Immobilienverkaufspreise Ludwigsvorstadt 2024
Die Ludwigsvorstadt München wiest vorwiegend gute zentrale Wohnlagen auf. Im Folgenden werden Preise für gute zentrale Wohnlagen Münchens als Orientierungswerte für die Ludwigsvorstadt genannt (reine Durchschnittswerte).
| Eigentumswohnungen | Quadratmeterpreise |
|---|---|
| Altbau bis 1929 | 11.100 €/m² |
| Baujahre 1960-1979 | 9.000 €/m² |
| Baujahre 1980-1999 | 9.700 €/m² |
Prognose: Soll ich verkaufen – Ist jetzt ein guter Zeitpunkt?
Bereits seit dem 2. Quartal 2022 sendet der Immobilienmarkt in München und Umland im Gegensatz zur Entwicklung der vergangenen Jahre eher verhaltene Signale. In 2023 werden bei Verkäufen, zumindest im Durchschnitt, signifikant niedrigere Verkaufspreise realisiert als noch in den vergangenen Jahren.
Woher rühren die Preisrückgänge?
Die offiziellen Preistabellen zeigen für 2022 gegenüber 2021 zwar noch deutlich steigende Preise, die zum Beispiel im 2. Quartal noch bei tatsächlichen Verkäufen realisiert werden konnten. Dabei gilt es aber zu bedenken, dass die meisten dieser Verkäufe bereits früher im Jahr zu den damaligen Darlehenszinsen festgezurrt worden sind, die „damals“ in dieser Hinsicht eben noch sehr viel besser waren. Gegenwärtig zeigt sich, dass Käufer vor allem aufgrund der gestiegenen Finanzierungszinsen Probleme mit der Finanzierung haben. Für Anleger macht ein Kauf zu diesen Preisen aktuell keinen Sinn.
Immobilienangebote am Markt
Das Angebotsaufkommen auf dem Immobilienmarkt München und Umgebung ist momentan noch relativ hoch. Schaut man sich die bestehenden Angebote näher an, kommt man aber nicht umhin, zu bemerken, dass zahlreiche angebotene Immobilien deutlich länger am Markt sind, man kann von einem Angebotsstau reden. Überteuerte Objekte finden kaum noch Abnehmer. Angebote für neue Objekte am Markt sind dagegen etwas rückläufig.
Preisprognose 2023
Nimmt man alles zusammen und betrachtet die Marktsituation, die Zinssituation, die Angebotsentwicklung nüchtern, ist zu erkennen, dass Immobilien gegenwärtig im Allgemeinen nicht mehr zu den Preisen Abnehmer finden, wie beispielsweise noch vor einem Jahr. Sind die Verkäufe, die in den ersten Quartalen 2022 noch zu höheren Preisen vereinbart wurden, abgearbeitet, wird sich zeigen, dass die Preise bei aktuelleren Verkäufen im Schnitt deutlich niedriger liegen und sich wahrscheinlich auf dem Preisniveau von 2019 oder 2018 einpendeln werden. Mittelfristig gehe ich von etwa 3 bis zu 20 % je nach Objekt niedrigeren Immobilienpreisen in München aus als wir sie zu den Spitzenzeiten Anfang bis Mitte 2022 gesehen haben. Ob es sich aus Verkäufersicht lohnt, auf wieder steigende Preise zu warten, kann in der momentanen Situation nicht sicher gesagt werden. Allerdings beträgt der Wertzuwachs – und das sollte man ebenfalls im Auge behalten – bei Immobilien in München in den letzten 10 Jahren häufig immer noch Faktor 2 oder mehr.
Kürzliche Echtzeit-Immobilienbewertungen für Ludwigsvorstadt
| Adresse | PLZ | Jahr | Preis/qm | Typ |
|---|---|---|---|---|
| Isartalstraße, München, Deutschland | 80469 | 1900 | 11.234,69 | Wohnung |
| Baaderstraße | 80469 | 1800 | Wohnung | |
| Landsberger Straße | 80339 | 1972 | 9.341,67 | Wohnung |
| Holzstraße, München, Deutschland | 80469 | 1971 | 12.088,24 | Wohnung |
| Baaderstraße | 80469 | 1879 | 11.380,77 | Wohnung |
Für eine bessere Einschätzung des Immobilienmarktes in der Ludwigsvorstadt wollen wir uns die bisherige Entwicklung der Immobilienpreise München hier einmal näher ansehen:
Analyse der Preisentwicklung in den letzten Jahren
Eigentumswohnungen
Gute zentrale Lage: Für Eigentumswohnungen in guten zentralen Lagen werden die offiziellen Verkaufszahlen seit 2016 erfasst. 2022 zeigten sich die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 10.600 €/m² für die Baujahrgruppe 1960-69, bei 11.400 €/m² für die Baujahre 1980-99 und bei 13.000 €/m² für Altbauwohnungen bis Baujahr 1929. Im Zeitraum 2016 bis 2022 haben sich die Preise insgesamt in etwa ver-1,5-facht. In 2023 ist wieder eine deutliche Abnahme zu verzeichnen, wobei sich die Werte im Schnitt bei 9.000 bzw. 9.700 €/m² bewegen, für Altbau bei 11.100 €/m².
Lesen Sie auch unsere Preisanalyse für München insgesamt: Immobilienpreise München
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Geschichtliches und Stadtteilbild
Die Ludwigsvorstadt gehört zum 2. Münchener Stadtbezirk Ludwigvorstadt-Isarvorstadt. 1992 wurden die Ludwigsvorstadt südwestlich des Stadtzentrums und die drei Isarvorstadtbezirke Isarvorstadt-Deutsches Museum, Isarvorstadt-Schlachthofviertel und Isarvorstadt-Glockenbachviertel südöstlich des Stadtzentrums zusammengelegt. Wie eine Spange umgibt der Stadtbezirk den südlichen Teil der Altstadt.
Anfang des 18. Jahrhunderts wird die Ludwigsvorstadt erstmals genannt als Hinweis auf den späteren König, der die Ludwigsvorstadt als Teil seines Stadterweiterungsprogramms als repräsentatives Viertel mit Grünanlagen und Villen für wohlhabende Bürger plante. Eine „Vorstadt“ bezeichnet einen Bereich der Stadt, der außerhalb oder etwas vor der eigentlichen Kernstadt liegt.
Während des 2. Weltkrieges wurde der Bereich um den Hauptbahnhof fast ganz zerstört. Das Stadtviertel wurde zwar wieder aufgebaut, allerdings stark verändert. Kleingewerbe und Wohnhäuser wurden durch Verwaltungsgebäude ersetzt, Hotels und Geschäftshäuser beherrschten bald die Szene. Heute ist die Ludwigsvorstadt ein geschäftiger und multikultureller Stadtteil. Den optischen Mittelpunkt bildet die Bavaria mit der Ruhmeshalle. Diese steht auf der Theresienwiese, wo alljährlich das weltbekannte Oktoberfest stattfindet.
Quellen: muenchen.de, sueddeutsche.de, wikipedia.org, Auswertung der Immobilienpreise und Quadratmeterpreise: Immobilienmakler für München Ludwigvorstadt Rainer Fischer aus den Jahresberichten des Gutachterausschuss München. Der Immobilienbericht ersetzt keine fachliche Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises durch Experten oder Immobilienmakler aus München bzw. für die Ludwigvorstadt. Haftungsausschluss bzgl. Korrektheit oder Vollständigkeit.
Bilder: Tiberius Gracchus – adobe.stock + eigene
Fischer Immobilien ist Ihr Immobilienmakler München Ludwigsvorstadt.
Angebotspreise Ludwigsvorstadt 2017:Hausverkauf Ludwigsvorstadt:
Am Häusermarkt in der Ludwigsvorstadt waren zwar einige wenige Objekte zum Verkauf angeboten, jedoch lassen sich diese aufgrund der geringen Anzahl und der unterschiedlichen Objekte und Immobilienpreise nicht vernünftig repräsentativ darstellen. Bei einem Hausverkauf oder Kauf in der Ludwigsvorstadt ist grundsätzlich eine individuelle Wertermittlung zu empfehlen.Wohnungsverkauf Ludwigsvorstadt:
Auf dem Wohnungsmarkt der Ludwigsvorstadt München waren im vergangenen Jahr 475 Eigentumswohnungen zum Verkauf ausgeschrieben. 409 der angebotenen Wohnungen waren Etagenwohnungen, es gab darüber hinaus 27 Dachterrassenwohnungen, 13 Penthäuser und 25 Maisonettes. Anteilig wurden die Wohnungsangebote zu ca. 74 % von Immobilienmaklern für die Ludwigsvorstadt, zu ca. 15 % von Privatpersonen und zu ca. 11 % von Bauträgern aufgegeben. 63 der insgesamt 475 Wohnungen waren aus dem Baujahr 2016 oder später. Im groben Schnitt wurden bei Neubau-Eigentumswohnungen Quadratmeterpreise um die 12.850 € verlangt, bei Wohnungen aus dem Bestand bewegten sich die Quadratmeterpreise im Mittel bei etwa 10.000 € pro m² Wohnfläche.Zur weiteren Einordnung stellen wir im Folgenden die Immobilienpreise für Wohnungen, die in der Ludwigsvorstadt verlangt wurden, abhängig von der jeweiligen Wohnfläche dar. Es werden jeweils die Wohnfläche und die angenäherten durchschnittlichen Wohnungspreise/Quadratmeterpreise für diesen Wohnflächenabschnitt wiedergegeben, wie sie den verfügbaren Wohnungsangeboten entnehmbar waren. Konkrete Wohnungen können natürlich von den durchschnittlichen Angaben für Immobilienpreise bzw. Quadratmeterpreise abweichen.20 – 35 m²: 215.000 € / 7.700 € pro m²
36 – 50 m²: 400.000 € / 9.200 € pro m²
51 – 75 m²: 615.000 € / 9.500 € pro m²
76 – 100 m²: 810.000 € / 9.350 € pro m²
101 – 150 m²: 1,35 Mio. € / 11.000 € pro m²
151 – 200 m²: 2,15 Mio. € / 12.500 € pro m²
201 – 400 m²: 2,75 Mio. € / 10.400 € pro m²
Angebotspreise 06/2015 bis 06/2016:Hausverkauf Ludwigsvorstadt:
30 Häuser gab es in den letzten 12 Monaten in der Ludwigsvorstadt zu kaufen, 6 waren neu ab Baujahr 2015.Bei den meisten der angebotenen Einfamilienhäuser bewegten sich die Quadratmeterpreise im Schnitt auf einem Niveau von gut 10.000 €, des Weiteren gab es einige Mehrfamilienhäuser zu durchschnittlich ca. 5.500 €/m². Einen Eindruck für die Immobilienpreise vermittelt der Preis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 235 m² Wohnfläche, für ein solches war mit rund 2,4 Mio. € zu rechnen.Einige weitere Häuser aus den Rubriken Reiheneckhaus und Villa waren angeboten, allerdings zahlenmäßig zu wenige, um vernünftig Durchschnittspreise anzugeben.Wohnungsverkauf Ludwigsvorstadt:
Die Zahl der Wohnungsangebote erreichte im letzten Jahr 478 Ausschreibungen, wobei einzelne Wohnungen auch mehrfach inseriert waren. Aufgrund der zahlreichen Angebote lohnt sich ein differenzierender Blick, was die Immobilienpreise im Wohnungssegment angeht.Zunächst zu den gebrauchten Wohnungen bis zum Baujahr 2015. Hier bewegten sich die Quadratmeterpreise für Etagenwohnungen bei durchschnittlich ca. 9.100 €, für Gartenwohnungen bei 7.150 €, für Dachterrassenwohnungen bei durchschnittlich ca. 12.900 €, für Penthäuser bei 11.500 € und für Maisonettes bei durchschnittlichen 9.300 €.Neubauwohnungen ab Baujahr 2015 zeigten sich wie folgt: Etagenwohnungen wiesen im Mittel Quadratmeterpreise um die 11.000 € auf, Dachterrassenwohnungen und Penthäuser ca. 10.000 € -12.000 €.Eine durchschnittliche 80 – 100 m² Etagenwohnung kostete gebraucht im Schnitt ca. 800.000, neu gebaut ca. 1 Mio. €, bei einer Dachterrassen- oder Penthauswohnung ab 140 m² startete der Angebotspreis im Allgemeinen bei ca. 1,8 Mio. €.
I. Angebotspreise 09/2014 bis 09/2015:
Hausverkauf Ludwigsvorstadt:
Insgesamt 33 Häuser, 5 davon neu gebaut, waren im letzten Jahr in der Ludwigsvorstadt zum Verkauf ausgeschrieben.Im Allgemeinen lagen die Quadratmeterpreise für Häuser im Wiederverkauf, das betraf Einfamilienhäuser, Reihen- und Mehrfamilienhäuser, im Bereich von 6.000 bis 8.000 €. Statistisch wurde damit für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 280 m² rund 2 Mio. € verlangt, für ein Reihenhaus mit 150 m² etwa 1 Mio. € und für ein Mehrfamilienhaus mit durchschnittlich 900 m² Fläche etwa 6,2 Mio. €.Für neu gebaute Häuser, alles Einfamilienhäuser, wurden im Schnitt gute 10.000 € Quadratmeterpreis verlangt.Wohnungsverkauf Ludwigsvorstadt:
476 Verkaufsangebote wurden registriert, 69 davon für neu gebaute Wohnungen.Für bestehende Wohnungen (Wiederverkauf) lagen die Quadratmeterpreise durchschnittlich auf einem Niveau von etwa 8.000 €, deutlich darüber lagen in diesem Segment einige Penthäuser mit durchschnittlich 10.000 € und einige Dachterrassenwohnungen, die mit durchschnittlich knapp 12.000 € die höchsten Quadratmeterpreise in der Ludwigsvorstadt erreichten.Die hypothetische durchschnittliche Etagenwohnung in der Ludwigsvorstadt hatte 98 m² Wohnfläche und kostete im Angebot rund 785.000 €, bei einer 150 m² Dachterrassenwohnung war mit rund 1,8 Mio. € zu rechnen.Für neu gebaute Wohnungen lagen die Quadratmeterpreise übergreifend bei durchschnittlich knapp 10.000 €.
II. Immobilienverkaufspreise München Ludwigsvorstadt:
Die in München erzielbaren Immobilienpreise sind stark abhängig von der jeweiligen Lagequalität. Wir bewerten hier die Ludwigsvorstadt als sehr gute Wohnlage (manche Straßenzüge sind aber auch nur gute Wohnlage).Für Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen erreichten die Quadratmeterpreise im Jahr 2014 je nach Baujahr in etwa folgende Durchschnittswerte: Baujahr 1950-60: Ø 6.650 €, 1960-70: Ø 4.800 €, 1970-80: Ø 4.950 €; 1980-90: Ø 5.550 €; 1990-2011: Ø 6.500 €; Neubau: Ø 8.050 €. Luxuswohnungen aus den Baujahren 1885-2011 erreichten im Schnitt 12.350 € Quadratmeterpreis.
