Mietpreisbremse München 2021

Mietpreisbremse München

12.04.2021

Mit den seit geraumer Zeit steigenden Immobilienpreisen gehen direkt oder indirekt auch steigende Mietpreise einher. Deutschlandweit, aber speziell auch in größeren Städten, steigen die Mieten im Durchschnitt seit Jahren drastisch an, die Politik versucht durch gesetzliche Maßnahmen wie der Mietpreisbremse gegenzusteuern, um bezahlbare Mieten zu gewährleisten. Was regelt die Mietpreisbremse? Was bedeutet die Mietpreisbremse für Städte wie München? Sorgt sie für die gewünschte Entlastung und inwiefern ist sie überhaupt gerechtfertigt?

 

Vorab: Was ist die Mietpreisbremse?

Im Jahr 2015 hat der Gesetzgeber eine Reihe von Regelungen erlassen, die seither als „Mietpreisbremse“ bekannt sind. Die Mietpreisbremse verfolgt übergreifend den Zweck, die übermäßige Erhöhung von Mietpreisen zu unterbinden, vor allem in Städten und Ballungsräumen. Anhand dieser Regelungen können Bundesländer oder bestimmte Gebiete und Regionen, in denen es zu wenig Wohnraum gibt, dieses Gebiet zum „angespannten Wohnraum“ erklären und hier die Mietpreise deckeln. Die Mietpreisbremse war zu Beginn 2015 für eine Dauer von fünf Jahren bis Ende 2020 geplant. Zwischenzeitlich wurde sie auf Bundesebene weiter verschärft und bis Ende 2025 verlängert.

 

Mietpreisbremse München

München + Alpen
München

Für lange Zeit war die vom Bund vorgesehene Mietpreisbremse in München bzw. Bayern nicht in Kraft. Erst seit dem 07. August 2019 gilt die schon 2015 erlassene Mietpreisbremse auch in Bayern. Die ursprüngliche Regelung war vom Münchner Landgericht im Dezember 2017 für ungültig erklärt worden, denn die bayerische Landesregierung hatte es versäumt, für die betroffenen Städte und Gemeinden jeweils einzeln zu begründen, wieso die Mietpreisbremse hier gelten soll. Dies wurde erst knapp zwei Jahre später nachgeholt.

Seit August 2019 also gilt die Mietpreisbremse in Bayern und ist in 162 Städten und Gemeinden in Kraft. Auch in München soll sie nun die Mietpreise und die Mieterhöhungen in einem bezahlbaren Rahmen halten. Zunächst gilt diese Regelung nun bis zum 31. Dezember 2021. Eine weitere Verlängerung ist prinzipiell vorgesehen, doch soll dafür zunächst die allgemeine Gebietseinteilung an die aktuellen Gegebenheiten angepasst werden und dann die Mieterschutzverordnung aufgrund der neuen Datengrundlage neu erlassen werden, wobei insbesondere auch die Entwicklung des Wohnungsmarkts in Bayern Berücksichtigung finden soll.

 

Was genau regelt die Mietpreisbremse nun?

Zunächst einmal betrifft die Mietpreisbremse nur neu abgeschlossene Mietverträge für bestehende Wohnungen, also im Prinzip Wiedervermietungen. Sie betrifft nicht Neubauwohnungen, die zum ersten Mal vermietet werden.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wo die Mietpreisbremse in Kraft gesetzt ist, darf die Miete bei der Neuvermietung bestehender Wohnungen nach dieser Regelung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Darüber, ob es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, entscheiden die Bundesländer individuell. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist im Regelfall lokalen Mietspiegeln zu entnehmen. Falls es für einen bestimmten Ort keinen Mietspiegel gibt, können Vermieter drei sehr ähnliche Mietobjekte und die hierfür verlangte Miete als Vergleich heranziehen und auf dieser Grundlage die Miete festlegen.

(Für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen, also nicht neu abgeschlossenen Mietverträgen, gilt nicht die Mietpreisbremse, sondern eine andere gesetzliche Regelung, die sogenannte Kappungsgrenze. Diese besagt, dass die Mietsteigerung bei bestehenden Mietverhältnissen auf höchstens 20 % in drei Jahren begrenzt ist, in manchen Gebieten mit Wohnungsmangel auf 15 %).

 

Staffel- und Indexmietverträge

Die Mietpreisbremse gilt auch für diese Vertragsarten. Bei Staffelmietverträgen gilt sie für alle vereinbarten Staffeln. Bei Indexmieten betrifft die Mietpreisbremse die Startmiete, die im Weiteren an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes des Statistischen Bundesamts gekoppelten Mieterhöhungen können bei Indexmieten dann auch oberhalb der Mietpreisbremse liegen.

 

Ausnahme + Regel
Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Ausnahmeregelungen – wann gilt keine Mietpreisbremse?

Es gibt verschiedene Szenarien, bei denen die Mietpreisbremse den Mietzins nicht deckelt. Das ist unter anderem dann der Fall, wenn der vorhergehende Mieter schon eine überhöhte Miete gezahlt hat. Dann kann diese Miete auch vom neuen Mieter verlangt werden, selbst wenn sie mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Weiter sind Wohnungen, bei denen in einem Zeitraum von drei Jahren vor der Wiedervermietung Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden, von der Mietpreisbremse ausgenommen. Hier kann die ortsübliche Vergleichsmiete um den Betrag überschritten werden, den eine entsprechende Modernisierungsmieterhöhung ausmachen würde.

 

Konsequenzen für Vermieter

Halten sich Vermieter nicht an die Mietbremsenregelung, haben sie jedoch von staatlicher Seite kaum Konsequenzen zu befürchten. Das Gesetz sieht keine Überprüfung oder Strafen durch Behörden wie z. B. Bußgelder vor, wenn überhöhte Mieten verlangt wurden.

Allerdings schreibt das Gesetz vor, dass Vermieter, wenn sie einen über die Mietpreisbremse hinausreichenden Mietzins verlangen wollen, den Mieter schriftlich und unaufgefordert vor Vertragsabschluss darüber informieren müssen und ebenfalls darlegen müssen, weshalb eine Ausnahme vorliegt, die einen höheren Mietzins rechtfertigt (z. B. bereits zuvor höherer Mietzins oder Modernisierungsumlage).

Gibt der Vermieter keine solche schriftliche Information an den Mieter ab, kann er sich in der Folge zwei Jahre lang nicht darauf berufen, dass bei ihm eine solche gerechtfertigte Ausnahme vorliegt und darf so lange keine überhöhte Miete (mehr als 10 % der ortsüblichen Miete) verlangen.

Rückforderungen zu viel gezahlter Miete

Wenn Mieter feststellen, dass sie mit zu hohen Mietforderungen belangt werden, die der Mietpreisbremse widersprechen, können sie dem mit einer einfachen Rüge begegnen. Allerdings müssen Mieter die Rüge schriftlich verfassen und anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete belegen, weshalb der Mietzins zu hoch angesetzt sein soll.

Eine Rückzahlung der zu viel verlangten Miete (über der 10 % Grenze) müssen Vermieter bei Wohnungen, die vor dem 1. April 2020 vermietet wurden, aber erst ab dem Zeitpunkt vornehmen, an dem eine berechtigte Rüge erhoben wurde. Bei Wohnungen die nach dem 1. April 2020 vermietet wurden, hat der Mieter, wenn er die Rüge innerhalb der ersten 2,5 Jahre nach Start des Mietverhältnisses einlegt, Anspruch auf Rückzahlung der gesamten zu viel gezahlten Miete. Erfolgt die Rüge später, sind nur noch zu viel gezahlte Mieten ab dem Zeitpunkt der Rüge betroffen, vergangene zu viel gezahlte Mieten kann er dann nicht mehr einfordern.

 

Was bringt die Mietpreisbremse nun?

Ob und wie gut die Mietpreisbremse wirkt, ist eher umstritten und sehr abhängig davon, ob man Befürwortern oder Gegnern der Regelung zuhört. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) hat in einer Evaluation (im Auftrag des Justizministeriums) festgestellt, dass in zahlreichen Großstädten mit Mietpreisbremse weiter viele Mietangebote oberhalb der zulässigen Grenze liegen. Jedoch sei insgesamt eine messbare Bremswirkung im Bereich 2 – 4 % auszumachen. Dies würde durchaus einen positiven Effekt im Sinne des Auftraggebers konstatieren. Allerdings mussten Autoren der Studie auch feststellen, dass die Mieten in Regionen in denen die Mietpreisbremse gilt, durchschnittlich sogar stärker gestiegen sind als in Regionen ohne Mietpreisbremse.

Insgesamt bewegte sich die Wirkung der Mietpreisbremse immer in einem Rahmen, bei dem sich die Politik weiter zum Handeln und zu Nachbesserungen gezwungen sah. Zum Januar 2019 und April 2020 wurden die Regelungen zur Mietpreisbremse weiter angepasst. Ob dieses Instrument nun die eigentlich beabsichtigte Wirkung hat, nämlich insgesamt dafür zu sorgen, dass die Mieten für Mieter bezahlbar bleiben bzw. genug bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht, darf aber bezweifelt werden.

Übergreifend betrachtet ist es nach wie vor eher so, dass die Mietpreisbremse mehr oder weniger für Einzelfälle funktioniert. Eine Wohnung kann in der Regel eben nur einmal vermietet werden. Die Schar der anderen Bewerber muss weitersuchen. Wirklich helfen würde im Prinzip nur, wenn ausreichend Wohnraum vorhanden wäre.

 

Mietspiegel München 2021

Bild Mietspiegel
Manchmal fragwürdig

Ein weiteres Problem stellt die Unzuverlässigkeit von Mietspiegeln dar. Diese sind das Instrument, mit dem die ortsübliche Vergleichsmiete, an der sich auch die Mietpreisbremse orientiert, festgestellt wird.

Generell sind Mietspiegel auch immer ein Politikum. Für Vermietervertreter sind die festgestellten ortsüblichen Mieten grundsätzlich unrealistisch niedrig, für Politikvertreter und Städte grundsätzlich zu hoch. Meist sind alle Seiten unzufrieden.

Und mitunter ist die Erstellung und Zuverlässigkeit von Mietspiegeln nicht immer ganz astrein. So auch in München. Hier lief es im vergangenen Jahr bei der Erstellung des Mietspiegels München 2021 so:

Die beauftragten Wissenschaftler ermittelten durch Interviews und Umfragen Durchschnittswerte für die ortsüblichen Mieten in München. Im weiteren Verlauf wurde jedoch festgestellt, dass die ermittelten Zahlen statistisch nicht verlässlich waren, weil die Interviewer im Verhältnis zu wenige Personen mit geringem Einkommen bzw. mit geringer Miete telefonisch erreicht hätten. Insgesamt seien also zunächst zu viele Personen mit hohen Mieten befragt worden, was insgesamt eine zu hohe Durchschnittsmiete ergibt und damit eine zu hohe Steigerung, die unter diesen Voraussetzungen nicht mehr die Realität darstellt. Die Stadt entschied deshalb, die bis Herbst 2020 erfassten Daten zu entsorgen und stattdessen eine sogenannte Indexfestschreibung vorzunehmen, die auf dem Mietspiegel von 2019 basiert (Mietspiegel München Karte). Damit werden der Mietspiegel München 2021 und damit die ortsüblichen Mietpreise ausgehend vom Mietspiegel 2019 am bundesweiten Verbraucherpreisindex ausgerichtet und hochgerechnet. Ein solches Vorgehen mag oder mag nicht Werte liefern, die die Realität wiedergeben. Man muss sich aber gewahr sein, dass man damit grundsätzlich nicht mehr die wirklichen Zahlen und Zustände am Markt anschaut, sondern davon ausgeht, dass der Index das schon irgendwie wiedergeben wird. Ob der als Basis dienende Mietspiegel 2019 akkurate Zahlen wiedergibt, steht auch nicht unbedingt fest. Wer hier einen Verdacht auf politische Motive hegt, um möglichst niedrige Zahlenwerte für die ortsüblichen Mietpreise zu finden, liegt wahrscheinlich nicht völlig daneben.

Zur Erinnerung: Schon beim Mietspiegel München 2017 gab es Anlass, die Zahlen der Stadt in Frage zu stellen. Damals waren wahrscheinlich Zahlen aus dem Bereich Genossenschaftswohnungen in den Datensatz gerutscht, was nicht zulässig ist und die durchschnittlichen Mietpreise unzulässig verringerte (denn Mietspiegel beziehen sich grundsätzlich auf freifinanzierte Wohnungen). Die Stadt ließ Daten und Dokumente vernichten, „aus Datenschutzgründen“, wie es damals hieß. Sowohl Datengewinnung als auch -auswertung waren damit nicht mehr nachvollziehbar und dennoch diente der Mietspiegel als maßgebliches Orientierungsmaß, an dem sich Mieter und Vermieter zu orientieren hatten. Der Haus- und Grundbesitzerverein stellte dem damals eine Studie gegenüber, in der 6.700 Personen befragt wurden. Diese Studie ergab im Schnitt 25 % höhere Mietpreise als die im Mietspiegel angegebenen.

Ob mit der neuerlichen Indexfestschreibung nun ein Mittel gefunden ist, ortsübliche Vergleichsmieten wirklich angemessen festzustellen, darf, wie weiter oben angedeutet, ebenfalls in Frage gestellt werden.

 

Fazit – Meinung

Ob die Mietpreisbremse zweckgemäß wirkt, darf durchaus angezweifelt werden. Sogar bei der Datengrundlage, an der sich die Mietpreisbremse orientiert, den Mietspiegeln, darf Zweifel in puncto allgemeine Richtigkeit angemeldet werden. Dennoch bilden sie gesetzlich die Orientierungsgrundlage.

Das eigentliche Problem, der generelle Wohnungsmangel, wird durch die Mietpreisbremse nicht angegangen, bestenfalls kaschiert. Im Gegenteil wird dadurch vielmehr der Anreiz, Wohnungen zu bauen und zu vermieten, verringert.

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