preisverfall, wie zum Beispiel aufgrund einer Immobilienblase geben.

Um die eingangs gestellte Frage zu beantworten: Ja, im Allgemeinen ist der Zeitpunkt für einen Verkauf jetzt sehr gut.

Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in Untermenzing wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise hier einmal näher ansehen:

 

Analyse der Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren

 

Eigentumswohnungen

Durchschnittliche Lage: Für Wohnungen in mittleren Lagen zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 7.350 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69 und bei 7.950 €/m² für die Baujahre 1980-99. In den letzten 10 Jahren haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in durchschnittilchen Lagen in etwa verdreifacht und weisen damit eine noch höhere Preissteigerungsrate auf als z. B. Objekte in guten Lagen.

ETW München, mittlere Lage 2021, Bj 60-99

Häuser

Für Häuser gibt es eine zusammenfassende Statistik für gute und mittlere Wohnlagen. Finden Sie im Folgenden die Werte für das Auswertungsjahr 2021. Für gute Lagen allein ist davon auszugehen, dass die real erzielten Preise im Schnitt etwas höher liegen als in durchschnittlichen Lagen. Bei diesen Angaben handelt es sich um reine Durchschnitts- bzw. Orientierungswerte, ein konkretes Objekt kann deutlich günstiger sein oder auch mehr kosten.

 

Doppelhaushälften: Für Doppelhaushälften aus dem Baujahrbereich 1960-99 wurden in 2021 bei durchschnittlichen Wohnflächen von 110 – 145 m² mittlere Immobilienpreise von 1,13 – 1,5 Mio. € registriert (bis 20 % Abweichung möglich). Ein Vergleich der erzielten Quadratmeterpreise über die letzte Dekade zeigt für Doppelhaushälften mehr als eine Verdopplung der Preise.

DHH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99
 

 

Reihenmittelhäuser mit Baujahr 1960-99 erreichten bei 100 – 130 m² im Schnitt Immobilienpreise von 880.000 bis 1,15 Mio. €. Im Laufe der letzten Dekade lässt sich in diesem Segment durchschnittlich eine Steigerung der Preise um das 2,2-fache feststellen.

RMH München, mittl+gute Lage 2021, Bj 60-99

 

Einfamilienhäuser*: In durchschnittlichen und guten Wohnlagen bewegten sich die Immobilienpreise bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand im Durchschnitt zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, bei Wohnflächen von im Schnitt 165 m². Natürlich gab es daneben auch einige Objekte, die deutlich teurer oder günstiger verkauft wurden.

*Für Einfamilienhäuser sind repräsentative Durchschnittswerte grundsätzlich nur in einem sehr groben Rahmen angebbar, weil die Objekte sich meist sehr stark unterscheiden. Für eine verlässliche Wertbestimmung ist eine Wertermittlung durch einen unabhängigen Immobilienmakler oder Sachverständigen Ihres Vertrauens anzuraten.


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Baugrundstücke

Für Grundstücke betrugen die erzielten Quadratmeterpreise in mittleren Wohnlagen durchschnittlich 2.400 €/m². Die mittlere Preissteigerung über einen Zeitraum von 10 Jahren betrug in mittleren Lagen rund 230 %, sprich die Preise haben sich hier mehr als verdreifacht.

Grundstück München, m Lage 2021

Die Preise für München allgemein können Sie hier nachlesen: Immobilienpreise München


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Geschichtliches und Stadtteilbild

Untermenzing liegt an der Würm im Nordwesten Münchens.

Erste Erwähnungen finden sich im 8. Jht als Menzing. Die Herkunft des Namens ist letztlich nicht gesichert. Einige Sprachforscher vermuten eine Benennung nach einem Sippenführer namens „Manzo“.

1315 wurde Menzing in Ober- und Untermenzing getrennt, damit gilt 1315 als Geburtsjahr Untermenzings. Im Jahre 1818 wurde Untermenzing zur selbständigen Gemeinde erhoben.

Zur Zeit der Industrialisierung bildeten sich neue Arbeiter- und Wohnsiedlungen; Geschäfte, Dienstleistungs- und Handwerksgewerbe siedelten sich an. Untermenzing wurde schließlich 1938 nach München eingemeindet. Bis zu den sechziger Jahren hin konnte sich Untermenzing seinen dörflichen Charakter recht gut bewahren, dann allerdings wurden Bauernhäuser im großen Stil abgerissen und neue Wohnsiedlungen entstanden an ihrer Stelle.

In der Peripherie Münchens gelegen, mit seinen Ein- und Zweifamilienhäusern, durchsetzt mit Reihenhäusern und Eigentumswohnungen, hält der Stadtteil an der Würm eine hervorragende Kombination aus ländlicher Idylle und urbanem Leben bereit. Untermenzing ist daher auch sehr beliebt als Wohnort für Familien.


Quellen: muenchen.de; Wikipedia; sueddeutsche.de; Jahresbericht 2021 des Gutachterausschusses München: Analyse: Immobilienmakler München Untermenzing, Rainer Fischer. Der Immobilienbericht eignet sich nicht für eine fachliche Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises. Diese sollte durch einen Experten oder Immobilienmakler für München oder einen Immobilienmakler für Untermenzing erfolgen. Keine Haftung für Richtigkeit bzw. Vollständigkeit.

Bilder: eigene

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Den Immobilienmarktbericht für das benachbarte Allach finden Sie hier.


Angebotspreise Untermenzing 2017/18:

Hausverkauf:
Im Segment Hausverkauf Untermenzing haben Bauträger, Privatanbieter und Immobilienmakler für Untermenzing in den vergangenen 12 Monaten insgesamt 175 Verkaufsangebote verzeichnet. Wie schon in den letzten Jahren gab es einen hohen Neubauanteil, diesmal waren fast die Hälfte der Häuser als Neubau inseriert. Die Quadratmeterpreise für Neubau- und Gebrauchtobjekte lagen auf einem ähnlichen Niveau, allerdings waren Neubauten im Schnitt etwas größer und hatten daher insgesamt etwas höhere Endpreise. Die Preislage schauen wir uns für die einzelnen Objektarten etwas genauer an:

Einfamilienhäuser:
Objekte im Bereich 100 – 150 m² kosteten in den analysierten Angeboten durchschnittlich gut 1 Mio. €, bei 151 – 200 m² lagen die Immobilienpreise im Schnitt bei 1,2 Mio. € und bei 201 – 250 m² bei durchschnittlich 2 Mio. €. Ein Objekt mit ca. 1.250 m² kostete knapp 10 Mio. €. Die Quadratmeterpreise im Segment Einfamilienhaus Untermenzing bewegten sich bei durchschnittlich 7.600 €/m².

Doppelhaushälften:
Häuser dieses Typs lagen preislich bei 100 – 150 m² bei durchschnittlich 975.000 €, durchschnittliche Immobilienpreise um die 1,05 Mio. € erreichten Doppelhaushälften mit Größen 151 – 200 m² und ca. 1,35 Mio. € bei 201- 235 m². Die Quadratmeterpreise im Segment Doppelhaushälfte bewegten sich übergreifend bei durchschnittlich etwa 6.500 €/m².

Reihen- und Reiheneckhäuser:
Für Reihenhäuser in Untermenzing bewegten sich die Immobilienpreise im Bereich 90 – 120 m² im Schnitt bei ca. 815.000 €, bei 121 – 150 m² nur unwesentlich teurer bei ca. 840.000 €, größere Objekte im Bereich 151 – 185 m² lagen bei durchschnittlich 1,15 Mio. €. Reihenhäuser wiesen im Durchschnitt Quadratmeterpreise um die 6.400 €/m² auf.

Mehrfamilienhäuser:
Als Mehrfamilienhaus ausgeschriebene Objekte kosteten im Bereich 200 – 400 m² meist zwischen 1,8 und 2 Mio. €, ein 750 m² Objekt kostete ca. 3,25 Mio. €. Im allgemeinen Durchschnitt lagen die Quadratmeterpreise im Segment Mehrfamilienhaus bei etwa 5.700 €/m².

Wohnungsverkauf:
Die Zahl der in Untermenzing angebotenen Eigentumswohnungen lag bei 286. Prozentual gesehen kamen 60 % der Angebote von Immobilienmaklern, 36 % von Bauträgern und 4 % von Privatleuten. Die überwiegende Zahl der Wohnungen war eher neueren Datums und zwischen 1990 und 2016 gebaut, rund 20 % war sogar mit Baujahr 2017 inseriert. Und nur 20 % der angebotenen Wohnungen waren vor 1990 gebaut.

Die Quadratmeterpreise im Segment Eigentumswohnungen Untermenzing bewegten sich großteils in einem Bereich von 5.000 – 7.000 €/m², wobei im Einzelfall auch um die 14.000 €/m² verlangt wurden. Mit welchen Wohnungspreisen bei einem Kauf in etwa zu rechnen war, zeigt die folgende Aufstellung:

Im Bereich 30 – 50 m² lag der Durchschnittspreis bei ca. 250.000 €, bei den folgenden Wohngrößen 51 – 75 m² erreichten die Immobilienpreise dann durchschnittlich 425.000 €, von 76 – 100 m² dann etwa 575.000 €, von 101 – 150 m² durchschnittliche 800.000 €. Im Bereich 151 – 200 m² gab es nur noch sehr wenige Objekte, die Immobilienpreise betrugen hier zwischen 1,1 und 2,3 Mio. €, durchschnittlich ca. 1,3 Mio. €.

Grundstücksverkauf:
Grundstücke zur Wohnbebauung gab es 20. Im Schnitt betrugen die Quadratmeterpreise etwa 1.750 €/m².


Angebotspreise Untermenzing 2016/17:

Hausverkauf Untermenzing:
Das Angebotsvolumen für Untermenzing umfasste insgesamt 156 Häuser. Die Angebote kamen anteilig zu ca. 82 % über Immobilienmakler Untermenzing, zu ca. 16 % über Bauträger und zu ca. 2 % von privat. Bemerkenswert ist der hohe Anteil an Neubauobjekten, mehr als die Hälfte der angebotenen Häuser war als Neubau ab Baujahr 2016 inseriert. Im Vergleich zum vorigen Jahr sind die Quadratmeterpreise bei Häusern in Untermenzing im reinen Durchschnitt betrachtet um etwa 15 % angestiegen, bei gebrauchten gleichermaßen wie bei neu gebauten Häusern. Werfen wir einen Blick auf die aktuellen Hauspreise in Untermenzing:

Einfamilienhaus Untermenzing:
Bei 100-150 m² Wohnfläche wurden im Durchschnitt Immobilienpreise von ca. 1,1 Mio. € verlangt, wobei die Quadratmeterpreise durchschnittlich bei 8.650 € lagen.
In der Größenordnung 151-200 m² erreichten die Hauspreise Untermenzing im Schnitt 1,27 Mio. €, die Quadratmeterpreise bewegten sich auf einem durchschnittlichen Niveau von ca. 7.350 €.
Über 200 m² bis hin zu 400 m² war je nach Haus und Zustand mit 1 bis 2 Mio. € Kaufpreis zu rechnen, durchschnittlich erreichten die Immobilienpreise in dieser Sparte 1,46 Mio. €, bei Quadratmeterpreisen von im Schnitt 5.750 €.

Doppelhaushälfte Untermenzing:
Doppelhaushälften erreichten in der Größenordnung 100-150 m² durchschnittlich Immobilienpreise von ca. 850.000 €, bei 151-200 m² durchschnittlich ca. 1 Mio. € und bei 201-250 m² ca. 1,5 Mio. €. Die Quadratmeterpreise bei Doppelhaushälften erreichten im allgemeinen Mittel etwa 6.400 €.

Reihen/Reiheneckhaus Untermenzing:
Für Objekte dieser Kategorie lagen die Immobilienpreise bei 100-150 m² Fläche bei durchschnittlich etwa 800.000 €, bei 151-200 m² bei durchschnittlich ca. 1 Mio. €. Bzgl. Quadratmeterpreisen lag das Niveau im Schnitt bei rund 6.300 €.

Mehrfamilienhaus Untermenzing:
Mehrfamilienhäuser ab 200 m² gab es ab ca. 1 Mio. € Kaufpreis, bis 400 m² war mit Immobilienpreisen von etwa 2 Mio. € im Mittel zu rechnen, darüber hinaus bei 500 bis max. 750 m² war mit 3-4 Mio. € zu rechnen. Die Quadratmeterpreise lagen im Mittel bei ca. 6.000 €.

Wohnungsverkauf Untermenzing:
Auf dem Wohnungsmarkt gab es 207 Verkaufsofferten. Im Wohnungssegment kamen rund 73 % der Angebote über Immobilienmakler, 21 % von Bauträgern und 6 % von Privatleuten. Auch hier bezog sich etwa die Hälfte der Angebote auf Neubauobjekte ab 2016er Baujahr. Die verlangten Wohnungspreise lagen durchschnittlich 20 %, teilweise 30 % höher als noch vor einem Jahr, wohlgemerkt handelt es sich aber um Angebotspreise, die nicht notwendigerweise auch wirklich erzielt werden. Wir wollen die momentan verlangten Wohnungspreise Untermenzings im Folgenden etwas näher einordnen:

Für kleinere Eigentumswohnungen/Appartements mit 30-50 m² wurden im Durchschnitt rund 280.000 € verlangt, bei 51-75 m² sind es durchschnittlich dann schon etwa 410.000 € und bei 76-100 m² musste man mit rund 600.000 € rechnen. Bei Wohnungen mit ab 100 m² bis 150 m² lagen die durchschnittlichen Immobilienpreise bei knappen 900.000 € und bei Wohnungen >150 m² bei ca. 1,25 Mio. €. Dies kann natürlich nur eine ungefähre Einordnung sein, denn es gab auch starke Schwankungen. Die Mehrzahl der Wohnungen wies Quadratmeterpreise im Bereich 6.000 – 8000 €, jedoch waren in einzelnen Fällen auch Wohnungen ausgeschrieben, bei denen die Quadratmeterpreise bis zu 17.500 €/m² reichen konnten.

Grundstücksverkauf Untermenzing:
Für Grundstücke gab es 6 Ausschreibungen, wobei die Quadratmeterpreise im Schnitt Werte um die 1.500 € erreichten.

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