18.08.2021
Der Freistaat Bayern hat schon seit langem ein Image von Stabilität, Innovationskraft und Lebensqualität. Bayern ragt in vielen Bereichen heraus: Hohe Wirtschaftsleistung, günstige demographische Entwicklung im Vergleich zu anderen Flächenländern, hervorragendes Bildungssystem, sehr gutes internationales Renommee. Ein günstiges Umfeld also für eine prosperierende Entwicklung auch auf dem Immobilienmarkt. Dennoch war im vergangenen Jahr – wie fast überall – die Immobilienpreisentwicklung aufgrund der Corona-Krise nicht klar vorhersehbar. Mittlerweile zeigen die Marktzahlen für Bayern allerdings einen sehr robusten Wohnimmobilienmarkt.
Immobilienpreisentwicklung 2021 in Bayern
Die Teuerungsraten sind nach wie vor hoch, im Schnitt waren bei Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen allein zwischen Herbst 2020 und Frühjahr 2021 Preissteigerungen zwischen 3 und 6 % zu verzeichnen. Doch trotzdem bleibt auch die Nachfrage nach Immobilien in Bayern außerordentlich hoch, während entsprechende Angebote oft fehlen.
Zahl der Immobilienverkäufe weiterhin hoch
Der Gutachterausschuss Bayern ermittelt für das Jahr 2020 ein Transaktionsvolumen von 60,4 Mrd. € und damit einen Rückgang von 2,9 % gegenüber dem Jahr 2019. Dieser Rückgang ist aber nur relativ. Im Jahr 2018 war das gesamte Transaktionsvolumen mit 52,6 Mrd. € deutlich geringer. 2020 ist also vergleichsweise immer noch hohes Niveau.
Die gesamte Anzahl der Immobilienkäufe bzw. -verkäufe lag mit rund 157.300 in 2020 bayernweit sogar geringfügig über dem Niveau von 2019 und deutlich über 2018. Bemerkenswert ist aber, dass in 2020 Corona-bedingt deutlich weniger Verkäufe auf die ersten beiden Quartale entfielen, was dann allerdings im dritten und vierten Quartal wieder mehr als aufgeholt wurde.
Immobilienpreise Bayern Prognose
Die wichtigsten Indikatoren deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien in ganz Deutschland und auch in den kommenden Jahren höher sein wird als das Angebot – zumindest in den Regionen, die auch jetzt schon gefragt sind – und damit natürlich auch die Immobilienpreisentwicklung. Vor allem Bayern verzeichnet seit Jahren Zuwächse an Einwohnern, auch im Corona-Jahr 2020 sind immerhin gut 33.000 mehr Menschen nach Bayern gezogen als von dort weggezogen sind. 2019 waren es rund 58.500 mehr Zuzüge. In den meisten Landkreisen und Städten ist daher am ehesten zu erwarten, dass die Entwicklung der Immobilienpreise in Bayern auf absehbare Zeit weiter nach oben zeigen wird.
Preise in verschiedenen Regionen Bayerns
Betrachten wir die Entwicklung der Immobilienpreise in Bayern anhand der einzelnen Regionen etwas näher. Die verschiedenen Regionen unterscheiden sich hinsichtlich der Preise von Immobilien erheblich. Es gibt zum einen natürlich ein Gefälle von Land zu Ballungsgebieten, aber auch ein deutliches Nord-Süd-Gefälle.
So liegen die Durchschnittspreise für ein wiederverkauftes Haus (EFH, DHH, RH) in Ober- und Unterfranken z. T. unter 300.000 €, in Schwaben bei mittleren 400.000 €, in der Region Nürnberg sind dann je nach Lage schon Preise zwischen 500.000 und 850.000 € üblich. Die höchsten Preise zeigen sich in der Region Oberbayern.
Hier eine Übersicht, die die Preise in kreisfreien Städten und den Landkreisen unterscheidet:
München
Die Region München mit Speckgürtel ist mit den deutschlandweit höchsten Preisen natürlich eine Sache für sich. Hier zeigt die Statistik für Doppelhaushälften und Reihenhäuser durchschnittlich Immobilienpreise von 900.000 – 1,4 Mio. €, für Einfamilienhäuser zwischen 1,3 und 3,6 Mio. €. Überhaupt gehören die Immobilienpreise in München zur deutschen Spitze und hier sind auch die höchsten Kaufpreisanstiege zu verzeichnen. Nur um einen Eindruck zu vermitteln: von 2010 bis 2020 stiegen die Preise für Baugrundstücke in München um satte 160 %, zum Beispiel in guten Wohnlagen von damals 1.100 €/m² auf nunmehr 2.700 €/m². Aber auch bei Eigentumswohnungen sind hier Preissteigerungen um 165 % in 10 Jahren zu verzeichnen, bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern um 140 – 150 % im Schnitt.
Mietpreise Bayern
Die Steigerungsraten bei Wohngebäuden bedingen natürlich auch Mietsteigerungen in den meisten Teilen Bayerns. Auch wenn die Mietpreise insgesamt schon hoch sind, und laut Mietervertretungen das erträgliche Maß für Mieter längst erreicht ist, ist ein Stopp oder eine Umkehrung des Trends, vor allem in Ballungsräumen, wohl kaum realistisch. Ende 2020 lag der durchschnittliche Mietpreis in Bayerns Großstädten im Schnitt bei 10,30 €/m² für Eigentumswohnungen in guter Lage und mit guter Ausstattung. Etwas teurer war es z. B. in Neu-Ulm oder Regensburg mit durchschnittlich 11,50 €/m² oder in Erlangen mit 12,40 €/m². In München gab es wenige Mietwohnungen, die viel günstiger als 15 €/m² waren, der Durchschnitt lag bei ca. 17,40 €/m².
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
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Quellen: Oberer Gutachterausschuss Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2021; IVD Marktbericht Wohnimmobilien Mai 2021, Preisspiegel Wohnimmobilien Herbst 2020
Titelbild: magann / bigstockphoto.com
