Unter Immobilienbesitzern gibt es immer wieder Unklarheiten, wann dem Mieter gekündigt werden darf. Ich habe daher den Rechtsanwalt Manfred A. Binder zu diesem Thema befragt:

 

1. Mieter kündigen beim Immobilienverkauf?

Frage Rainer Fischer: Kann man einem Mieter kündigen, wenn man seine Wohnung oder sein Haus verkaufen möchte?

Antwort RA Manfred A. Binder: Hier gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das heißt, grundsätzlich ist ein Verkauf des Mietobjekts kein Grund, der den Verkäufer zu einer Kündigung berechtigt. Nach allgemeinen Regeln kann ein Vermieter seinem Mieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.

Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter vertragliche Pflichten erheblich verletzt, wenn er einen Eigenbedarf nachweisen kann oder wenn der Vermieter die Immobilie anderweitig wirtschaftlich verwerten will. Im Falle des Immobilienverkaufs käme – soweit keine weiteren Gründe hinzutreten – allenfalls eine Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung in Betracht. Allerdings reicht hierfür die ernsthafte Verkaufsabsicht allein nicht aus. Hinzukommen muss daneben die Angemessenheit der Verwertung nach den Gesamtumständen, das der Verwertung entgegenstehende bestehende Mietverhältnis und der Eintritt erheblicher Nachteile im Falle der Hinderung der Verwertung.

Immobilienverkauf
Für Verwertungsverkäufe gibt es erhebliche rechtliche Hürden

Während die ersten zwei Voraussetzungen, nämlich die Verkaufsabsicht und die Angemessenheit der Verwertung, „relativ leicht“ zu erfüllen sind, stellen die zwei letztgenannten Voraussetzungen den Vermieter gewöhnlich vor einige Probleme. Zunächst muss der Bestand des Mietverhältnisses den geplanten Verkauf hindern. Eine Erschwerung der Verwertung reicht hierfür nicht aus. Von einer Hinderung wird bei einem geplanten Immobilienverkauf in vermieteten Zustand grundsätzlich dann ausgegangen, wenn der Vermieter die Immobilie nicht oder nur zu wirtschaftlich unzumutbaren Bedingungen verkaufen kann. Der zugleich geforderte erhebliche Nachteil kann dabei wirtschaftlicher oder persönlicher Natur sein.

Problematisch ist hier, dass der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen der Voraussetzungen hat. Er muss sich daher bereits vor Kündigungsausspruch z. B. um den Verkauf bemühen und dabei die Unverkäuflichkeit bzw. die Unwirtschaftlichkeit des Verkaufs der vermieteten Wohnung feststellen. Erst wenn er dies belegen kann, könnte er eine Kündigung aussprechen. Diese Kündigungsmöglichkeit ist daher aufgrund ihrer hohen Anforderungen eher theoretischer Natur. Die Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung sollte nur nach ausführlicher rechtlicher Beratung ausgesprochen werden.

 

2. Kündigung bei Eigenbedarf?

Frage Rainer Fischer: Wie sieht es mit einer Eigenbedarfskündigung aus?

Eigenbedarfskündigung
Eigenbedarfskündigung

Antwort RA Manfred A. Binder: Voraussetzung der Eigenbedarfskündigung ist, dass der Vermieter die Räume für sich, die zu seinem Haushalt gehörenden Personen oder seinen Familienangehörigen benötigt. Als Haushaltsangehörige kommen alle Personen in Frage, die seit längerer Zeit auf Dauer mit dem Vermieter in Hausgemeinschaft leben, also auch Pfleger oder Haushaltsgehilfen. Privilegierte Familienangehörige sind grundsätzlich der Ehegatte, die Verwandten und Verschwägerten in gerader Linie (also Eltern, Großeltern, Kinder, Enkel usw.), die Verwandten in der Seitenlinie bis zum dritten Grad (Geschwister, Nichten und Neffen…) und die Verschwägerten in der Seitenlinie bis zum zweiten Grad (Schwiegereltern, Schwager). Sind Personen mit dem Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert, dann kommt es darauf an, ob zwischen dem Vermieter und dem Angehörigen ein besonders enger Kontakt besteht.

(Update: Der BGH hat in seinem Urteil vom 2. September 2020, Az: VIII ZR 35/19, den Begriff „Familienangehörige“ präzisiert. Im Zusammenhang mit einer Eigenbedarfskündigung sind alle Personen, denen das Prozessrecht ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen einräumt, als Familienangehörige einzustufen. Laut diesem Urteil zählen auch getrennt lebende bzw. geschiedene Ehepartner zum Kreis der Familienangehörigen, für die ein Wohnungseigentümer Eigenbedarf anmelden kann.)

Darüber hinaus bedarf die Eigenbedarfskündigung einer Nutzungs- bzw. Überlassungsabsicht des Vermieters, d. h., dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen. Wichtig ist hier, dass der Nutzungs- und Überlassungswille bereits vor dem Ausspruch der Kündigung vorhanden sein muss. Dieser muss nach der Rechtsprechung des BGH auch mindestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Weitere Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung ist das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse.

Der Vermieter muss vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person haben. Daran fehlt es z. B., wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt werden kann.

Als nachvollziehbarer Grund wird dagegen z. B. die Gründung eines eigenen Hausstandes durch ein Kind des Vermieters eingestuft, welches dafür die Mietwohnung nutzen will. Weitere Gründe könnten die Nutzung der Wohnung als Altersruhesitz sein oder wenn die Mietwohnung deutlich näher zum Arbeitsplatz des Vermieters liegt und dieser seinen Anfahrtsweg verkürzen will. Auch wenn der Vermieter Nachwuchs bekommt und mehr Wohnraum benötigt, kann er gegebenenfalls Eigenbedarf für seine Wohnung anmelden.

(Update: Laut dem weiter oben genannten Urteil des BGH kann ebenfalls als nachvollziehbarer Grund für Eigenbedarf gelten, wenn der Vermieter die Wohnung selbst beziehen will, weil sich dadurch der Schulweg seiner Kinder erheblich verkürzt und sie den Schulweg z. B. zu Fuß zurücklegen können, anstatt 12 km mit dem Auto gefahren werden zu müssen.)

 

3. Mietaufhebungsvereinbarungen

Aufhebungsvertrag
Mietaufhebungsvereinbarung

Frage Rainer Fischer: Sind sogenannte Mietaufhebungsvereinbarungen rechtlich haltbar?

Antwort RA Manfred A. Binder: Das deutsche Recht sieht den Grundsatz der Vertragsfreiheit vor. Daher können Mietverhältnisse jederzeit im Wege der Vereinbarung aufgehoben werden. Voraussetzung ist lediglich, dass sich Mieter und Vermieter über die Beendigung des Mietverhältnisses einig sind. Einschränkungen erlebt die Vertragsfreiheit u. a. in Fällen der Sittenwidrigkeit, des Rechtsmissbrauchs oder wenn Zwang auf den Mieter ausgeübt wurde.

 


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4. Mieterhöhungen und Kündigung

Mieterhöhung
Rechtlich nicht zulässig: Auf Eigenbedarf kündigen, weil die Mieterhöhung nicht klappt

 

Frage Rainer Fischer: Können Mieterhöhungen (erfolgreich oder gescheitert) kurz vor einer Eigenbedarfskündigung sich negativ auswirken?

Antwort RA Manfred A. Binder: Das Mieterhöhungsbegehren und die Eigenbedarfskündigung sind voneinander unabhängig. Soweit die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung vorliegen, ist diese rechtlich wirksam. Etwas anderes ergibt sich jedoch, wenn die „Eigenbedarfskündigung“ dadurch motiviert wäre, dass die zuvor erklärte Mieterhöhung nicht rechtswirksam war. Dann aber lägen bereits die Kündigungsvoraussetzungen nicht vor.

 

5. Wie lange muss ich nach Eigenbedarfskündigung mindestens selbst in der Wohnung leben?

Antwort RA Manfred A. Binder: Entscheidend für die Eigenbedarfskündigung ist der Nutzungs- bzw. Überlassungswille. Wie oben schon erwähnt, muss dieser bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bestehen. Das bedeutet, dass der Vermieter selbst oder die begünstigte Person nach Ablauf der Frist nicht unbedingt in die Wohnung oder das Haus einziehen muss. Der Wille könnte ja nach Fristende weggefallen sein. Im Streitfall muss jedoch der Vermieter plausibel und fundiert darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf, nachträglich entfallen sein soll. Gelingt ihm das nicht, so wird davon auszugehen sein, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war. Mit der Konsequenz, dass der Mieter ggfs. Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen kann. Gleichermaßen verhält es sich, wenn der Vermieter wegen Eigenbedarf einzieht, aber nach kurzer Zeit – ohne plausiblen Grund – wieder auszieht. Auch in diesem Fall wird von einem vorgeschobenen Eigenbedarf auszugehen sein. 

 

Ich hoffe dieses kurze Interview hat Ihnen einige relevante Tipps zum Thema Kündigung von Mietverträgen gegeben. Wenn Sie einen kompetenten Rechtsanwalt benötigen, die Website von Herrn Binder lautet: www.bbn-legal.de

Übrigens verkaufe ich mit meinem Team regelmäßig vermietete Eigentumswohnungen in München. Rufen Sie mich einfach unter 089-131320 an oder schreiben Sie mir eine Email über mein Kontaktformular, wenn Sie Ihre vermietete Immobilie in München verkaufen möchten. Einen Überblick über die Immobilienpreise München finden Sie auch hier auf der Website.

 

Weiterführende Fragen und Antworten zum Thema Mietverhältnis kündigen:

 

Wie kann ich einen Mieter kündigen?

Zuallererst muss natürlich ein gültiger Kündigungsgrund vorliegen. Gründe: Dies kann beispielsweise der Eigenbedarf, ein Zahlungsverzug von mindestens zwei Monatsmieten oder eine ungenehmigte Untervermietung sein. Da man sich als Immobilieneigentümer bei einer Kündigung mit Themen wie Fristen, Abmahnung, Kündigungsschreiben, Nachweis der Zustellung und eventueller Räumung auseinandersetzen muss, ist die Hinzunahme eines rechtlichen Beistandes definitiv angeraten. Hier kann auch Beratung darüber eingeholt werden, ob in einem spezifischen Fall die Kündigung des Mieters wegen Verkauf, also wirtschaftlicher Verwertung, möglich ist.

 

Kündigungsfrist
Längere Kündigungsfristen mit längerer Wohndauer

Kündigungsfrist bei vermieteten Wohnungen

Für Vermieter von Immobilien gelten bei ordentlichen Kündigungen die folgenden Fristen: Bei einem Mietverhältnis von bis zu 5 Jahren können Eigentümer, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, mit einer Frist von 3 Monaten kündigen, bei über 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate, bei über 8 Jahre gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten. Bei alten Mietverträgen, also vor 2002 geschlossenen Verträgen kann die Kündigungsfrist auch noch länger sein.

 

Mieter kündigen und die Sozialklausel

Im Gegensatz zu einem sonst vermieteten Gegenstand, wie beispielsweise einem Auto, hat der Gesetzgeber in Deutschland bei der Wohnraumvermietung entschieden, den Eigentümer nicht komplett selbständig über Mietverlängerung und Beendigung entscheiden zu lassen. Dies ist unter sozialen Aspekten völlig nachvollziehbar, stellt aber aus der Sicht vieler Vermieter (ebenfalls völlig nachvollziehbar) eine Art Teilenteignung bzw. Sozialzwang dar.

In Ländern wie England gibt es so etwas nicht. Die meisten Mietverträge sind dort Zeitmietverträge und enden dann. Vielleicht auch durch diesen Aspekt beträgt die Eigentumsquote in England 70%. Man möchte da nicht unbedingt Mieter sein.

Sozialrecht
Härtefälle können eine Kündigung ausschließen

Im Gesetz (BGB) gibt es eine sogenannte Sozialklausel, Härtefallklausel. Diese kann die Kündigung auf Eigenbedarf „blockieren“. Der Eigentümer kann dann die eigene Wohnung nicht beziehen, weil beispielsweise der Mieter schwer krank ist. Man könnte sagen, dass das Staatsgebilde hier seine soziale Pflichten auf den privaten Besitzer per Gesetz abwälzt. Die privaten Besitzer sind aber oft Leute aus dem Mittelstand, welche in persona nicht das Bild des gierigen Kapitalisten darstellen. 

Eigentümer müssen fürs Erste lediglich wissen, dass es dieses Gesetz gibt und dass es vielleicht nicht die klügste Idee ist, eine Wohnung mit einem potenziellen Sozialfall/Härtefall zu erwerben, um ihn dann auf Eigenbedarf zu kündigen. Wenn man bereits Eigentümer ist, empfiehlt sich der Gang zum Anwalt, um alle Fragen zu besprechen, die vorkommen mögen.            

 

Kündigungsalternative: Wohnungsverkauf mit Mieter

Selbstverständlich kann auch eine vermietete Eigentumswohnung verkauft werden. Bei marktgerechter, aktueller Miete (nicht zu billig) kann diese in München zumeist mit einem Preisnachlass von durchschnittlich 8 % verkauft werden, besonders im 2-Zimmer Bereich. Nachteilig wirkt sich allerdings aus, wenn der Vermieter/Eigentümer die Miete über Jahre nicht angepasst hat, der Mieter folglich wesentlich günstiger als aktuell marktüblich wohnt. Dies ist bei einem guten Mietverhältnis natürlich schnell passiert, schadet aber beim Verkauf. 

 

Kontaktieren Sie mich, wenn Sie eine Immobilie mit oder ohne Mieter im Raum München verkaufen möchten. Wahrscheinlich haben wir schon den passenden Käufer für Sie. Tel. +49 89-131320

 

Herzliche Grüße,

Rainer Fischer
Ihr Immobilienmakler München für den stressfreien Verkauf

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Rainer Fischer ist seit mehr als 25 Jahren als seriöser Immobilienmakler in München tätig. Er hat über 1.100 Immobilien verkauft. Vor diesem Hintergrund  bietet er Immobilienbesitzern professionelle Hilfe beim stressfreien Immobilienverkauf an. Rufen Sie ihn an: Tel. +49 89-131320 oder senden Sie ihm eine E-Mail über unsere Kontakt Seite.


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