04.12.2023
Der gestiegene Darlehenszins und die damit einhergehend stark gestiegenen monatlichen Belastungen, wenn Käufer einen großen Teil des Kaufpreises über einen Kredit finanzieren müssen, haben den Immobilienmarkt ganz schön durchgeschüttelt. Dieser Artikel beschäftigt sich mit dem Thema, ob man jetzt trotzdem kaufen sollte (sofern finanziell machbar), ob verkaufen noch lohnt, oder ob man einfach warten sollte, bis der Markt wieder „normal“ wird.
Wie tickt der Immobilienmarkt aktuell?
Des einen Leid ist vielleicht des anderen Freud. Das mag sarkastisch klingen, aber auf den gegenwärtigen Markt angewendet heißt es einfach, dass ich als Käufer mehr Auswahl habe und auch zeitlich beim Kauf nicht so unter Stress stehe. Während vor 3 Jahren gute Objekte nach zwei Wochen häufig schon wieder vom Markt verschwunden waren, ist das so heute eher nur selten noch so.
Besonders bei älteren Objekten habe ich als Käufer, auch aufgrund der befeuerten Energiediskussion, eine große Auswahl, habe Zeit und kann manchmal auch gut verhandeln (außer, der Preis berücksichtigt alle diese Faktoren bereits).
Übrigens, im allgemeinen Marktgeschehen gilt im Normalfall bekanntlich ja: Angebot und Nachfrage regeln den Preis.
Am Immobilienmarkt ist das allerdings nur bedingt gültig, weil es im Gebrauchtsegment eigentlich nur Einzelverkäufe gibt. Im Gegensatz zu Konsumprodukten, die letzten Endes wirklich verkauft werden müssen, kann ein Immobilieneigentümer, der nicht unter Verkaufszwang steht, seine Immobilie dem Markt einfach wieder entziehen und sie nach eigenem Ermessen weiterhin selbst behalten. Aktuell (2023) verzeichnen wir gegenüber den Vorjahren ca. ein Minus von 50 % bei den Immobilienverkaufszahlen, obwohl es grundsätzlich viele Eigentümer gibt, die verkaufen möchten und auch viele Interessenten, die generell kaufen möchten. Aber man findet eben preislich nicht zusammen – hauptsächlich aufgrund der gestiegenen monatlichen Belastung durch die hohen Kreditzinsen.
So viel zur allgemeinen Situation. Kaufinteressenten bewegt die Frage, ob sie sich jetzt an einen Kauf wagen sollen, Eigentümer auf der anderen Seite fragen sich, ob jetzt ein geeigneter Zeitpunkt für einen Verkauf ist. Schauen wir uns das Ganze einmal aus den spezifischen Blickwinkeln an:
Soll ich kaufen?
Ich würde sagen: Ja, wenn a) es finanziell machbar ist und wenn genau die Immobilie daherkommt, nach der ich schon lange gesucht habe. Oder b), wenn die Immobilie, die ich gerne mieten möchte, so gar nicht als Mietobjekt am Markt existiert. Denn, wir kommen jetzt allmählich in einen Markt, wo wenig Mietangebote auf enorm viele Mietanfragen treffen, d. h. unter Umständen kann ich gar nichts mieten (neuer Aspekt).
Der Mietmarkt ist nun stark geprägt durch ältere Objekte mit einfacher Ausstattung. Wenn ich jetzt für längerfristig etwas Hochwertiges suche, sind solche Mietobjekte für gewöhnlich sehr teuer und nur ziemlich begrenzt am Markt verfügbar. Individuell und schön wohnen geht gegenwärtig am Besten in der eigenen Immobilie (tolles Bad, perfekte Küche, schöner Boden, Maßmöbel).
Soll ich verkaufen?
Die Antwort ist hier im Prinzip extrem einfach: Ja, wenn es Sinn macht. Wann macht es Sinn? Wenn die Lebensplanung danach verlangt. Beispiele: Ich besitze die Wohnung schon lange, der Mieter zieht aus. Ich kann frei verkaufen und empfinde es schon lange als Last. Oder ich kann mit dem Verkauf eine andere Immobilie abzahlen oder kaufen. Oder ich bin einiges über 70 Jahre alt und möchte den Aufwand nicht mehr. Oder, oder… Es ist also immer eine persönliche Sache. Wer zum Beispiel vor 15 bis 25 Jahren gekauft hat, macht immer noch einen sehr guten Gewinn.
Soll ich nichts tun?
Angenommen, ich habe einfach nicht genug Eigenkapital, damit sich das Ganze rechnet, dann sollte man besser nichts tun. Ich weiß, dass es Käufer gibt, die mit 20 % Eigenkapital finanzieren. Mir persönlich wäre das aktuell aber zu wenig. Könnte ich 35 – 40 % Eigenkapital einbringen, wäre das schon sicherer und sowieso auch bezahlbarer. Denn mit mehr Eigenkapital wären in Anbetracht des gegenwärtigen Zinsniveaus die Tilgungsraten im Vergleich auch langfristig gesehen deutlich geringer.
Wichtiger Punkt – Die tatsächliche Belastung
Ich höre immer wieder von Eigentümern, die verkaufen wollen, dass sie doch auch bei hohen Zinsen gekauft haben. Ja, sogar 6 oder 8 Prozent. Aber wirklich entscheidend ist tatsächlich nicht der Zinssatz, sondern das Verhältnis von Nettoeinkommen zur Darlehensbelastung. Und wenn für den Kauf einer Eigentumswohnung die monatliche Belastung von 1.800 Euro auf 3.600 Euro steigt, dann ist bei solchen Beträgen logischerweise für viele Familien im normalen Einkommensbereich kein Kauf mehr möglich, obwohl sie eigentlich gerne möchten.
Sie interessieren sich für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie im Raum München? Dann stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit über 30 Jahren als seriöser Immobilienmakler im Raum München aktiv und hat mehr als 1.200 Immobilien mit Erfolg verkauft. Er bietet Immobilienbesitzern fachkundige Hilfe für ihren stressfreien Immobilien Verkauf an. Sie können ihn über Tel. +49 89-131320 erreichen oder über unser Kontaktformular.
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