Verkehrswert der Immobilie bei Verkauf und Erbschaft

Vor allem in zwei Fällen benötigen Sie einen guten Anhaltspunkt dafür, wie viel Ihre Immobilie wert ist:

1. Wenn Sie einen Verkauf planen, um damit einen funktionierenden Angebotspreis festzulegen und
2. Bei einer Erbschaft, um evtl. dem durch das Finanzamt festgelegten Wert zu widersprechen und Steuern zu sparen.

Der Anhaltspunkt, um den es hierbei geht, ist der sogenannte Verkehrswert der Immobilie. Was der Verkehrswert genau ist, wie er festgestellt wird und wie er bei Verkauf oder Erbschaft Anwendung findet, lesen Sie hier.

Was bedeutet der „Verkehrswert“ einer Immobilie?

Der Verkehrswert ist eine Angabe darüber, welchen Preis eine Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück) zu einem bestimmten Zeitpunkt voraussichtlich am Markt erzielen würde bzw. der Marktwert im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.  

Verkehrswert und Immobilienverkauf

Bei einem Immobilienverkauf ist natürlich immer der Preis interessant, zu dem Sie die Immobilie anbieten können und auch einen Käufer finden. Per Definition soll der Verkehrswert diesen Preis bzw. den Marktpreis abbilden. Die Frage ist allerdings, inwiefern der Verkehrswert tatsächlich den jetzt am Markt erzielbaren Verkaufspreis abbildet. Denn der wirkliche Verkaufspreis ist immer eine Frage von Angebot und Nachfrage und wird immer erst dann ersichtlich, wenn sich der Käufer und der Verkäufer beim betreffenden Objekt auf einen Preis geeinigt haben.

Das heißt auch, dass jede Immobilienbewertung und jede Ermittlung eines Verkehrswerts immer nur ein Richtwert oder eine Orientierung sein können. Es handelt sich einfach um Schätzungen, die mehr oder weniger zutreffen können. Wie treffgenau eine solche Schätzung ist, hängt in starkem Maße auch vom Sachverständigen oder Gutachter ab, der die Schätzung vornimmt und ob er die wertbestimmenden Kriterien für die konkrete Immobilie richtig erkennt und seine Feststellungen in geeigneter Weise an die herrschenden Marktbedingungen einzuordnen versteht. Deshalb kann es auch passieren, dass zwei verschiedene Gutachter für dieselbe Immobilie völlig unterschiedliche Verkehrswerte ermitteln.

Im Vorfeld eines Immobilienverkaufs einen gut zutreffenden Immobilienwert zu ermitteln, der sich dann beim Verkauf auch wirklich realisieren lässt, ist eine vielschichtige Aufgabenstellung, die viel Know-how erfordert. Denn letztlich ist jede Immobilie einzigartig und viele Einzelfaktoren ergeben im Zusammenspiel einen konkreten Objektwert. Ort, Lage, Baujahr, Ausstattung, Größe, bauliche Details, Zustand, etc., all das und mehr spielt bei der Wertbestimmung eine mehr oder minder große Rolle und muss gekonnt berücksichtigt werden. Auch die Preistabellen von örtlichen Gutachterausschüssen kalkulieren bei ihren Preisangaben meist mit +/- 15 % oder +/- 20 %.

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Verkehrswert und Erbschaft

Wird eine Immobilie vererbt, ist es bisweilen aus mehreren Gründen wichtig, den Verkehrswert festzustellen. Beispielsweise, wenn es mehrere Erben gibt und das Erbe gerecht aufgeteilt werden soll oder ein oder mehrere Erben anteilig ausgezahlt werden müssen. Häufig wird die Immobilie nach einem Erbfall auch verkauft, auch dafür braucht es eine belastbare Wertfeststellung. Der Verkehrswert ist aber auch für die Höhe der Erbschaftssteuer entscheidend. Genau hier gibt es wichtige Aspekte zu beachten:

Erbschaftssteuer und Verkehrswert

Überschreitet das Gesamterbe die Schwellenwerte der gesetzlichen Freibeträge (z. B. Ehepartner 500.000 €, Kind 400.000 €), verlangt der Staat die sogenannte Erbschaftssteuer, bei der über die Freibeträge hinausgehende Erbanteile besteuert werden. Da Immobilien oft größeren materiellen Wert haben, werden die Freibeträge beim Vererben unter Umständen schnell überschritten, und es fällt eine Erbschaftssteuer an. Denn der Verkehrswert der Immobilie wird vom Finanzamt als Geldwert veranschlagt und zusammen mit vererbtem Geldvermögen und anderen Sachwerten als Erbmasse behandelt.

Wie das Finanzamt den Verkehrswert ansetzt

Das Finanzamt setzt den Verkehrswert nach einem normierten Verfahren an (siehe dazu weiter unten), allerdings lediglich nach Dokumentangaben. Kein Finanzbeamter kommt vorbei und schaut sich die Immobilie vor Ort an. Setzt das Finanzamt für die Immobilie einen hohen Verkehrswert an und wird der gesetzliche Freibetrag für das Erbe überschritten, verlangt der Fiskus eine Erbschaftssteuer. In diesem Fall wird natürlich interessant, ob das Finanzamt einen korrekt ermittelten Verkehrswert zugrunde legt. Denn je höher der veranschlagte Verkehrswert, desto höher auch die zu zahlende Erbschaftssteuer.

Warum es sich lohnen kann, den Verkehrswert des Finanzamts zu prüfen

Wie gesagt, wird sich kein Finanzbeamter die Immobilie selbst anschauen. Der Verkehrswert wird zunächst einfach nur anhand eines starren Standardverfahrens festgelegt. Die Erfahrung zeigt, dass der so ermittelte Verkehrswert des Finanzamts nicht selten beachtlich daneben liegt. Denn es wird nicht auf den tatsächlichen baulichen Zustand, die wirkliche Ausstattung oder evtl. weitere direkt wertbestimmende Faktoren eingegangen. Auch beim Grundstück werden nur die allgemeinen Bodenrichtwerte betrachtet, Faktoren wie Hanglage oder Ausrichtung können aus der Ferne nicht berücksichtigt werden.

Werden Sie daher nach einer Immobilienerbschaft zur Zahlung eines relevanten Betrages für die Erbschaftssteuer aufgefordert, sollten Sie unbedingt prüfen, ob das Finanzamt mit seiner Festlegung des Verkehrswerts richtig liegt. Besorgen Sie sich zuverlässige Angaben, lassen Sie einen Gutachter den Verkehrswert prüfen. Das kann sich schnell lohnen.

Denn stellt der Gutachter, der sich die Immobilie vor Ort anschaut, beispielsweise eine weniger gute Lage fest, erheblichen Renovierungsbedarf, eine ungünstige Ausrichtung o. a., kann der tatsächliche Wert plötzlich viel niedriger liegen und die Immobilie ist vielleicht nur die Hälfte von dem wert, was das Finanzamt annimmt. Auch für einen späteren Verkauf nützt die Verkehrswertfestsetzung des Finanzamts nichts, denn die Käufer werden nicht mehr zahlen wollen als die Immobilie tatsächlich wert ist. Lassen Sie also selbst den Verkehrswert von einem Gutachter schätzen und das Finanzamt erkennt den geringeren Immobilienwert an, zahlen Sie mit einem mal viel weniger Steuer oder vielleicht überhaupt keine mehr, weil Sie mit dem niedrigeren Immobilienwert unter der Freibetragsgrenze bleiben. Zwar kann das Finanzamt ein neues Gutachten zunächst abweisen, ist es aber solide, können Sie auch mit guten Aussichten Widerspruch einlegen.

Wie Profis den Verkehrswert feststellen – Normierte Verfahren

Es gibt grundsätzlich drei verschiedene normierte Verfahren, die Sachverständige und Gutachter bei der Feststellung des Verkehrswerts einsetzen, abhängig davon, welches für die individuelle Immobilie angemessen ist und die zuverlässigsten Ergebnisse bringen wird. Diese werden zum Teil einzeln oder in Kombination angewendet.

Vergleichswertverfahren

Einfamilien- und Doppelhäuser, baugleiche Reihenhäuser und auch Eigentumswohnungen werden häufig mit dem Vergleichswertverfahren preislich eingeordnet. Die Verkaufspreise von kürzlich verkauften ähnlichen Immobilien werden als Vergleichsbasis verwendet und es wird aus dem Durchschnittspreis dieser Immobilien ein wahrscheinlicher Marktwert berechnet. Ob der ermittelte Wert repräsentativ und verlässlich ist, hängt vor allem von der Zahl der verfügbaren Vergleichsobjekte ab und in welchem Ausmaß diese tatsächlich vergleichbar sind. Das Vergleichswertverfahren ist aber nicht anwendbar, wenn es keine ausreichende Zahl an kürzlich verkauften Vergleichsobjekten in ähnlicher Lage gibt, was tatsächlich nicht selten vorkommt. In diesen Fällen wird man versuchen, mit den weiteren Verfahren aussagekräftige Werte zu ermitteln.

Ertragswertverfahren

Manche Immobilien sind vor allem unter dem Aspekt der erzielbaren Rendite bzw. dem Ertrag interessant. Soll der Wert bei vermieteten Objekten wie Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien ermittelt werden, ist der eigentliche Sachwert weniger bedeutend, wichtig ist hier der mit der Immobilie für den Eigentümer erzielbare Ertrag. Welchen Ertragswert das Gebäude hat, wird bei diesem Verfahren hauptsächlich anhand der tatsächlich erzielbaren Mieteinnahmen kalkuliert. Für die Berechnung des Gesamtwerts der Immobilie werden dann der Gebäudeertragswert, die Restnutzungsdauer des Gebäudes und der Bodenwert des Grundstücks kombiniert.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn durch Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren kein aussagekräftiger Verkehrswert ermittelbar ist oder um einen durch diese Verfahren ermittelten Wert abzusichern bzw. zu untermauern. Beim Sachwertverfahren wird die Sache, also die Bausubstanz bewertet und deren Abnutzungen. Nachfragekriterien sind bei diesem Verfahren nicht von Bedeutung. Beim Sachwertverfahren stellt man sich die Frage, was es kosten würde, würde man genau diese Immobilie an genau dieser Stelle noch einmal bauen. Man berechnet also die Kosten, die man für die Wiederherstellung der Immobilie im gegenwärtigen Zustand aufwenden müsste. Natürlich wird der Bodenwert des Grundstücks sowie der Herstellungswert eventueller Außenanlagen der Immobilie mitkalkuliert.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen zum Thema Verkehrswert nun beantwortet sind. Für eine Bewertung Ihrer Immobilie im Raum München können Sie mich gerne direkt kontaktieren.

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

Telefon +49 89-131320

Rainer Fischer ist mehr 25 Jahre als seriöser Immobilienmakler in München engagiert und hat im Rahmen seiner Tätigkeit gut 1.100 Immobilien verkauft. Vor dem Hintergrund der damit erreichten Erfahrung bietet er Immobilienbesitzern seine sachkundige Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an.

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