17.10.2023
Zinswende = Zeitenwende am Immobilienmarkt
Noch bis etwa Mitte 2022 hatten Immobilieninvestitionen weitgehend einen hervorragenden Ruf und waren eines der beliebtesten Instrumente, dem inflationsbedingten Wertverlust von Geld gegenzuhalten und um langfristig von Wertzuwächsen zu profitieren. Kaptitalanleger haben Immobilien, oft 1-3-Zimmer-Eigentumswohnungen, in der Vergangenheit vielerseits gerne als Geldanlage erworben. Der drastische Anstieg der Darlehenszinsen hat den Immobilienkauf für Investitionszwecke nun allerdings deutlich unattraktiver gemacht. In diesem Artikel wollen wir einmal der aktuell drängenden Frage nachgehen, wie die Sache denn bei den gegenwärtigen Zinsoptionen objektiv betrachtet aussieht. Lohnen sich Immobilieninvestitionen noch oder sollten Sie sich lieber gleich andere Anlageformen suchen, wenn Sie Geld gewinnbringend anlegen möchten?
Vorab – Wie wäre es mit einer selbstgenutzten Immobilie?
Generell kommt es bei der gegenwärtigen Markt- und Zinslage stark auf den individuellen Fall und das „Wie?“ der Investition an. Wenn Sie mich persönlich fragen, bin ich der Meinung, dass die eigengenutzte Immobilie die beste Geldanlage ist. Wer früh, also jung, mit einer kleinen Einheit beginnt und sich über Jahre sozusagen nach oben arbeitet, kann fast nichts falsch machen. Warum? Selbst wenn es der eine oder andere Finanzberater schlechtrechnen mag, die eigengenutzte Immobilie ist sicher, man hat eine gewisse Kontrolle darüber, keinen Mietausfall, keinen Vandalismus, man entrinnt der Inflation und zumindest zu einem recht großen Teil auch verirrten Gesetzgebern. Denn die eigengenutzte Immobilie ist das letzte, an das sich eine Regierung heranwagt, weil sie genau weiß, dass das ihren eigenen Untergang bedeuten würde.
Doch nun zum eigentlichen Thema, dem Kauf von Immobilien für Geldanlagezwecke:
Wann lohnt sich aktuell ein Immobilienkauf?
Um hier einen Ansatz zu bekommen, ist es am sinnvollsten, sich das anhand von spezifischen Situationen anzusehen (in der Praxis können sich diese auch mischen). Ich habe für Sie hier einmal ein paar praktische Situationen gesammelt, wo der Kauf einer Immobilie momentan tatsächlich noch substanziell vorteilhafte Ergebnisse bringen kann:
Situation 1: Es ist einfach ein größerer Barbetrag vorhanden, man möchte diese Summe sichern und der Finanzierungsbetrag, d. h. der aufzunehmende Kredit, liegt bei z. B. 40 % des Kaufpreises. In diesem Fall rechnet sich eine Immobilieninvestition generell nach wie vor und ist funktionsfähig, wenn Kaufpreis und Miete passen. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser rechnet sich in diesem Fall der Immobilienkauf. Denn umso geringer ist das erforderliche Darlehen und damit die Zins- und Tilgungsanteile, die im Laufe der Zeit aufgebracht werden müssen. Ist der Eigenkapitalanteil in Relation zum Kredit allerdings zu gering, rechnet sich der Immobilienkauf derzeit ab einem bestimmten Punkt natürlich nicht mehr als Kapitalanlage.
Situation 2: Ein noch recht junger Anleger kauft ein völlig abgewirtschaftetes 1-Zimmer-Appartement, renoviert es, am besten mit möglichst viel Eigenleistung, möbliert es schick aber bezahlbar und vermietet es an junge Computerfachleute, die immer so ein Jahr lang bleiben. Damit kann dann auch die Rendite hoch sein und dadurch die monatliche Belastung gering, auch bei relativ wenig Eigenkapital.
Nachteile: Je mehr der junge Anleger von Fachfirmen erledigen lassen muss, umso unlukrativer wird es. Zudem gibt es nicht so viele Objekte dieser Art. Vorteil: So könnte jemand starten.
Situation 3: Man sucht gezielt nach unterbewerteten Objekten und kauft sehr günstig und hält sie. Unterbewertet bedeutet hier nicht unbedingt, dass der Verkäufer einen Fehler macht und zu billig verkauft. Vielmehr zeigt sich in manchen Fällen eine Kombination von Nachteilen, die die Menge an Nachfragern einfach auf fast Null reduzieren kann und damit per se einen günstigen Angebotspreis erzwingt. Beispiel: niedrig vermietete Erbpachtwohnungen. Niedrig vermietet + überhaupt vermietet + Erbpacht sind 3 starke Ausschlusskriterien für die meisten Kaufinteressenten. Immobilien mit solchen „Nachteilen“ können, beispielsweise in einem Erbfall, wirklich sehr günstig zum Verkauf stehen, sich aber hervorragend als Investitionsobjekt eignen.
Situation 4 (ähnlich wie 3): Spezialimmobilien, wie z. B. ein Büro oder Laden oder eine Wohnung mit Wohnrecht, usw. Auch hier haben wir wieder die geringe Nachfrage, die dem Käufer ermöglicht, vielleicht ein Schnäppchen zu ergattern.
Was lohnt sich nicht?
Generell lohnen sich Investitionen natürlich nicht, wenn die Tilgung weit höher ist als die Einnahmen. Beispiel: Eine freie 3-Zimmer-Wohnung zu einem Preis wie vor der Zinserhöhung bei 30 % Eigenkapital kostet im Monat einfach zu viel. So etwas geht leider nicht auf und ist ein zu hohes Zuschussgeschäft. Monatlich 1.500 € Mieteinnahme in Relation zu 1.700 € Zins und Tilgung wie es in 2021 noch gewesen wäre, stehen dank der hohen Zinsen jetzt monatlich 2.700 € Tilgung und damit 1.000 € Unterdeckung gegenüber. Daher kauft derzeit tatsächlich niemand normale Wohnungen dieser Art.
Schreiben Sie mir gerne eine E-Mail unter rainer@immobilienfischer.de oder rufen Sie mich unter 089-72632818 an, wenn Sie Fragen zu einem Immobilienkauf oder Immobilienverkauf haben bzw. eine Beratung wünschen.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer, ist seit mehr als 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in und um München tätig. Seither hat er rund 1.200 Immobilien mit Erfolg vermittelt. Er bietet Immobilieneigentümern kompetente Hilfe für Ihren stressfreien Immobilienverkauf an. Kontakt: Telefon +49 89-131320.
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