Einfamilienhäuser sind der beliebteste Haustyp der Deutschen. In München allerdings nicht so einfach und natürlich nicht günstig zu bekommen. Was kosten Einfamilienhäuser in München beim Kauf und mit welchem Preis ist bei der Miete eines Einfamilienhauses zu rechnen?
Qm-Preis beim Kauf und durchschnittliche Kaufpreise
Marktlage und hohe Darlehenszinsen bedingten ab Mitte 2022 rückläufige Immobilienpreise in ganz Deutschland, auch München war davon nicht ausgenommen. Es zeigten sich 2023, abhängig von Lage und individuellem Objekt, rückläufige Preise im Bereich minus 3 bis minus 20 % im Vergleich zum Vorjahr, die sich 2024 in etwa auf diesem Niveau halten können.
Anmerkung: Einfamilienhäuser weisen untereinander meist starke Unterschiede auf und sind oft nicht vergleichbar. Ein wichtiger Faktor für die Preisbildung für ein Haus ist immer auch das Grundstück, auf dem das Haus steht. Grundstücke variieren bei Einfamilienhäusern deutlich stärker als bei anderen Haustypen. Objektpreise bzw. Quadratmeterpreise können deshalb für Einfamilienhäuser nur in eingeschränktem Maße repräsentativ angegeben werden. Ein realistischer Marktwert für ein Einfamilienhaus sollte deshalb immer durch eine professionelle Wertermittlung am konkreten Objekt vorgenommen werden. Unter dieser Einschränkung erfolgen auch die folgenden Angaben zu Orientierungswerten für Einfamilienhäuser.
Orientierungswerte Einfamilienhäuser München 2024
Bei der Einordnung von Preisen für Einfamilienhäuser unterscheidet man in München üblicherweise zwischen Objekten, die unter 2,5 Mio. € verkauft werden und solchen, für die in guten besten Lagen mehr als 2,5 Mio. € erzielt werden.
In 2024 ist für Objekte über 2,5 Mio. € bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 200 m² von Quadratmeterpreisen beginnend bei etwa 12.000 €/m² bis hinauf zu 33.000 €/m² in Bestlagen auszugehen, der Durchschnitt dürfte sich bei 18.500 €/m² einpendeln.
Für Häuser, die im Bereich 1 bis 2,5 Mio. € in durchschnittlichen und guten Lagen verkauft werden, kann man von Quadratmeterpreisen mit Werten zwischen 6.000 und 18.000 €/m² im Extremfall ausgehen, bei durchschnittlich ca. 11.000 €/m².
Grundstückspreise
Bei den Immobilienpreisen von Einfamilienhausern spielt die Grundstücksgröße eine bedeutende Rolle. 2024 werden sich diese in München in mittleren Lagen voraussichtlich bei durchschnittlich 2.000 €/m² und in guten Lagen bei 2.300 €/m² bewegen. Bei einem Einfamilienhaus kommt sehr stark die Kalkulation „Grundstückswert plus Gebäudewert“ zum Tragen.
Wie ich Einfamilienhäuser kalkuliere
Ein Teil meiner Tätigkeit als Immobilienmakler besteht daraus, dem Verkäufer bei der korrekten Preisfindung behilflich zu sein. Gebäudewert zzgl. Grundstückswert ist die erste Berechnungsgrundlage, welche dann mit tatsächlichen Verkaufspreisen gemäß der Tabelle des Gutachterausschusses verglichen und angepasst wird. Als zweite Orientierung dient der gegenwärtige Angebotsmarkt, den ich mittels der Datenbank der IMV Marktdaten GmbH ermittle. Als dritte Orientierung dient auch die Markterfahrung, also ein gewisses Gespür für die Preise. Eine erste Orientierung für Ihre Immobilie können Sie auch über meine kostenlose Immobilienbewertung München erhalten.
Qm Preis Miete und durchschnittliche Mietpreise
Wie gesagt, kann es beim Kaufpreis erhebliche Unterschiede bei Einfamilienhäusern geben, ebenso ist es natürlich beim Mietpreis. Die folgende Auflistung zeigt eine Aufstellung der durchschnittlichen Mietpreise pro Quadratmeter Wohnfläche, die für Einfamilienhäuser in München in verschiedenen Stadtteilen in den ersten beiden Quartalen 2023 verlangt wurden. Es werden die Stadtteile aufgeführt, für die es die meisten Mietangebote gab.
Die aufgeführten Preise sind nicht unbedingt repräsentativ, sondern geben nur die durchschnittlichen Mietpreise (Kaltmiete) der im ersten Quartal 2024 in Mietangeboten ausgeschriebenen Einfamilienhäuser an.
| Stadtteil | Durchschnittlicher Mietpreis Einfamilienhaus pro m² |
| Allach | 19,40 € |
| Aubing | 17,41 € |
| Bogenhausen | 24,59 € |
| Feldmoching | 18,13 € |
| Harlaching | 19,70 € |
| Laim | 22,39 € |
| Milbertshofen | 20,03 € |
| Moosach | 19,48 € |
| Obermenzing | 22,60 € |
| Pasing | 20,97 € |
| Ramersdorf | 20,42 € |
| Schwabing | 25,60 € |
| Sendling | 21,79 € |
| Solln | 21,54 € |
| Trudering | 19,11 € |
| Untermenzing | 18,03 € |
| Westpark | 21,93 € |
Für Einfamilienhäuser in München insgesamt lag der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche im angegebenen Zeitraum bei rund 20,77 €.
Prognose
Auch künftig ist für München als wirtschaftsstarker Region davon auszugehen, dass Wohnraum, und damit auch Einfamilienhäuser, durchaus gefragt bleiben werden, solange sich die großen Trends nicht durch weitere unvorhersehbare Umstände stark ändern. 2023 sehen wir zwar insgesamt einen signifikanten Rückgang der Preise, zumindest im Durchschnitt, die sich 2024 in etwa auf diesem Niveau halten. Für die künftige Entwicklung ist unter anderem die Entwicklung der Kreditzinsen entscheidend. Steigen diese, ist von weiter sinkenden Immobilienpreisen auszugehen, halten sie sich bleibt weitgehend auch das Preisniveau von Immobilien bestehen. Sinken die Kreditzinsen wieder, wird auch das Kaufinteresse wieder steigen und damit die Nachfrage und die Preise, was sich nach dem 1. Quartal 2024 andeutet.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
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Rainer Fischer ist über 30 Jahre seriöser Immobilienmakler in und um München. Er hat in dieser Zeit ca. 1.200 Immobilien mit Erfolg verkauft und bietet Immobilienbesitzern vor dem Hintergrund seiner Erfahrungen kompetente Hilfe beim stressfreien Verkauf ihrer Immobilie an. Rufen Sie ihn an: Telefon: +49 89-131320.
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