München ist in puncto Immobilien bekannt als das teuerse Pflaster Deutschlands und bei Immobilienverkäufen werden im Vergleich relativ hohe Preise erzielt. Dennoch ist es bei der konkreten Immobilie oft gar nicht so einfach, einen wirklich marktgerechten Preis zu nennen. Und die Preise ändern sich auch laufend. Sind sie bis Mitte 2022 jedes Jahr deutlich gestiegen, so gab es in den darauffolgenden Jahren eine deutliche Korrektur – zumindest im Durchschnitt. Und gerade angesichts der immer noch hohen Immobilienpreise und hoher Nachfrage spielt ein genauer Marktwert für eine Immobilie in München eine entscheidende Rolle. Hier kommen Wertgutachten und Verkehrswertgutachten ins Spiel, die in manchen Fällen wirklich hilfreich sein können, in manchen sogar unerlässlich. Doch was genau sind Wert- und Verkehrswertgutachten, wann sind sie notwendig und wie erhält man sie in München?
1. Wertgutachten vs. Verkehrswertgutachten
Die Begriffe Wertgutachten und Verkehrswertgutachten werden in vielen Fällen synonym verstanden und behandelt, von Fall zu Fall sind eventuell aber sehr unterschiedliche Dinge gemeint.
Denn mit dem Begriff Wertgutachten können grundsätzlich zwei Arten von Gutachten gemeint sein, nämlich sogenannte Kurzgutachten und zum anderen sogenannte Verkehrswertgutachten oder Vollgutachten.
Verkehrswertgutachten – Vollgutachten
Ein vollwertiges Verkehrswertgutachen hat einen bestimmten Aufbau, bestehend aus einem ausführlichen Textteil und einer Fotodukumentation. Darin wird unter anderem aus den konkreten Eigenschaften des Objekts ein Preis kalkuliert, der zum Stichtag am örtlichen Immobilienmarkt erzielbar wäre. Gängig sind 20 bis 30 Seiten Umfang, detaillierte Verkehrswertgutachten können aber auch deutlich länger sein.
Ein Verkehrswertgutachten wird oft für Finanzierungen, Steuerangelegenheiten oder bei gerichtlichen Verfahren benötigt, wie zum Beispiel bei Erbstreitigkeiten oder Scheidungen. Nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige dürfen rechtssichere Verkehrswertgutachten erstellen.
Kurzgutachten
Kurzgutachten legen meist auf 2 bis 3 Seiten kurz die grundlegenden Eigenschaften einer Immobilie dar und liefern einen Orientierungswert für den Preis, der zum angegebenen Zeitraum für die betreffende Immobilie am Markt erzielbar wäre.
Kurzgutachten können auch von „freien Immobiliengutachtern“ erstellt werden, die keine spezifische Qualifikation vorweisen müssen. Daher sind Kurzgutachten auch nicht behörden- oder gerichtstauglich, genügen aber meist für eine Preisorientierung, um eine Immobilie am Markt anzubieten und erfolgreich zu verkaufen.
2. Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
In München, einer der begehrtesten Städte Deutschlands, sind Verkehrswertgutachten für eine präzise Immobilienwertermittlung in verschiedenen Situationen unerlässlich. Hier sind einige typische Beispiele, für die Sie evtl. ein solches Gutachten benötigen könnten:
a) Kauf oder Verkauf einer Immobilie
Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien in München benötigen oft ein Wertgutachten, um den realistischen Wert eines Objekts zu ermitteln. Während Verkäufer sicherstellen möchten, dass sie einen angemessenen Preis erzielen, wollen Käufer nicht mehr bezahlen als notwendig. Ein Wertgutachten kann als vertrauenswürdige Grundlage für die Preisverhandlungen dienen.
b) Erbschaften und Schenkungen
In Erbfällen spielt die genaue Bewertung einer Immobilie eine zentrale Rolle, insbesondere wenn mehrere Erben beteiligt sind. Ein Gutachten hilft, den Wert einer Immobilie fair zu bestimmen, um eine gerechte Aufteilung zu ermöglichen. Darüber hinaus ist es für die Berechnung der Erbschaftssteuer von Bedeutung. Auch bei Schenkungen kann es notwendig sein, den Wert einer Immobilie zu bestimmen, um steuerliche Vorteile oder Verpflichtungen zu klären. Wie bei allen Angelegenheiten, für die ein rechtssicheres bzw. gerichtstaugliches Gutachten erforderlich ist, ist in diesem Zusammenhang ein Vollgutachten bzw. Verkehrswertgutachten angezeigt.
c) Zwangsversteigerungen
Im Rahmen einer Zwangsversteigerung muss der Verkehrswert einer Immobilie festgestellt werden. Das Gericht oder die beteiligten Parteien beauftragen hierfür in der Regel einen Gutachter. Ein präzises Verkehrswertgutachten ist hierbei wichtig, um den Marktwert im Rahmen der Versteigerung korrekt darzustellen. Denn es schützt den Eigentümer der Immobilie vor einer Versteigerung bzw. einem Verkauf unter Wert. So darf beim ersten Termin einer Zwangsversteigerung ein Zuschlag nicht erfolgen, wenn kein Gebot über 50 Prozent des Verkehrswerts erzielt wird.
d) Scheidungen
Bei einer Scheidung, wenn das gemeinsame Eigentum aufgeteilt wird, kommt es oft zu Streitigkeiten über den Wert einer Immobilie. Ein Gutachten bietet eine objektive Grundlage, die den tatsächlichen Wert des Eigentums zum Zeitpunkt der Trennung abbildet und damit hilft, den Vermögensausgleich fair zu gestalten. Wenn eine außergerichtliche Einigung möglich ist, mag ein Kurzgutachten genügen, anderenfalls wäre natürlich ein umfassendes Verkehrswertgutachten erforderlich.
e) Beleihungen und Finanzierungen
Wenn eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit oder eine Hypothek dient, verlangen Banken und Kreditinstitute häufig ein Verkehrswertgutachten. Dieses Gutachten gibt dem Kreditgeber Sicherheit, dass der Beleihungswert der Immobilie dem Kreditbetrag angemessen ist. Häufig übernehmen die Kredithäuser die Beauftragung des Gutachters selbst, wenn sie ein Gutachten wünschen, was oft bei Immobilien der oberen Preisklasse der Fall ist.
f) Steuerliche Zwecke
Ein Verkehrswertgutachten kann auch bei der Festsetzung von Grundsteuer oder anderen Abgaben herangezogen werden, oder wie weiter oben dargelegt, bei der Erbschaftssteuer. Insbesondere bei steuerlichen Auseinandersetzungen oder der Bewertung von Sonderfällen (z.B. bei gewerblichen Immobilien) ist eine professionelle und unabhängige Wertermittlung durch einen qualifizierten Sachverständigen unerlässlich.
3. Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Gutachter nutzen bei der Ermittlung des Verkehrswerts verschiedene Methoden, abhängig von der Art der Immobilie, der Nutzung und dem spezifischen Fall. Zu den gängigsten Bewertungsverfahren gehören:
a) Vergleichswertverfahren
Das häufigste Verfahren bei Grundstücken oder Wohnimmobilien. Dabei wird der Wert der zu bewertenden Immobilie mit ähnlichen, in der jüngeren Vergangenheit verkauften Objekten verglichen. Insbesondere in München, wo der Immobilienmarkt sehr aktiv ist, bietet dieses Verfahren bei gängigen Objekten eine zuverlässige Bewertungsgrundlage.
b) Ertragswertverfahren
Dieses Verfahren kommt für gewöhnlich bei renditeorientierten Immobilien wie Mietshäusern, Bürogebäuden oder Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Der Ertragswert wird dabei kalkuliert anhand der erwarteten Einnahmen, die eine Immobilie generieren kann, abzüglich der laufenden Kosten.
c) Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren dient der Wertermittlung, wenn Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren nicht sinnvoll angewendet werden können. Hierbei wird der Wert des Grundstücks und der baulichen Anlagen ermittelt. Dabei spielen die Herstellungskosten der Gebäude sowie der Wertverlust durch Alter und Abnutzung eine Rolle. Das Sachwertverfahren kommt häufig bei selbstgenutzten Häusern zur Anwendung, wenn vergleichbare Objekte fehlen und wo auch keine Mieterträge erzielt werden.
4. Was nützt Ihnen ein Verkehrswertgutachten konkret?
Ein Verkehrswertgutachten ist die umfassende Variante und bietet in vielen Konstellationen Sicherheit und Klarheit. Es ist auch ein objektives Dokument, das von Banken, Gerichten oder Finanzämtern anerkannt wird. Hier sind einige konkrete Anwendungsgebiete:
- Rechts- und Verhandlungssicherheit: Bei Kauf- und Verkaufsverhandlungen bietet ein Verkehrswertgutachten eine objektive Grundlage, die von beiden Seiten akzeptiert werden kann.
- Steuerangelegenheiten: Bei Erbschaften, Schenkungen oder im Falle eines Verkaufs kann ein Gutachten helfen, die Steuerlast korrekt zu berechnen und eventuelle Einsprüche gegenüber dem Finanzamt zu untermauern. Es kommt durchaus vor, dass die steuerliche Festsetzung von Finanzämtern die Realität nicht trifft, da diese anhand starrer Vorgaben erfolgt und tatsächliche Gegebenheiten nicht abbildet. Ein Einspruch auf Grundlage eines fundierten Gutachtens kann unter Umständen eine Menge Steuern sparen.
- Beweissicherung: In Scheidungen oder Erbschaftsstreitigkeiten kann das Gutachten als Beweismittel vor Gericht dienen und als Grundlage für das Urteil des Gerichts.
- Finanzierung: Banken und Kreditgeber beziehen sich in manchen Fällen auf ein Verkehrswertgutachten, um die Sicherheit der Finanzierung zu prüfen.
5. Woher bekommt man in München ein Verkehrswertgutachten?
In München gibt es zahlreiche qualifizierte Gutachter, die auf die Bewertung von Immobilien spezialisiert sind. Hier einige Optionen, wo man ein solches Gutachten anfordern kann:
a) Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
Die Industrie- und Handelskammer (IHK) München führt eine Liste von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Verkehrswertgutachten erstellen. Diese Sachverständigen unterliegen strengen Anforderungen und sind eine zuverlässige Anlaufstelle. Sie können das IHK-Verzeichnis mit dem Stichwort „Verkehrswertgutachten“ sowie der Angabe der Postleitzahl etc. nach verfügbaren Gutachtern durchsuchen. Ebenfalls können Verkehrswertgutachten beim Gutacherausschuss München in Auftrag gegeben werden.
b) Freie und zertifizierte Gutachter
Neben den öffentlich bestellten Sachverständigen gibt es auch freie Gutachter, die sich auf die Wertermittlung von Immobilien spezialisiert haben. Zertifizierungen von Organisationen wie dem TÜV oder der DIA (Deutsche Immobilien-Akademie) sind hierbei ein Indikator für Seriosität und Fachkompetenz. Behalten Sie jedoch im Auge, wofür Ihr Gutachten gebraucht wird. Für gerichtstaugliche Gutachten müssen die Gutachter eine entsprechende Zulassung haben.
c) Immobilienmakler mit Zusatzqualifikation
Einige Immobilienmakler bieten ebenfalls Verkehrswertgutachten an, insbesondere solche, die über eine Zusatzqualifikation als Sachverständige verfügen. Wenden Sie sich an einen entsprechenden Makler, sollten Sie Augenmerk darauf haben, dass bei Ihm kein Interessenkonflikt zwischen seiner Rolle als Makler und als Gutachter vorliegt.
Kosten eines Verkehrswertgutachtens in München
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können je nach Komplexität der Immobilie und dem beauftragten Gutachter variieren. In der Regel beginnen die Preise bei etwa 1.000 Euro und können bei aufwändigen Gutachten mehrere Tausend Euro betragen. In der Regel hängt dies von der Höhe des ermittelten Verkehrswerts ab. Es ist ratsam, vor der Beauftragung eines Gutachters einen Kostenvoranschlag einzuholen.
Herzliche Grüße,
Rainer Fischer
Ihr Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
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