Wenn der Erbpachtvertrag bei einer vermieteten Immobilie ausläuft

Erbpacht – Vertragsablauf bei vermieteter Erbpachtimmobilie

Läuft ein Erbpachtvertrag nach der vereinbarten Laufzeit von 50 bis 99 Jahren ab, folgt für gewöhnlich der Eigentumsübergang der Immobilie an den Grundstückseigentümer bzw. Erbpachtgeber. Dieser zahlt an den Erbpachtnehmer eine Entschädigung, wie sie im Vertrag vereinbart ist, meist 2/3 des Immobilienwerts, und das Vertragsverhältnis ist beendet. So der normale Verlauf. Doch wie ist die Situation, wenn der Erbbaurechtsnehmer die Wohnung an einen Mieter vermietet hat und der Mietvertrag noch läuft?

Mietverhältnisse – Was passiert beim regulären Vertragsablauf und bei vorzeitiger Beendigung der Erbpacht

Der § 30 Abs. 2 des Erbbaurechtsgesetzes behandelt zwei unterschiedliche Szenarien für Mietverhältnisse bei Beendigung des Erbbaurechts, nämlich bei regulärem zeitlichem Ablauf des Erbpachtvertrags und bei vorzeitiger Beendigung und was das für ein bestehendes Mietverhältnis jeweils bedeutet.

1. Regulärer Vertragsablauf

Läuft der Erbbaurechtsvertrag nach der vereinbarten Laufzeit aus, kann der Erbbaurechtsgeber das Mietverhältnis kündigen, wobei er aber die gesetzlichen Fristen einhalten muss. Laut § 30 Abs. 2 ErbbauRG kann die Kündigung „nur für einen der beiden ersten Termine erfolgen für die sie zulässig ist“.

Diese „beiden ersten Termine“ sind die Zeitpunkte, an denen der Erbbaurechtsgeber sein Kündigungsrecht ausüben kann, nachdem der Erbbaurechtsvertrag ausgelaufen ist. Maßgeblich für diese Fristen sind in der Regel die spezifischen Bestimmungen im Erbbaurechtsvertrag.

1. Der erste mögliche Termin: Dieser ist der früheste Zeitpunkt, an dem die Kündigung nach Ablauf des Erbbaurechts zulässig ist. Häufig handelt es sich dabei um den ersten Tag nach dem vertraglichen Ablauf des Erbbaurechts oder um eine festgelegte Zeitperiode, die im Vertrag geregelt ist.
2. Der zweite mögliche Termin: Es könnte einen weiteren zulässigen Zeitpunkt nach einer weiteren vertraglichen Frist geben. In entsprechenden Fällen könnte dies etwa ein Jahr nach dem ersten möglichen Kündigungstermin oder eine andere vertraglich vereinbarte Frist sein.

Die Formulierung der „beiden ersten Termine“ stellt sicher, dass der Grundstückseigentümer nicht beliebig lange mit der Kündigung warten kann, sondern die Kündigung nur in den ersten beiden vordefinierten Zeiträumen aussprechen darf, so dass für Mieter ein gewisses Maß an Sicherheit gewahrt bleibt.

2. Vorzeitige Beendigung des Erbbaurechts

Wird das Erbbaurechtverhältnis vor dem eigentlichen Vertragsende beendet, etwa durch Heimfall, kann der Erbbaurechtsgeber das Mietverhältnis laut Gesetz erst dann kündigen, „wenn das Erbbaurecht auch durch Zeitablauf erlöschen würde“. D. h. würde der Erbbaurechtsvertrag noch 10 weitere Jahre laufen, könnte der Erbbaurechtsgeber auf Grundlage des Erbbaurechts auch erst dann kündigen.

Eigenbedarf etc.

Gerade wenn es sich beim Erbbaurechtsgeber nicht um eine kirchliche Einrichtung oder eine Stiftung handelt, könnte auch der Umstand eintreten, dass der Erbbaurechtsgeber, der nach der Rücknahme oder dem Heimfall der Immobilie nun der rechtliche Eigentümer ist, Eigenbedarf an der Immobilie anmelden will oder nach §573 BGB ein anderes berechtigtes Interesse an einer Kündigung hat. Hier greifen dann die entsprechenden gesetzlichen Grundlagen für Immobilieneigentümer, anhand derer der (ehemalige) Erbbaurechtsgeber nun als Eigentümer der Immobilie eine Kündigung aussprechen kann.

Als Mieter erfahren, ob der Erbbaurechtsgeber kündigen wird

Wenn der Erbbaurechtsvertrag abläuft und die Immobilie an den Erbbaurechtsgeber übergeht, ist es für Mieter unter Umständen essenziell, darüber Bescheid zu wissen, ob der Erbbaurechtsgeber eine Kündigung plant, oder ob das Mietverhältnis wie gehabt weiterlaufen kann.

Hierfür gibt es nach § 30 Abs. 3 ErbbauRG die Möglichkeit, eine entsprechende Auskunft beim Erbbaurechtsgeber einzufordern. Der Mieter kann beim Erbbaurechtsgeber anfragen, ob er eine Kündigung plant und eine dem Erbbaurechtsgeber sogar eine Frist setzen, bis zu der er die Kündigung aussprechen kann. Die Frist muss laut Gesetz allerdings „angemessen“ sein.