Was kostet eine Immobilie wirklich? Mit dem Kaufpreis im Immobilienangebot ist es für Immobilienkäufer leider nicht getan. In Form von Kaufnebenkosten kommen immer noch separate Kosten dazu, die man ebenfalls berappen muss. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie? Wie berechnet man den echten Kaufpreis einer Immobilie?
Kaufnebenkosten
Die Erfahrung zeigt, dass man beim Kauf einer Immobilie, sei es nun ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück, im Schnitt immer nochmals rund 10 % auf den Kaufpreis, den man im Immobilienangebot liest bzw. den man an den Verkäufer zahlt, in Form von Kaufnebenkosten dazu kalkulieren muss. Der Staat, der Notar, der Makler u. a. werden ebenfalls Rechnungen ausstellen, evtl. muss man die Immobilie modernisieren, um sie schließlich beziehen zu können. Solche Kosten sind ebenfalls nicht im Kaufpreis enthalten.
Welche Kosten kommen beim Immobilienkauf noch dazu?Notar Ein Notar ist bei einem Immobilienkauf unabdingbar und rechtlich vorgeschrieben. Der Notar muss den Kaufvertrag aufsetzen und den Abschluss abwickeln. Er muss den Grundbucheintrag veranlassen und üblicherweise eine Grundschuldbestellung vornehmen. Sein Honorar richtet sich an der Höhe des Kaufpreises aus. Die Notarkosten inklusive Grundbucheintrag und Grundschuldbestellung liegen meist in einem Bereich von etwa 2,5 % des Kaufpreises. Mit zunehmender Höhe des Kaufpreiseses steigen die Notargebühren zwar mit, allerdings werden sie prozentual gesehen etwas geringer je höher der Kaufpreis.  Grunderwerbssteuer Die Grunderwerbssteuer fällt immer beim Erwerb einer Immobilie bzw. Grund an und wird vom Staat erhoben. Diese muss der Käufer tragen, die Zahlung der Grunderwerbssteuer ist Voraussetzung dafür, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Je nach Bundesland fallen unterschiedliche Sätze zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises an, in Bayern sind es 3,5 %. Maklerprovision Die Maklerprovision fällt natürlich nur an, wenn man auch einen Makler engagiert. Der Großteil der Immobilienverkäufe wird über Makler abgewickelt. Normalerweise teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten, wobei jeder 3,57 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis zahlt. Sachverständigengutachten Wird nur in wenigen Fällen benötigt. Manchmal wünschen Immobilienkäufer, um auf Nummer sicher zu gehen, zuverlässige Angaben über den Verkehrswert einer Immobilie und lassen diese selbst durch einen Sachverständigen oder Gutachter bewerten. Je nach Gutachten und Art fallen dafür Kosten an. Ein Kurzgutachten für eine ungefähre Preisorientierung gibt es üblicherweise schon für ein paar hundert Euro. Für ein ausführlicheres Gutachten muss man zwischen 1.500 und 2.000 Euro kalkulieren. Ein gerichtsfestes Gutachten von einem vereidigten Gutachter liegt preislich meist zwischen 0,5 und 1 % des ermittelten Verkehrswerts.  Kosten für Renovierung, Sanierung oder Umbaumaßnahmen Für manch eine Immobilie steht nach dem Kauf noch eine Renovierung oder Sanierung an, damit sie beziehbar ist. Manchmal sollen auch Umbaumaßnahmen vorgenommen werden. Die Kosten hierfür sind sehr von der individuellen Immobilie und dem, was gemacht werden muss, abhängig. Es kann sein, dass mit ein paar Tausend Euro das Nötige getan ist, bei umfangreicheren Sanierungen können aber locker auch mal höhere fünfstellige Beträge fällig sein. |
Beispielrechnung – Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten
Angenommen Sie kaufen eine Eigentumswohnung in München. Im Angebot ist diese für 700.000 € ausgeschrieben. Welche kosten kommen beim Wohnungskauf noch dazu? Wie hoch ist der gesamte Kostenaufwand für Sie?
| Kaufpreis | (Preis wie im notariellen Vertrag vereinbart) | 700.000 € |
| Notarkosten | (In der Regel etwa 2,5 % des Kaufpreises) | 17.500 € |
| Maklerprovision | (Für Käufer sind 3,57 % des Kaufpreises üblich) | 24.990 € |
| Sachverständigengutachten | (Meist nicht erforderlich, hier nicht kalkuliert) | 0 € |
| Renovierungskosten | (Annahme: neues Bad, neue Böden, Wände streichen) | 10.000 € |
| Grunderwerbssteuer | (Abhängig vom Bundesland, in Bayern 3,5 % vom Kaufpreis) | 24.500 € |
| Gesamtkosten | 776.990 € |
Im obigen Fall würden also noch gute 75.000 € an Nebenkosten für den Kauf der Wohnung dazu kommen, rund 10 % des im Notarvertrag vereinbarten Verkaufspreises. Meist kommen noch irgendwelche weiteren Kosten dazu. 10% des Kaufpreises als Nebenkosten zu planen ist ein guter Richtwert. Unter Umständen muss man aber noch wesentlich höhere Finanzierungskosten planen, wenn zum Beispiel eine umfangreiche Renovierung nötig ist.
Wichtig bei all diesen Kaufnebenkosten ist, dass man diese auch schon im Vorhinein bei der Kostenkalkulation und bei der Finanzierung berücksichtigt, da sie ja unweigerlich zum Kaufpreis dazu kommen.
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Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
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Rainer Fischer über 25 Jahre als Immobilienmakler in München tätig und hat mittlerweile gut 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund seiner Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe für den stressfreien Immobilienverkauf und -kauf an. Rufen Sie ihn unter +49 89-131320 an.
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