Kaufpreisfaktor München

21.04.2021

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der sogenannte Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahre man benötigt, bis man nach dem Kauf einer Mietimmobilie den Kaufpreis durch die Mieteinnahmen wieder vollständig eingenommen bzw. amortisiert hat.

Der Kaufpreisfaktor hat in Veröffentlichungen auch andere Bezeichnungen wie Multiplikator, Wertfaktor, Diskontierungssummenfaktor oder Vervielfältiger, meint aber immer dies: Wann ist die Immobilie durch Mieteinnahmen abbezahlt? Generell verwendet man den Kaufpreisfaktor, um abzuschätzen, wie viele Jahresmieten man einnehmen muss, um den Kaufpreis zu decken, also ob sich die Investition in eine Immobilie, die man kauft, um sie dann zu vermieten, lohnt – und ab wann sie sich „rentiert“. Im Prinzip geht es damit um die Rendite. Je schneller die Immobilie abbezahlt ist, desto schneller kann die eingenommene Miete anderen Zwecken zugeführt werden und umso besser rentiert sich die Immobilie.

Welcher Kaufpreisfaktor ist gut?

Im Allgemeinen geht man bei einem Kaufpreisfaktor 20 und niedriger von einem guten Kaufpreisfaktor aus. Allerdings ist das nur ein ungefährer Richtwert. Abhängig von der Immobilie und der Lage kann die Rechnung sehr schnell ganz anders aussehen. Erfährt die Immobilie zum Beispiel über die Jahre einen starken Wertzuwachs, spielt ein möglichst niedriger Kaufpreisfaktor unter Umständen eine sehr viel geringere Rolle. In München zum Beispiel haben Eigentumswohnungen in den vergangenen 10 Jahren ihren Wert mehr als verdoppelt. Man könnte sagen, je höher die Wertsteigerung, desto geringer die Bedeutung der Mieterträge bzw. des Kaufpreisfaktors.

In Deutschland gibt es mittlerweile viele Regionen, in denen Kaufpreisfaktoren um die 25 gängig sind, in gefragten Großstädten ist üblicherweise schon Kaufpreisfaktor 30 und darüber angesagt.

Rendite

Im Zuge einer Immobilieninvestition stellt sich immer auch die Frage nach der Rendite. Spricht man von der Rendite, meint man den „Ertrag, den angelegtes Kapital in einem bestimmten Zeitraum bringt“.

Die Rendite einer Immobilie steht mit dem Kaufpreisfaktor in einem direkten Verhältnis. Die Rendite in Prozent wird mit der Formel 100/Kaufpreisfaktor errechnet. Würde man also zum Beispiel eine Immobilie mit dem Kaufpreisfaktor 33 erwerben, so würde die Rendite 100/33 = rund 3 % pro Jahr betragen, mit einem Kaufpreisfaktor 20 läge die Rendite bei 100/20 = 5%.

Wie hoch ist eine gute Rendite bei Immobilien?

Bei der Frage, wie hoch die Rendite bei Immobilien sein sollte, geht man in den momentanen Verhältnissen im Allgemeinen ab 4 – 6 % von einer guten Rendite aus. Bei dieser Größenordnung kann man davon ausgehen, dass sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen in der Regel komplett selbst trägt, ohne dass man noch zusätzlich Eigenkapital zuschießen muss.

Wie sich aber aus dem weiter oben Dargestellten ergibt, kann die so berechnete Rendite ebenfalls nur einer von mehreren Anhaltspunkten sein, ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt.

Den Kaufpreisfaktor berechnen

Im Internet gibt es zahlreiche Rechner, die den Kaufpreisfaktor anhand mehrerer Daten zur Immobilie berechnen. Sie können dazu einfach „Kaufpreisfaktor Rechner“ in eine Suchmaschine eingeben. Doch fast so genau geht es mit einer schnellen Rechnung:

Man nimmt einfach den Kaufpreis der Immobilie (voller Kaufpreis inkl. aller Kaufnebenkosten) und teilt diesen durch die jährlich eingenommene Miete (Nettokaltmiete ohne Nebenkosten).

(Die Kaufnebenkosten schließen z. B. Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision und Grunderwerbssteuer ein. Für die Nettokaltmiete sind von den gesamten Mieteinnahmen Posten wie Hausgeld (Abfallentsorgung, Verwaltung), Instandhaltung und Grundsteuer etc. abzuziehen).

Rechenbeispiel – Kaufpreisfaktor München

Für München können momentan je nach Lage und Immobilie Kaufpreisfaktoren zwischen 31 und 52 festgestellt werden. Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung muss man also im Schnitt 31 bis 52 veranschlagen, bis der Kaufpreis wieder amortisiert ist.

Beispiel:

Sie bezahlen insgesamt 900.000 € für den Kauf einer 80 m² Eigentumswohnung in München (mit Kaufnebenkosten). Die monatliche Miete (ohne Nebenkosten) beträgt 2.000 €, jährlich kann man also mit 24.000 € Mieteinnahmen rechnen. Nun teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahresmiete, also 900.000 € durch 24.000 € und erhalten den Kaufpreisfaktor 37,5. Grob geschätzt hätten Sie damit in 37 – 38 Jahren den Kaufpreis wieder durch die eingenommene Miete hereingeholt.

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Kaufpreisfaktor Deutschland 2021

Der Kaufpreisfaktor hängt stark von lokalen Gegebenheiten und dem allgemeinen Immobilienmarkt vor Ort ab. In verschiedenen Regionen Deutschlands finden wir daher auch sehr verschiedene Werte für den Kaufpreisfaktor.

Kaufpreisfaktor Tabelle

Schauen wir uns einmal die 15 größten Städte Deutschlands an und wie lange es dort jeweils dauert, eine gekaufte Mietimmobilie durch Mieteinnahmen zu amortisieren. Die nun folgende Tabelle gibt natürlich nur reine Durchschnittswerte an, diese können durchaus in einem Rahmen von 20 % variieren. Zudem hängt der Kaufpreisfaktor natürlich auch von der konkreten Immobilie selbst ab. Die Angaben können daher natürlich nur einen groben Eindruck vermitteln:

Wie zuverlässig ist der Kaufpreisfaktor?

Abgesehen davon, dass der Kaufpreisfaktor aufgrund der spezifischen Immobilie oder Lagequalität vom Durchschnittswert abweicht, kommt erschwerend dazu, dass es sich dabei auch nicht unbedingt um einen stabilen Wert handelt. Je nach Örtlichkeit kann der Wert relativ gleich bleiben, kann sich aber auch von einem Jahr aufs andere drastisch ändern und es können plötzlich völlig neue Bedingungen vorliegen.

Die Plattform kreditvergleich.net hat im vergangenen Jahr die Veränderungen von Kaufpreisfaktoren für einige Städte verglichen. Beispiel: Für eine 60 m² Wohnung in Leipzig wurde für das Jahr 2019 ein Kaufpreisfaktor von rund 25 Jahren errechnet, für das Jahr 2020 allerdings wurde bereits ein Wert von gut 35 Jahren für eine vergleichbare Wohnung dort errechnet; ein Jahr später musste man also mit 10 Jahren mehr Zeit rechnen, um die Wohnung durch Mieteinnahmen zu refinanzieren; nur eines von vielen ähnlichen Beispielen.

Der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie genauso wie die Mieten, diejenigen Zahlen also, aus denen sich der Kaufpreisfaktor errechnet, werden von der Lage, dem Zustand, dem Baujahr der Immobilie und weiteren Faktoren beeinflusst. Auch Änderungen am lokalen Immobilienmarkt können schnelle und durchschlagende Auswirkungen auf den Kaufpreisfaktor und haben und machen Langzeitkalkulationen damit entsprechend unsicher.

Andere Pannen, wie z. B. ungeplante kostenintensive Instandhaltungsmaßnahmen oder der ungewollte Leerstand der Immobilie und damit Mietausfall sind im Kaufpreisfaktor ebenfalls gar nicht berücksichtigt.

Für eine verlässliche Immobilienbewertung müssen in jedem Fall weitere Kennzahlen berücksichtigt und in die Berechnung mit einbezogen werden. Der Kaufpreisfaktor kann aber ein wertvolles Instrument darstellen um eine anfängliche und grobe Einschätzung vorzunehmen und um abzuschätzen, ob man sich mit einem bestimmten Objekt, das evtl. eine Investition darstellen könnte, weiter beschäftigen will.

Herzlichst,

Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

Seit über 25 Jahren habe ich als Immobilienmakler in München Erfahrung bei der Immobilienvermittlung gesammelt. Mehr als 1.100 Immobilien habe ich im Rahmen meiner Tätigkeit erfolgreich verkauft. Vor diesem Hintergrund biete ich Immobilienbesitzern in München und Umgebung professionelle Hilfe für einen möglichst stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen Sie mich gerne an unter Tel. +49 89-131320 bzw. senden Sie mir eine Mail über meine Kontakt-Seite.

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