Wenn der Erbpachtvertrag bei einer vermieteten Immobilie ausläuft

Läuft ein Erbpachtvertrag nach der vereinbarten Laufzeit von 50 bis 99 Jahren ab, folgt für gewöhnlich der Heimfall der Immobilie, also der Eigentumsübergang der Immobilie an den Erbpachtgeber. Dieser zahlt eine Entschädigung, wie sie im Vertrag vereinbart ist, oft 2/3 des Immobilienwerts, an den Erbpachtnehmer und das Vertragsverhältnis ist beendet. So der normale Verlauf. Zu einer bemerkenswerten und ziemlich nachteiligen Konstellation kann es für einen Erbpachtnehmer, also dem bisherigen Eigentümer der Wohnimmobilie, kommen, wenn er diese vermietet hat und hinsichtlich der Vermietung keine explizite Regelung für das Ende des Erbbaurechtsvertrages getroffen ist.

Unbefristeter Mietvertrag bei Erbpacht: Erbpachtgeber muss Mieter beim Heimfall der Immobilie übernehmen

In München laufen in der Zeit zwischen 2033 und 2050 zahlreiche Erbpachtverträge aus. Viele der betroffenen Erbpachtimmobilien/Wohnungen sind vermietet. Und der Wohnungseigentümer, in diesem Fall der Erbpachtnehmer, schuldet dem Erbpachtgeber (Grundstückseigentümer) bei Ablauf des Erbpachtvertrages laut Vertrag eine freie Wohnung für den Heimfall.

Hat der Mieter aber einen unbefristeten Mietvertrag, sprich, bei Abschluss des Mietvertrages wurden nicht die Besonderheiten des Erbpachtverhältnisses berücksichtigt, gibt es mitunter Probleme. Denn der Mieter hat seinen Mietvertrag mit dem Erbpachtnehmer geschlossen, und beim Heimfall der Immobilie geht der Mietvertrag auf den Erbpachtgeber über, der diesen Vertrag dann übernehmen muss (siehe nächster Abschnitt). Das heißt, in diesem Fall kann der Mieter die Wohnung weiterhin beanspruchen und das Mietverhältnis bleibt gewahrt, auch wenn der Erbpachtgeber (Grundstückseigentümer) laut Erbbaurechtsvertrag eine leere Wohnung übergeben bekommen sollte. Es drohen Schadensersatzansprüche, die für den bisherigen Erbpachtnehmer, der die Immobilie ursprünglich vermietet hat, teuer werden.

Warum bleibt der Mietvertrag in Kraft?

Das deutsche Mietrecht legt besonderen Wert auf den Mieterschutz. Daher sollen Mieter auch geschützt sein, wenn die Immobilie ihren Eigentümer wechselt. Wird eine Immobilie beispielsweise verkauft, regelt § 566 BGB, dass der Erwerber die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters übernimmt (Kauf bricht nicht Miete). Ähnlich verhält sich das bei jedem Eigentümerwechsel oder wenn der Wohnraum bei laufendem Mietverhältnis vom Vermieter mit Rechten Dritter belastet wird. Ist der vertragsgerechte Gebrauch der Mietsache durch den Mieter bedroht, finden laut § 567 BGB ebenfalls die Regelungen des vorhin genannten § 566 BGB Anwendung. Ein neuer Eigentümer wird damit verpflichtet, dem Mieter weiterhin den ursprünglichen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache einzuräumen. Das heißt, der Mietvertrag bleibt nach der Übernahme in Kraft.

Konsequenzen für den vermietenden Erbpachtnehmer

Relativ problematisch kann ein solcher Umstand werden, wenn dem Erbpachtgeber, also dem Grundstückseigentümer, nach dem Heimfall wegen des bestehenden Mietvertrags finanzielle Einbußen oder anderweitig Schäden entstehen. Er könnte dann beim bisherigen Erbpachtnehmer Anspruch auf Schadenersatz erheben.

Beispiel: Ein 10-Parteienhaus fällt nach Ablauf des Erbpachtvertrages an einen Erbpachtgeber. 9 Einheiten sind leer, ein Mieter beruft sich aber auf seinen Mietvertrag, den er mit dem Erbpachtnehmer geschlossen hat und will in seiner Wohnung bleiben. Der Erbpachtgeber kann das Haus, das nun ihm gehört, deshalb jetzt nicht nach seinen Vorstellungen verwerten, hat beispielsweise zwei Jahre Bauverspätung etc.

Letztlich ist für die dadurch entstandenen Kosten natürlich der bisherige Erbpachtnehmer verantwortlich, da er den Mietvertrag mit dem Mieter geschlossen hat und nicht die im Erbbaurechtsvertrag vorgesehene freie Wohnung übergibt. Hinsichtlich des Erbbaurechtsvertrages wird der Erbpachtnehmer damit vertragsbrüchig. So etwas kann für ihn je nach entstandenem Schaden sehr teuer werden, letztlich muss er für die hierdurch entstehenden Kosten geradestehen. Viele ähnliche Konstellationen sind denkbar, wobei dann stets der bestehende Mietvertrag zum Stolperstein wird.

Wichtig: Zusatzvereinbarung bei Abschluss des Mietvertrages

Um als Erbpachtnehmer, der seine Wohnimmobilie vermietet, derartige Schwierigkeiten sowie damit verbundene Schadensersatz- und Regressansprüche zu vermeiden, muss man prinzipiell bereits bei Abschluss des Mietvertrages diesen Sachverhalt mitbedenken und eine entsprechende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag einbringen. Diese Zusatzvereinbarung muss rechtlich sauber ausgearbeitet sein und ein Datum nennen, zu dem der Mieter spätestens ausziehen muss. Es kann auch angebracht sein, an dieses Beiblatt zusätzlich einen Auszug aus dem Grundbuch oder Erbpachtvertrag anzuhängen, um den Sachverhalt wirklich unmissverständlich darzulegen.

Besteht der Mietvertrag bereits, ist es wahrscheinlich zu spät für effektive Maßnahmen. Vielleicht hilft es, zeitig an den Mieter heranzutreten und die Sache zu besprechen und nach Lösungen zu suchen. Evtl. lassen Mieter mit sich reden, wenn man ihnen beim Finden einer Wohnalternative hilft oder eine Auszugsprämie zahlt und eine Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag „nachschiebt“. Eventuell ist der Zug aber bereits abgefahren, wenn man es zu Beginn des Mietverhältnisses versäumt hat, den Erbpachtvertrag mit einzubeziehen.

Die Tücken beim Erbbaurecht

Beim Thema Erbpacht gibt es jede Menge Besonderheiten und manchmal auch echte Tücken. Zahlreichen Erbpachtnehmern, die ihre Wohnung vermieten, ist möglicherweise gar nicht bewusst, dass sie ein hohes Risiko tragen, wenn der Mietvertrag nicht entsprechend gestaltet ist und den Ablauf des Erbbaurechtsvertrages akkurat berücksichtigt.

Ich hoffe, diese Informationen sind für Sie nützlich. Wenn Sie Ihre Erbpachtimmobilie im Raum München verkaufen möchten, so rufen Sie mich doch einfach für einen unverbindlichen Beratungstermin an oder nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Website.