- Schritt 1: Den Mietpreis festsetzen
- Schritt 2: Welche Art Mietvertrag wollen Sie mit Ihrem künftigen Mieter schließen?
- Schritt 3: Unterlagen und Daten zu Ihrem Mietobjekt zusammenstellen
- Schritt 4: Annonce / Inserat
- Schritt 5: Mietkandidaten zur Besichtigung einladen
- Schritt 6: Besichtigung und Kandidatenauswahl
- Schritt 7: Der Mietvertrag
- Schritt 8: Wohnungsübergabe
Sie haben eine Wohnung in München zu vermieten? Dann sind Sie in den Augen vieler in einer glücklichen Lage. Wohnungen in München sind gesucht, der Markt gibt im Normalfall gute Mietpreise her, eine Vermietung sollte nicht weiter schwierig sein. Und doch, auch wenn es unter Umständen viele Bewerber gibt, ist es manchmal gar nicht so einfach, wirklich geeignete Mietkandidaten zu finden – oder vielleicht sogar gerade deswegen. Erfahren Sie in unserem Artikel, wie Sie bei der Vermietung Ihrer Wohnung in München am besten vorgehen, wie Sie Ihren Wunsch-Mieter finden und worauf Sie bei einer Vermietung unbedingt achten müssen.
Schritt 1: Den Mietpreis festsetzen
Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, müssen Sie als erstes festlegen, welche Miethöhe Sie verlangen können, sofern Sie das nicht bereits zuvor geklärt haben. Es gibt bei der Mietpreisgestaltung Bestimmungen, über die Sie Bescheid wissen müssen.
Ortsübliche Miete
Der wichtigste Orientierungspunkt ist die sogenannte „ortsübliche Miete“, die dem örtlichen Mietspiegel, in München dem Mietspiegel München, zu entnehmen ist. Die ortsübliche Miete ist der Betrag, der in einer bestimmten Gemeinde oder Wohnumgebung üblicherweise für Wohnraum vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung in den davor liegenden Jahren verlangt wurde. Dieser Betrag wird üblicherweise dadurch bestimmt, dass man einen Durchschnittswert aller Mieten nach Neuvermietungen oder Mieterhöhungen in den letzten Jahren betrachtet (nicht Bestandsmieten). In München sind dies seit 2020 die 6 davor liegenden Jahre (zuvor 4 Jahre), anderenorts läuft die Zählung evtl. anders, in Leipzig zum Beispiel werden für die Bestimmung die letzten 10 Jahre für die Berechnung verwendet. Inwiefern das Sinn macht, ist eine andere Geschichte, jedenfalls sind die so ermittelten Werte Grundlage für die örtlichen Mietspiegel und die ortsübliche Miete, an der man sich laut Gesetz bei Vermietungen orientieren muss. Bei Interesse: Bereits vor einigen Jahren haben wir uns mit dem Thema befasst und die Schwachstellen benannt: Mietpreisbremse München 2021.
Die ortsübliche Miete können Sie für Wohnraum in München unter https://2023.mietspiegel-muenchen.de/berechnung.html#/ ermitteln, indem Sie die dort abgefragten Werte wie Wohnfläche, Baujahr, Heizungstyp, etc. Ihrer Wohnung in das vorgegebene Formular eingeben. Sie erhalten dann einen Preisrahmen, in dem sich die Miete für Ihre Wohnung ortsüblich per Mietspiegel bewegen dürfte. Verlangen Sie eine Miete, die die ortsübliche Miete mehr als 10 % überschreitet, müssen Sie dies begründen, ansonsten sind Sie rechtlich belangbar und können unter Umständen später vom Mieter verklagt werden.
Wann darf die Miete höher sein?
Möchten Sie einen Mietzins verlangen, der mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss dies laut Gesetz begründet sein. Gemäß § 556g BGB (Mietpreisbremse) kann die Miete höher festgelegt werden, wenn
- bereits davor (beim letzten Mieter) die Miete entsprechend höher war
- in den letzten 3 Jahren, vor dem Start des Mietverhältnisses, Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden
- es sich um die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt
- die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird
Vergleich mit anderen Mietangeboten
Schauen Sie sich auch etwas auf dem Mietmarkt um. Gehen Sie auf die einschlägigen Internetportale oder lesen Sie ein paar Anzeigenblätter und machen Sie sich ein Bild, wie und zu welchen Preisen Mietwohnungen in Ihrem Gebiet angeboten werden. Welche Preise gibt der Markt her und welcher Preis für Ihre Wohnung wäre im Vergleich fair und am Markt durchsetzbar?
→ Finden Sie also als ersten Schritt einen marktgerechten Mietpreis, den Sie verlangen können und der auch die rechtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigt. |
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Schritt 2: Welche Art Mietvertrag wollen Sie mit Ihrem künftigen Mieter schließen?
Im Grunde gibt es drei verschiedene Arten von Mietverträgen, die Sie mit Ihrem Mieter schließen können. Die Unterschiede liegen vor allem darin, wie und wann Mieterhöhungen möglich sind. Machen Sie sich also auch bereits im Vorfeld darüber Gedanken, welche Art Mietvertrag sie anbieten wollen.
1. Standard-Mietvertrag
Beim Standardvertrag wird zuächst ein Mietzins für den Beginn des Mietverhältnisses vereinbart. Prinzipiell kann die Miete dann jährlich bis zur dann gültigen ortsüblichen Miete erhöht werden, wobei die Mieterhöhung selbst frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung wirksam werden darf. Für München als „angespannten Wohnungsmarkt“ gilt zudem eine spezielle Mietpreisbremse, der zufolge die Mieten generell nur alle 3 Jahre um höchstens 15 % erhöht werden dürfen. Das betrifft aber nur reguläre Mieterhöhungen. Bei zwischenzeitlichen Modernisierungsmaßnahmen oder falls sich die Betriebskosten erhöhen, sind Mieterhöhungen auch innerhalb der Jahresfrist nicht ausgeschlossen.
2. Indexmietvertrag
Beim Indexmietvertrag wird die Entwicklung der Miethöhe durch den sogenannten Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes bestimmt. D. h. der Mietpreis kann prinzipiell steigen oder fallen, je nachdem, wie sich der Verbraucherpreisindex entwickelt. Seit Bestehen der BRD haben sich die Preise jedoch immer verteuert, somit ist der Index immer angestiegen und indexbasierte Mietpreise sind immer mit der Inflation angestiegen. Bei Indexmietverträgen kann die Miete immer wieder nach einem Jahr an die Indexentwicklung angepasst, sprich, erhöht werden. Grundlegend bestimmt der Index allein die möglichen Mietanpassungen, die ortsübliche Miete ist in diesem Fall kein Maßstab. Abgesehen davon kann die Miete zwischenzeitlich aber auch im Fall von notwendigen baulichen Maßnahmen, oder gestiegener Betriebskosten angehoben werden.
3. Staffelmietvertrag
Beim Staffelmietvertrag werden die Mieterhöhungen bereits zu Beginn des Mietverhältnisses zu bestimmten Zeitpunkten (Datum) festgelegt. D. h. die im Vertrag festgelegte Miete wird schrittweise (in Staffeln) erhöht. Vorauszahlungen auf die Betriebskosten laufen aber extra. Die Dauer einer Staffel muss ein Jahr oder länger sein, d. h. die Miete darf sich frühestens jeweils nach einem Jahr erhöhen. Eine Staffelmietvereinbarung schließt Erhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete und wegen baulicher Maßnahmen aus.
Befristet vs. unbefristet
Zudem gibt es auch die Mögilchkeit, einen Mietvertrag auf eine bestimmte Dauer festzulegen, z. B. 7 Jahre, nach denen das Mietverhältnis dann automatisch endet. Benötigen Sie einen befristeten Mietvertrag, evtl. weil Sie nach einer absehbaren Zeit selbst einziehen möchten und dies schon vorab klarstellen möchten? Oder beabsichtigen Sie keine solche Limitierung, dann können Sie den Mietvertrag unbefristet schließen.
→ Welche Art Mietvertrag Sie bei Ihrer Vermietung bevorzugen, bleibt im Normalfall Ihnen überlassen. Index- und Staffelmietverträge sind in den letzten Jahren im Vormarsch, vor allem, da für Mieterhöhungen keine extra Begründung angeführt werden muss und Erhöhungen an externe Faktoren gebunden sind bzw. von vornherein festgelegt sind, so dass es hier prinzipiell keine Diskussionen mehr geben muss. |
Schritt 3: Unterlagen und Daten zu Ihrem Mietobjekt zusammenstellen
Bevor Sie ein Inserat schalten, ein Exposé erstellen oder sich mit Mietkandidaten treffen, sollten Sie sich natürlich entsprechend vorbereiten und über alle erforderlichen Informationen zu Ihrem Mietobjekt verfügen. Was brauchen Sie, und was alles müssen Sie wissen?
Unterlagen/Dokumente
Hier benötigen Sie vor allem einen gültigen Energieausweis, da Sie laut Gesetz den Energiekennwert bereits im Inserat angeben müssen und den Ausweis auf Verlangen bei der Besichtigung vorzeigen müssen. Sollten Sie keinen gültigen Energieausweis zur Hand haben, müssen Sie sich unbedingt einen besorgen. Im Fall von Eigentumswohnungen ist üblicherweise die Hausverwaltung Ansprechpartner.
Weiter benötigen Sie eine aktuelle Nebenkostenabrechnung. Mieter wollen in den meisten Fällen einen Wert für die Nebenkosten wissen und auch ob Heiz- und/oder Stromkosten darin enthalten sind. Suchen Sie die entsprechenden Werte bzw. Informationen heraus, sodass Sie Auskunft darüber geben können.
Ebenfalls benötigen Sie einen Grundriss Ihres Mietobjekts. Diesen brauchen Sie für das Exposé bzw. für das Inserat, sodass sich mögliche Interessenten ein Bild über die Wohnung und die Aufteilung machen können.
Informationen zum Objekt
Sammeln Sie auch alle sonst wichtigen Informationen und Daten zu Ihrem Mietobjekt, falls Sie nicht sowieso schon alles parat haben. Sie benötigen diese Daten für das Inserat, für die Besichtigung oder später den Mietvertrag. Dazu gehören:
- Miethöhe, kalt + warm?
- Wie hoch sind die Nebenkosten, was ist enthalten (Heizung, Warmwasser, Strom)?
Siehe oben, Unterlagen. - Genaue Wohnfläche? Aufteilung der Wohnung (welche Zimmer). Irgendwas Spezielles?
- Art der Heizung? Öl, Gas, Fernwärme? Funktionsweise.
- Was gehört alles zur Wohnung? (Keller, Speicher, Gemeinschaftseigentum, wie Fahrradkeller oder allg. Waschraum)
- Was beinhaltet die Wohnung? Bleibt bestimmtes Inventar drin? Mit Ablöse?
- Beinhaltet die Wohnung ansonsten übliche Eigenschaften oder Einrichtungen nicht?
(Kein Waschmaschinenanschluss, kein Geschirrspüler einbaubar, …) - Wie ist die Dämmung, Isolierung, Fenster + Isolierung, Mehrfachverglasung?
- Schwachstellen? Was müssen Mieter unbedingt über die Wohnung wissen? Bestehen irgendwelche Einschränkungen in der Nutzung?
- Wie sieht es aus mit Balkon, Aufzug, Parkplatz?
- Speziell für den Mietvertrag: Wie ist die Wohnungsnummer der Wohnung innerhalb des Hauses?
Gibt es eine Kellerabteil-Nummer? Eine Garagen-, Stellplatznummer?
Schritt 4: Annonce / Inserat
Die meisten Mietwohnungen werden heutzutage auf Internetportalen angeboten. Daher gehen wir an dieser Stelle speziell darauf ein. Für manche Wohnungen mag aber auch eine Anzeige in einem lokalen Anzeigenblatt, z. B. für einen spezifischen Münchner Stadtteil, angebracht sein, oder im z. B. im Fall von hochwertigen Wohnungen auch ein Inserat in der Süddeutschen, o. ä. Lesen Sie ggfs. solche Anzeigenblätter, machen Sie sich ein Bild, wie diese Anzeigen dort aufgebaut sind, ob sie für Ihr Objekt tauglich sind und inserieren Sie entsprechend.
Für ein Inserat im Internet gehen Sie auf die entsprechenden Internetportale (u. a. immobilienscout24, immowelt, immonet…) und orientieren Sie sich dort. Haben Sie ein Portal gefunden, das Sie für Ihre Anzeige für geeignet halten, registrieren Sie sich dort, informieren Sie sich über die Preise und erteilen Sie entsprechend einen Auftrag.
Für ein Inserat auf einem Portal benötigen Sie in jedem Fall Fotos. Machen Sie dazu aussagekräftige Fotos Ihrer Wohnung in guter Qualität, falls möglich mit einer Weitwinkelkamera, sodass sie auf einem Internetportal gut aussehen. Vergessen Sie auch Außenaufnahmen nicht.
Die Anzeige selbst bzw. den Anzeigentext stellen Sie aus den oben gesammelten Informationen zusammen. Denken Sie auch daran, dass die Angabe des Energiekennwerts aus dem Energieausweis Pflicht ist. Orientieren Sie sich ggfs. an anderen Inseraten, die Sie gut finden und gestalten Sie Ihres entsprechend.
Beziehen Sie auch die Umgebung der Mietwohnung in den Beschreibungstext mit ein. Was ist in der Umgebung zu finden? Infrastruktur, Läden, irgendwas Spezielles wie ein Golfplatz in der Nähe?
Ein wichtiger Punkt ist auch die Überschrift für die Annonce bzw. der Objekttitel. Dieser eignet sich hervorragend als Selektionsmechanismus. „Für 5 Jahre zu vermieten“ oder „Nicht ganz leise, aber prima zum Wohnen“, schreckt gleich die Leute ab, für die das Mietobjekt sowieso uninteressant ist und die sowieso umsonst zur Besichtigung kommen würden. Für die anderen sind aber die Schwachpunkte, falls es die gibt, gleich klargestellt und sie kommen nicht mit einer verkehrten Erwartung an.
Das Vermietinserat schalten
Haben Sie Ihr Vermietinserat auf dem Portal entsprechend gestaltet und mit allen erforderlichen Informationen versehen, können Sie es schließlich veröffentlichen.
Allerdings, wenn Sie eine Mietwohnung für München inserieren, machen Sie sich auf etwas gefasst. Haben Sie eine attraktive Wohnung, werden Sie wahrscheinlich schnell mit einigen Hundert Anfragen bombardiert.
Daher folgender Tipp: Behalten Sie Ihre Anzeige und die hereinkommenden Anfragen nach der Freischaltung im Auge. Wenn eine gewisse Anzahl erreicht ist (z. B. 100), stoppen Sie die Anzeige gleich wieder, damit die Zahl der zu bearbeitenden Anfragen überschaubar bleibt. (Dauer bis die Anzahl erreicht ist: Je nach Fall ½ Stunde oder evtl. mehrere Stunden erforderlich; muss man beobachten.) |
Schritt 5: Mietkandidaten zur Besichtigung einladen
Im Regelfall haben Sie nun genug Anfragen, um damit zu arbeiten. Hier können Sie nun verfahren, wie Sie möchten. Sie können z. B. alle Anfrager per E-Mail einladen, einen bestimmten Zeitpunkt für die Besichtigung vorschlagen und abwarten, was zurückkommt und entsprechend damit verfahren. Oder Sie schauen sich die Anfragen durch und wählen einige vielversprechende aus und rufen Sie an, um mit diesen einen Termin für eine Besichtigung zu vereinbaren.
Sie sollten im Endeffekt, wenn machbar, durchaus einen Tag mit vielleicht 10 verschiedenen Parteien oder sogar mehr Besichtigungen veranstalten. Denn nicht alle Interessenten bleiben nach einer Besichtigung interessiert. Manche haben auch schon mehrere andere Wohnungen im Auge und entscheiden sich dann für eine andere.
Manche Kandidaten qualifizieren auch nicht wirklich, zum Beispiel weil die Miete für sie im Verhältnis zu ihrem Gehalt zu hoch ist. Mitunter stellen sich solche Gegebenheiten erst heraus, wenn man das genauer unter die Lupe nimmt. Deshalb sollten Sie von allen Mietkandidaten, zumindest von denen, die sie für ein Mietverhältnis in Erwägung ziehen, Informationen einholen. Dienlich sind Dokumente wie eine Mieterselbstauskunft, eine aktuelle Schufa-Auskunft, die letzten 3 Gehaltsnachweise, bei Selbständigen entsprechende Einkunftsnachweise, Kopie des Personalausweises.
Wenn Sie mit Mietkandidaten bereits vorab Kontakt haben, können Sie sich diese Unterlagen evtl. auch bereits vor der Besichtigung schicken lassen, sodass Sie gleich mehr wissen.
Für die Besichtigung laden Sie am besten mehrere Parteien (evtl. bis zu drei oder vier) auf denselben Zeitpunkt ein und häufen etwas, weil einige erfahrungsgemäß später wieder absagen und manche auch ohne Abmeldung erst gar nicht kommen. So können Sie Ihre aufgewendete Zeit für Besichtigungen ökonomisch halten.
Schritt 6: Besichtigung und Kandidatenauswahl
Bereiten Sie sich auf die Besichtigung entsprechend vor. Sie sollten, wie weiter oben angeschnitten, die relevanten Informationen zur Wohnung kennen und die üblichen Fragen beantworten können.
Sorgen Sie dafür, dass Sie einen Energieausweis dabeihaben, den Sie auf Anfrage vorzeigen können.
Falls Sie ein Exposé erstellt haben, bringen Sie es mit, damit Sie bei Fragen auf die entsprechenden Punkte verweisen können. Ebenso die letzte Nebenkostenabrechnung.
Bringen Sie ebenfalls Formulare für eine Mieterselbstauskunft mit, für die, die interessiert sind, aber noch keine solche ausgefüllt haben.
Beim Termin selbst empfangen Sie nun die Mietkandidaten und lassen die Wohnung anschauen. Ggfs. beantworten Sie Fragen.
Im Regelfall haben Sie, gerade in München, nun einige Kandidaten, die tatsächlich für einen Mietvertrag in Frage kommen. Nach einem angemessenen Zeitrahmen von höchstens ein paar Tagen sollten alle Kandidaten, die jetzt noch interessiert sind, ihre Unterlagen eingeschickt haben.
Dann ist es schließlich an Ihnen, zu entscheiden – sollte das bis dahin nicht ohnehin schon passiert sein. Und – Sie sollten tatsächlich relativ zügig entscheiden. Denn Gute Mietkandidaten werden auch von anderen Vermietern als solche erkannt und erhalten oft rasch mehrere Angebote – und entscheiden sich für eine andere Wohnung, falls Sie sich mit Ihrem Entscheidungsprozess zu viel Zeit lassen!
Wichtige Kriterien für Ihre Entscheidung sind natürlich, wie wahrscheinlich der Mieter die Miete auf Dauer und ohne Ausfälle bezahlen können wird. Die Gehaltsabrechnungen und Schufa-Auskünfte können hierfür ein wichtiger Anhaltspunkt sein. Eine nicht unwichtige Rolle spielt das generelle Auftreten der Kandidaten. Und natürlich auch die persönliche Sympathie. Werden Sie mit dieser Person/diesen Personen auf Dauer gut zurechtkommen? Wie ist Ihre Einschätzung?
Natürlich kann man sich immer in Personen irren, aber in der Regel fährt man damit eigenlich ganz gut. Am Ende kann es für eine Wohnung nur eine Mietpartei sein, die die Wohnung bekommt. Die Entscheidung liegt, wie gesagt, bei Ihnen.
Schritt 7: Der Mietvertrag
Die nötigen Daten für den Mietvertrag sollten an dieser Stelle natürlich bereits vorliegen. Manchmal sind noch irgendwelche Angaben nötig, an die man nicht gedacht hat, daher empfiehlt es sich, das Vertragsformular bereits im Vorfeld zu studieren und zu eruieren, was alles alles in den Vertrag muss.
Sie finden im Internet die verschiedensten Formulare für Mietverträge, wovon Sie ein für Sie taugliches hernehmen können.
Wir verwenden für unsere Vermietungen in München die Formulare von Haus&Grund https://www.haus-und-grund-muenchen.de, da diese immer up to date sind und die neueste Rechtsprechung berücksichtigen. Diese sind zwar gebührenpflichtig, beinhalten aber sicher alles, was ein Vertrag beinhalten sollte und sind, wie gesagt, immer up to date, was neue rechtliche Entwicklungen angeht.
Individuelle Vereinbarungen, wie z. B. die Ablöse für enthaltenes Inventar, macht man am besten nicht zum Teil des Mietvertrags selbst. Hierfür kann man einfach ein extra Dokument aufsetzen, nämlich eine „Zusatzvereinbarung zum Mievertrag“, das dann ebenfalls von beiden Parteien unterschrieben wird. Hier können auch sonstige weitere Absprachen zwischen Mieter und Vermieter aufgenommen werden, die man nicht direkt zu einem Teil des Mietvertrages machen möchte. Hierunter könnten z. B. Absprachen zu Endrenovierung, Schönheits- und Kleinreparaturen fallen.
Hat man sich geeinigt, ist die Unterschrift des Vertrages in der Regel eigentlich nur noch Formsache. Man trifft sich und unterschreibt das Dokument – fertig.
Schritt 8: Wohnungsübergabe
Ist der Vertrag unterschrieben, können Sie prinzipiell die Wohnung und die Schlüssel übergeben. Wir empfehlen, den Übergabetermin auch mit dem ersten Geldeingang für die Miete und/oder der Zahlung der Mietkaution zu verknüpfen, das kann z. B. in der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag so festgehalten werden.
Empfehlenswert ist, bei der Übergabe ein Wohnungsübergabeprotokoll zu führen. Oft ist es hilfreich, wenn der Zustand der Wohnung oder bestimmter Bestandteile zu Beginn des Mietverhältnisses schriftlich festgehalten werden, so dass z. B. bei Beendigung des Verhältnisses auf schriftliche Vermerke verwiesen werden kann, die beide Parteien mit Ihrer Unterschrift bestätigt haben und so mögliche Differenzen gleich im Vorfeld geklärt sind und bleiben.
Ich hoffe, dass diese Tipps für Sie hilfreich sind und wünschen Ihnen gutes Gelingen bei Ihrer Wohnungsvermietung in München. Und falls Sie Ihre Vermietung in München lieber nicht selbst durchführen möchten, sind wir als Immobilienmakler München natürlich gerne für Sie da und übernehmen das für Sie.
Herzlichst,
Rainer Fischer
Ihre Münchner Immobilienmakler für den stressfreien Verkauf
Telefon +49 89-131320
Rainer Fischer ist seit guten 30 Jahren als ein seriöser Immobilienmakler in München tätig. Er hat in diesem Zeitraum mehr als 1.200 Immobilien verkauft und bietet vor diesem Hintergrund Immobilienbesitzern fachkundige Hilfe für einen stressfreien Immobilien Verkauf an. Rufen Sie ihn an Tel. +49 89-131320.
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