Immobilienfinanzierung beim Immobilienkauf
Die meisten Immobilien werden beim Kauf über einen Bankkredit finanziert. Denn nur die wenigsten Immobilienkäufer verfügen über genügend Eigenkapital, um einen Kauf direkt und ohne Finanzierung zu tätigen. Doch bereits seit der Finanzkrise 2008 sind Banken bei Finanzierungszusagen vorsichtiger und es ist unter Umständen gar nicht so einfach einen Kredit für einen Immobilienkauf zu bekommen, allerdings im Normalfall, wenn die Bank gute Bonität feststellt, auch kein wirklich großes Problem. Wir wollen uns daher einmal die verschiedenen Aspekte anschauen, die bei der Immobilienfinanzierung relevant werden und wie Sie am besten damit umgehen.
Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung über eine Bank überhaupt?
In den meisten Fällen wird für eine Immobilienfinanzierung ein sogenanntes Annuitätendarlehen oder auch Hypothekendarlehen vereinbart. Im Endeffekt wird dabei ein bestimmter Kreditbetrag vereinbart, den die Bank auszahlt und der über eine bestimmte Zeitdauer mit einer konstanten jährlichen Rate wieder zurückgezahlt wird. Die jährliche Rate wird in der Regel auf die Monate des Jahres aufgeteilt und dann monatlich bezahlt und setzt sich jeweils aus der Tilgung, also der Kreditrückzahlung, und dem vereinbarten Zins zusammen.
Die Höhe der Tilgung können Sie als Kreditnehmer üblicherweise in einem gewissen Rahmen selbst bestimmen und damit auch die Höhe der aufzuwendenden Rate und die Gesamtlaufzeit des Kredits. Je höher die Tilgung, umso höher auch die monatliche Rate – und umso schneller zahlen Sie den Kredit ab.
Zahlen Sie eine monatliche Rate, reduziert sich der zu zahlende Zins. Die Zinsen verringern sich damit von Monat zu Monat mit ansteigender Tilgung. Dies ist das grundlegende Prinzip eines Annuitätendarlehens.
Weiter können Sie auch Sondertilgungen vereinbaren, d. h. zusätzliche Tilgungen, z. B. falls zusätzliches Kapital zur Abzahlung und schnelleren Tilgung des Kredits zur Verfügung steht. In der Regel sind jährlich 5 % Sondertilgung des ursprünglichen Kreditbetrages möglich, manche Banken lassen auch bis 10 % zu.
Finanzierungszinsen
Wie hoch die Zinsen sind, die man für einen Kredit bezahlen muss, sind ein wichtiges Kriterium. Während der Niedrigzinsphase, die noch 2022 Immobilienfinanzierungen zu 1 % Zins pro Jahr zuließen, waren diese enorm günstig. Anfang 2023 betrugen diese Zinsen zum Teil 4 %. Es macht einen gewaltigen Unterschied, ob man über viele Jahre 1 % oder 4 % auf seinen Kredit bezahlt. Für viele war die Kreditlast bei z. B. 4 % so hoch bzw. unerschwinglich, dass sie lieber auf einen Immobilienkauf verzichteten und vielleicht auf bessere Zeiten warten.
Probleme bei der Finanzierung
Wenn Immobilienkäufer Probleme mit der Finanzierung haben oder keine akzeptablen Kreditkonditionen erreichen, empfehle ich, einen unabhängigen Finanzberater zu engagieren. Diese unterhalten für gewöhnlich Kontakte mit vielen Kreditinstituten und sind oft auch unabhängig in ihren Beratungsdiensten. Daher können sie auch die besten Kreditkonditionen für ihre Kunden herausarbeiten.
Externe Finanzberater bieten ihre Dienste natürlich nicht kostenfrei an. Allerdings entstehen Immobilienkäufern dadurch in der Regel auch keine signifikanten Mehrkosten, denn die Provisionen der Berater bewegen sich meist im Rahmen der Gebühren, die sonst die Bank erhebt. Finanzierungsvermittler übernehmen bei ihrer Arbeit allerdings bereits einen großen Teil der Arbeit der Banken und treten meist schon mit ausgearbeiteten Kreditanträgen an die Bank heran. D. h. die Bank muss hierfür keine eigenen Gebühren mehr erheben, die sie dann in den Kreditzinsen unsichtbar für den Kreditnehmer berechnen.
Als Immobilienmakler München wende ich mich für Immobiliendarlehen, falls nötig, ebenfalls an einen Finanzierungsvermittler, Herrn Solya aus Wolfratshausen.
Die Immobilienfinanzierung kündigen
Nehmen Sie einen Kredit für einen Immobilienfinanzierung auf, können Sie diesen nach 10 Jahren kündigen. Zu beachten ist, dass es üblicherweise eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gibt. Nehmen Sie also die Kündigung vor, können Sie danach den verbliebenen Schuldbetrag sofort vollständig tilgen. Alternativ können Sie auch eine Anschlussfinanzierung vornehmen und sehen, ob ein neuer Kredit mit besseren Konditionen möglich ist.
Finanzierungsplan
Eine der wichtigsten Maßnahmen bei einer Immobilienfinanzierung ist, alle Kosten, die anfallen werden, inklusive Zinsen etc. bereits im Vorfeld genau durchzurechnen und einen Finanzierungsplan zu erstellen. Damit Sie nichts übersehen, ist es ratsam, Ihren Finanzierungsplan von einem Profi checken zu lassen oder gleich einen Finanzierungsexperten aufzusuchen und den Plan vom Profi erstellen zu lassen. Zum einen, um Fehler zu vermeiden, zum anderen kennt der Profi vielleicht Optimierungsmöglichkeiten, die Sie nicht kennen.
Wie hoch muss der Kredit sein? Welcher Betrag muss finanziert werden?
Zunächst einmal benötigen Sie für den Kauf einer Immobilie nicht nur den Betrag, der sich aus dem Kaufpreis der Immobilie im Immobilienangebot ergibt oder aus dem Kaufpreis, den man mit dem Verkäufer aushandelt. Es kommen immer die sogenannten Kaufnebenkosten hinzu, die etwas variieren können, sich aber meist im Bereich von 10 % des Kaufpreises bewegen. Die Kaufnebenkosten setzen sich zusammen aus:
- Kosten für Notar, Grundbuch, Grundschuldbestellung: etwa 2,5 % vom Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % vom Kaufpreis in Bayern, in anderen Bundesländern z. T. bis 6,5 %
- Maklerprovision: In der Regel 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer vom Kaufpreis
Je nach Fall können auch weitere Kosten hinzukommen, wie Kosten für
- Sachverständigengutachten
- Sanierung/Renovierung
- Umbaumaßnahmen
- Baugenehmigungen u. a.
Als grober erster Orientierungspunkt liegt der Betrag, der für den Immobilienkauf bereit gestellt werden muss bei rund 110 % des Kaufpreises, was natürlich Einfluss auf die Höhe des nötigen Kredits haben wird, denn schließlich muss das bereitgestellte Kapital ausreichen, um alle Kosten zu decken. Wie gesagt, kann das variieren, weshalb jeder Fall individuell angeschaut werden muss, aber der letztliche Finanzbedarf ist immer deutlich höher als der eigentliche Kaufpreis.
Bankkredit und Beleihungswert
Eine Bank will bei der Bewilligung eines Kredites natürlich das Ausfallrisiko möglichst geringhalten. Die Bank wird daher eine Einschätzung des Wertes der Immobilie vornehmen. Meist geschieht das anhand eines Standardverfahrens, das der Bankberater einsetzt, bei teureren Immobilien werden oft Gutachter für die Feststellung des Werts beauftragt.
Anhand des festgestellten Wertes legt die Bank dann einen Beleihungswert fest. Der Beleihungswert entspricht in etwa der Höhe des Kreditvolumens, das die Bank einräumen wird. Größenordnungsmäßig liegt der Beleihungswert meist bei 70 bis 80 Prozent des festgestellten Immobilienwertes. Der fehlende Betrag muss vom Kreditnehmer selbst aufgebracht werden. Das heißt, der künftige Immobilienkäufer muss einen bestimmten Anteil an Eigenkapital in den Kauf einbringen, um die fehlende Differenz zu überbrücken. Damit besteht die Bank praktisch auf einer Eigenkapitalquote, damit sie auf der sicheren Seite ist, sollte der Käufer den Kredit nicht mehr bedienen können und die Immobilie dann evtl. unterhalb des eigentlichen Immobilienwerts verkauft werden müssen.
110 % Finanzierung und 100 % Finanzierung
In manchen Fällen würden es künftige Immobilienkäufer als vorteilhafter ansehen, kein Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie aufzuwenden und den Immobilienkauf komplett über ein Bankdarlehen zu finanzieren.
Unterschieden wird gemeinhin zwischen der 110 % Finanzierung, bei der die Immobilie vollständig ohne eigenes Kapital und inklusive der Kaufnebenkosten finanziert wird und der 100 % Finanzierung, bei der der Käufer selbst für die Nebenkosten aufkommt.
Abgesehen davon, dass es nur wenige Kreditinstitute gibt, die sich auf solche Deals einlassen, gibt es für den Käufer auch hohe Hürden, um für eine Vollfinanzierung in Frage zu kommen. So muss der Darlehensnehmer über überdurchschnittliche und gesicherte Einkünfte und insgesamt über eine gute Bonität verfügen und die Immobilie, für die der Kredit gewährt werden soll, muss in der Regel besonders sichere Wertmerkmale aufweisen.
Zudem birgt eine Vollfinanzierung ein höheres Risiko, auch für die Bank, hat eine längere Laufzeit und höhere Gesamtzinskosten. Käufer, die eine Vollfinanzierung anstreben, sollten sich in jedem Fall professionell beraten lassen.
Grundschuld
Bei einer Kreditaufnahme gibt es zwei Begriffe, die man grundsätzlich auseinanderhalten muss: Darlehen und Grundschuld.
Gewährt eine Bank ein Darlehen für den Kauf einer Immobilie, lässt sie eine Grundschuld und den Betrag im Grundbuch der betreffenden Immobilie eintragen, der der Höhe des Darlehens, das man dann aufnimmt, entspricht. Damit erwirbt sich die Bank ein Miteigentum an der Immobilie und verfügt dann über ein sogenanntes Grundpfandrecht, mit dem sie eine Zwangsversteigerung einleiten kann, sollte der Darlehensnehmer den Kredit nicht mehr bedienen können. Folgend ein Beispiel für einen Grundschuldeintrag im Grundbuch:
Danach erfolgt der Abschluss des eigentlichen Darlehensvertrages. Der Darlehensvertrag ist ein vom Grundschuldeintrag getrennter Vorgang. Der im Grundbuch eingetragene Betrag der Grundschuld bleibt immer unverändert dort stehen, auch wenn das Darlehen nach und nach getilgt wird. Die Grundschuld muss auch nicht gelöscht werden, wenn der Kredit vollständig abgezahlt ist. Dieser Eintrag wird zudem auch nicht irgendwann automatisch gelöscht. Das passiert nur dann, wenn der Eigentümer einen Notar aufsucht und die Löschung beantragt.
Dies wird jedoch oft nicht gemacht, da die Löschung der Grundschuld einige hundert Euro an Gebühren kostet und die Grundschuld zum anderen auch wieder für ein neues Darlehen genutzt werden kann, ohne dass die Vergabe des Darlehens durch die Bank wieder neu und groß geprüft werden muss.
Die Löschung der Grundschuld ist aber meist erforderlich, wenn die Immobilie wieder weiterverkauft werden soll, da Käufer die Grundschuld oft nicht übernehmen wollen oder können und die Immobilie deshalb ohne den Grundschuldeintrag den Eigentümer wechseln soll. Für die Löschung der Grundschuld ist prinzipiell die Abzahlung des Darlehens erforderlich und die Bank muss anhand einer Löschungsbewilligung zustimmen. Dann kann der Notar die Löschung vornehmen und die Immobilie kann ohne den Eintrag verkauft werden.
Fazit
Eine Immobilienfinanzierung ist bei ausreichender Bonität selten ein Problem. Man sollte allerdings alle Eventualitäten im Blick haben, z. B. den realen Gesamtbedarf, der finanziert werden muss, und sich von Experten beraten lassen, falls nicht bereits alles glasklar ist.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer, seit fast 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in München aktiv, hat etwa 1.200 Immobilien erfolgreich verkauft. Anhand der gewonnenen Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für den stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen an: Tel. +49 89-131320.
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