05.05.2021
Wer etwas verkauft, erwartet zurecht eine Gegenleistung. Bei einem Immobilienverkauf sind für den Verkäufer daher zwei Fragen besonders wichtig: Wie viel kann er oder sie für den Verkauf als Austausch erhalten und wann ist das Geld verfügbar?
Bei einem Immobilienverkauf hängt die Höhe des Verkaufspreises natürlich vom Marktwert und dem Kaufpreis ab, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen. Dies wird dann beim Notar in einem notariellen Kaufvertrag festgehalten.
In diesem kurzen Artikel wollen wir uns hauptsächlich mit der Frage beschäftigen, wie lange es dauert, bis der Verkäufer nach dem Vertragsabschluss sein Geld vom Käufer bekommt. Denn die Zahlung ist nicht sofort mit dem Vertragsabschluss fällig. Vielmehr müssen sogenannte Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sein. Und das kann einige Wochen in Anspruch nehmen. Sehen wir uns das genauer an:
Was sind Fälligkeitsvoraussetzungen?
Das sind diejenigen Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit die Zahlung des Kaufpreises durch den Käufer fällig wird. Diese sind zum Schutz des Käufers gesetzlich vorgeschrieben.
Im Kaufvertrag ist immer geregelt, dass der Verkäufer sein Eigentum am Objekt erst dann verliert, wenn der Kaufpreis voll gezahlt wurde. Auf der anderen Seite muss der Käufer den Kaufpreis erst dann zahlen, wenn gewährleistet ist, dass er das Eigentum an der Immobilie auch wirklich erhält, wenn er die Zahlung schließlich geleistet hat.
Was also muss alles passieren, damit die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen und der Käufer den Kaufpreis überweisen muss?
Die Fälligkeitsvoraussetzungen für die Kaufpreiszahlung
1. Eintragung der Auflassungsvormerkung ins Grundbuch
Nachdem sich Käufer und Verkäufer geeinigt und beim Notar den Vertrag unterschrieben haben, lässt der Notar im Grundbuch eine sogenannte „Auflassungsvormerkung“ eintragen. Dies sichert dem Käufer die Immobilie. Er wird als künftiger Eigentümer vorgemerkt, und der Verkäufer kann den Verkauf nicht mehr rückgängig machen. Wohlgemerkt ist dies noch nicht der tatsächliche Eigentumsübergang (Auflassung), sondern, wie der Name schon sagt, eine Vormerkung dafür.
2. Verzichtserklärung von Stadt oder Gemeinde in Bezug auf das Vorkaufsrecht
Der Notar muss nun zuständige Stadt- oder Gemeindestellen über den Verkauf informieren. Städte bzw. Gemeinden haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht bei Immobilienverkäufen. Daher müssen diese, bevor der Eigentumsübergang an den Käufer rechtlich wirksam werden kann, ihren Verzicht erklären. Es kann vorkommen, dass Gemeinden ihr Vorkaufsrecht ausüben, meist ist die Verzichtserklärung aber reine Formsache. Allerdings ist sie eine Fälligkeitsvoraussetzung.
3. Evtl. Verwalterzustimmung
In manchen Fällen, z. B. bei Eigentumswohnungen, ist eine Verwalterzustimmung im Grundbuch eingetragen. Dann muss der Verwalter dem Verkauf ebenfalls notariell zustimmen. Der Notar wird dem Verwalter eine Vertragsabschrift zukommen lassen, wenn Käufer und Verkäufer den Vertrag unterschrieben haben. Normalerweise stimmt der Hausverwalter zu und kann bei einem Notar seiner Wahl unterzeichnen.
4. Löschung oder Übernahme einer evtl. bestehenden Grundschuld
Es kommt relativ oft vor, dass der Verkäufer die Immobilie selbst über einen Kredit finanziert hat und das Darlehen noch nicht vollständig abgezahlt ist. In solchen Fällen ist ebenfalls noch eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Es kann auch sein, dass noch eine Grundschuld eingetragen ist, auch wenn das Darlehen längst abbezahlt ist.
Zum allgemeinen Prozedere gehört es, an dieser Stelle festzustellen, was mit der Grundschuld und dem Darlehen im Weiteren passiert. Ist das Darlehen noch nicht abbezahlt und sind damit die Grundschulden noch belastet, fließt in der Regel ein Teil des Kaufpreises an die Finanzierungsbank, die in der Folge ihr Ok für die Löschung der Grundschuld geben kann. Als Alternative kann der Käufer bestehende Grundschulden eventuell auch übernehmen und gegenüber der alten Finanzierungsbank den Kredit übernehmen. Die Bank muss dem allerdings zustimmen und tut dies nicht immer. Ist die Grundschuld von vorne herein nicht mehr belastet, kann der Notar ohne weitere Umschweife die Löschung vornehmen lassen.
5. Räumung der Immobilie
Falls die Immobilie „leer“ verkauft wurde, ist meist eine vollständige Räumung der Immobilie eine Fälligkeitsvoraussetzung.
Nach dem Notartermin, wann kommt das Geld?
Sind die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt, informiert der Notar den Käufer und den Verkäufer, dass der Kaufpreis zur Zahlung fällig ist. Üblicherweise liegt der Zeitraum bis dahin zwischen 2 bis 6 Wochen nach der Vertragsunterzeichnung. Der Käufer überweist den Kaufpreis idealerweise ein paar Tage, nachdem er die Fälligkeitsmitteilung vom Notar erhalten hat. Der nächste Schritt ist dann die Übergabe der Immobilie an den Käufer.
Damit ist die Sache für den Verkäufer weitgehend erledigt.
Für den Käufer gibt es danach noch einige Schritte zu erledigen. Er wird zum Beispiel vom Finanzamt eine Rechnung für die Grunderwerbssteuer erhalten. Ins Grundbuch kann der Käufer erst dann als Eigentümer eingetragen werden, wenn die Grunderwerbssteuer gezahlt ist und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt vorliegt. Die Vollständige Umschreibung und offizielle Eintragung ins Grundbuch kann für den Käufer als neuen Eigentümer nochmals einige Wochen oder sogar Monate in Anspruch nehmen.
Was, wenn er Käufer nicht zahlt?
Das kommt nur selten vor. Denn der notarielle Kaufvertrag enthält normalerweise eine Zwangsvollstreckungsklausel. Damit kann der Verkäufer umgehend und ohne ein vorhergehendes Klageverfahren eine Zwangsvollstreckung gegen den Käufer veranlassen, wenn dieser nicht zahlt. Der Notar wird über die Nichtzahlung informiert und wird die nötigen Schritte einleiten. Die Zwangsvollstreckungsklausel besagt, dass der Käufer mit seinem gesamten Vermögen haftet.
Kritisch für den Verkäufer wird es nur, wenn der Käufer tatsächlich über ein geringeres Vermögen verfügen kann als der Kaufpreis der Immobilie beträgt, oder er es zwischenzeitlich verloren hat. Dann ist eine Rückabwicklung des Vertrages und eine Schadenersatzklage eine mögliche Option.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer, seit 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in München tätig, hat über 1.100 Immobilien verkauft und hilft Immobilienbesitzern in München professionell bei ihrem stressfreien Immobilien Verkauf. Rufen Sie ihn unter Tel. +49 89 131320 an.
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