Haus als Kapitalanlage – in Immobilien investieren
Eine Klarstellung vorab: Der grundlegende Gedanke bei einer Kapitalanlage in eine Immobilie ist, eine Immobilie zu kaufen, um sie dann zu vermieten und über die Mieteinnahmen eine Rendite zu erzielen. Natürlich kann man ein Haus auch selbst bewohnen und keine Miete bezahlen. Doch Rendite wird man damit kaum erwirtschaften. Ein Eigenheim ist in wirtschaftlicher Hinsicht keine effektive Kapitalanlage. Man kann vielleicht auf eine gute Wertsteigerung des Hauses hoffen und es dann vielleicht wieder gewinnbringend verkaufen, jedoch wäre dies eher Spekulation und weniger eine Kapitalanlage für langfristige Renditezwecke.
Wie Sie ein Haus als Kapitalanlage nutzen
Bei der Kapitalanlage in eine Immobilie geht es darum, dass Sie eine Immobilie kaufen, sie vermieten und dann mittels der monatlich eingenommenen Miete den Kaufkredit und andere anfallende Kosten begleichen. Ist der Kredit nach der Laufzeit getilgt, können Sie mit der Miete ihr Einkommen aufbessern oder später zum Beispiel auch Ihre Rente. Eventuell können Sie aber, abhängig von der Miethöhe, auch bereits während der Kreditlaufzeit über einen Teil der Mieteinnahmen verfügen.
Damit das alles klappt, müssen Sie den Mietzins mindestens so hoch ansetzen können, dass Sie alle anfallenden Kosten der Immobilie damit abdecken können. Ist das nicht möglich, ist das betreffende Haus, das Sie im Auge haben mögen, leider nicht als Investitionsobjekt geeignet.
Um eine höchstmögliche Rendite zu erreichen, sollten Sie auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten möglichst gut zu nutzen. Für eine vermietete Immobilie können Sie die Finanzierungskosten wie Vermittlergebühren bei der Finanzierung, Versicherungen, Besichtigungskosten, Kosten für die Immobiliensuche etc. in dem Jahr, in dem sie angefallen sind, in voller Höhe absetzen. Die Maklergebühr und die Grunderwerbsteuer können Sie über einen Zeitraum von mehreren Jahren in Teilbeträgen als AfA (Abschreibung für Abnutzung) von der Steuer absetzen. Auch den Kaufbetrag für das Gebäude selbst (leider nicht für das Grundstück, es nutzt sich nicht ab) können Sie als AfA über einen bestimmten Zeitrahmen von der Steuer absetzen.
Einschränkungen bei der Immobilienrendite – das richtige Objekt kaufen
Schon immer kam es bei der Immobilieninvestition darauf an, ein wirklich geeignetes Objekt zu kaufen, das die anvisierte Rendite auch tatsächlich erreichen kann. Der Preis muss stimmen, auch die mögliche Miethöhe und natürlich sollte man das Objekt dahingehend richtig einschätzen, welche Kosten es jetzt und künftig verursacht. Das betrifft vor allem Renovierungs- und Modernisierungsbedarf.
Gerade der letzte Punkt erlangt aktuell neue Brisanz. Denn durch die aktuellen Bestrebungen der Politik, die anhand des Gebäudeenergiegesetzes Öl- und Gasheizungen abschaffen will oder anhand des EU-weiten „Fit for 55“ Maßnahmenpakets zu umfangreichen Modernisierungen oder Dämmmaßnahmen an Häusern verpflichten will, um schließlich Nullemission zu erreichen, werden aufgrund der erforderlichen Investitionen bei vielen Gebäuden hohe Kosten entstehen.
Sollten Sie also beabsichtigen, in eine Immobilie als Kapitalanlage zu investieren, müssen Sie diesen Punkt klar im Blick haben. Das heißt nun nicht, dass man für eine Immobilieninvestition kein älteres Haus mit einer Ölheizung mehr kaufen darf. Allerdings muss der Preis entsprechend niedrig sein, dass man auch dann noch zu einer entsprechenden Rendite gelangt, wenn man die Modernisierungskosten selbst trägt, usw. Insgesamt wird man die Objekte sehr genau unter die Lupe nehmen und künftige Kosten genau abschätzen und eine kluge Kalkulation vornehmen, bevor man sich für einen Kauf entscheidet. Oder eben dieses Objekt nicht kaufen. Neuere Objekte sind zwar meist teurer, allerdings sind diese oft schon mit der entsprechenden Dämmung und einer modernen Heizung ausgestattet, die den künftigen gesetzlichen Regelungen entspricht, so dass die Kosten dafür nicht mehr anfallen.
Kapital anlegen mit Aktien
Kaufen Sie eine Aktie, werden Sie zu einem entsprechenden Anteil Miteigentümer des Unternehmens, dessen Aktie sie erwerben. Ist das Unternehmen am Markt erfolgreich, wird das Unternehmen wertvoller und in der Regel steigt dann der Aktienkurs. Eventuell gibt es auch Dividenden, das heißt, das Unternehmen schüttet Gewinne an die Aktionäre aus. Zusammen ergeben Aktienkurse und die Dividenden die Aktienrendite.
Kurz gefasst investieren Sie beim Aktienkauf Ihr Kapital in bestimmte Unternehmen, bei denen Sie davon ausgehen, dass sie in Zukunft erfolgreich sind, um von ihren Kursgewinnen und/oder Dividenden zu profitieren.
Allerdings ist die Börse und vor allem wie sich einzelne Unternehmen konkret entwickeln niemals eine sichere Sache. Auch wenn ein Unternehmen gute Aussichten bietet, kann es sich unversehens schlechter entwickeln als gedacht und die Kurse sinken unter Umständen stark. Damit verliert auch Ihr investiertes Geld an Wert. Geht das Unternehmen bankrott, ist auch das investierte Geld weg.
Deswegen sollten Sie bei Aktienanlagen niemals Ihr gesamtes Kapital „auf eine Karte“ setzen bzw. nur in ein oder ein paar wenige Unternehmen investieren. Besser ist, Aktien von mehreren verschiedenen erfolgversprechenden Unternehmen zu kaufen. Denn dadurch vermindern Sie das Risiko eines unvorhergesehenen Totalverlusts. Für nicht professionelle Anleger eignen sich evtl. auch Aktienfonds, die von Profis gemanagt werden.
Vor- und Nachteile von Immobilien- und Aktienanlagen
Eines ist klar, ob Sie nun in Aktien oder in Immobilien investieren, es gibt immer bestimmte Punkte zu beachten. Bestimmte Vor- oder Nachteile der beiden Varianten mögen aber vielleicht Ihre Vorliebe für eine der beiden wecken. Schauen wir uns diese an:
Hauskauf
| Vorteile | Nachteile |
| + Kapitalanlage, die sich bei Vermietung selbst finanziert + Geringe Wertschwankungen im Vergleich zu Aktien + Steuerlich absetzbare Renovierungs- und Sanierungskosten + Immobilien behalten ihren Wert in der Regel auch in wirtschaftlichen Krisen + Mögliche Wertsteigerung, vor allem in beliebten Ballungszentren |
– Langfristige Investition, Kapital ist nicht kurzfristig verfügbar – Immobilienpreise können auch sinken – Mietausfälle und kostenintensive Schäden sind möglich – Langfristige Entwicklung nicht unbedingt verlässlich einschätzbar |
Aktienkauf
| Vorteile | Nachteile |
| + Kapitalanlage auch mit relativ geringen Einstiegsbeträgen möglich + Keine langfristige Kapitalbindung + Möglichkeit der Risikostreuung durch Aufsplittung der Investition in verschiedene Aktien + Möglichkeit zur Reinvestition von Gewinnen |
– Möglicherweise stressige Wertschwankungen und Verlustrisiken – Aktien erfordern Aufmerksamkeit, um Verluste zu vermeiden – Keine festen Renditen, Unternehmen können Dividendenausschüttungen auch kürzen – Generell 25 % Abgeltungssteuer auf Gewinne aus Aktienanlagen |
Was nun – In Haus oder Aktie investieren?
Sowohl bei einer Investition in Immobilen als auch in Aktien ist eher die langfristige Perspektive interessant, denn kurzfristig läuft alles eher auf Spekulation hinaus und ist damit unvorhersehbar.
Die Frage ist daher, was wird langfristig eine gute Rendite bringen? Selbstverständlich kann die Gesamtentwicklung der einen oder anderen Variante nicht auf Jahrzehnte hinaus vorhergesagt werden, weil diese von vielen unsicheren Faktoren abhängt. Die übergreifende Antwort ist aber, dass sowohl ein vernünftig zusammengestelltes Aktienpaket als auch eine gut ausgewählte Immobilie auf lange Sicht eine passable Rendite erbringen werden.
Im Internet oder in der einschlägigen Literatur können Sie viele unterschiedliche Renditemodelle für Immobilien oder Aktien finden, und was nun die bessere Rendite bringt. Für die einen sind es ganz klar Immobilien, für die anderen ohne Frage Aktien. Beide Fraktionen warten mit überzeugenden Kalkulationen auf und zeigen rechnerisch einwandfrei, dass ihr Favorit klar vorne liegt.
Realistisch gesehen ist jede Aktien- und Immobilienanlage recht individuell. Daher lässt sich nur sehr eingeschränkt prognostizieren, wie renditestark genau diese oder jene Anlage in einigen Jahrzehnten gewesen sein wird. Es bleibt aber festzuhalten, dass sowohl gute Immobilien- als auch Aktienanlagen auf Dauer gesehen Renditen jenseits der Inflation erwirtschaften, solange man sich große Fehler spart und nicht in irgendwelche Fallen tappt.
In was Sie nun investieren wollen ist daher aus meiner Sicht eher eine Sache persönlicher Vorlieben. Bei einer Immobilie mag das Problem sein, die richtige Anlageimmobilie zu finden. Bei Aktien mögen Kursschwankungen an den Nerven nagen. Wem das gar nicht behagt, der ist vielleicht bei Immobilien besser aufgehoben. Absolute Selbstläufer sind weder Immobilien noch Aktien. Sie werden sich auf jeden Fall etwas damit auseinandersetzen müssen, um ihre bevorzugte Anlageform zu finden und damit erfolgreich zu sein. Sollten Sie zum ersten Mal investieren oder Ihre Richtung noch nicht so genau kennen, sollten Sie sich auf jeden Fall Rat bei einem Profi holen, z. B. bei einem freien Anlageberater.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist mehr als 25 Jahre erfolgreicher Immobilienmakler in München. Er hat in dieser Zeit über 1.100 Immobilien für seine Klienten vermittelt. Vor diesem Hintergrund bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für den stressfreien Verkauf ihrer Immobilien an. Rufen Sie an: Tel. +49 89 442 55 88 7 – 00 oder senden Sie eine E-Mail.
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